物業管理調研報告通用（10篇）

　　在學習、工作生活中，越來越多的事務都會使用到報告，報告包含標題、正文、結尾等。那么一般報告是怎么寫的呢？下面是小編幫大家整理的物業管理調研報告，希望對大家有所幫助。

物業管理調研報告1

　　近年來，隨著我縣城鎮化進程的快速推進，房地產業得到了迅猛發展，建成了一大批住宅小區。在xxxx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個區域，配套的小區物業管理也由此經歷了從無到有，從摸索試點到穩步發展，管理對象從單一的住宅小區發展到商場、超市、辦公樓等各類領域，形成了包括房屋及相關配套設施設備的維修養護、環境保潔、安全巡查、綠化管養等各類物業服務。但由于物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯后，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。

　　一、基本現狀

　　截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。

　　二、小區管理存在的問題

　　通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：

　　(一)準入門檻低，服務不規范。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限于看大門、搞衛生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衛基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發生。

　　(二)收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準;除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。

　　(三)基礎設施不健全，物業公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不愿進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次群訪。

　　(四)業主結構多元化，維權主張難統一。由于業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　(五)宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關于進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對于我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。

　　(一)積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮(社區)居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住戶信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的'實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協調部門關系，提升物業監管水平。

　　(二)嚴把物業服務企業準入關。凡是進入xxxx縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對于新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規范的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規范制約物業服務企業行為，便于調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。

　　(三)加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業服務在我縣可能屬于微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住戶才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質;每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2-3年內全部實現物業人員持證上崗。

　　(四)強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一并納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。

　　(五)強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。

　　(六)加大推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮(社區)居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理;對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。

物業管理調研報告2

　　做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xx城市形象的重大環境工程。為推動我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范進展，近期，xx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深化我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取狀況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等狀況進行了調查，詳細狀況如下：

　　一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀

　　（一）城區住宅小區的基本狀況。

　　據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。

　　從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

　　1、住宅性質多樣。

　　主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，安排居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或安排。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

　　2、規模差別較大。

　　在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一。

　　主體建筑方面，x年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，x年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等狀況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴峻不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴峻的安全隱患。

　　（二）小區物業管理工作的現狀

　　1、物業企業進展狀況。

　　從紫苑房產進入xx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于進展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。

　　2、業主大會及業主委員會成立狀況。

　　目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了肯定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

　　3、小區的物業管理工作狀況。

　　從走訪、座談的狀況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿足；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和修理服務。有的小區由于亂搭亂建、衛生狀況差等緣由，業主和物管嚴峻對立，消失拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。

　　二、存在的主要問題

　　我縣小區物業管理經過十多年的進展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的進展而產生的新型服務產業，因進展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：

　　（一）執行規劃不到位。

　　調查發覺，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格根據規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象非常普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益患病損失；二是開發企業不嚴格根據規劃要求施工，隨便擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴峻侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。

　　（二）管理制度不完善。

　　目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來許多不便，在詳細操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有詳細的要求和標準；二是專項修理資金難落實，公用部位修理難等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種沖突因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主由于得不到合理有效的服務而有看法，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內常常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些詳細問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。

　　（三）宣揚教育力度不夠。

　　從調查狀況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領悟不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不根據物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡潔地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采納簡潔的拒絕交費等方法來激化沖突。

　　（四）物管服務水平較低。

　　調查發覺，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過特地培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參加的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流淌性大、個人素養普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能樂觀主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿意居民的實際需求。

　　三、建議

　　針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議看法：

　　（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。

　　小區的規模、檔次直接打算物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要根據物業管理相關法規規定，依據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理方法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計肯定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱藏工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的'問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推動已建小區特殊是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消退遺留問題，從根本上消退安全隱患和不穩定因素。

　　（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。

　　一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面對市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理方法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參加小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成狀況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互協作，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批判，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣闊業主的合法權益。五要嚴格落實沖突糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的沖突糾紛，相關部門和社區應不推不躲，準時予以解決和調處。

　　（三）強化宣揚引導，探究一套良好的運行模式。

　　要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深化宣揚國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推動住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特殊是房管部門和各社區居委會要注意加強對居民的宣揚教育，增加廣闊業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分熟悉到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關懷支持的工作，也使他們充分熟悉到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器愛護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和關心物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主供應服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區。

　　要廣泛征集社會各界的看法和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為，區分新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，樂觀探究市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的狀況，逐個進行調研、分析，實行多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施修理困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。

物業管理調研報告3

　　根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、**鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

　　一、基本情況

　　城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建

　　二、現行管理模式

　　三、存在的主要問題

　　集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的`一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

　　（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

　　旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

　　（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。

　　（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

　　金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：

　　根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。

物業管理調研報告4

　　為打造xx企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務進展，依據公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深化調研，現將工作調研小結如下：

　　一、xx八大優勢

　　1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，進展潛力強勁。

　　2、市場定位精確，產品優質優價，吸引力大，前景寬闊。

　　3、小區配套設施標準性高。

　　4、精確把握市場脈搏。

　　5、經營理念鮮亮——制造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。

　　6、企業的成功，全賴于鐵的紀律支撐。

　　7、人力資源及組織體系比較完整。

　　8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清楚。

　　二、十大有待改善問題

　　1、工程規劃、設計、施工等與物管連接脫節，給物業管理服務留下了后遺癥，加大經營成本，造成資源鋪張。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必需用水泵協作才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到肯定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨著業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊急，長期如此將會導致秩序混亂。

　　2、營銷與物管關系脫節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規范文本。對業主入住后消失的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

　　3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確方案，操作層員工面對多頭領導遙控，在詳細運作上，消失了錯亂局面，直接影響服務質量。

　　4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依舊存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物到處可見；xx華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經營嚴峻，各門面招牌大小不一，亂張亂貼到處可見；從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衛生特別糟糕，在某種程度上，嚴峻影響了小區良好容貌。

　　5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無方案進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土暴露不準時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。

　　6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。

　　7、在設備設施管理維護方面，沒有規范設備臺帳和歷史記錄，全部樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇放開無人重視關上及修理；泳池機房無鎖，房門常常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨便進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

