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重慶市保障性住房工作考察報(bào)告
為解決制約我市保障性住房工作開展的突出問題，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)先進(jìn)模式，促進(jìn)我市保障性住房工作快速開展。4月7日—4月10日，我隨省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳保障性住房工作交流團(tuán)對(duì)重慶市保障性住房工作情況進(jìn)行了實(shí)地考察學(xué)習(xí)。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、考察活動(dòng)基本情況
此次考察學(xué)習(xí)活動(dòng)由省省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織，以重慶市公共租賃住房等保障性住房情況為重點(diǎn)考察內(nèi)容，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)劉洪濤、副廳長(zhǎng)王國(guó)清帶隊(duì)，省廳住房保障處、鄭州市、南陽(yáng)市、許昌市、新鄉(xiāng)市、漯河市、三門峽市、信陽(yáng)市、濟(jì)源市等地市建設(shè)系統(tǒng)相關(guān)人員隨團(tuán)學(xué)習(xí)考察。考察交流團(tuán)深入重慶市“民心佳園”、“康莊美地”、“民安華福”等公共租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，并與重慶市國(guó)土房管局、公租房管理局主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了座談，就重慶市住房保障相關(guān)政策及實(shí)施情況交流了經(jīng)驗(yàn)，探討了我省住房保障發(fā)展思路和方法措施。通過考察交流學(xué)習(xí)，與重慶市建設(shè)系統(tǒng)增進(jìn)了了解，加深了友誼。學(xué)到了先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，拓寬了工作思路，強(qiáng)化了立足地方優(yōu)勢(shì)，做好住房保障工作的意識(shí)，增強(qiáng)了迎頭趕上，加快推動(dòng)我市公共租賃房工作開展的信心和決心。
二、重慶市公共租賃住房基本情況及先進(jìn)做法
（一）基本情況及特點(diǎn)
在考察學(xué)習(xí)活動(dòng)中，我充分感受到重慶市的住房保障工作，特別是公共租賃住房管理工作，表現(xiàn)出了空前的大手筆、大氣魄、大力度、大舉措。重慶市從2017年提出了“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有
遏制”住房調(diào)控思路。從2017年10月啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)計(jì)劃，計(jì)劃利用3年時(shí)間，建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房，解決50多萬(wàn)戶中低收入群眾住房困難。截止2017年底，重慶市已建設(shè)公共租賃房1150萬(wàn)平方米。我們考察的鴛鴦“民心佳園”、大竹林“康莊美地”、華巖“民安華福”三項(xiàng)大型公共租賃住房小區(qū)，總建筑面積達(dá)359萬(wàn)平方米，可解決5.79萬(wàn)戶、14.2萬(wàn)人居住困難。且小區(qū)布局合理，交通便利，戶型科學(xué)，配套完備，綠地率均達(dá)35%以上，堪稱宜人之居典范。
重慶公共租賃住房在保障、建設(shè)、布局方面具有以下特點(diǎn)：一是保障方式新。突破了廉租住房保障覆蓋面過窄、危舊房和棚戶區(qū)改造范圍受限等問題，解決不屬于廉租住房保障對(duì)象、又暫時(shí)買不起商品房的“夾心人群”的住房困難問題，形成以公共租賃住房為主導(dǎo)的住房保障新體制。二是保障范圍廣。符合廉租住房條件的家庭，未實(shí)行實(shí)物配租和領(lǐng)取租金補(bǔ)貼的；在重慶有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，符合政府規(guī)定收入限制等條件的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員等均可申請(qǐng)。三是無(wú)戶籍限制。打破了傳統(tǒng)住房保障戶籍限制界限，只要來(lái)渝置業(yè)、興業(yè)，為重慶經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作貢獻(xiàn)，符合條件的都可以申請(qǐng)。四是投資建設(shè)主體明確。公共租賃住房是由政府投資和提供政策支持，國(guó)有非贏利機(jī)構(gòu)建設(shè)，產(chǎn)權(quán)由政府指定的機(jī)構(gòu)擁有。重慶于2003年在原有土地儲(chǔ)備中心的基礎(chǔ)上成立了“重慶地產(chǎn)集團(tuán)”，由政府注資建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制。用地以劃撥方式供應(yīng)，且免征相關(guān)稅費(fèi)。土地成本作為國(guó)有資產(chǎn)注入，將每年土地出讓收益的5%用于公租房建設(shè)，大量節(jié)約了建設(shè)資金。五是配套齊全。房間的廚房、廁所齊全，進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，自購(gòu)家具、電器后可直接入住。周邊有完善的教育、商
