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物業管理調研報告13篇(必備)
隨著個人的文明素養不斷提升，報告對我們來說并不陌生，多數報告都是在事情做完或發生后撰寫的。那么一般報告是怎么寫的呢？以下是小編為大家整理的物業管理調研報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業管理調研報告1
隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業管理進入快速發展時期，它作為一個新興行業受到了人們的廣泛關注。物業管理即受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。是房地產業在消費領域的延伸，關系到千家萬戶的安居樂業。市場對物業管理從業人員的需求越來越大，但于此同時物業企業與業主之間產生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業管理的現狀，使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。
梧桐花園小區簡介
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區同心北路，交通非常便利，學區完善，周邊綜合商場，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區布局合理。
調查所得信息：
此次調查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調查相結合的方法，對該小區進行了初步的調查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務而展開。
根據業主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務意識偏低的問題。我們共調查了5位住戶，其中有的兩名業主反映，物管公司職員與業主的交流及溝通非常少，這就導致了物業管理公司在進行工作時片面性。在實際走訪中發現，該物業管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進行交流。據了解該小區裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發現不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進行大概總結后發現安管問題主要集中在小區的巡視力度較差，沒有在小區內形成24小時有效巡邏機制，在對小區外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實際調查中據業主反映，該小區內曾經多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規范的制度。
保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經過調查，大部分的業主對小區的環境衛生保潔方面認為服務到位，工作效率及質量較好，但是有一些業主也對此表示不滿。此外該小區的業主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹木種植單調，流經小區內的一條河流污染嚴重，散發出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據問卷調查反映，居民對小區的物業管理公司存在較多不滿。主要是由于物業管理公司在接管小區后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進行。并且物業在工作中沒有及時處理業主反映的'問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決。其次，物業公司在管理費的收支上不透明，業主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會引發業主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區建設難以發展。最后，由于公司還處在發展階段，公司業務人員素質偏低，整個小區的物業管理水平有待進一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發現小區內綠化及道路的布置較為合理，沒有發現車輛亂停亂放問題，小區內的衛生環境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個社區的建設仍處在進一步發展當中。
總結以上各方面不足為幫助該小區創建和諧社區提出了以下改進意見：
1。調整工作機制，確保社區工作正常有序的開展，社區開展應該與街道部門考核掛鉤，不斷加強和完善社區工作的領導，進一步加強合力推進社區建設的責任意識。對于小區發展經費不足問題，應該設立“政府→行業→個人”三點結合，即政府進行補貼，物企和業主或業主委員會共同分擔的模式。
2。強化小區服務功能，保證居民需求得到充分實現。首先要建立和完善社區服務網絡體系，建立小區服務中心，建設各類老年服務設施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調動廣大群眾幫助小區優撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務的組織。其次應建立社區衛生服務中心，方便小區居民的基本醫療服務需求。最后，多開展以人為本的服務活動，同時物企要發揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3。積極開展社區文化活動。日積月累從而由量變到質變 ，整體上提供小區的人文環境。物業公司應該充分發揮領導作用，結合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統文化活動，在滿足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。 建立小區圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動。 開展小區法制宣傳教育和咨詢服務活動。加強小區
宣傳建設，向小區居民提供就業信息、職業介紹、開發公益性崗位、國內外時政新聞、物業管理費收支等情況。
4。 具體問題具體分析。物業公司要加強人力資源管理工作，深入學習先進的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。
我深知，在課堂上僅局限于學習理論知識而沒有和實踐相結合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調查，切實加強了我理論與實踐相結合的能力，為今后的學習打下了堅實的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。
物業管理調研報告2
物業管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經濟文化發展起著重要作用。住宅小區物業管理因為關乎人們生活的居家環境、與群眾生活息息相關而倍受關注。
一、當前住宅小區物業管理現狀
去年9月，我市將物業管理職能進行下劃，包河區認真貫徹落實市政府和市房地產管理局的各項要求，努力為轄區居民創造優美、和諧、安全、舒適的居住環境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業管理聯動機制，調處重大物業糾紛等方面做了大量工作。
（一）搭建管理機構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業管理工作從市房地產管理局下劃至各區，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的模式，落實屬地管理，區政府把物業管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業管理機構。
�。ǘ└黝愖≌^物業管理情況。包河區現有各類住宅小區362個，其中有物業管理的小區180個，物業管理面積約20xx萬平方米，物業管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業管理水平相對較高。
�。ㄈ┪飿I服務企業情況。目前在包河區進行物業服務企業共129家，其中具備一級資質的企業8家，具備二級資質的企業18家，其余均為三級資質的物業企業。從各物業服務企業的運行情況看，越是資質高的物業服務企業，為居民提供的服務質量滿意度也越高。
（四）業主委員會的成立情況。包河區共有55個住宅小區成立業主委員會。大多數業主委員會發揮作用較好，在選聘物業服務企業、協調企業與業主的關系上做了大量有益的工作。
二、當前物業管理工作中存在主要問題
由于物業管理是一個新興的行業，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關于物業方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：
一是物業管理主管部門力量不足。目前，包河區住建局作為物業管理的主管部門，僅有3人專職從事物業管理工作。各街（鎮）繼去年市開展物業管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業管理涉及面廣和問題多、難協調的現狀不適應。
二是業主委員會運作缺乏監督。業主大會是業主自治組織，業主委員會是業主大會的'執行機構，在業主大會閉會期間，主要工作由業主委員會負責執行和落實。由于部分業主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業服務企業以及其他業主產生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點，也是業主委員會成員之間，業主與物業公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業主大會最有權威，但由于業主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩定。
三是前期物業存在諸多弊端�！段飿I管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業”。實際操作中前期物業服務企業通常是由開發公司的一個部門演變而來，與開發商有著上下級的隸屬和斬不斷的經濟利益關系。一旦開發商因房屋質量與業主發生糾紛，前期物業既要維護開發商的利益，又要維護業主的利益，陷入兩難境地。業主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發商身上的“板子”打在物業服務公司身上。造成監管部門及時協調糾紛難，業主和物業服務公司的“心結”越結越深，導致物業費收繳難等問題，影響物業服務水平，易造成惡性循環，最終損害的是業主的利益。
四是物業企業收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業主對繳費義務認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業費，而物業服務企業在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業主利益受損，甚至引發社會不穩定因素。
三、幾點建議
�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關部門及街鎮要主動承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業管理工作，自覺履行義務，保障業主權益。要就業主的義務、物業服務企業的社會責任、積極繳納物業服務費與提高物業服務質量的關系、業主自治組織在物業管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內容進行全面宣傳，使業主、物業服務企業以及政府部門之間能統一認識，自覺做到相互理解、相互支持。
（二）統一配備物業協理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專職物業協管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業的事，切實把物業管理的各項工作做扎實。
（三）把好前期物業入口關。前期物業是由開發商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經定下，在小區沒有交付，業主沒有入住的情況下，區級物業管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業管理的監管運作機制，使有關部門和業主能夠實質參與開發商對前期物業選聘、峻工查驗和物業交付工作，減少因開發遺留問題對后期物業管理帶來的困擾，維護業主利益。
�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I服務企業。包河區現有村（居）屬物業服務企業10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業。這些企業在村（居）范圍內，管理優勢明顯，既解決居民就近就業，又為轄區居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產生糾紛，尤其在三無小區的物業管理方面發揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業做大做強，在服務自管小區的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區延伸，解決當前“三無”小區物業管理難問題。