　　8、保安隊伍紀律散漫，應變力量差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間消失空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規著裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區沒有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴峻影響小區容貌衛生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。

　　9、在客戶服務方面，從熱忱待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業原始方式，工作效率較低。

　　10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素養參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素養較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操閱歷，加上監督力度不足，在管理上消失了較多盲點，由于工作權責模糊不清等緣由，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

　　三、工作方案

　　依據xx現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：

　　1、建立規范管理體系，實行有效資源整合。

　　從公司進展戰略高度動身，避開低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目進展，建議成立“xx物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，詳細整合方法為：

　　將現注冊的“中山市xx居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市xx物業管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登登記屬項目管理處。即“中山市xx物業管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目進展和命名，按此類推。

　　2、精簡機構，合理調配。

　　規范的企業，必需具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。為有效實施各方面工作，依據物業管理行業工作職能，并結合xx實際狀況，現擬作以下整合：

　　a、在董事長的領導下，以董事總經理為企業負責制，由物業總監統籌調控xx屬下各物業管理項目經營運作，直接對董事總經理負責。

　　b、各物業管理項目負責人（管理處經理或管理處主任的命名待定）詳細負責和執行本項目工作事務，直接對物業總監負責。依據項目物業規模狀況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業上崗，在近期內，逐步組建一支精干的、專業化的物業管理隊伍。

　　c、層級管理，權責分清，制定明確工作質量指標，并將詳細工作落到實處，責任到人。

　　d、設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。

　　3、依據各部門職業工種，在作業上按預定工作效率目標、質量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。

　　4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。

　　即“管理文件”（質量手冊）、“作業流程”（程序文件）、“執行文件”（規范表格），使之形成系統化、標準化、規范化。

　　5、實行管理處經理（主任）負責制和各崗位責任制。

　　6、提高管理檔次，樹立良好企業形象，對小區房屋、設備、住戶檔案資料及財務收費等管理，運用物業管理專業軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。

　　7、在內部管理上，建立良好監督機制。

　　對內部各種任務落實，必需跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質量體系運行評估工作，對客戶投拆、設備運行、安全服務、環境服務、修理服務等職能板塊工作做好統計分析、日檢、周報、月報等要求準時精確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規范有序，對管理的.追溯，有依有據。在監督掌握上，依據每周工作狀況，每月定期召開服務質量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，準時實行各種訂正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優化服務質量，令公司和業主放心滿足。

　　8、重視培訓，提高素養。

　　重點抓好公共培訓部分和部門業務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中消失的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發員工鉆研業務愛好，努力提高全體員工業務素養。

　　9、獎懲分明，優勝劣汰。

　　增加員工危機意識，對業務力量差，經反復培訓仍停留于落后狀態，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必需按章處理；對表現優秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星”的好員工，經董事及公司領導認可后，賜予嘉獎和表彰，提高員工的驕傲感和職業感和歸屬感，增加員工和團隊的戰斗力。

　　10、開源節流，掌握成本。

　　在原有資源基礎上，嚴格掌握各項費用開支，凡屬一切經費開支，必需按方案報批執行，嚴格掌握辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節能工作，實行公司資源共享。

　　加大對物業管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護公司經濟利益，經多次溝通仍無法妥當解決的，必要時實行相應法律途徑進行追討。

　　大力拓展有償服務，增加經營收入，彌補經費不足部分，親密凝視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務收支良性循環。

　　11、強化工作協調，促進團隊合作。

　　以總經辦或行政人事部為牽頭組織，由物業公司負責擬案，對物業的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業務關聯等工作，必需有親密的溝通協調，對相關任務的調度或協調，必需有明確的《工作任務單》或《工作聯絡單》，對每個環節的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必需簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避開工作上消失扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。

　　12、規范物管文本，協調銷售業務。

　　編制《前期物業管理服務協議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等規范的物管文本，按房地產行業慣例操作要求，使管理經營有章可循、有法可依。

　　13、重視窗口服務，作業指引清楚。

　　為便利業主業務辦理，將重要的如“業主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務中心大廳，這樣既便利業主閱示，也利于員工操作。

　　14、《議事日程》明確，行政統籌到位。

　　在日常事務統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規定、工作方案及總結上交時間規定、費用收繳狀況報表上交時間規定、每月服務質量評估分析會時間規定、各部門用資方案上交時間規定、辦公用品使用方案上交時間規定、修理材料選購方案上交時間規定、業主每月入住狀況報表上交時間規定、小區物業綜合例檢時間規定等，均列入公司的議事日程。

　　15、規范員工著裝，樹立公司形象。

　　按各部門工作性質，統一配置工衣，規范員工穿戴，樹立良好形象。

　　16、規范公司財產和物資管理，維護公司利益。

　　對公司物料物資和各種器械妥當管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產物資流失和損失。

　　17、高度企業戰略，階段達成效果。

　　a）在三個月內，有效克服“臟、亂、差”現象，使三個樓盤整體環境容貌發生“一小變”。

　　b）在半年內，使xx物業管理全盤運作完全步入正軌。

　　c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業管理體系，為公司的認證和創建示范工作打下扎實基礎，無論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。

　　d）在一年半內，正式通過ISO認證，無論從管理或服務上達到系統化、標準化、規范化、科學化；以國家示范小區為標準要求，將xx華庭管理項目創建成為市級“示范住宅小區”稱號。

　　e）在兩年內，將xx華庭管理項目創建成為省級“示范住宅小區”稱號，在中山物業管理領域中受到地方政府和同行的認可。

　　f）在三年內，將xx華庭管理項目創建成為國家級“示范住宅小區”，使xx的企業品牌推向房地產行業的前列。

　　綜上所述，敬請董事及公司領導審核指正。我信任，在公司董事和各級領導的大力支持和細心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅決不移地按總公司的進展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、擅長探討、總結創新，xx的服務品牌肯定會獲得全方位的提升！

　　以上報告，敬請上級領導審核批示。

物業管理調研報告5

　　近年來隨著房地產市場富強進展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深化基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面綻開了調研。現將調研狀況報告如下：

　　一、我市物業管理工作的現狀

　　㈠小區物業管理的基本狀況

　　物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在x年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規范北鎮市物業管理行業，通過實行物業公司申報考核機制、建立專項修理基金制度、成立業主委員會、頒布相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規范化。