業(yè)、體育、醫(yī)療等配套設(shè)施。六是出行便捷。公共租賃住房布局有軌道交通支撐，有快速普通公交線路通過，出行十分便捷。
（二）重慶公共租賃住房制度先進(jìn)做法
1、能立足自身實(shí)際，科學(xué)制定制度體系
重慶市在大量調(diào)研，充分掌握市情的基礎(chǔ)上，規(guī)定30-40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障，60-70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決。并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。
2、能發(fā)揮政府主導(dǎo)，建立市場(chǎng)+保障“雙軌制”模式
市場(chǎng)機(jī)制即：以公共租賃住房建設(shè)為主導(dǎo)，一方面，不再單獨(dú)新建廉租房，而是包含在公共租賃住房體系中。廉租房居民與公租房居民住同一小區(qū)、同一品質(zhì)的房屋，只是租金有所區(qū)別。廉租房租金一般只是公租房租金的10%左右。另一方面，公租房租滿5年之后，可通過成本價(jià)購(gòu)買，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房。業(yè)主如果轉(zhuǎn)讓，只能以購(gòu)房?jī)r(jià)加利息升值由政府公租房管理機(jī)構(gòu)回購(gòu)，再作為公共租賃住房流轉(zhuǎn)使用。
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保障機(jī)制即：充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，一方面堅(jiān)持做到公共租賃住房始終姓“公”。建設(shè)主體是市政府和各區(qū)縣政府，產(chǎn)權(quán)由國(guó)有的重慶地產(chǎn)集團(tuán)或區(qū)縣政府性投資公司持有，建設(shè)在財(cái)政性投入和各項(xiàng)優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，國(guó)有集團(tuán)等操作主體以國(guó)有資本進(jìn)行托盤，確保了公租房的公共保障屬性。另一方面就是最大限度降低租金。劃撥供地、國(guó)企承建，無(wú)土地出讓金、無(wú)城市建設(shè)配套費(fèi)、無(wú)相關(guān)稅費(fèi)、無(wú)
開發(fā)商利潤(rùn)，租金只考慮了成本中的貸款利息、房屋維修管理費(fèi)用等因素，因此租金將不超過同類地段、同等品質(zhì)商品房市場(chǎng)價(jià)格的60%。
公共租賃住房作為“市場(chǎng)+保障”雙軌制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涵蓋了過去的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，延伸到既不能享受廉租住房保障，又買不起商品住房的“夾心層”群體，有效實(shí)現(xiàn)公共租賃住房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的一體化。
3、能科學(xué)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)建設(shè)
重慶公共租賃住房實(shí)行商品房、公租房無(wú)差別的“混建”模式，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)規(guī)劃建設(shè)。一是定位合理，設(shè)施完備。公共租賃住房項(xiàng)目多數(shù)在輕軌沿線或交通條件較好的地區(qū)，容積率均在3.8左右，完全參照商業(yè)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，配套學(xué)校、醫(yī)院、商店、銀行以及健身、圖書館等設(shè)施和場(chǎng)地。二是人性規(guī)劃，符合民生。主城區(qū)公租房均布局在內(nèi)外環(huán)線之間的21個(gè)人口聚居區(qū)中，公租房住戶完全與商品房住戶有機(jī)融合在一起，共享小區(qū)環(huán)境和專業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù)，避免社會(huì)階層隔離和形成“貧民窟”，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。三是設(shè)計(jì)合理，標(biāo)準(zhǔn)較高。公租房戶型面積為35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面積的10%進(jìn)行公建配置，并含有400元/平方米的簡(jiǎn)約裝修。系統(tǒng)化的考慮，使入住公租房的中低收入階層享受到中檔商品房的居住標(biāo)準(zhǔn)。
4、有完善的管理體系、機(jī)構(gòu)，并不斷優(yōu)化管理模式
一是建立管理機(jī)構(gòu)。能夠各部門在公共租賃住房建設(shè)和監(jiān)督管理中的責(zé)任，并成立了市住房保障局，具體負(fù)責(zé)全市公共租賃住房的日常管理工作。二是健全管理制度。相繼下發(fā)了《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》、《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》等政策，從申
