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2016房地產估價師《制度與政策》基礎試題及答案
一、單項選擇題
1.房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以( )作為繳納稅費的依據。
A.出租價格
B.抵押價格
C.成交價格
D.評估價格
2.原建設部《城市房地產轉讓管理規定》中規定："房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后( )日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。
A.30
B.60
C.90
D.120
3.未取得( )的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
A.《房地產估價師執業資格證書》
B.《房地產估價師注冊證》
C.《房地產估價師繼續教育證書》
D.《營業執照》
4.下列關于房地產轉讓，表述錯誤的是( )。
A.因企業被收購房地產權屬隨之轉移的，屬于房地產轉讓;因企業被兼并房地產權屬隨之轉移的，則不屬于房地產轉讓
B.房地產買賣屬于雙務行為，房地產贈與屬于單務行為
C.房地產轉讓最主要的特征表現在房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發生轉移
D.凡房地產轉讓或變更的，必須按照規定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記
5.房地產買賣( )。
A.是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為
B.是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為
C.屬于單務行為
D.其受讓人不需承擔任何義務
6.房地產轉讓的分類中，根據( )將房地產轉讓分為有償方式的房地產轉讓和無償方式的房地產轉讓。
A.土地使用權的獲得方式
B.轉讓的對象
C.轉讓的方式
D.轉讓的時間
7.房地產轉讓的實質是( )。
A.未發生房地產權利人轉移
B.房地產權利人發生轉移
C.未發生房地產權屬轉移
D.房地產權屬發生轉移
8.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和( )的同意。
A.市、縣人民政府
B.市、縣人民政府城市規劃行政主管部門
C.市、縣人民政府城市建設行政主管部門
D.市、縣人民政府城市房產行政主管部門
9.土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用28年后轉讓，受讓人的使用年限只有( )年。
A.20
B.42
C.50
D.70
10.經濟適用住房的土地使用權全部是( )供給。
A.招標出讓
B.拍賣出讓
C.掛牌出讓
D.劃撥
11.房地產開發企業取得( )方能預售商品房。
A.《商品房預售許可證》
B.《商品房開發許可證》
C.《商品房經營許可證》
D.《商品房銷售許可證》
12.A房地產開發公司開發建設一住宅工程，該工程建設總投資為3000萬元。在其他商品房預售條件具備的情況下，按提供預售的商品房計算，其投入開發建設的資金應達到( )萬元以上，政府有關部門才有可能為其核發《商品房預售許可證》。
A.300
B.600
C.750
D.1500
13.商品房預售人應當在簽約之日起( )日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
A.30
B.45
C.60
D.90
14.國務院決定，禁止( )。
A.商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再轉讓
B.商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房出租
C.商品房預購人購買未竣工的預售商品房
D.商品房預購人利用抵押貸款的方式購買未竣工的預售商品房
15.中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和( )。
A.商品房銷售廣告書
B.商品房銷售協議書
C.商品房銷售意向書
D.商品房銷售委托書
16.下列有關商品房買賣合同的內容，表述錯誤的是( )。
A.房地產開發企業應與購房者簽訂商品房買賣合同
B.房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定
C.按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明使用面積和分攤的共有使用面積
D.面積誤差比是產權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比
17.商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，分攤的共有面積部分為( )。
A.獨立產權
B.單獨產權
C.共有產權
D.雙方產權
18.按照規定，房地產開發企業在變更事項書面通知買受人后，買受人在規定時間內未做出書面答復的，( )。
A.視同接受規劃、設計變更，但不接受由此引起的房價款的變更
B.視同不接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更
C.視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更
D.視同有條件地接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更
19.按照規定，房地產開發企業在變更事項書面通知買受人后，買受人有權在通知到達之日起( )日內做出是否退房的書面答復。
A.15
B.30
C.45
D.60
20.某商品房售價為每平方米建筑面積5000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積為104㎡，合同約定的建筑面積為100㎡。該商品房的成交價格為( )元。
A.500000
B.515000
C.520000
D.530000
21.經批準，A房地產開發企業對其開發的部分商品房戶型進行了變更。按規定，A房地產開發企業應當在變更確立之日起( )日內，書面通知買受人。
A.10
B.15
C.30
D.60
22.誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權( )。
A.退房
B.換房
C.買房
D.賣房
23.誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在( )的，據實結算房價款。
A.1%以內(含1%)
B.2%以內(含2%)
C.3%以內(含3%)
D.5%以內(含5%)
24.李某與w房地產開發公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為100㎡。后經過有關部門批準，李某所預購商品房產權登記建筑面積為95㎡。其面積誤差比為( )。
A.-3%
B.3%
C.-5%
D.5%
25.某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑 面積97㎡.該商品房的成交價格是( )。
A.388000元
B.388640元
C.399640元
D.400000元
26.面積誤差比的計算公式為( )。
A.面積誤差比=[(合同約定面積-產權登記面積)/合同約定面積]×100%
B.面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/產權登記面積]×100%
C.面積誤差比=[(合同約定面積-產權登記面積)/產權登記面積]×100%
D.面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%
27.下列有關房屋租賃的有關政策，說法不正確的是( )。
A.公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》和城市人民政府規定的其他證明文件
B.私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明
C.承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人可以不繼續履行原租賃合同
D.共有房屋出租時，在同等條件下其他共有人有優先承租權
28.下列關于房屋租賃期限，表述錯誤的是( )。
A.房屋租賃期限超過20年的，其房屋租賃合同無效
B.租賃期限屆滿當事人續訂租賃合同，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年
C.承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應當事先征得出租人的同意
D.出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意
29.《中華人民共和國合同法》規定，租賃期間屆滿當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過( )年。
A.10
B.20
C.25
D.30
30.下列關于房屋租賃的表述中，不正確的是( )。
A.將房屋提供給他人從事經營活動屬于房屋租賃
B.承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止
C.承租人經出租人同意可以將承租房屋轉租并獲得收益
D.租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的房屋租賃的必備條款
31.公有住宅用房無正當理由閑置( )個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
A.1
B.3
C.5
D.6
32.按照規定，變更租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后( )日內，持有關部門的證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
A.30
B.45
C.60
D.90
33.承租人經( )同意，可以依法將承租房屋轉租。
A.政府
B.政府職能部門
C.出租人
D.中介人
34.下列關于房屋轉租，表述不正確的是( )。
A.出租人可以從轉租中獲得收益
B.在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人
C.房屋轉租應當訂立轉租合同
D.轉租合同不用辦理登記備案手續
35.( )是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
A.房屋出租
B.房屋轉租
C.房屋承租
D.房屋租賃
36.下列不屬于在建工程抵押特點的是( )。
A.目的是取得在建工程繼續建造資金的貸款
B.以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產作為償還貸款履行擔保
C.以轉移占有的方式抵押給貸款銀行
D.以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行
37.房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以( )的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
A.不轉移占有
B.轉移占有
C.轉移房屋所有權
D.轉移土地使用權
38.以單純的土地使用權抵押的，其設定抵押的前提條件是，土地必須是以( )方式取得的。
A.劃撥
B.出讓
C.出租
D.抵押
39.抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由( )負擔。
A.抵押權人
B.抵押人
C.中介公司
D.保險公司
40.以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經( )通過，但企業章程另有約定的除外。
A.工會
B.職工(代表)大會
C.董事會或者股東大會
D.監事會或者股東大會
參考答案
1.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P109，房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。