　　目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。

　　我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業掩蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。

　　㈡住宅小區的特點

　　1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的.小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。

　　2、老舊小區遺留問題多。由于歷史的緣由和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是放開式的，給物業管理工作帶來肯定難度。

　　二、存在的主要問題

　　１、物業管理服務行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了許多政策和法規，例如《北鎮市物業管理方法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由于物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素養不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。

　　２、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的緣由是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受力量有限。三是業主反映的問題得不到準時解決，引發居民不滿心情而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。

　　3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業辦法愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的緣由是：一是大多數業主熟悉不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有特地的物業，只是開發商代管，由于贏利不高或收費率低等緣由，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟識，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參加意識不強，即使有業主委員會，其成員組成簡單、人員良莠不齊，缺乏“有力量、出名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最終不了了之，形同虛設。

　　4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種沖突交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，簡單造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。

　　5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存許多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴峻等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣闊業主反映劇烈的熱點、難點問題。

　　三、看法和建議

　　針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下看法與建議：

　　1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，仔細落實各項監管措施，從根本上削減物業管理沖突糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的看法和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，削減人員的流淌性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和沖突糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，樂觀探究行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參加、相互監督的物業專項修理資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項修理基金的足額歸集和合理使用。

　　2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣闊。

物業管理調研報告6

　　為了規范市區內普通住宅小區物業管理，根據地區領導安排，20xx年8月5日—10日，地區建設局組織專題調研組，對XX市市域內住宅小區建設情況、物業管理情況進行了調研，并與多家物業服務企業進行了座談，就做好物業服務工作聽取了物業服務企業建設性的意見，同時深入住宅小區走訪了業主，召開了業主代表座談會，認真聽取了業主對物業管理及服務的意見和建議，現將調研情況匯總報告如下：

　　一、XX市住宅小區建設及物業管理的基本情況

　　截止20xx年7月底，XX市建成180個普通住宅小區，共有物業服務企業47家，其中二級資質1家，三級資質31家，三級（暫定）資質15家，從業人員近4000人，管理普通住宅小區140個，小區總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數36210戶，居住人口11萬余，物業覆蓋率達70%，未實行物業管理的小區有40個。

　　二、存在的主要問題

　　在此次調研中，我們總體感覺是：地區內物業管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問題，急待整頓和規范。

　　（一）物業管理收費偏低

　　地區內物業管理收費自1998年出臺收費標準（封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/戶、月）一直延續到20xx年，20xx年XX市出臺了按等級收費的規定，由于多數物業公司服務質量難以達到分級收費服務標準，業主普遍不接受，所以，除個別小區外，依然按封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/戶、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個標準執行，物業服務收費明顯偏低。這次調研中，我們對各類物業公司服務成本進行了測算，按照目前物價指數和收費標準，物業公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務，要想企業不虧損，只能缺位服務，由此，派生出一系列問題：

　　一是員工工資低（地區內股份制和個體物業服務企業員工工資平均600元左右；麗園小區物業服務企業員工平均工資650元；阿牙小區物業服務企業員工平均工資700元，屬最高），高質量管理人才和服務人員難以引進（地區內物業管理企業吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力和社會40、50人員等），低素質管理人員只能履行低標準服務，造成服務錯位或不到位。

　　二是難實施規范化管理標準化服務，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區社會穩定帶來不和諧因素。

　　三是企業負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹木死亡、共用基礎設施破損等情況連續發生。

　　四是業主拖欠物業費情況嚴重，經統計，XX市城市物業住宅公司累計債務249萬元，安雅物業公司累計債務307.6萬元，業主欠費嚴重影響物業公司的生存。

　　（二）物業管理中各方主體行為不規范

　　地區內實行物業管理的140個普通住宅小區，只有37家成立了業主管理委員會，占25%，且大多數業主委員會不能規范運作（主要原因是業主委員會缺乏正常經費來源）。未成立業主委員會的住宅小區，物業管理屬于“跛足”運作，業主權利、義務不清楚，物業公司與業主委員會之間關系不明確，出現問題后無法追究相關責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，不利于物業管理市場的規范，削弱了物業管理行業的發展。

　　（三）落實住房專項維修資金制度不到位

　　一是沒有按照規定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用。

　　二是政府主導建設的安居房、經濟適用住房未按國家規定標準留用專項維修資金（麗園小區安居房、阿牙小區安居房和經濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成，未達到國家當時規定的2%標準）。

　　三是20xx年前建設的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用。

　　由于專項維修資金不到位，住房公用部位、公用設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區的整潔和完整。

　　（四）老舊小區開發建設中遺留問題多，物業公司無力解決。具體表現為：小區規劃與實際建設不符，沒有物業管理設施；小區環境與售房承諾有差異；文化娛樂、健身場所等配套設施不完善；房地產開發商擅自改變物業管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設備質量差，返修率高，引起業主不滿；有的小區設施老化，影響到管理質量。

　　三、出現問題的原因（對存在的問題進行定量分析）

　　（一）物業管理市場體制欠完善，缺乏競爭機制

　　XX市目前實行物業管理住宅小區分四種情況，一是由市房地產部門直管的物業企業，對政府先期開發的安居住宅小區實施物業管理；二是由中央、自治區駐哈企業直管的物業企業，對單位開發的住宅小區實施物業管理；三是由開發商組建的物業公司，對自行開發的住宅小區實施物業管理；四是由股份制或私人組成的物業企業，對市區內其他住宅小區和零星散戶樓棟實施物業管理。從總體上講，XX市物業管理仍然處于計劃經濟時代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競爭，按照國家《物業管理條例》規定，業主通過市場競爭機制選擇物業服務企業，只有通過競爭，才能形成新的管理機制，促進物業服務企業衍生、發展、做大做強。

　　（二）業主大會和業主委員會體制不健全，未形成有效的運行機制

　　隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生根本改變，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的，單幢建筑物內有多個產權人（即多個業主）的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項，涉及全體業主的共同利益，單個業主無法完成，只能由全體業主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業主共同事務作出的決定代表全體業主的共同意志，符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效的機制。業主委員會是業主大會選出的決策機構，在業主大會閉幕后，行使業主大會的權利。由于XX市住宅小區業主委員會組織機構不健全，業主委員會的成立、組成、運作缺乏監督和制約，業主委員會未發揮應有的作用，物業公司缺乏業主監督。業主與物業公司出現的爭議問題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。

