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商品房買賣合同糾紛的成因分析
(一)買賣雙方對利益的無序追逐。開發(fā)商為追求更加豐厚的利潤回報(bào)，開發(fā)規(guī)模越來越大，很多商品房的質(zhì)量難以保證，銷售的商品房越多引發(fā)的糾紛就越多；另一方面，地價(jià)不斷波動(dòng)，使得階段性商品房價(jià)格的不確定因素增加，買賣雙方遇到價(jià)格下降無利可圖，或是價(jià)格暴漲利益失調(diào)，都可能因利毀約，引發(fā)糾紛。買受方有時(shí)受廣告的引導(dǎo)或?qū)贤胬斫猓谕颠^高，一旦未達(dá)到預(yù)期，即引發(fā)訴訟。同時(shí)，有個(gè)別熟悉房產(chǎn)交易的買受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問題。因?yàn)橛馄诘臅r(shí)間越久，訴訟后獲得的違約賠償越多。
(二)連鎖反應(yīng)易導(dǎo)致群體性訴訟。連鎖反應(yīng)主要包括以下兩方面：一是單位團(tuán)購，一旦出現(xiàn)開發(fā)商違約，參加單位團(tuán)購的所有購房人必然面臨同樣的問題，同時(shí)起訴。二是由房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身的特性決定的。一家房地產(chǎn)商開發(fā)一個(gè)樓盤，其存在的問題大多是相同的，凡是購買這個(gè)樓盤房屋的購房人遇到的情況也大都一致，只要一個(gè)業(yè)主起訴就會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，其他購房人也隨之起訴。
(三)利益糾紛細(xì)化產(chǎn)生多種訴求。出賣方與買受方的糾紛實(shí)際是市場強(qiáng)勢利益機(jī)構(gòu)和弱勢群體之間利益博弈的結(jié)果，篩化的糾紛越細(xì)，訴求越多元。同時(shí)，隨著人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，會(huì)有更多的購房人對買賣交易中存在的各種問題提出質(zhì)疑和進(jìn)行維權(quán)。
(四)建設(shè)遺留問題成為重大隱患。在目前的商品房買賣糾紛中，有二分之一的案件是由開發(fā)商建設(shè)遺留問題引起的。比如，開發(fā)商擅自變更國有土地使用權(quán)限，或是在各項(xiàng)手續(xù)不全的情況下輕率施工，或是房產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避國家政策，少繳漏繳配套費(fèi)、維修基金等，增加買受者的后期費(fèi)用；把合同約定的房屋層高拉大，再簽訂加層的補(bǔ)充協(xié)議，原有的承諾不能兌現(xiàn)等等，都會(huì)成為糾紛發(fā)生的原因。
(五)多種原因?qū)е掳讣䦟徖碇芷谘娱L。開發(fā)商在商品房交易中處于明顯的強(qiáng)勢地位，鉆法律的空子，使得侵權(quán)行為很難認(rèn)定。涉及賠償、鑒定問題，需要重新測繪、鑒定，耗費(fèi)時(shí)間和金錢，購房者訴訟成本高昂。某些新型疑難案件的出現(xiàn)，無先例可據(jù)。主審法官考慮到同案同判、金融安全、社會(huì)穩(wěn)定以及企業(yè)營運(yùn)等多方面的因素，沒有貿(mào)然對這些案件進(jìn)行調(diào)解，處理方案也尚在研討論證階段之中。這些因素也在客觀上影響了案件的審理周期。
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