關于嘉定老居住區物業管理綜合情況的調研報告
嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組
一、引言
物業是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業管理是指業主或者委托的其他人對物業以及區域內與物業相關聯的共同事物進行管理和維護的活動。物業管理是我國住房私有化的產物，是90年代中期產生的一個新興行業。1992年，我區成立了第一家物業公司上海廣廈物業管理有限公司。經過十多年來政府、企業、業主和社會各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區綜合管理。但是隨著我區經濟社會迅速發展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區的物業管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。
根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區物業管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業管理基本情況進行工作調研。
二、調研目的、方法和過程（一）調研目的
通過對我區物業管理、老住宅小區居住環境、業委會運作等調查，為區政府有關部門解決物業管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據，使我區城市發展和管理上一個新的臺階，為構建和諧社會奠定良好基礎。
（二）調研對象、方法和內容
調研對象：基層群眾、業主委員會成員、業主代表、物業公司負責
人、社會各界人士。
調研方法：本次調研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發放調查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業公司的物業任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業管理公司經理、業主委員會成員、居委干部和業主代表。
調研內容：重點圍繞物業公司的行風建設、老式住宅居民區的生活環境、業主委員會運作、街坊基金的虧損、物業管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區人民群眾關心的物業管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業管理中的歷史遺留問題。
�。ㄈ┱{研過程
5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區的物業管理現狀展開調研。調研過程中，聽取了區房地局有關部門對我區居住區物業管理的工作匯報；走訪城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區；實地察看了廣廈物業公司、明達物業公司、萬涓物業公司、嘉定區房屋修理應急中心物業服務狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業主意見7人次，檢查物業工作臺帳18本；發放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區（尤其是老居住區）物業管理的意見和建議。
三、我區物業管理基本情況
據統計，我區現有住宅小區250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業主委員會的住宅小區有226多個，占符合成立條件住宅小區總數的92%。
本區經過工商登記、取得物業管理資質的企業近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業管理的企業55家；注冊在外區，在嘉定從事
物業管理的企業15家，其中骨干企業有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區物業行業從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。
表1全區居住用房分類、特征、分布區域、總面積、總量等統計表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發、80M2以下（改善型）90年代以后開發、120M2以下（基本型）90年代末以后開發、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區居民家庭總戶數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業管理的問題是我們工作的重點。
四、老居住區物業管理存在的主要問題及原因分析
為具體了解和掌握業主對物業管理行業的意見，調研小組發放問卷調查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。
表2對目前居住小區滿意率的情況統計表
問卷題目你對目前居住的小區各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區環境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業委會作用發揮不夠、物業管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產生原因，主要是以下幾方面因素：
�。ㄒ唬┪飿I管理體制尚未完全理順
主要表現在：一是本區物業管理工作機制尚不健全。物業管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點，涉及房地、建設、規劃、環衛、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協調各方，難以發揮對居住物業的管理、協調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發性矛盾的應急處理上。社會、政府、業主對物業企業在物業管理中侵犯業主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發率不與物業公司經營好壞掛鉤；二是物業管理沒有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會、物業公司、業主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協調渠道，遇到矛盾和問題經常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I管理條例》中早就明確規定了業主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
（二）歷史遺留問題沒有及時解決
據統計，76%的業主認為居住區的環境差，歷史遺留問題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時規劃標準低，開發企業見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著相當數量的不成套公房，沒有單獨
的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶占居住總數的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時可見，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現象時而發生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經常發生堵塞等。
老居民區存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業業主10%1：環境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業管理市場化機制尚不成熟
主要表現在：一是物業管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業管理收費標準太低等因素，使物業管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現真正意義上的物業管理雙向選擇。因此，目前企業規模小、管理水平差、服務方式落后、管理人才缺乏已經成為阻礙我區物業管理正常發展的瓶頸。老居住區物業管理中沒有一家品牌企業，本地企業除廣廈物業近幾年在搞規模經營外，大多數物業企業停留在過去房管所或開發商附屬的模式中苦心經營，企業經營收入還是以物業管理費和過去存
量房租金為主。企業對如何服務好業主研究不深，特別是對物業管理中專業化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業主的反感。據統計，68%的業主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區環境差，物業收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監控值班記錄了。
二是物業管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區物業收費標準低、收繳率低，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業主不滿，從而陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。
目前老居住區物業管理費收費標準最低的（每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶居民。如果用四班三運轉物業保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業保安人頭費要6萬元。小區物業管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區由誰愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發生（如葉池小區）。
在調研過程中，我們了解到物業企業和居民群眾對物業管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業管理費有必要進行調整。
二、物業管理企業在市場經營中，地位不平等。其他企業可以根據成本提高自己的產品價格，而物業管理費的提高卻受到計劃經濟模式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責任轉嫁到物業企業身上。
關于業主不交物業管理費的主要原因，我們也進行了問卷調查，結果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務態度差占15%。從圖２分析，要提高物業管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業主不交物業管理費的另一個原因是動遷居民，據葉城物業公司反映，在工業區南區動遷戶不交物業管理費（達800多戶）已經成為多數動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。
物業公司員工工資在漲，物業管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業公司自行消化D：提高物業費標準40%63%27%97%物業業主0%A：重新選聘物業公司B：降低服務水平
�。ㄋ模┙址换鹛潛p現象嚴重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著虧損，虧損最大的小區接近100萬元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的.疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。
按照《物業管理條例》第十一條規定：業主大會履行決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施職責；第十二條規定：專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經物業管理區域內全體業主的三分之二以上同意通過，那么業主大會才能履行專項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業主三分之二（67%）以上業主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業主出資來續籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表
問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態百分比（%）26134912（五）業委會隊伍的專業素質不高
在當前解決物業管理中最難的問題是什么？調研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業管理費的等級收費；3、業
