2015年房地產估價師《案例與分析》演練題

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

　　1、采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(　)

　　A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

　　2、采用收益法估價時，下述觀點不正確的是(　)

　　A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

　　B.估價時點應設定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

　　D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

　　3、 估價機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(　)萬元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　4、假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)

　　A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

　　B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

　　C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權

　　D.該500萬元可再次抵押

　　參考答案：

　　1) 、2) C、3) C、4) D

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