2015年房地產估價師《經營與管理》預測題

　　一、單選題

　　1、某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預測銷售量為450 m2，評估值數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷售量是( )萬m2。

　　A、450

　　B、475

　　C、490

　　D、500

　　答案：C

　　2、在資金等效值計算的過程中，資金運動過程中某一時間點上與現值等值的金額稱為( )。

　　A、未來值

　　B、終值

　　C、時值

　　D、現實值

　　答案：C

　　3、承包商收到竣工結算價款后，通常應在( )內將竣工工程交付給開發商。

　　A、半個月

　　B、一個月

　　C、一個半月

　　D、兩個月

　　答案：A

　　4、從房地產開發的角度來看，市場分析最終要落實到房地產開發物業的經營環境。( )

　　A、對

　　B、錯

　　答案：B

　　5、對于相互替代的產品，當一種產品價格上漲，替代品的需求就會降低。( )

　　A、對

　　B、錯

　　答案：B

　　6、資金的時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。

　　A、風險因素

　　B、資本化率

　　C、通貨膨脹率

　　D、投資利潤率

　　答案：A C D

　　7、在土地儲備機構抵押貸款中，土地儲備機構作為土地使用者，向金融機構提出貸款要求。( )

　　A、對

　　B、錯

　　答案：B

　　8、下列有關利潤的含義說法不正確的一項為( )。

　　A、利潤是企業經濟目標的集中體現，企業進行房地產開發投資的最終目的是獲取利潤

　　B、房地產開發投資者不論采用何種直接的房地產投資模式，其銷售經營收入扣除總開發產品成本費用和銷售稅金及附加后的盈余部分，成為投資者的經營利潤或稱盈利

　　C、盈利要進行再分配，一部分無償上繳稅收，作為國家或地方的財政收入;另一部分留給投資者，利潤較小時不再向下分配

　　D、根據財務核算與分析的需要，企業利潤可分為利潤總額(又稱實現利潤)、經營利潤、稅后利潤和分配利潤四個層次

　　答案：C

　　9、通貨膨脹風險會( )房地產投資的實際收益率。

　　A、提高

　　B、降低

　　C、無影響

　　D、以上答案均不準確

　　答案：B

　　10、經濟活動的類型和特點不同，對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常不包括(　　)。

　　A.銷售收入

　　B.出租收入

　　C.貨幣收入

　　D.其他經營收入

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經營收入等。參見教材P147。

　　11.房地產的( )是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。

　　A適應性

　　B對專業管理的的依賴性

　　C位置的固定性

　　D相互之間的影響性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性

　　12.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.

　　A 50.5

　　B 60

　　C 65

　　D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　13.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )

　　A11.38%

　　B12.64%

　　C15.46%

　　D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　14.下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( )

　　A 房屋出租

　　B 房地產抵押

　　C 土地使用權出讓

　　D 土地使用權轉讓

　　答案：C

　　解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場

　　15.一般來說，認知定價法所確定的價格(　　)價值定價法所確定的價格。

　　A高于

　　B低于

　　C等于

　　D高于等于

　　答案：A

　　解析：

　　16.風險最大的是商業物業風險,是因為( )

　　A商業物業對于宏觀經濟變化反應最快和最大

　　B商業投資的預測最難

　　C商業的社會發展方向不易預測

　　D商業人員無法競爭時心理變化很大

　　答案：A

　　解析：商業物業對于宏觀經濟變化反應最快和最大

　　17.房地產開發活動可從( )兩個方面進行考察。

　　A投資資金量和預期收益資金

　　B資金流通方式和對策

　　C出租、出售或經營形態

　　D物質形態和貨幣形態

　　答案：D

　　解析：房地產開發活動可從物質形態和貨幣形態兩個方面進行考察。

　　18.對于開發投資來說，房地產投資的經濟效果的大小的衡量指標不包括( )

　　A銷售收入

　　B開發利潤

　　C成本利潤率

　　D投資回報率

　　答案：A

　　解析：銷售收入是房地產投資的經濟效果的表現形式。

　　19.下列關于敏感性分析的方法和步驟表達不當的一項是( )

　　A找出那些最能反映項目投資效益的經濟評價指標 如財務內部收益率等作為其分析對象。

　　B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經濟評價指標無影響并在開發周期內不發生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。

　　C分析時要設定不確定因素的變化范圍

　　D對項目 的經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。

　　答案：B

　　20.開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在( )內予以核實，給予確認或者提出修改意見。

　　A10日

　　B15日

　　C1個月

　　D2個月

　　答案：C

　　解析：開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1個月內予以核實，給予確認或者提出修改意見。

　　二、多項選擇題

　　1、收益性物業的經營費用包括( )等。

　　A、人員工資

　　B、辦公費用

　　C、抵押貸款還本付息

　　D、保險費、房管稅

　　答案：A B D

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