委會不能有效地代表業主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業委會不能有效地代表業主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區物業管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業委會不能有效地代表業主大會辦事C:物業管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經討論過，這里我們主要分析業委會不能有效地代表業主大會辦事。分析原因主要是：一、業委會地位問題。它不光要代表全體業主行使業主的權利，同時還代表全體業主維護業主的利益。往往有些業委會粉墨倒置，同物業企業一起侵害業主利益；二、業委會成員素質問題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專業人才。特別是業委會主任如果不懂物業方面的專業知識，就很難代表業委會或全體業主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區業委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業委會成員占很大的比例，如果是一般業主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業委會成員，提高業委會成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來，區政府及有關職能部門圍繞《物業管理條例》，結合我區實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業管理水平的基礎工作，并創新觀念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。
2、設立售后公房的補貼。區房地部門會同區地區辦向區人民政府提出專題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。
3、擴大物業管理社區黨建的試點工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點經驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開展物業管理社區黨建聯建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業管理社區黨建工作。
4、今年7、8月開展物業管理優質服務“雙月”競賽活動�；顒幼�7月1日到8月31日，將包含物業管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰等項目，倡導優質服務，旨在深化物業管理優質服務內涵，加快提高物業管理行業職工技能，提升物業管理行業人員服務水平。
5、配合市有關部門關于《加強住宅小區綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區的貫徹落實，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯席會議制度，做好小區綜合管理的各項工作。
總的來說，我區的物業管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業管理中較好的企業有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業主利益為重，認真做好自己服務工作，
在經濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。
六、關于加強我區物業管理工作的建議
物業問題是加強社區建設、構建和諧社會的重要內容之一。物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區物業管理水平，尤其是加強老舊小區的物業管理，提出如下建議：
�。ㄒ唬┻M一步明確工作責任主體，建立長效管理機制
物業管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網絡系統。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會發展規劃；解決和協調住宅小區綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點，以為廣大市民創造和諧的居住環境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業管理研究協會，起到調查研究、社會監督的作用。
二是要對全區物業狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問題，管理部門應該主動去發現問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區政府。如，南門開發區多數業主不交物業管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調研，制定有效解決問題的辦法。
三是要調整健全物業管理的相關制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，要及時制訂并出臺我區關于物業管理的相應制度，進一步明確業主、業主委員會、物業公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區正值小區業主委員會換屆高峰，房地部門要指導好業委會的組建及物業公司的選聘工作，特別是過去在業委會和物業公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業績考核相掛鉤。又如，物業費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細說明。為此，區房地部門要盡快拿出這方面的指導意見。
四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業管理考核項目，如，業主委員會運作行為是否規范，業主委員會和物業公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業公司信息發布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規定的企業予以通報批評，降低甚至取消物業管理資質，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業管理工作水平的不斷提高。
�。ǘ┻M一步加大政府支持力度，改善居民居住環境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關的物業管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應該出臺相關的政策，特別是依靠廣大業主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業主近半數達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發動工作。
又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區物業管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關部門要提出相關工作方案，采取爭取早日實施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒有獨立的煤衛設備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區改造的步伐。
具體的措施：一是落實機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關部門各司其責、協同配合、依法處置的工作機制和綜合協調機制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動
遷安置政策（通過業主自我管理的作用，讓全體業主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規劃建設方案；三是開展老居住區改造調查工作，切實掌握我區老居住區的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。
（三）進一步完善物業管理市場機制，培育品牌服務企業一是要尊重企業的經營自主權。堅持運用市場競爭機制，規范運作，優勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場監督機制，對違法、違規經營的物業管理企業做到嚴厲查處。物業管理小區逐步實行招投標和業主選聘及解除物業管理公司。物業服務實行“明碼標價”。
二是要實現分等級物業管理標準收費。加快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制。由于多種原因，目前的物業管理收費方法沒有從根本上按經濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制和盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業管理企業長期虧損的局面，確保該行業良性循環、健康發展。
三是要進一步規范業主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區物業管理的市場機制同時，特別是對業主委員會運作行為要進一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業主委員會和物業公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業主委員會真正成為全體業主利益的維護者。
四是要公開物業管理公司的信息。物業公司信息發布是否透明？包括物業服務實行“明碼標價”。（說明：我區本土物業除廣廈物業有一個網站外、嘉城物業有一個網頁外，其他物業好象沒有什么網站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在稅收政策上扶植物業公司的發展，引導我區物業企業之間進行強強聯合，做強本土物業的品牌為我區廣大業主更好的服務。
（四）進一步做好其他基礎工作，提升我區物業管理水平一是要提高物業管理和從業人員整體素質。在全區以非正規就業方式建立專業化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開發企業、物業企業、業委會等方面相關人員的培訓，提高從業人員的整體素質。
二是要建立一整套物業管理信息系統。把我區所有從事物業管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實施物業管理的物業管理企業情況、我區所有物業的基礎情況、業委會相關情況等等內容，建立數據庫進入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據。
三是要依法收繳和使用物業公共維修基金。切實加強物業公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業主所有、�？顚Ｓ玫脑瓌t，由區物業主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統一核算到戶、計息到戶，并按規定建立健全相關的監督檢查制度。小區的公共維修部位進行維修時，物業管理企業應提出申請，經業主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業主，用之于業主，防止產生不必要的社會糾紛。
以上是關于嘉定區老居住區物業管理綜合情況的調研報告。由于本次物業管理綜合情況調查活動時間短，而物業管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業務水平有限，調研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業公司和部分社區居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
物業管理調研報告3
為打造xx企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務進展，依據公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深化調研，現將工作調研小結如下：
一、xx八大優勢
1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，進展潛力強勁。
2、市場定位精確，產品優質優價，吸引力大，前景寬闊。
3、小區配套設施標準性高。
4、精確把握市場脈搏。
5、經營理念鮮亮——制造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。
6、企業的成功，全賴于鐵的紀律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清楚。
二、十大有待改善問題
1、工程規劃、設計、施工等與物管連接脫節，給物業管理服務留下了后遺癥，加大經營成本，造成資源鋪張。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必需用水泵協作才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到肯定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨著業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊急，長期如此將會導致秩序混亂。
