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2015房地產估價師《案例與分析》考前沖刺題1
某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價?( )
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑( )。
A.自行改變
B.經上級主管部門批準改變
C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續
3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和
B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的非正常市場價值
B.該兩幢房屋的重新購建價格
D.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值加上土地的價值
標準答案：A,D,B,C
解析：
1.根據合法原則確定，不能依據房屋現實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。
2.先辦理規劃變更手續，再依據規劃手續去辦理房產變更手續，因此最佳答案選D。
3.劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。
4.保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。
問題：
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
參考答案：
1)錯誤有：
①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊：
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
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