　　（三）物業服務企業行為不規范

　　市區內物業服務企業普遍對自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚，在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業主處分的事項、收費與服務不相符等不規范的行為。

　　（四）開發建設質量問題對物業管理造成不利影響

　　市區內部分住宅小區由于開發質量問題，使得物業服務企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加大了物業服務企業管理成本，造成了物業服務企業虧損。

　　（五）無物業小區陷入治理困境

　　XX市區內無物業小區主要有三類：一是一些機關事業單位和國有企業早期建設的單位公房因機關合并或企業改制不復存在，造成無物業管理；二是城鄉結合部個人興建的私房群；三是因原有物業服務企業倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區。這些小區因缺乏比較優勢，對物業吸引力不足，小區管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業服務公司不愿介入。由于缺乏物業管理，這些小區普遍存在臟亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩定因素。

　　四、措施與建議

　　（一）物業管理要從源頭抓起，切實抓好新開發住宅小區前期物業管理和竣工綜合驗收工作

　　1、全面實行前期物業管理。按照國家《物業管理條例》及自治區、地區和XX市實施國家物業管理條例的有關規定和要求，今后，市區內新建住宅3萬平方米以下的開發小區，在工程開工前，建設開發單位必須將物業管理規劃、設計方案及與擬選聘的物業服務企業簽訂的委托合同，一并報市房地產主管部門審查，審查同意后備案并辦理相關手續，工程開工后物業服務企業介入管理，直到小區竣工交付使用后，業主委員會成立并召開業主大會，選聘物業公司接受為止。開發建設單位選聘的物業企業前期物業費由開發建設單位支付。市區內新建住宅3萬平方米以上的小區應全面推行前期物業管理招投標制度，由市房地產主管部門監督，開發建設單位組織招投標，按照政府指導價格標準合理確定服務內容和物業收費標準，對通過招標選擇的物業公司，開發建設單位支付前期物業管理費。

　　2、嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收制度。今后，市區內新建住宅小區竣工后應先進行各專項驗收，由相關部門對小區園林綠化、供熱、供排水、電子監控設施等工程進行驗收，驗收合格后方可進行綜合驗收，綜合驗收由發改部門牽頭，組織市規劃、房地產主管部門、建設、環衛、教育、物業所在區街道辦事處及居民委員會等相關部門參加，驗收合格后，幼兒園移交教育部門統一管理、使用和維護，公廁移交環衛部門統一管理、使用和維護，按《公共服務設施專項規劃》要求配建的社區級辦公用房和服務設施（含社區醫療服務站及文體活動設施）移交居委會管理、使用和維護，物業管理用房（含物業辦公室、業主委員會辦公室、治安聯防室、警衛室、文化活動室、健身活動場所及器材）移交居委會管理，待業主委員會成立后移交給業主委員會，供全體委員所有和使用。

　　物業管理用房按《XX市城市規劃管理若干規定》第八條配建，分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之四的比例配置物業管理用房及健身場地。

　　物業服務用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能，沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于三層。

　　城市規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時明確物業服務用房的位置和面積，房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當注明物業服務用房面積和房號。

　　（二）全面建立業主委員會制度

　　鑒于業主大會、業主委員會的重要性，應進一步完善住宅小區業主大會、業主委員會制度，一是住宅小區綜合驗收后，具備召開業主大會條件時，建設單位應當在30日內向物業所在地街道辦事處提出召開業主大會書面報告，街道辦事處應在接到書面報告30日內組織業主代表、建設單位代表、居委會代表在房產局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，業主委員會成立后籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區業主委員會難以履行職責的，轄區、街道辦事處要通過不斷調整、充實，提高其履職能力，對已交付使用、未召開業主大會、成立業主委會的住宅小區，要分清情況，查清原因，按條例要求及時召開業主大會，成立業主委員會；三是隨著社區建設的進一步發展和物業管理的進一步規范，隨著居民和業主身份的逐漸同質化，由廣大居民或者業主直接選舉產生的居委會和業主委員會可能會出現趨同的情況，從有利于調動居委會和業主委員會兩個方面的積極性出發，今后，新成立的住宅小區業主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業主委員會應在居委會指導下開展工作，以利于整合管理資源，發揮社區的作用，加強社區穩定與和諧建設；四是全面落實由業主委員會選聘，解聘物業公司的規定，建立良好物業管理市場競爭制，通過競爭促進物業企業依靠良好的經營、優質的服務、合理的收費擠進和占領市場，從根本上促使其服務態度的改變，服務水平的提高。

　　（三）創造寬松條件，進一步加大對物業管理企業支持力度

　　1、建立“質價相符”的物業服務收費機制

　　物業服務收費是確保物業服務正常運行的必要前提。業主在享受物業服務企業提供服務的同時，必須按時繳納物業服務費。鑒于市域內物業管理收費偏低的.情況，為了進一步提高市域物業企業服務水平，督促物業服務企業提供質價相符的服務，引導業主正確評判物業服務企業服務質量，樹立等價有償的消費觀念，規范物業管理行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，依據國務院《物業管理條例》，國家發改委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》（發改價格[20xx]1864號）和中國物業管理協會《普通住宅小區物業管理服務等級標準》（試行）的通知（中物協（20xx）1號）文精神和《自治區普通住宅物業管理服務等級標準（試行）》新建房[20xx]4號規定，結合地區當前物價消費指數，群眾承受能力，建議市政府適當調整物業收費標準，并盡快下文執行。

　　（1）市區內開放式住宅小區，現行每戶按月收取的10元物業管理費自制定實施以來，十年未變，低收費直接影響物業管理企業的生存。在此次調研中，經我們測算和征求物業管理部門及住宅小區業主意見，將開放式住宅小區物業管理費由現在的10元/戶、月，調整為0.25元/月、平方米為宜。

　　（2）對封閉式住宅小區，應按《自治區普通住宅物業管理服務等級標準（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規定執行，即：