2、營銷與物管關系脫節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規范文本。對業主入住后消失的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確方案，操作層員工面對多頭領導遙控，在詳細運作上，消失了錯亂局面，直接影響服務質量。
4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依舊存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物到處可見；xx華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經營嚴峻，各門面招牌大小不一，亂張亂貼到處可見；從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衛生特別糟糕，在某種程度上，嚴峻影響了小區良好容貌。
5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無方案進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土暴露不準時補種，對行人踐踏的.綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。
6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。
7、在設備設施管理維護方面，沒有規范設備臺帳和歷史記錄，全部樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇放開無人重視關上及修理；泳池機房無鎖，房門常常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨便進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀律散漫，應變力量差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間消失空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規著裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區沒有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴峻影響小區容貌衛生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。
9、在客戶服務方面，從熱忱待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業原始方式，工作效率較低。
10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素養參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素養較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操閱歷，加上監督力度不足，在管理上消失了較多盲點，由于工作權責模糊不清等緣由，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。
三、工作方案
依據xx現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：
1、建立規范管理體系，實行有效資源整合。
從公司進展戰略高度動身，避開低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目進展，建議成立“xx物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，詳細整合方法為：
將現注冊的“中山市xx居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市xx物業管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登登記屬項目管理處。即“中山市xx物業管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目進展和命名，按此類推。
2、精簡機構，合理調配。
規范的企業，必需具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。為有效實施各方面工作，依據物業管理行業工作職能，并結合xx實際狀況，現擬作以下整合：
a、在董事長的領導下，以董事總經理為企業負責制，由物業總監統籌調控xx屬下各物業管理項目經營運作，直接對董事總經理負責。
b、各物業管理項目負責人（管理處經理或管理處主任的命名待定）詳細負責和執行本項目工作事務，直接對物業總監負責。依據項目物業規模狀況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業上崗，在近期內，逐步組建一支精干的、專業化的物業管理隊伍。
c、層級管理，權責分清，制定明確工作質量指標，并將詳細工作落到實處，責任到人。
d、設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。
3、依據各部門職業工種，在作業上按預定工作效率目標、質量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。
4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”（質量手冊）、“作業流程”（程序文件）、“執行文件”（規范表格），使之形成系統化、標準化、規范化。
5、實行管理處經理（主任）負責制和各崗位責任制。
6、提高管理檔次，樹立良好企業形象，對小區房屋、設備、住戶檔案資料及財務收費等管理，運用物業管理專業軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內部管理上，建立良好監督機制。
對內部各種任務落實，必需跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質量體系運行評估工作，對客戶投拆、設備運行、安全服務、環境服務、修理服務等職能板塊工作做好統計分析、日檢、周報、月報等要求準時精確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規范有序，對管理的追溯，有依有據。在監督掌握上，依據每周工作狀況，每月定期召開服務質量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，準時實行各種訂正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優化服務質量，令公司和業主放心滿足。
8、重視培訓，提高素養。
重點抓好公共培訓部分和部門業務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中消失的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發員工鉆研業務愛好，努力提高全體員工業務素養。
9、獎懲分明，優勝劣汰。
增加員工危機意識，對業務力量差，經反復培訓仍停留于落后狀態，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必需按章處理；對表現優秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星”的好員工，經董事及公司領導認可后，賜予嘉獎和表彰，提高員工的驕傲感和職業感和歸屬感，增加員工和團隊的戰斗力。
10、開源節流，掌握成本。
在原有資源基礎上，嚴格掌握各項費用開支，凡屬一切經費開支，必需按方案報批執行，嚴格掌握辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節能工作，實行公司資源共享。
加大對物業管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護公司經濟利益，經多次溝通仍無法妥當解決的，必要時實行相應法律途徑進行追討。
大力拓展有償服務，增加經營收入，彌補經費不足部分，親密凝視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務收支良性循環。
11、強化工作協調，促進團隊合作。
以總經辦或行政人事部為牽頭組織，由物業公司負責擬案，對物業的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業務關聯等工作，必需有親密的溝通協調，對相關任務的調度或協調，必需有明確的《工作任務單》或《工作聯絡單》，對每個環節的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必需簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避開工作上消失扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。
12、規范物管文本，協調銷售業務。
編制《前期物業管理服務協議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等規范的物管文本，按房地產行業慣例操作要求，使管理經營有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務，作業指引清楚。
為便利業主業務辦理，將重要的如“業主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務中心大廳，這樣既便利業主閱示，也利于員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統籌到位。
在日常事務統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規定、工作方案及總結上交時間規定、費用收繳狀況報表上交時間規定、每月服務質量評估分析會時間規定、各部門用資方案上交時間規定、辦公用品使用方案上交時間規定、修理材料選購方案上交時間規定、業主每月入住狀況報表上交時間規定、小區物業綜合例檢時間規定等，均列入公司的議事日程。
15、規范員工著裝，樹立公司形象。
按各部門工作性質，統一配置工衣，規范員工穿戴，樹立良好形象。
16、規范公司財產和物資管理，維護公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥當管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產物資流失和損失。
17、高度企業戰略，階段達成效果。
a）在三個月內，有效克服“臟、亂、差”現象，使三個樓盤整體環境容貌發生“一小變”。
b）在半年內，使xx物業管理全盤運作完全步入正軌。
c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業管理體系，為公司的認證和創建示范工作打下扎實基礎，無論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。
d）在一年半內，正式通過ISO認證，無論從管理或服務上達到系統化、標準化、規范化、科學化；以國家示范小區為標準要求，將xx華庭管理項目創建成為市級“示范住宅小區”稱號。
e）在兩年內，將xx華庭管理項目創建成為省級“示范住宅小區”稱號，在中山物業管理領域中受到地方政府和同行的認可。
f）在三年內，將xx華庭管理項目創建成為國家級“示范住宅小區”，使xx的企業品牌推向房地產行業的前列。
綜上所述，敬請董事及公司領導審核指正。我信任，在公司董事和各級領導的大力支持和細心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅決不移地按總公司的進展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、擅長探討、總結創新，xx的服務品牌肯定會獲得全方位的提升！
以上報告，敬請上級領導審核批示。
物業管理調研報告4
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況
我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題�？傮w看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的`綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。
5、物業管理缺乏監管。我區所
有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。
6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議
�。薄⒆邚姀娐摵现�。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。
2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。