2.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P109，原建設部《城市房地產轉讓管理規定》中規定："房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。
3.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P110，未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
4.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P110，因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的，屬于房地產轉讓。所以A選項不正確。
【該題針對“房地產轉讓概述”知識
5.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P111，房地產買賣是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為。
【該題針對“房地產轉讓概述”知識
6.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P111，根據轉讓的方式，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。
【該題針對“房地產轉讓概述”知識
7.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P111，房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。
【該題針對“房地產轉讓概述”知識
8.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P113，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意。
【該題針對“以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓”知識
9.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P113，根據“以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。”70年-28年=42年。
【該題針對“以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓”知識
10.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P114，經濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給。
【該題針對“已購公有住房和經濟適用房上市的有關規定”知識
11.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P115，房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
【該題針對“商品房預售許可”知識
12.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P115，按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。3000萬元×25%=750萬元。
【該題針對“商品房預售的條件”知識
13.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
【該題針對“商品房預售合同登記備案”知識
14.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P116，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再轉讓。
【該題針對“商品房預售合同登記備案”知識
15.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P117，中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
【該題針對“商品房銷售代理”知識
16.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P118，商品房銷售按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。所以C選項不正確。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
17.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P118，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，分攤的共有面積部分為共有產權。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
18.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，買受人在通知到達之日起15日內未做出書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
19.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P119，買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
20.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(104-100)/100×100%=4%。根據誤差的處理方式：產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。即：合同約定建筑面積100㎡×103%×5000=515000元。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
21.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P119，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
22.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
23.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
24.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(95-100)/ 100=-5%。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
25.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-97)/97×100%=3.09%.根據誤差的處理方式：面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足，即：97×103%×4000=399640元。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
26.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
27.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P120，承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續履行原租賃合同。所以C選項不正確。
【該題針對“房屋租賃的政策,房屋租賃的政策”知識
28.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P122，房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。所以A選項不正確。
【該題針對“房屋租賃合同”知識
29.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P122，租賃期間屆滿當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
【該題針對“房屋租賃合同”知識
30.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P122，承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于人為終止。所以B選項不正確。
【該題針對“房屋租賃合同”知識
31.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P123，公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
【該題針對“房屋租賃合同”知識
32.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P123，變更租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關部門的證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
【該題針對“房屋租賃登記備案”知識
33.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P124，承租人經出租人同意，可以依法將承租房屋轉租。
【該題針對“房屋轉租”知識
34.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P124，轉租合同必須按照有關部門規定辦理登記備案手續。所以D選項不正確。
【該題針對“房屋轉租”知識
35.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P124，房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
【該題針對“房屋轉租”知識
36.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P125，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
【該題針對“房地產抵押的概念”知識
37.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P125，房地產抵押是指抵押人以合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
【該題針對“房地產抵押的概念”知識
38.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P125—126，以單純的土地使用權抵押的，其設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。
【該題針對“房地產作為抵押物的條件”知識
39.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P127，抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。
【該題針對“房地產抵押的一般規定”知識
40.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P127，以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有約定的除外。
【該題針對“房地產抵押的一般規定”知識
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