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房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精準(zhǔn)預(yù)測(cè)題
“路行之而成”，路是人走出來(lái)的;進(jìn)步也是人們用行動(dòng)爭(zhēng)取得來(lái)的。應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)小編為大家提供了房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精準(zhǔn)預(yù)測(cè)題，希望對(duì)大家有所幫助。
測(cè)算1998年6月18日的房地產(chǎn)價(jià)格
根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及評(píng)估人員對(duì)××市房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員的咨詢和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高檔外銷公寓的銷售市場(chǎng)變化不大，1998年類似房地產(chǎn)的銷售價(jià)格與1997年基本持平，因此本次評(píng)估不對(duì)1998年6月18日估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，仍采用1997年4月25It的房地產(chǎn)價(jià)格：
房地產(chǎn)單價(jià)=(1539+1391+1555)÷3=1495(美元/㎡)
房地產(chǎn)總價(jià)=1495X1084.4—1621178(美元)=162.12(萬(wàn)美元)
根據(jù)××物業(yè)管理公司向評(píng)估人員出示1997～1998年××大廈的部分銷售合同，經(jīng)過(guò)××市房管部門(mén)有關(guān)人員的確認(rèn)，認(rèn)為該合同能夠客觀反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，特摘錄見(jiàn)表4。
表4銷售合同摘錄表
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購(gòu)房日期（年.月.日） |
單 元 |
面積（㎡） |
成交單價(jià)（美元/㎡） |
成交金額（美元） |
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1996.8.20 |
B-10-A |
157.96 |
1808.7 |
254111 |
|
1997 12.4 |
A-17-D |
86.34 |
1527.31 |
131868 |
|
1998.5.29 |
B-23-D |
86.34 |
1320.36 |
114000 |
|
1998.11.25 |
A-18-C |
135.55 |
1581.14 |
214323 |
雖然不同樓層、不同朝向、不同戶型的房屋售價(jià)不同，但從上述交易案例可以看出，估價(jià)對(duì)象1997年4月25日和1998年6月18目的評(píng)估結(jié)果能夠基本反映××大廈的正常銷售水平。
(三)測(cè)算2001年6月5日的房地產(chǎn)價(jià)格
自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝著小區(qū)化、規(guī)模化的方面發(fā)展，類似××大廈這樣與寫(xiě)字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場(chǎng)處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)有關(guān)部門(mén)所掌握的情況，1999～2001年該類物業(yè)的開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)已明顯低于1997年、1998年，交易成交案例較少。相反，由于該類物業(yè)無(wú)法啟動(dòng)銷售市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)相比略顯活躍，雖然租金價(jià)格較低，但類似估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)實(shí)際成交租金比較透明，所以采用收益法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格能客觀真實(shí)反映該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作情況和現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。
收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的一種方法。
1.租金收入
(1)年租金毛收入。與估價(jià)對(duì)象在同一區(qū)域內(nèi)類似項(xiàng)目租金在2～3元人民幣/(㎡/d)(建筑面積)，目前
該區(qū)域內(nèi)的公寓供應(yīng)量較大，市場(chǎng)的選擇面廣，可替代性的物業(yè)較多，通過(guò)對(duì)硬件、軟件等影響市場(chǎng)租金的因素比較，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金定位在2.5元人民幣/(㎡/d)(建筑面積)時(shí)將具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，估價(jià)對(duì)象總建筑面積為1084.4㎡，則估價(jià)對(duì)象的年租金毛收入為：2.5×365×1084.4=989515(元)
(2)年有效租金收入。按正常出租空置率20%計(jì)算，并考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的5%，則年有效租金收入為：989515×(1-20%)×(1-5%)=752031(元)
2.年客觀運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
(1)房產(chǎn)稅。按年有效租金收入的12%計(jì)算：
752031×12%=902414(元)
(2)營(yíng)業(yè)稅。按年有效租金收入的5.5%計(jì)算：
752031×5.5%=41362(元)
(3)物業(yè)維修費(fèi)用。根據(jù)目前物業(yè)維修費(fèi)的統(tǒng)計(jì)資料，維修費(fèi)約占年有效租金收入的3.0%，則物業(yè)維修費(fèi)為：
752031×3.0%=22561(元)
(4)物業(yè)管理費(fèi)。包括正常使用下的能源費(fèi)、清潔費(fèi)以及員工工資、福利等費(fèi)用，按年有效租金收入的8%計(jì)算：
752031×8%=60162(元)
(5)租賃代理費(fèi)。由于該類物業(yè)一般由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)外出租，因此應(yīng)向物業(yè)管理公司支付一個(gè)月的租金毛收入作為租賃代理費(fèi)。雖然不同房屋的租期長(zhǎng)短不同，半年期租約和兩年期租約的租賃代理費(fèi)有所不同，本報(bào)告假設(shè)年租賃代理費(fèi)按一個(gè)月(30天)租金毛收入計(jì)算：
2.5×30×1084.4=81330(元)
(6)保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)是指為使房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，根據(jù)目前財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率的標(biāo)準(zhǔn)，取估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)類似項(xiàng)目的平均市場(chǎng)售價(jià)的0.3%。該區(qū)域公寓平均市場(chǎng)售價(jià)取7000元/㎡，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1084.4㎡，則年保險(xiǎn)費(fèi)為：
7000×1084.4×0.3%=22772(元)
(7)年客觀運(yùn)營(yíng)成本。年客觀運(yùn)營(yíng)成本=房產(chǎn)稅+營(yíng)業(yè)稅+物業(yè)維修費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+租賃代理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431(元)
3.年凈收益
年凈收益=年有效租金收入-年客觀運(yùn)營(yíng)成本=752031—318431=433600(元)
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。
請(qǐng)問(wèn)：
1.針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?
(1)估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：
1)被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作。并在報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。
2)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明。
3)公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。
(2)房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。
(3)價(jià)不考慮的房屋租賃因素的影響。
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