3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。
4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。
5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。
7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣傳力度引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。
9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。
10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。
12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業管理有關規定�！督魇∥飿I服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理發展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。
物業管理調研報告5
近年來，隨著我市經濟社會的不斷發展及創建文明城市進程的不斷加快，切實解決最低收入家庭住房問題，已成為我市各級政府落實科學發展觀，改善民生工作的主要工作內容之一。為保證廉租住房建設管理工作規范，較好實施廉租住房的管理工作，我公司對各小區內的廉租房進行了調研，現將調研情況報告如下：
一、市場化廉租住房的管理服務
市場化廉租住房的管理服務是完善廉租住房制度的一部分，而廉租住房管理服務又包括對廉租房的監管、物業服務、質量保障等。城鎮廉租住房制度是一種保障性住房供應制度。我市政府和相關單位通過向具有城鎮常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房、核減租金以及發放住房租賃補貼的方式來減輕居民的住房壓力，因而也是一項惠民政策。
廉租住房管理、服務經驗及運作模式還在探索中。對于廉租住房社區的管理、服務模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質量，違背了保障低收入群體的初衷；如果全部由政府來承擔，政府因其財力有限，肯定承受不了；如果全部由企業來承擔，幾乎沒有企業愿意接手，認為它幾乎是沒有盈利的。所以必須建立有效的.市場化廉租房管理服務模式，將管理、服務與物業經營有機地結合起來，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負擔，又達到保障最低收入人群居住質量的目的。
二、廉租住房管理中的問題
針對保障性住房前期投資量大，管理周期長、保障對象動態化的特點，市政府組建了石嘴山市正惠公共租賃住房管理有限公司，負責我市公共租賃（廉租）住房的租金收取、維護和管理。同時為完善管理制度，市政府出臺了《石嘴山市廉租住房保障和經濟適用住房管理實施辦法》，保障我市廉租住房管理機制合理有效的運行，在此辦法實施的過程中仍然存在諸多問題：
1、人員的特殊性
廉租房的準入條件有限，其居住群體是社會低收入家庭，如下崗人員、社會無業人員、老弱病殘人員相當普遍，涉毒、兩勞等重點人口較為集中，不穩定因素較多。與商品房管理服務相比之下，廉租房管理服務較不容易，因為在公民道德素質、維護環境秩序的自覺性有很大差別。相應的給廉租房的管理、服務增加了很多困難。
2、管理服務內容的特殊性
為了使廉租房住戶都能享受改革開放和社會發展的成果，政府保障部門作為業主單位，委托專門的物業服務企業或社會物業服務模式進行治安、綠化養護、衛生保潔、公共設施設備維修等公共服務，與單純的商業物業服務相比，廉租房更側重于后期管理與服務，實際上已經接近于一般意義上的社區服務管理。
3、租賃與管理相脫離�，F我市（大武口區）廉租住房租賃、管理工作由正惠公司負責，包括租金的收取、簽訂租賃合同和住戶檔案的管理，以及配租后對廉租住房的監管工作。由于廉租住房小區的物業管理工作不在我公司工作范圍內，廉租住房涉及物業管理的問題，牽扯于幾個單位之間，極易造成無據可依、互相推諉的狀況，給廉租住房監管工作造成諸多障礙。例如居住過程中承租人對公共設施的損毀、騰退過程中鑒定房屋的完好程度等等。
4、目前，我公司所管理的廉租住房小區，承租人員較為復雜，部分住戶觀念沒有及時轉變，違規裝修、破壞綠化種植農副產品，小區內環境凌亂，樓道雜亂無章，公共設施損毀等現象屢見不鮮。廉租住房管理工作仍處于探索期，需要在工作中繼續整改與完善。
三、正惠公司實施市場化管理下廉租住房的前提、優勢
（一）實施前提
由于我市現有廉租住房均分布于各商品住宅小區內，管理維護工作不具備針對性開展的條件，且我公司正在探索廉租住房小區市場化管理，各方面經驗均有欠缺，故我公決定司實施市場化管理的對象暫定為：廉租住房建成套數占該小區總套數的70%以上，配套設施齊全的住宅小區。
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1、隊伍年輕，有創新意識。正惠公司自20xx年1月份人員到位以來，共計員工8名，均為大學專科以上學歷，具備相關專業知識或工作經歷。廉租住房保障制度為近年來新生的民生工程項目之一，各方面工作的開展皆需要接受能力快、思維活躍的工作人員來實現動態化管理體制的更新與完善。而我公司正是具備了這樣的條件。
2、降低公司管理成本。廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭，經濟條件是制約發展和管理的重要因素。現我市廉租住房物業統一由所在小區業主委托的物業公司管理，也就是說廉租房的管理工作在流程中實行單位分工化的管理模式，這樣既增加了人員成本，也在資金注入上造成斷層現象。如果由我正惠公
司實行廉租住房租賃、管理、維護一條線流程，實行收支互補，在成本上實行人員分管化，實現人工成本合理調度、資金成本上的合理壓縮。經初步測算，僅人員管理成本一項，每年可節約資金約6萬元左右。
3、能夠更好的對廉租住房實施動態管理。保障性住房的物業管理與普通商品住房的物業管理之間的矛盾根源是房屋的產權問題。而廉租住戶作為房屋的使用者，不論是自身利益所在，還是經濟條件的影響都會形成物業管理工作中的阻礙因素。作為產權人（政府）的委托管理者、出租與承租關系中的中間人，我公司在掌握承租人的家庭情況、自身條件等資料的同時，能針對性的實行對廉租住房物業的動態化管理，協調產權人與使用人之間的權屬利益，以促進物業管理工作平穩開展。只有安居才能樂業，讓城鎮中的住房弱勢群體住得好，不僅能使其安心地工作，還能增加他們的歸屬感與幸福感，增強他們參與城市建設的積極性。城鎮廉租住房制度是關注民生的一項重要制度，是有利于構建和諧社會的重要制度。
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20xx年6月20日
物業管理調研報告6
為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規范發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務�，F將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：
（一）住宅性質多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
�。ㄈ┮幠２顒e較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個小區中，20xx年以前建成的小區占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I企業發展情況。目前我縣在工商注冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4家，服務小區6個，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。
�。ǘI主大會及業主員會成立情況
目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^的物業管理情況
調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。
二、存在的主要問題
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處于起步階段，物業管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。
4、物業企業的發展嚴重滯后
通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業管理模式落后，經營活動不規范
部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成
業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的`業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。
召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯后。住房對業主大會缺乏認識，不愿意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區物業管理工作的管理和監督
一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
3、要強化對物業管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作，促進規范的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。
二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業管理體制機制
首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業管理法規宣教
縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規范物業管理服務行為
物業管理服務企業要樹立質量意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區的物業管理
調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境�？芍窒刃袑讉�無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
物業管理調研報告7
做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀
（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。
從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：
1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。
3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設
施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區物業管理工作的現狀
1、物業企業發展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。
2、業主大會及業主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。
3、小區的物業管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）執行規劃不到位。調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。
�。ǘ┕芾碇贫炔煌晟�。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難
等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
（四）物管服務水平較低。調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：
（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的'高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
�。ǘ┘訌姳O督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配
套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。
物業管理調研報告8
為進一步了解和掌握濱江開發區物業管理情況，督導加強園區物業管理工作，改善人民群眾的生活環境，根據年初工作計劃安排，9月上旬，濱江開發區組織部分人大代表在人大工委主任趙祿祥的帶領下，對濱江新城房地產項目物業管理情況進行了調研。調研期間聽取了物業管理部門的情況匯報，與有關部門、物業服務企業負責人和部分居民代表進行了座談交流；到XX、XX、XX等6個小區進行了調研，現場察看了住宅小區物業管理情況�，F將調研情況報告如下：
一、物業管理工作現狀
近幾年，園區的房地產業迅猛發展，與此相伴，物業管理工作也取得相當大的成就。在濱江開發區黨工委、管委會的不懈努力下，物業管理部門認真貫徹執行國務院《物業管理條例》和《XX省物業管理條例》，園區物業管理工作走向規范，為加強和改善園區管理、推進小區建設、優化投資環境、促進經濟社會協調發展起到較大推動作用。