　　普通住宅的物業管理綜合服務費

　　基準價的最高價格水平

　　2、安排專項財政補貼資金，解決目前業主委員會缺乏管理資金的實際困難

　　市區內住宅小區已建立的業主委員會因無資金來源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態，無法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼8000元的標準，解決小區業主委員會的辦公費用，使業主委員會能夠開展正常工作，行使正常管理職責。

　　3、完善住房專項維修資金制度

　　住房專項維修資金是住宅小區共用部位、共用設施維護費，是延長小區使用的保命金，必須規范歸集、規范運作，鑒于地區住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府盡快完善《XX市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》。

　　——對以房改優惠價格向職工出售的公有住房，原產權單位應按向職工出售價的20%，現產權所有者應按原購房款的2%向房地產主管部門繳交維修基金，未交納的要補交。

　　——安居房、經濟適用住房由原建設單位按工程總造價2%的比例補交維修基金，此問題僅限于麗園小區和阿牙小區。據我們了解，兩小區建設完工后，維修基金按1%留成，現維修基金已全部用完，兩小區又面臨老化維護期。而兩小區建設節余款尚有280萬元，在地區住房公積金管理中心暫存，應啟動此款，補足兩小區維修基金）。

　　——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規定繳納的建設購房戶要盡快補繳，否則由房產管理部門按有關規定處罰。

　　住房專項維修基金均應按照業主所有，專戶專儲，按幢立賬，按戶核算，政府監督的原則實施管理。

　　4、下放物業管理企業資質審批權限

　　將目前由地區建設局行使的物業企業資質等級審批權下放到縣（市）房地產（建設主管部門）主管部門，由地區建設局備案，以便事權統一，屬地管理，市房地產主管部門應加大對物業服務企業的監督檢查力度，建立街道、居委會、住戶滿意度評價機制。

　　5、發揮職能部門作用，上下聯動，綜合治理

　　住宅小區物業管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設、城管、司法、國土、環保等多個部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區三個層級。要管好住宅小區，必須上下聯動，綜合治理。為此，①建議市政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區內物業管理工作；街道辦事處應牽頭成立轄區內物業管理聯席會議，由市房產局、轄區派出所、社區居委會、業主委員會、物業服務企業等參加，協調解決物業管理中的重大問題，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作；社區居委會負責協調和處理本轄區物業管理事務和糾紛。②供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線設施設備的維修養護責任，建議市政府將小區供、排水管網維修費用按住戶供排水用量攤入水費，由哈密水務公司和市排水管理中心進行統一維修和管理。③建議聘用小區生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊，由民政或公安部門補助一定的費用，協助管片民警和小區保安做好群防群治工作。④建議成立社區物業管理工作站或在社區綜治辦下設住宅小區物業督查員，加強社區與住宅小區物業管理溝通、協調工作。

　　（四）加強對無物業小區的管理

　　無物業小區管理難度大，容易引發各種社會問題，為此，必須加強無物業小區的綜合治理，確保社會長治久安，首先對無物業小區要分清情況，按照片區治理的原則，由各區街道辦牽頭，房產局指導，以片劃分管理小區，組建片區物業管理機構，納入物業管理范疇，其次對接管無物業小區管理的片區物業公司要實施優惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金，第三，要把物業管理的關注點放在無物業小區的治理上，社區要把物業管理的重心移向無物業小區，特別是要抓好無物業小區的治安管理。

　　（五）機關事業單位和國有企業早期建設的既有老舊小區，因機關合并或企業改制，原建設單位已不復存在的，政府應做出規劃并列入年度建設計劃設立專項資金，對其市政基礎設施及公共服務設施逐年完善。

　　（六）加強物業管理人員的上崗培訓工作

　　市房地產主管部門要做出規劃，對物業公司管理及工作人員要采取“走出去，請進來”的方式進行業務培訓，努力提高物業管理人員的素質和服務水平。堅持物業管理人員戴證上崗，把好物業管理人員的進入關，徹底解決當前市區內物業管理低水平、低素質、管理無序和自生自滅的狀態。

物業管理調研報告7

　　近年來，隨著房地產業的快速發展，城市化進程不斷推進，物業管理日益成為社會各界關注的熱點問題。做好物業管理工作，不僅有利于改善城鎮居民生活環境，而且有利于社會安定與穩定。57月，區政協社法委組織部分委員開展物業管理情況調研，先后前往區住建局、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區，召開業委會和物業公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策。現將情況報告如下：

　　一、基本情況

　　區現有住宅小區162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區的物業管理工作，部分小區由業主委員會自我管理，有些小區由業主自行聘請無任何資質的“黑物業”管理。由于我區物業管理起步晚，行業監管不規范，一些沒有經過任何業務培訓，沒有管理資質的物業管理企業的從業，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。

　　二、存在問題

　　（一）物業公司管理不規范。

　　1、物業公司自身管理水平較低。

　　我區現有的物業公司服務項目單一，服務面狹窄，業主滿意率普遍不高。目前，絕大多數小區除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業公司認識不到位，認為物業管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業人員流動性大，致使物業服務工作不到位。

　　2、物業管理制度和機制不健全。

　　目前我區物業主管部門的物業監管力量薄弱，行政執法力度不夠。小區業主委員會法律意識普遍不強，業主委員會與物業管理企業聯合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業主與物業管理企業矛盾有增無減。

　　（二）物業管理費收取難。

　　1、業主對物業服務收費缺乏知情權。

　　由于各物業公司管理費定價標準不一，一些物業公司存在不按合同約定提供質價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業服務收費的.收支情況，物業管理公司沒有按有關規定立馬公布，侵犯了業主的知情權和監督權。

　　2、業主消費觀念未轉變。

　　隨著房地產業的快速發展，部分業主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業管理缺乏理解與支持，產生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優服務，一味強調權利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數小區有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業公司運轉困難，服務不到位。

　　（三）住宅區消防安全管理存在嚴重隱患。

　　1、物業公司消防管理履職不到位。

　　部分物業公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度等，有的物業公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業管理人員中缺乏具有消防知識的從業人員。