請(qǐng)方式、條件、要求、材料以及審核配租、租賃管理、管理模式、退出管理、出售管理等7大方面詳細(xì)規(guī)定了公共租賃住房各環(huán)節(jié)操作流程。三是完善信息系統(tǒng)。建立數(shù)據(jù)基本完整的公共租賃住房信息化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房屋權(quán)籍、民政、社保、銀行等部門的數(shù)據(jù)交換，提高公共租賃住房管理的效率和準(zhǔn)確性，確保制度的公平和公正。四是優(yōu)化管理模式。公共租賃住房小區(qū)實(shí)行“管人管房結(jié)合”的社區(qū)化管理，即由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)人的管理，房管機(jī)構(gòu)對(duì)房的使用進(jìn)行管理，并成立由社區(qū)居委會(huì)、房管機(jī)構(gòu)、派出所、住戶代表等組成的管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)開展小區(qū)的社會(huì)工作，并指導(dǎo)選聘的物業(yè)服務(wù)公司做好物業(yè)服務(wù)。
三、考察學(xué)習(xí)的幾點(diǎn)啟示
通過學(xué)習(xí)交流，我感覺我們與重慶市的差距不僅表現(xiàn)在住房保障工作發(fā)展的速度、質(zhì)量和水平上，更重要的是體現(xiàn)在思想觀念、體制機(jī)制創(chuàng)新上。他們用思想的大解放促進(jìn)機(jī)制大創(chuàng)新，用機(jī)制的大創(chuàng)新推動(dòng)重點(diǎn)工作的大突破，在以公共租賃房為主導(dǎo)，推動(dòng)保障性住房建設(shè)等方面創(chuàng)新的經(jīng)驗(yàn)和做法，對(duì)我們具有極強(qiáng)的啟發(fā)和借鑒意義。
（一）強(qiáng)烈的創(chuàng)新精神，始終是加快發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。通過深入考察學(xué)習(xí)，重慶市市場(chǎng)+保障的“雙軌制”住房保障模式，先進(jìn)的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制、大膽創(chuàng)新的項(xiàng)目融資方式均給我留下深刻的印象。我們的住房保障工作要想走在全省前列，就必須向國(guó)內(nèi)先進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)，始終做到思想解放、意識(shí)超前，勇于創(chuàng)新、善于求變，不斷以更大的氣魄、更新的舉措、更強(qiáng)的信心，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域全力開拓，先人一步、快人一著。
（二）科學(xué)的發(fā)展思路，始終是加快發(fā)展的重要基礎(chǔ)。仔細(xì)分析其重慶在住房保障工作方面的發(fā)展思路，回顧我們幾年的工作實(shí)踐，
省、市政府連年來(lái)大力構(gòu)建的保障性住房體系，開發(fā)保障性住房項(xiàng)目，并取得了巨大的成就，有力促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧、穩(wěn)定發(fā)展。目前，我市住房保障體系建設(shè)已形成了良好的格局，為我市進(jìn)一步開發(fā)公共租賃房夯實(shí)了基礎(chǔ)，借鑒重慶的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，我市的住房保障工作必將取得更大的、杰出的成就。我們一是要科學(xué)制定各項(xiàng)政策和標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)維護(hù)各個(gè)階層群眾利益。二是要高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，全面提升保障性住房的形象和檔次。三是積極探索推進(jìn)公共租賃房建設(shè)模式，加快實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。
（三）良好的管理機(jī)制，始終是加快發(fā)展的堅(jiān)實(shí)保障。
重慶的公共租賃住房從保障、建設(shè)、布局、配租、管理、出售各個(gè)環(huán)節(jié)均有明確的政策依據(jù)，相應(yīng)的管理部門，相對(duì)的管理機(jī)制，且各個(gè)環(huán)節(jié)流程順暢、環(huán)環(huán)相扣，為整個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目順利實(shí)施提供了有效助力。我們?cè)诠沧赓U住房項(xiàng)目建設(shè)中要充分發(fā)揮在行業(yè)領(lǐng)域推行“精細(xì)化管理模式”的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，細(xì)化各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)、明確各主體責(zé)任劃分，建立完善管理機(jī)制，不斷優(yōu)化管理方式，推動(dòng)公共租賃房項(xiàng)目建設(shè)快速開展。
（四）時(shí)刻維護(hù)民生，始終是和諧穩(wěn)定的立足之本。重慶市保障性住房不僅建設(shè)規(guī)模大、覆蓋面廣，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)檔次也都達(dá)到了較高的水平，為群眾的安居樂業(yè)提供了有力的支持和保障。我們可以從重慶的發(fā)展中汲取好的經(jīng)驗(yàn)做法，使住房保障成果更多惠及廣大百姓，同時(shí)進(jìn)一步提升城市的建設(shè)品位。
李和平
2011年4月11日
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