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房地產(chǎn)估價師《制度與政策》多選試題與答案2016
多項選擇題
1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括( )三種形式。
A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
B.房地產(chǎn)抵押
C.房屋租賃
D.房地產(chǎn)權(quán)屬
E.房地產(chǎn)經(jīng)營
2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即( )。
A.土地有償有期限使用制度
B.房地產(chǎn)價格申報制度
C.房地產(chǎn)價格評估制度
D.房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度
E.住宅專項維修資金制度
3.房地產(chǎn)價格評估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以( )為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。
A.各類房屋的抵押價格
B.各類房屋的租賃價格
C.各類房屋的重置價格
D.基準(zhǔn)地價
E.標(biāo)定地價
4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過( )或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
A.買賣
B.出租
C.抵押
D.質(zhì)押
E.贈與
5.下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有( )。(2003年試題)
A.房地產(chǎn)買賣
B.房地產(chǎn)入股
C.房地產(chǎn)繼承
D.房地產(chǎn)抵債
E.房地產(chǎn)贈與
6.以下對房地產(chǎn)贈與的理解正確的是( )。
A.是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費(fèi)用或為此承擔(dān)任何義務(wù)的行為
B.屬于雙務(wù)行為
C.即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)
D.屬于單務(wù)行為
E.其受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)
7.根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為( )。
A.有償
B.無償
C.地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓
D.地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓
E.出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
8.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方( )關(guān)系的協(xié)議。
A.抵押
B.租賃
C.權(quán)利
D.義務(wù)
E.贈與
9.下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述正確的是( )。
A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格
B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同
C.以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限是出讓合同約定的年限
D.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理方式中需辦理出讓手續(xù)，要變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由出讓方繳納土地出讓金
E.按照國務(wù)院住房制度改革的有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)
10.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，即( )。
A.需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金
B.需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，受讓方不須繳納土地出讓金
C.不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金
D.改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金
E.不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地出讓金
11.下列屬于商品房預(yù)售條件的有( )。
A.取得土地使用權(quán)證書
B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
C.按建設(shè)的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期
D.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期
E.取得《商品房預(yù)售許可證》
12.下列關(guān)于商品房銷售的說法正確的是( )。
A.商品住宅必須按套銷售
B.商品住宅不得分割拆零銷售
C.商品住宅不必按套銷售
D.商品住宅可以分割拆零銷售
E.商品住宅在按套銷售的基礎(chǔ)上，可以采取分割拆零銷售的方式
13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取( )的方式銷售商品房。
A.分期付款
B.預(yù)售商品房
C.銷售商品房
D.返本銷售
E.變相返本銷售
14.商品房的建筑面積由( )組成。
A.套內(nèi)建筑面積
B.套外建筑面積
C.套內(nèi)使用面積
D.套外使用面積
E.分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
15.商品房銷售計價方式包括( )。
A.按均攤建筑面積計價
B.按套內(nèi)使用面積計價
C.按建筑面積計價
D.按套(單元)計價
E.按套內(nèi)建筑面積計價
16.下列有關(guān)商品房買賣合同的內(nèi)容，表述正確的是( )。
A.2000年原建設(shè)部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》
B.根據(jù)商品房買賣合同，凡是面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款
C.根據(jù)商品房買賣合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房
D.當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定
E.商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計
17.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項確定后，未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，處理的原則是( )。
A.買受人無權(quán)退房
B.買受人有權(quán)退房
C.買受人不退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)執(zhí)行原合同
D.買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任
E.買受人退房的，由規(guī)劃部門承擔(dān)違約責(zé)任
18.合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，處理的原則是( )。
A.面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補(bǔ)足
B.面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人
C.絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人
D.絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三倍返還買受人
E.絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人
19.合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，處理的原則是( )。
A.面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補(bǔ)足
B.面積誤差比在5%以內(nèi)(含5%)的房價款由買受人補(bǔ)足
C.面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人
D.超出3%部分的房價款由買受人補(bǔ)足，產(chǎn)權(quán)歸買受人
E.超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人
20.按房屋所有權(quán)的性質(zhì)將房屋租賃分為( )。
A.公有房屋的租賃
B.私有房屋的租賃
C.住宅用房的租賃
D.非住宅用房的租賃
E.公共房屋的租賃
21.( )是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。
A.當(dāng)事人姓名或者名稱及住所
B.租賃期限
C.租賃用途
D.租金及交付方式
E.房屋的修繕責(zé)任
22.下列房屋屬于不得出租的情形的有( )。