　　2、消防系統移交不到位。

　　我區部分住宅小區消防系統早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業公司接手時消防系統已處于損壞或癱瘓狀態等，導致開發商與物業公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節的現象，物業公司對小區內消防設施不清楚、不會用、不管理現象較為普遍。

　　3、小區居民消防安全意識淡薄。

　　由于業主消防安全意識淡薄，各小區普遍存在違建、違規停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現象。如在萬達華城小區調研時就發現，整個小區消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統癱瘓，居民意見很大。

　　三、幾點建議

　　（一）提高服務質量，以服務促進收費。

　　1、加強物業公司自身建設。

　　物業監管部門要加強監督，推進物業公司在加強自身建設、提高服務質量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業公司要加強對員工素質的培養，為管理小區營造了一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”的觀念。

　　2、立馬完善現有的物業管理機制。

　　進一步理順物業監管的三級管理機制，明確業主委員會、社區、街道辦事處、物業監管部門的職責，出臺地方性法規并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業公司進行檢查、考評，發現問題督促整改，將企業信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業應影響該企業物業管理資質。

　　（二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。

　　1、加強消防基礎設施建設。

　　物業公司要立馬與開發商辦理好產權交接，在與開發商辦理產權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問題要立馬督促整改。物業企業違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關職能部門要立馬進行清查、整頓，還業主一個舒適、安全的生活環境。

　　2、簡化專項維修基金審批程序。

　　因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區的維護保養，對小區內如電梯等公共大物件維修，物業公司或業主委員會要立馬申報，加快解決消防設施設備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。

　　3、強化責任主體

　　強化屬地管理職責，物業公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區內消防設施應用，加強消防設施管理。建立完善、可行的應急救援預案。

　　（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業自律水平。

　　1、制定行業標準。

　　住建部門和物業行業協會要抓緊制定一套切合區實際的物業行業服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業主清晰了解物業收費與服務內容對等，樹立正確的消費觀念。物業公司要按規定實行明碼標價，統一采用收費標價牌形式，設立物業公司服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等項目，讓廣大業主“明白消費”。

　　2、完善監管機制。

　　住建局作為物業管理行政主管部門，要加強與規劃、城管、公安、工商、安監、質監等相關職能部門以及街道、社區的聯動，立馬共享管轄區域內物業公司的信息，施行失信聯合懲戒制度，仔細抓好物業公司綜合信用評級工作，加強對行業管理人員政策法規、業務知識等崗位技能培訓，創新管理手段，提高監管能力。有關鄉鎮(街道)要加快組建小區業主委員會，定期召開物業管理聯席會議，立馬掌握物業管理中的出現的弊端及業主反映強烈的問題，督促物業公司落實整改，并把小區業委會組建情況納入對街道(鄉鎮)、社區進行社會治安綜合治理考評內容，努力構建平安小區、和諧社區。

物業管理調研報告8

　　一、我區物業管理工作現狀

　　(一)住宅小區基本情況。全區住宅小區共有398個(昭山、高新小區61個)，其中有物業公司管理的小區158個，由業主自治的43個，單位自管的22個，區、鄉鎮街、社(村)代管的175個。

　　(二)全區物業管理工作狀況。我區住宅小區物業管理工作主要由市房產局物業管理科進行統一監管、區物管辦協助管理、街(鄉)物管辦具體承擔指導、協調、監督的職責。某年5月，我區成立了物業管理工作領導小組，在城管執法局下設物業管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區規范物業管理工作實施方案及考核辦法》、《關于印發岳塘區開展無物管小區環境衛生居民自治以及住宅小區星級創建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區住宅小區物業管理專項整治工作方案》，規范了各街(鄉)、社(村)的物業管理日常巡查及協調處理工作，涌現了一批星級小區。各街(鄉)成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業糾紛調處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區物業管理工作。

　　二、物業管理存在的主要問題和原因分析

　　(一)法律法規、政策不完善引發的系列問題。一是缺乏物業管理聯動機制。物業管理是一項系統工程，與區、街(鄉)、社(村)工作緊密相連，同時涉及規劃、國土、建設、房產、城管、環保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規，各職能部門的監管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業，區、街(鄉)、社(村)未參與，造成監管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業管理領導小組職能未充分發揮。我市未建立長效的物業管理考核體系，市物業管理領導小組成員單位作用未充分發揮，對物業管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調動物業管理工作的積極性，對基層提出的物業管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區新開發的居民小區在辦理產權證時，房屋維修基金統一交存到市房產局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業公司、業主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發現有少數物業公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業管理工作的人員、編制、經費未作明確規定，出現了人員少、經費缺、工作任務重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區、街(鄉)、社(村)三級承擔的小區矛盾糾紛調解，對物業公司、業主大會和業主委員會的服務、指導、監管等任務每年都在大幅攀升，現有人員配備難以應對。

　　(二)小區規劃建設遺留問題多。一是由于規劃、建設、房產等職能部門、物業公司驗收把關不嚴，形成遺留問題。房屋建筑質量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區環境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產權確定以及經營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業主與開發商、建設單位矛盾突出，物業公司難以協調。二是老舊小區、安置房小區存在管理難。老舊小區一般都是單位建的福利房，小區整體規劃設計相對滯后，道路狹窄。而安置小區在規劃建設之初也存在著工程造價低、配套設施不齊等問題，致使兩類小區的財物偷盜頻發、小區安全隱患多、違章建筑多、衛生環境差，無論是小區自治還是社(村)協調聘請物業公司，都難以滿足業主需要。此外，目前老舊小區沒有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經費投入有限，居民又負擔不起過高的`維修費，給物業管理帶來很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問題。部分小區電梯質量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設施移交水務公司難。對此物業公司以屬開發商、建設單位責任為由推脫，引發業主不滿。四是住宅小區普遍存在停車難。