�。ㄒ唬┪飿I管理實現市場化全覆蓋。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分別為XX、XX、XX、新逸花園、綠地一期濱湖花苑綠地二期風情雅苑、朗詩未來家，均由開發商指定的物業服務企業實施管理，累計實施物業管理的住宅86棟，房屋6101套，物業管理覆蓋率100%。
�。ǘ┪飿I管理服務意識顯著提升。近年來，濱江新城住宅小區發展迅猛，園區物業管理部門不斷加大工作力度，督促各物業服務企業改進管理方式、提升服務水平。經過多年的努力，廣大業主、開發企業和物業公司對物業管理工作重要性的認識越來越高。初具現代化新城區形態，居住和生活環境明顯改觀，有力地促進了和諧社會建設，物業管理工作也得到健康發展。
（三）服務內容豐富水平提高。物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理等多方面、多層次。管理項目也從單一的住宅小區開始向商業街延伸覆蓋面不斷擴大。
�。ㄋ模┬^治安監管力度不斷加大。一是建立巡查制度，對重點部位夜間堅持蹲守、巡查相結合，有效遏制偷盜等現象；二是加強高層小區電梯的日常使用和養護管理，編制困人救護、突然停電等突發事件應急措施預案，確保廣大業主安全正常使用電梯。
二、物業管理領域存在的問題
1.公眾參與意識有待進一步提高。業主對物業法規的了解不多，責、權、利的認識和意識缺乏，參與管理、配合管理和自治管理的意識淡薄，有的小區入住率不高，成立業主委員會難度大。部分業主片面強調個人維權，只主張權利不盡義務，不遵守規定，不服從管理。
2.新能源設施配備存在較大差距。代表們通過現場和業主深入交談發現，電動車、新能源汽車充電樁配備不完善，是當前物業管理十分突出的問題。由于濱江新城絕大多數業主在園區企業上班，距離較近，電瓶車使用率高，再加上新能源汽車的推廣，新能源設施配備嚴重缺乏。
3.小區周邊餐飲油煙擾民現象頻發。綠地、朗詩為近年來新建的小區，隨著大量業主的入住，周邊商貿、餐飲開始繁忙起來，隨之而來的'投訴事件與日俱增，主要表現為餐飲店煙道距離住宅過近，且未安裝油煙凈化處理設施。
4.物業服務企業的服務水平不高。物業管理服務企業缺乏競爭意識和責任意識，招收往往年齡較大、文化程度較低、素質不高的物管職工，與業主溝通都存在明顯不足，總體服務水平不高。
三、加強物業管理的幾點建議
1.加大宣傳力度，提升業主參與意識。一是深入一線，深入群眾，傾聽業主呼聲，集中民智民意，及時解決業主的所想、所思、所盼，為后續物業管理打下基礎。二是廣泛宣傳物業管理法律法規，提高合同履約意識，讓業主充分認識到，物業也是商品，享受服務就要繳費，為物業管理營造良好的健康法制環境。三是要提高業主主人翁意識，善于發揮業主作用，對危害公眾利益的人和事要主動干預、積極舉報，引導居民共同維護自己的家園。
2.規范小區設施配備管理。超前規劃，科學合理確定小區新能源設施配建標準，依據社會發展趨勢結合小區實際情況，充分考慮新能源設施配備數量，滿足群眾切實所需。
3.整合資源，加強部門聯動，依法查處違法違規行為。加強領導、統籌、協調，建立自上而下的聯動機制，從根本上明確相關部門的職責，協調城管、市場監督管理局、環保、信訪、公安等執法部門及時查處油煙擾民問題，保證執法效果，同時確定工作目標，嚴格管理考核。
4.采取多種舉措，提高物業服務質量和水平。一是要加強物業管理從業人員學習培訓，認真學習相關物業管理條例，增加知識本領，提升綜合素質，改進工作方法；二是物業管理部門要加強對物業服務企業的監管，督促提升物業服務質量和水平，構建和諧的物業服務企業和業主關系。
物業管理調研報告9
根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、**鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。
一、基本情況
城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建
二、現行管理模式
三、存在的主要問題
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的`問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
�。ㄒ唬┚C合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。
�。ㄈ┥贁凳袌鼋洜I氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。
金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：
根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造�？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。
物業管理調研報告10
依據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、xx鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理狀況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，制造良好的城市環境。
一、基本狀況
城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。
二、現行管理模式
三、存在的主要問題
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的狀況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣闊市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題非常突出。詳細來講，主要是三個方面：
�。ㄒ唬┚C合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當時也曾聘請物業公司進行管理，劃定特地停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素養參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴峻。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴峻，急需整治改造。
（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。
�。ㄈ┥贁凳袌鼋洜I氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。
金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益非常低下。
四、下一步工作支配
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣闊消費者利益息息相關。構建干凈有序的集貿市場交易環境，愛護經營者和消費者的合法權益，促進市場的富強和經濟進展，是加強集貿市場物業管理的`根本目的。現就下一步工作提出如下看法：
依據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有特地管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造�？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。其次類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參加，全面推行物業管理。
物業管理調研報告11
一、我區物業管理工作現狀
(一)住宅小區基本情況。全區住宅小區共有398個(昭山、高新小區61個)，其中有物業公司管理的小區158個，由業主自治的43個，單位自管的22個，區、鄉鎮街、社(村)代管的175個。
(二)全區物業管理工作狀況。我區住宅小區物業管理工作主要由市房產局物業管理科進行統一監管、區物管辦協助管理、街(鄉)物管辦具體承擔指導、協調、監督的職責。某年5月，我區成立了物業管理工作領導小組，在城管執法局下設物業管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區規范物業管理工作實施方案及考核辦法》、《關于印發岳塘區開展無物管小區環境衛生居民自治以及住宅小區星級創建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區住宅小區物業管理專項整治工作方案》，規范了各街(鄉)、社(村)的物業管理日常巡查及協調處理工作，涌現了一批星級小區。各街(鄉)成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業糾紛調處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區物業管理工作。
二、物業管理存在的主要問題和原因分析
(一)法律法規、政策不完善引發的系列問題。一是缺乏物業管理聯動機制。物業管理是一項系統工程，與區、街(鄉)、社(村)工作緊密相連，同時涉及規劃、國土、建設、房產、城管、環保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規，各職能部門的監管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業，區、街(鄉)、社(村)未參與，造成監管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業管理領導小組職能未充分發揮。我市未建立長效的物業管理考核體系，市物業管理領導小組成員單位作用未充分發揮，對物業管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調動物業管理工作的積極性，對基層提出的物業管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區新開發的居民小區在辦理產權證時，房屋維修基金統一交存到市房產局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業公司、業主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發現有少數物業公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業管理工作的人員、編制、經費未作明確規定，出現了人員少、經費缺、工作任務重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區、街(鄉)、社(村)三級承擔的小區矛盾糾紛調解，對物業公司、業主大會和業主委員會的服務、指導、監管等任務每年都在大幅攀升，現有人員配備難以應對。
(二)小區規劃建設遺留問題多。一是由于規劃、建設、房產等職能部門、物業公司驗收把關不嚴，形成遺留問題。房屋建筑質量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區環境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產權確定以及經營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業主與開發商、建設單位矛盾突出，物業公司難以協調。二是老舊小區、安置房小區存在管理難。老舊小區一般都是單位建的福利房，小區整體規劃設計相對滯后，道路狹窄。而安置小區在規劃建設之初也存在著工程造價低、配套設施不齊等問題，致使兩類小區的財物偷盜頻發、小區安全隱患多、違章建筑多、衛生環境差，無論是小區自治還是社(村)協調聘請物業公司，都難以滿足業主需要。此外，目前老舊小區沒有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經費投入有限，居民又負擔不起過高的維修費，給物業管理帶來很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問題。部分小區電梯質量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設施移交水務公司難。對此物業公司以屬開發商、建設單位責任為由推脫，引發業主不滿。四是住宅小區普遍存在停車難。
(三)物業公司在服務管理中存在的問題。一是服務資質參差不齊，侵權行為時有發生。我區共有物業服務企業73家，其中一級資質的4家，二級資質的3家，三級資質的62家，外來的4家。有部分物業公司是前期物業，大部分小區建成后，開發建設單位不是通過招投標方式選擇前期物業公司，而是將物業管理交付給自己選聘的.子公司或其二級機構，再次利用物業牟利，導致物業公司并非服務于廣大業主，而是服務于開發商和建設單位，物業公司處于強勢地位，業主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產生一系列的侵害業主權益的行為。二是物業管理費收取難，服務質量不高。從調研的小區看，業主以“房屋質量、物業服務不到位”等為由拒繳物業費，導致物業管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業公司往往以“業主繳納物業費不足”為由，單方中止部分服務。當物業公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業費”作為其完善服務的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務質量下降，導致更多業主對物業公司的服務不滿意，從而不交物業費，形成物業公司服務質量越來越差，物業管理費收取越來越難這種惡性循環的怪圈。三是從業人員素質參差不齊，行業人才匱乏。低收入、低工資的現狀無法吸納高素質人才進入物業公司，致使大量的4050人員、企業改制人員、自由職業人員進入到物業管理行業從事保安和保潔等服務工作，物業公司管理水平低，人員整體素質不高，缺乏服務和創新意識。
