2017房地產估價師考試案例與分析問答題
房地產估價師資格證是非常難考的資格證之一，所以考前要復習好案例分析的問答題。下面百分網小編為大家整理的房地產估價師考試案例與分析問答題，希望大家喜歡。
房地產估價師考試案例與分析問答題
(一)
××商務樓估價報告
報告封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價師聲明(略)
估價的假設和限制條件(略)
估價結果報告
一、委托方：××××商貿有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。
二、估價方：××××房地產估價有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級
三、估價對象
1.××商務樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業。
××商務樓為8層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積6611m2�？傆玫孛娣e2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。
估價對象其他內容描述(略)。
四、估價目的：評估××商務樓市場價格，為整體轉讓提供價格參考依據。
五、估價時間：2003年4月1日
六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標準。
七、估價依據(略)
八、估價方法：根據估價對象的特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價。然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。
九、估價結果：估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣2544元/㎡(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估價人員(略)
十一、估價作業日期：2003年3月10日至2003年3月20日。
十二、估價報告應用的有效期(略)
估價技術報告
一、個別因素分析(略)
二、區域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
房地產估計師預測試題
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡.
請問：
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1)錯誤有：
�、賾捎梅瞎纼r時點市場情況的各項成本費用。
�、趹鶕纼r對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。
�、劾麧檻枪纼r時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊：
�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
房地產估價師備考復習步驟
★第一遍快速學習，整理出每個章節的脈絡和重要內容，進一步理解、弄懂所學的知識點。
造價工程師考試結合課本、筆記，先把每個章節的重點、難點知識毫無遺漏地用熒光筆、或彩筆在書中劃出來，然后在16開大紙上用樹形圖的`方式(也就是大括號、小括號)或畫表格的方式把這些重要知識一層一層地寫下來，反復加以理解，并把重要的習題的解題思路在旁邊簡要備注出來。
★第二遍在理解的基礎上開始記憶。
隨身攜帶自己寫下的筆記，反復背誦自己所總結出來并寫下來的概念、定理、公式、性質、特點等重點難點內容。
★第三遍嘗試回憶。
重新書寫筆記，能清晰回憶出來的內容只需略寫概念、術語、數字，而不需要寫出具體內容。回憶不出來的內容把詳細內容寫下來。再反復背誦。
★第四遍構筑知識網絡并思考知識與知識之間的聯系。
網絡圖(大括號、小括號、表格等形式)幫我們把每一個章節的重要概念、定理公式等重要知識點的層級關系整理得一目了然。由于內容的熟悉和空間距離的接近，我們會突然領悟到，原來每一個章節內部知識點之間，以及前后各個章節的知識點之間存在的內在的聯系。這種感悟會讓我們欣喜若狂。我們要把自己的發現用尖頭和簡單的術語在這張網絡圖上表現出來。
★第五遍加以鞏固。
經過前面四遍復習，所有的知識點應該已經作為一個完整的網絡儲存在我們的頭腦中。我們甚至已經不需要課本和我們自己總結出來的最后一張網絡圖就能把所學的知識倒背如流，在需要的時候自動化地呈現出來。
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