　　(三)物業公司在服務管理中存在的問題。一是服務資質參差不齊，侵權行為時有發生。我區共有物業服務企業73家，其中一級資質的4家，二級資質的3家，三級資質的62家，外來的4家。有部分物業公司是前期物業，大部分小區建成后，開發建設單位不是通過招投標方式選擇前期物業公司，而是將物業管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構，再次利用物業牟利，導致物業公司并非服務于廣大業主，而是服務于開發商和建設單位，物業公司處于強勢地位，業主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產生一系列的侵害業主權益的行為。二是物業管理費收取難，服務質量不高。從調研的小區看，業主以“房屋質量、物業服務不到位”等為由拒繳物業費，導致物業管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業公司往往以“業主繳納物業費不足”為由，單方中止部分服務。當物業公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業費”作為其完善服務的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務質量下降，導致更多業主對物業公司的服務不滿意，從而不交物業費，形成物業公司服務質量越來越差，物業管理費收取越來越難這種惡性循環的怪圈。三是從業人員素質參差不齊，行業人才匱乏。低收入、低工資的現狀無法吸納高素質人才進入物業公司，致使大量的4050人員、企業改制人員、自由職業人員進入到物業管理行業從事保安和保潔等服務工作，物業公司管理水平低，人員整體素質不高，缺乏服務和創新意識。

　　(四)業主委員會作用沒有發揮。一是業主委員會的主體地位不明。業主委員會按照《物業管理條例》的規定，它只是業主大會的執行機構，它與物業公司的地位不對等，不具備法人資格。業主委員會在維權過程中，始終非常艱難，暴露了業主委員會在制度設計時法律地位的缺失，很難達到《物業管理條例》在制度設計時的規范和要求。二是業主委員會組建困難。新開發建設的小區因開發周期長、入住率不高等原因，難以符合業主委員會成立條件，加之開發商、建設單位拖延移交社會事務，難以實現業主自治。調查中發現大部分小區業主參與物業管理意識不強，召開業主大會選舉業主委員會達不到規定的人數，給組建工作帶來困難。三是業主委員會運作不規范，缺乏監督機制。業主委員會工作規則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規范，且房產部門對物業公司、小區業主委員會的工作監督管理不強，對業主委員會存在亂作為的現象缺乏制約的依據和手段。四是業主委員會成員缺乏責任意識。少數的業主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業主利益角度考慮問題，功利心重，利用業主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業主自我管理和維護意識缺失。表現在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內的事，不關心涉及到全體業主公共利益的"門外事務。

　　三、關于加強全區住宅小區物業管理工作的建議

　　為進一步加強和規范物業管理，明確物業管理各方主體責任，全面提升物業管理總體水平，切實改善廣大業主居住環境，促進物業管理市場秩序健康發展，維護社會大局穩定，根據《物權法》，國務院《物業管理條例》，湖南省實施《物業管理條例》辦法，建設部、財政部令[某]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業承接查驗辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》等有關規定，結合我區實際，現就如何加強住宅小區物業管理工作提出如下建議：

　　(一)完善頂層設計，建立健全法律法規，政府職能部門要當好“裁判員”

　　1、完善法律法規政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區物業管理納入地方法規建設議程，明確業主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質、未按業主大會決定補建或者續交專項維修資金、未按期繳納物業費等問題的業主相關信息納入市公共信用信息服務誠信平臺，加強輿論宣傳與監督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業管理良好環境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區物業管理在構建和諧社會中的作用，建立物業公司準入制度，強化對物業公司的行政監管，理順市、區、街(鄉)、社(村)的職責職能、權利義務，建立健全“屬地管理、條塊結合、分級負責、協調聯動”的工作機制。三是細化規則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規范監管、簡化維修基金的使用程序，合理調整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發揮作用，充分調動業主委員會、業主參與自我管理的積極性。

　　2、嚴格依法依規把好規劃建設驗收、移交關。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業公司的規定。同時督促規劃、國土、住建、質監、房產等部門加強對小區開發過程中的監控管理，重點對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內容的把關，進一步規范開發商、建設單位的行為，嚴格落實《湖南省實施辦法》，切實保證小區物業配套設施的同步到位，為后期物業管理創造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區驗收交付工作，規劃、建設、房產部門在對住宅小區開發項目驗收時，區物業管理領導小組成員及所在街(鄉)、社(村)物管辦負責人、物業公司、業主代表作為“第三方代表”共同參與，依據政府職能部門行政許可內容逐項開展檢查驗收。對開發建設不配套等遺留問題，責成開發商、建設單位在規定期限內，高質量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執行的，要依法依規嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發商、建設單位將遺留問題轉嫁到物業公司，力推開發商與業主和諧相處，構建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區的改造步伐。老舊小區特別是改制企業移交管理的小區較多，居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以傾斜，區牽頭，街(鄉)按轄區組織全面摸底，有計劃逐年對小區的基礎設施進行提質改造，對改造后的零散小區進行整合，將形成規模的小區由街(鄉)、社(村)牽頭組織成立業主自治委員會，招標引進正規物業公司進駐。

　　3、加強對物業公司的監管。加強和完善物業管理勢在必行，政府必須進一步充實物業管理部門人員力量，加強經費保障。一是學習上海的做法由政府購買服務。組建全區住宅小區管理事務所，采取購買公共服務的方式，對全區小區的物業行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業主管部門要嚴格執行物業公司的資質等級管理，構建多級次的服務標準體系，并充分發揮基層的監督指導作用，將區、街(鄉)、社(村)、業主的考核評分納入到物業主管部門對物業公司的資質考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執行退出制度。三是組織開展物業管理專項治理。整治服務質量差的物業公司。對以管理者自居，服務質量不高，服務意識差，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。同時，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分類收取的評估、監測等服務。通過第三方機構的介入和相關部門規范管理，保障物業收費、資質管理、服務內容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。

　　(二)規范市場運作，加強協調監督檢查，區、街(鄉)社(村)三級要當好“指導員”。

　　1、進一步明確工作職責。明確區、街(鄉)、社(村)的相應工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉)要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經費納入到區、鄉財政預算和街道的財政計劃。同時，把物業管理納入網格化管理，將業主委員會成員、樓棟長、有小區管理經驗的志愿者或社會公益組織加入到小區管理隊伍。繼續開展對無物管小區環境衛生業主自治及住宅小區星級達標創建工作，并加強對申報、創建、評選結果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監管、行業自律、業主高度自治相結合的綜合管理格局。