(四)業主委員會作用沒有發揮。一是業主委員會的主體地位不明。業主委員會按照《物業管理條例》的規定，它只是業主大會的執行機構，它與物業公司的地位不對等，不具備法人資格。業主委員會在維權過程中，始終非常艱難，暴露了業主委員會在制度設計時法律地位的缺失，很難達到《物業管理條例》在制度設計時的規范和要求。二是業主委員會組建困難。新開發建設的小區因開發周期長、入住率不高等原因，難以符合業主委員會成立條件，加之開發商、建設單位拖延移交社會事務，難以實現業主自治。調查中發現大部分小區業主參與物業管理意識不強，召開業主大會選舉業主委員會達不到規定的人數，給組建工作帶來困難。三是業主委員會運作不規范，缺乏監督機制。業主委員會工作規則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規范，且房產部門對物業公司、小區業主委員會的工作監督管理不強，對業主委員會存在亂作為的現象缺乏制約的依據和手段。四是業主委員會成員缺乏責任意識。少數的業主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業主利益角度考慮問題，功利心重，利用業主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業主自我管理和維護意識缺失。表現在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內的事，不關心涉及到全體業主公共利益的"門外事務。
三、關于加強全區住宅小區物業管理工作的建議
為進一步加強和規范物業管理，明確物業管理各方主體責任，全面提升物業管理總體水平，切實改善廣大業主居住環境，促進物業管理市場秩序健康發展，維護社會大局穩定，根據《物權法》，國務院《物業管理條例》，湖南省實施《物業管理條例》辦法，建設部、財政部令[某]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業承接查驗辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》等有關規定，結合我區實際，現就如何加強住宅小區物業管理工作提出如下建議：
(一)完善頂層設計，建立健全法律法規，政府職能部門要當好“裁判員”
1、完善法律法規政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區物業管理納入地方法規建設議程，明確業主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質、未按業主大會決定補建或者續交專項維修資金、未按期繳納物業費等問題的業主相關信息納入市公共信用信息服務誠信平臺，加強輿論宣傳與監督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業管理良好環境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區物業管理在構建和諧社會中的作用，建立物業公司準入制度，強化對物業公司的行政監管，理順市、區、街(鄉)、社(村)的職責職能、權利義務，建立健全“屬地管理、條塊結合、分級負責、協調聯動”的工作機制。三是細化規則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規范監管、簡化維修基金的使用程序，合理調整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發揮作用，充分調動業主委員會、業主參與自我管理的積極性。
2、嚴格依法依規把好規劃建設驗收、移交關。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業公司的規定。同時督促規劃、國土、住建、質監、房產等部門加強對小區開發過程中的監控管理，重點對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內容的把關，進一步規范開發商、建設單位的行為，嚴格落實《湖南省實施辦法》，切實保證小區物業配套設施的同步到位，為后期物業管理創造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區驗收交付工作，規劃、建設、房產部門在對住宅小區開發項目驗收時，區物業管理領導小組成員及所在街(鄉)、社(村)物管辦負責人、物業公司、業主代表作為“第三方代表”共同參與，依據政府職能部門行政許可內容逐項開展檢查驗收。對開發建設不配套等遺留問題，責成開發商、建設單位在規定期限內，高質量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執行的，要依法依規嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發商、建設單位將遺留問題轉嫁到物業公司，力推開發商與業主和諧相處，構建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區的改造步伐。老舊小區特別是改制企業移交管理的小區較多，居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以傾斜，區牽頭，街(鄉)按轄區組織全面摸底，有計劃逐年對小區的基礎設施進行提質改造，對改造后的零散小區進行整合，將形成規模的小區由街(鄉)、社(村)牽頭組織成立業主自治委員會，招標引進正規物業公司進駐。
3、加強對物業公司的監管。加強和完善物業管理勢在必行，政府必須進一步充實物業管理部門人員力量，加強經費保障。一是學習上海的做法由政府購買服務。組建全區住宅小區管理事務所，采取購買公共服務的方式，對全區小區的物業行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業主管部門要嚴格執行物業公司的資質等級管理，構建多級次的服務標準體系，并充分發揮基層的監督指導作用，將區、街(鄉)、社(村)、業主的考核評分納入到物業主管部門對物業公司的資質考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執行退出制度。三是組織開展物業管理專項治理。整治服務質量差的物業公司。對以管理者自居，服務質量不高，服務意識差，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。同時，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分類收取的評估、監測等服務。通過第三方機構的介入和相關部門規范管理，保障物業收費、資質管理、服務內容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。
(二)規范市場運作，加強協調監督檢查，區、街(鄉)社(村)三級要當好“指導員”。
1、進一步明確工作職責。明確區、街(鄉)、社(村)的相應工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉)要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經費納入到區、鄉財政預算和街道的財政計劃。同時，把物業管理納入網格化管理，將業主委員會成員、樓棟長、有小區管理經驗的志愿者或社會公益組織加入到小區管理隊伍。繼續開展對無物管小區環境衛生業主自治及住宅小區星級達標創建工作，并加強對申報、創建、評選結果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監管、行業自律、業主高度自治相結合的綜合管理格局。
2、積極構建物業管理與社(村)建設聯動機制。建立社(村)、業主委員會、物業公司的聯席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業管理關系，建立基層物業管理長效機制。通過政府購買公共服務，組建物業糾紛調解機構。區、街(鄉)物管辦應結合文明城市創建工作，進一步督促物業公司落實好《物業管理條例》，加強業務培訓，提高從業人員素質;指導物業公司不斷適應業主的需求，拓展思路，向智慧型小區服務發展，營造清潔、衛生、安全、舒適的生活環境，爭取業主的支持、理解，使物業公司真正成為小區業主的“服務員”。
3、加強對業主大會和業主委員會的指導。業主及業主委員會的自治和監管問題是物業管理行業面臨的主要矛盾之一，指導、監管好業主大會、業主委員會是街(鄉)、社(村)物業管理工作的重中之重。區相關部門要加大對《物業管理條例》等法律法規的學習培訓、宣傳貫徹力度，使物業管理部門、物業公司、小區業主、開發商、建設單位等都能了解物業管理法律法規，自覺履行職責。要增強業主自治意識、有償服務意識、依法維權意識，積極組建業主委員會，協助推薦遵守國家法律法規、模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。對人口規模達到兩千人以上的小區可以成立居民委員會，完善居民委員會與業主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業主委員會制訂議事規則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發揮應有的作用，使業主委員會成為小區的“管理員”。
4、大力提高業主自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，通過規范小區自治的內容，完善小區公約，提高業主依法維權的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔應盡的義務和責任。區、街(鄉)、社(村)有針對性地在小區開展“文明小區”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區業主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。
物業管理調研報告12
近年來，隨著我縣城鎮化進程的快速推進，房地產業得到了迅猛發展，建成了一大批住宅小區。在xxxx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個區域，配套的小區物業管理也由此經歷了從無到有，從摸索試點到穩步發展，管理對象從單一的住宅小區發展到商場、超市、辦公樓等各類領域，形成了包括房屋及相關配套設施設備的維修養護、環境保潔、安全巡查、綠化管養等各類物業服務。但由于物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯后，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。
二、小區管理存在的問題
通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：
(一)準入門檻低，服務不規范。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限于看大門、搞衛生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衛基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發生。
(二)收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準;除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。
(三)基礎設施不健全，物業公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不愿進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次群訪。
(四)業主結構多元化，維權主張難統一。由于業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關于進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對于我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。
(一)積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮(社區)居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住戶信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協調部門關系，提升物業監管水平。
(二)嚴把物業服務企業準入關。凡是進入xxxx縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的.服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對于新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規范的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規范制約物業服務企業行為，便于調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。