A.依法取得《房屋所有權(quán)證》的
B.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定限制房地產(chǎn)權(quán)利的
C.共有房屋，取得共有人同意的
D.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的
E.屬于違章建筑的
23.下列屬于房屋租賃合同自然終止情形的有( )。
A.租賃合同到期，合同自行終止
B.符合法律規(guī)定可以解除合同條款的
C.符合合同約定可以解除合同條款的
D.承租人利用承租的房屋從事非法活動的
E.因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的
24.( )租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
A.簽訂
B.變更
C.終止
D.執(zhí)行
E.遵守
25.下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，表述正確的是( )。
A.是指房屋出租人將承租的房屋再出租的行為
B.轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租證明
C.承租人在租賃期限內(nèi)如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意
D.轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外
E.轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止
26.房屋租金可分為( )。
A.公定租金
B.廉租租金
C.市場租金
D.成本租金
E.商品租金
27.抵押權(quán)人包括( )。
A.接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民
B.接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的法人
C.接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的其他組織
D.將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織
E.將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織
28.下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)的有( )。
A.權(quán)屬沒有爭議的房地產(chǎn)
B.學(xué)校用于教學(xué)的房地產(chǎn)
C.列入文物保護(hù)的建筑物
D.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
E.被依法查封的房地產(chǎn)
29.《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式有( )。
A.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償
B.抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟
C.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)
D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人
E.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)
參考答案
1.【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P108，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。
2.【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見教材P108，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。
3.【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P109，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。
4.【正確答案】：AE
【答案解析】：參見教材P110，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
5.【正確答案】：ABD
【答案解析】：參見教材P111，房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈與均屬于房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓。
6.【正確答案】：ADE
【答案解析】：參見教材P111，房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。所以BC選項不正確。
7.【正確答案】：CD
【答案解析】：參見教材P111，根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
8.【正確答案】：CD
【答案解析】：參見教材P113，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
9.【正確答案】：ABE
【答案解析】：參見教材P113～114，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理方式中需辦理出讓手續(xù)，要變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金。所以CD選項不正確。
10.【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P114，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。
11.【正確答案】：ABDE
【答案解析】：
正確答案：ABDE
答案解析：參見教材P115，商品房預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
12.【正確答案】：AB
【答案解析】：參見教材P117，商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。
13.【正確答案】：DE
【答案解析】：參見教材P117，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
14.【正確答案】：AE
【答案解析】：參見教材P118，商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。
15.【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P118，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價。
16.【正確答案】：ACDE
【答案解析】：參見教材P118～119，根據(jù)商品房買賣合同，合同未作約定的，凡是面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款。所以B選項不正確。
17.【正確答案】：BD
【答案解析】：參見教材P119，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
18.【正確答案】：BE
【答案解析】：參見教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
19.【正確答案】：AE
【答案解析】：參見教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
20.【正確答案】：AB
【答案解析】：參見教材P120，按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。
21.【正確答案】：BCDE
【答案解析】：參見教材P121，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。
22.【正確答案】：BDE
【答案解析】：參見教材P121，未依法取得《房屋所有權(quán)證》的;共有房屋未取得共有人同意的，屬于不得出租的情形。
23.【正確答案】：ABCE
【答案解析】：參見教材P122，承租人利用承租的房屋從事非法活動的，屬于房屋租賃合同人為終止的情形。
24.【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P123，簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
25.【正確答案】：BCDE
【答案解析】：參見教材P124，房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。所以A選項不正確。
26.【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P124，房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。
27.【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P125，抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
28.【正確答案】：BCDE
【答案解析】：參見教材P126，權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。
29.【正確答案】：ACE
【答案解析】：參見教材P133，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)。
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