　　2、積極構建物業管理與社(村)建設聯動機制。建立社(村)、業主委員會、物業公司的聯席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業管理關系，建立基層物業管理長效機制。通過政府購買公共服務，組建物業糾紛調解機構。區、街(鄉)物管辦應結合文明城市創建工作，進一步督促物業公司落實好《物業管理條例》，加強業務培訓，提高從業人員素質;指導物業公司不斷適應業主的需求，拓展思路，向智慧型小區服務發展，營造清潔、衛生、安全、舒適的生活環境，爭取業主的支持、理解，使物業公司真正成為小區業主的“服務員”。

　　3、加強對業主大會和業主委員會的指導。業主及業主委員會的自治和監管問題是物業管理行業面臨的主要矛盾之一，指導、監管好業主大會、業主委員會是街(鄉)、社(村)物業管理工作的重中之重。區相關部門要加大對《物業管理條例》等法律法規的學習培訓、宣傳貫徹力度，使物業管理部門、物業公司、小區業主、開發商、建設單位等都能了解物業管理法律法規，自覺履行職責。要增強業主自治意識、有償服務意識、依法維權意識，積極組建業主委員會，協助推薦遵守國家法律法規、模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。對人口規模達到兩千人以上的小區可以成立居民委員會，完善居民委員會與業主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業主委員會制訂議事規則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發揮應有的作用，使業主委員會成為小區的“管理員”。

　　4、大力提高業主自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，通過規范小區自治的內容，完善小區公約，提高業主依法維權的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔應盡的義務和責任。區、街(鄉)、社(村)有針對性地在小區開展“文明小區”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區業主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。

物業管理調研報告9

　　黨的十七大明確指出：“社會穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發社會創造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業的社會環境。而物業管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業管理建設，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區物業管理，促進地區社會和諧穩定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由街道城管部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次座談會，發放了500份居民調查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現將調研情況報告如下：

　　一、南關嶺街道物業管理工作的基本情況

　　據調查，南關嶺街道共有各類物業建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個，占總面積的25%;九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區12個，占總面積的75%。已實行物業管理的小區8個，占居住小區的50%;成立業主大會的小區5個，占實行物業管理小區的62.5%。全街共有物業管理企業七家，從業人員300余人。目前，實行物業管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

　　總體看，物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處于發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區占50%;未收取物業費的小區占75%，在收取物業費小區中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業管理總體水平偏低。主要是物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;物業管理企業從業人員素質較低，物業服務工作不到位。三是物業管理行業監管體制不健全。對物業管理企業的監督檢查及規范化經營缺乏制度支撐，對社區物業管理自治方式缺乏科學性探索。

　　二、物業管理工作存在的主要問題

　　近年來，各新建小區積極通過公開招投標選聘前期物業管理企業，著力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：

　　1、開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查，在有物業公司的小區，57%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。

　　2、物業管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業轉制而來，其余是市內物業的分公司.個別物業公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業低水平服務、高標準收費;有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。

　　3、部分業主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業管理收費的`理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區物業管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。

　　4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關系，有些是業務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。

　　三、加強物業管理工作的建議和意見

　　南關嶺地區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：

　　1、推廣物業管理企業前期介入法。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發項目在設計、施工和配套方面出現后期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助于形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業管理企業前期介入工作。

　　2、成立物業管理行業協會并積極發揮作用。應由街道相關部門協調各物業公司成立物業管理行業協會。充分發揮物業管理行業協會在為物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;建立行業自律機制，規范企業經營行為;反映企業合理訴求，維護企業合法權益;開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育機制。

　　3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發商的誠信考核機制，特別是對其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性;物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，政府有關部門和社區應組織成立物業調解協調機構，完善社區黨總支、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制。

　　4、探索物業分類管理模式。應根據目前物業管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌。

　　5、大力提高居民自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業公司與社區聯合深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

　　6、提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業公司開展“敬業愛崗、優質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發技術革新，促進了物業管理、服務工作再上新臺階。

物業管理調研報告10

　　物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十余年的發展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。為了更深入地了解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業管理行業發展的最大壁壘

　　在調研中反映最多的問題就是收費難，雖然《物業管理條例》已頒布實施一年多，但業主的交費意識、物業管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業管理企業的首要問題。業主不交費的理由很多，主要是物業管理企業服務不到位和房屋質量等開發商遺留問題。物業管理企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。所以要搞好沈陽的物業管理，必須從培養人們的交費意識入手，努力提高收費率。

　　二、業主大會、業主委員會成立、運行不規范，作用發揮不當

　　在《物業管理條例》中，業主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業主大會是全體業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，作為產權人和物業使用人的業主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業主的共同愿望，所以物業管理不是物業管理企業一方的事，而是全體業主的事，業主應通過業主大會這一渠道充分行使自己的權利，發表自己的觀點，參與到小區管理中去。但在調研中發現，很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區對業主大會、業主委員會的成立比較漠然，未按照《物業管理條例》要求發揮應有的組織、指導作用，使部分物業的日常管理工作處于無序狀態。

　　三、物業管理企業人員整體素質有待提高

　　這一問題主要表現在以下兩方面：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業主和物業管理企業之間的矛盾很多是源于物業管理企業人員服務態度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業管理企業人員一定要樹立“業戶至上”觀念，才能把物業管理這項工作做好；二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

　　四、服務標準不統一，有待規范

　　物業管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業主在購買本小區物業管理服務的時候會與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優的，但由于現在我市未對不同價格的.物業費應具體提供那些服務做出細致明確的規定，所以在業主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業主在評價物業服務上產生影響。因此服務標準需要進一步規范。

　　五、開發商遺留問題嚴重影響物業管理企業正常經營

　　開發商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現，業主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業管理企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，于是物業管理企業便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規建設滯后，影響物業管理行業規范化

　　國家《物業管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業管理行業起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業管理區域的劃分，業主在首次業主大會上的投票權數的確定等。

　　針對以上問題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業管理服務質量等級標準

　　按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公布費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

　　二、加快業主大會制度規范化進程

　　按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質

　　在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；

　　3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

　　4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。

　　在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

　　四、嚴格把好驗收關

　　事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管

　　理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規、規章

　　由于各地物業管理實際情況存在差異，《物業管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業管理實際，結合《物業管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。

　　六、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境

　　深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

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