(三)加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業服務在我縣可能屬于微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住戶才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質;每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2-3年內全部實現物業人員持證上崗。
(四)強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準�，F有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一并納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫@樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。
(五)強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。
(六)加大推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮(社區)居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理;對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。
物業管理調研報告13
按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區物業管理情況開展調研，先后聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關于住宅小區物業管理情況匯報，專門聽取了提出社區建設和物業管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區主任、業主委員主任、物業公司經理參加的六個座談會，全面了解了社區物業管理工作。現將調研情況報告如下：
一、基本情況
1.擺正位置，形成網絡。隨著我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區快速擴張，現百官、曹娥兩街道，已組建社區26個，生活小區126個，社區常住戶數61148戶，戶籍人口91706人。同時，一大批農村和外來人員入住城區，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領導和管理好城市生活居住區日益成為加強社會管理的重要課題。社區管理工作已經引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯系結對社區制度，明確了社區物業管理主管部門——市建設局，并在市建設局設立物業科，專門負責指導全市的社區物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區物業管理工作，始終把其作為份內工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區基層建設，抓好社區組織體系和社區主任及小區業委會隊伍建設，為社區工作開展奠定了組織保障。
2.加強指導，推進工作。社區是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區工作的指導，著力推進社區物管工作。兩個街道積極理順各種關系，明確社區管轄責任，及時指導組建小區業主委員會，對每個新接收的生活小區不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區內新開發樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業主委員會主任。兩個街道通過指導協調、監督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調�；�，問題在一線積極尋求解決，穩定工作在一線得到較好落實。
3.盡心盡責，積極奉獻。從調研情況看，每個社區居委會，平均擔負著10個生活住宅小區，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱巨，住宅人員素質參差而復雜，社區工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區主任及相關工作人員具有強烈的事業心和責任感，各負其責、樂于奉獻、熱心公益、盡責盡力。在工作中，遇到難事一馬當先，抓協調、抓聯絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區日常管理、協調、溝通、調解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區的維穩、安全上做了大量卓有成效的工作。
二、困難問題
1.組織保障有待進一步加強。一是市對社區、小區的重視程度與農村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯系結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯而不緊、聯而不實一定程度存在。二是建設局作為社區物管的主管部門，對社區物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯系、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區、小區正常工作的指導、監管、服務等需要。三是一個社區約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區工作者極少，絕大多數社區僅6—8人，且社區工作人員的年齡、文化與現行社區工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑。同時，社區工作正常的辦公經費、維穩經費得不到保障;社區工作者生活待遇偏低，社區主任到一些聯系結對部門求助經費臉難看、兌現難;社區碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
2.制度規章有待進一步完善�，F行的《xx市住宅區物業管理實施細則》是20xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業保修金管理辦法》、《xx市物業專項維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區、小區的管理工作。特別是物業管理部門的職責，企業職能，業主大會和業主委員會的關系、權利、義務與責任，前期物業管理要求、服務，物業費使用，維修等方面的規定有待加緊修訂完善。
3.監督管理有待進一步強化。由于開發的樓盤交付把關不嚴、監督不力，導致事后暴露了一系列問題。如業主委員會辦公用房、經營用房不到位，或面積小，或區位差;消防設施不出水，監控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發商口頭承諾好，實際兌現差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網維修等責任主體不明確，保修經費不落實等等，發生問題，開發商和物業公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發小區業主強烈不滿、矛盾激發。現全市已有客用電梯2611部，且絕大多數為小區高層電梯，已出現過電梯下跌傷人事件，但其保養、檢測、維修經費無處著落，將成為今后社區不安全的隱患。
4.整體素質有待進一步提高。一方面，部分業主只要服務，不要義務，對物業管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養、狗犬橫行等問題較為嚴重。從調研普遍反映，出現上述現象的，大多數為機關事業單位人員，企業老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業公司掛靠經營，管理人員不同程度存在素質不高，缺乏專業知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現象時有發生，引起物業公司和業主之間的對立情緒。
5.物業收費有待進一步規范。近年來，樓盤開發類型較多、情況復雜，有敞開式開發樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業收費標準較為混亂，物業公司的物業費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業主不滿和反感。業主以物業公司服務不到位等為借口，拒繳物業費現象較為普遍。
三、建議意見
1.要加強領導，強化保障。由于小區居住人員來自各行各業、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區和較早開發的開放式小區，情況更為復雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關部門要充分認識到社區、小區和諧是社會穩定的基礎，強化社區建設，維護小區穩定已成當務之急，需要像重視農村基層工作那樣重視社區基層建設，切實加強領導，強化要素保障。要專門建立一個社區管理工作協調機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區管理建設、指導、處理、協調、考核等工作。業務主管部門要健全工作機構，配強精干業務人員，認真擔起小區物管工作的監督、指導。掛鉤聯系社區的市級領導和部門要定期開展調研，指導工作，真正做到貼身社區、直面問題、主動攬事、協調問題、解決困難。要重視社區管理專職人員力量的'加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區工作經費，切實重視和關心業主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據目前物業公司經營困難的實際，市政府要加緊調研，出臺相關扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優惠扶持。
2.健全機制，規范管理。市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規范社區及小區物業管理工作。一要建立健全相關制度。市政府要加緊調研，出臺加強社區管理建設工作的意見，進一步重視社區基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩定。要調研修改完善xx市住宅區物業管理實施細則，住宅區物業保修資金、住宅區物業維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區電梯檢測、維修保養資金的落實，要明確規定。有關部門要加緊研究出臺住宅區物業管理收費標準和物業收費管理辦法，進一步明確不同住宅區和不同類型房屋的物管費收費標準，物業費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取。二要建立工作聯絡機制。市級層面要建立健全部門、街道、社區工作聯絡聯系制度，對于難點、焦點、重點問題進行研究，采取有效措施，及時處置落實。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區、業委會工作聯絡機制，深入小區、了解實情、直面問題、協調處置，確保小區穩定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區聯絡制，融入居民住宅小區，為居民排憂解難，指導小區安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作。要充分發揮業委會組織橋梁作用，建議有關部門牽頭，著手組建市物業行業協會，為物管工作開展提供交流平臺，促進行業自律、推動公平競爭、維護合法權益、協調利益沖突。三要強化物管監督管理。市和街道要重視對業委會組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業公司時的監管工作，不走過場。街道和社區要加強對住宅小區的精細化管理，建立小區信息平臺，全面推進小區網格化管理服務信息化，對小區每戶住戶基本情況實現信息動態化管理。要加強物業企業的規范管理，針對物業公司從業人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業主委員會要嚴把物業進入關，嚴格執行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業企業的動態管理，把企業的資質、登記和年檢與平時監管有機結合，切實規范物業公司的經營管理。
3.注重教育，提高素質。針對目前住宅區物業管理薄弱，物管人員素質偏低，小區業主素質高低不一等實際情況，加強住宅小區人員的素質教育迫在眉睫。為此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區人員的素質教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關主管部門要加強對物業管理公司人員的監督教育，使城市生活住宅小區成為真正的“園林小區、衛生小區、文明小區、和諧小區”。
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