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2016年房地產估價師《案例與分析》問答題訓練
案例分析一：
A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向有關部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。拆遷前委托C二級房地產估價機構，進行了拆遷評估。B公司在拆遷中遇到釘子戶D，無正當理由拒不與B公司簽訂拆遷協議，致使商品房建設難以進行。此期間，商業中心建設按期進行，并于次年5月完成施工任務，并通過竣工驗收。并及時辦理了該商業中心的《房屋所有權證》。隨后，B房地產開發公司將其出租給E經貿公司進行經營;而E經貿公司由于自身原因，又將該商業中心轉租給個體戶F。在此之后，商品住宅建設開始啟動，在建設過程中，為了融通資金，B房地產開發公司將先前建設的商業中心向建設銀行進行了抵押，從而保證了商品住宅的按期完工。
1、B房地產開發公司欲改變部分土地用途，首先需辦理( )手續?
A.向土地管理部門提出部分改變土地使用性質的申請
B.向城市規劃部門提出部分改變土地使用性質的申請
C.向建設管理部門提出部分改變土地使用性質的申請
D.向房管部門提出部分改變土地使用性質的申請
2、責令限期拆遷決定發布后，若C戶仍不搬遷，下列關于強制拆遷正確的說法是( )。
A. A市房屋拆遷主管部門自行組織直接強制拆遷
B. B房地產開發公司組織有關人員直接強制拆遷
C. A市人民政府責成有關部門強制拆遷
D. A市房地產管理部門自行組織直接強制拆遷
E.A市房屋拆遷主管部門依法申請人民法院進行強制拆遷
3.按國家有關房地產估價機構資質管理規定，C二級房地產估價機構最少應有( )名取得《房地產估價師資格證書》并經登記注冊的專職房地產估價師
A、3
B.4
C.5
D.7
E.9
4、拆遷評估時，C房地產估價機構對對房屋拆遷性質、面積認定應掌握的原則包括( )。
A、被拆遷房屋的性質和面積一般以現場堪查的結果為準。
B.被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。
C.對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認
D.對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市房地產管理部門申請確認
E.對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。
5、該商業中心的房屋所有權登記屬于( ) 登記。
A、房屋所有權轉移登記
B、房屋所有權變更登記中華考試網
C、房屋所有權初始登記
D、房屋所有權注銷登記
6、B房地產開發公司與E經貿公司在租賃合同簽訂后( )日內，辦理房屋租賃登記備案手續。
A、30
B、45
C、60
D、90
7、針對E經貿公司的轉租行為，下列說法正確的包括 ( )。
A、經B房地產開發公司同意，E經貿公司可以依法將承租的商業中心轉租
B、E經貿公司可以將承租的商業中心轉租，不必經B房地產開發公司同意
C、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同不隨之變更、解除或者終止。
D、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。
E.該轉租合同也必須按照有關部門規定辦理登記備案手續
1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE
案例分析二：
A市某房地產開發公司B，擬在某市中心繁華地段進行開發建設一商業廣場。B房地產開發公司通過正當出讓方式取得了該地塊的土地使用權，并繳納了土地出讓金。該項目建設中，B房地產開發公司通過招標方式，選擇了施工及監理單位。該項目建成后，B房地產開發公司將該商業廣場1-3層轉讓給C公司，將4-5層租給D公司。
1、按照國家有關規定，該地塊可以采取的出讓方式包括( )。
A.拍賣方式
B.招標方式
C.協議出讓
D.掛牌出讓
2、按照國家土地使用權年限的有關規定，該地塊出讓的最高年限為 ( )年。
A.30
B.40
C.50
D.70
3、若B房地產開發公司采用邀請招標方式的，應當向( )個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。
A.1
B.2
C.3
D.4
E.5
4、監理工程師應當按照工程監理規范的要求，采取( )等形式，對建設工程實施監理。
A.旁站
B.巡視
C.平行檢驗
D.僅聽取匯報
5、 關于該項目中標人確定后，下列說法正確的包括( )。
A.招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
B.招標人應當向中標人發出中標通知書，但中標結果不必通知所有未中標的投標人。
C.中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。
D.中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人完成
E.中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成
6、B房地產開發公司和C公司，在房地產轉讓合同簽訂后( )日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向A市房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。
A.15
B.30
C.60
D.90
7、C公司為獲得房地產權，應辦理( )。
A.到A市房地產行政主管部門，辦理房屋所有權初始登記，取得《房屋所有權證》
B.到A市房地產行政主管部門，辦理房屋所有權轉移登記，取得《房屋所有權證》
C、到A市土地管理部門，辦理《國有土地使用證》
D.到A市土地管理部門，辦理《國有土地所有證》
E.到A市土地管理部門，辦理《集體土地使用證》
8、D公司應辦理( )手續，其租賃行為才是合法的。
A.B房地產開發公司與D公司口頭租賃協議
B.B房地產開發公司與D公司簽訂書面租賃合同
C、到A市房地產管理部門登記備案，并領取房屋租賃證
D.到A市規劃管理部門進行登記
參考答案：
1. ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC
案例分析題三
賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1.估價時點是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價的價值范圍應是( )
A.合同1規定的房款來源：
B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費
標準答案：1.A,2.A
解 析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據合同進行的。估價時應是計算在雙方確定價格之日時的房地產市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務合同，不是買賣合同，裝修費用不應計入買賣估價價值之中。
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