關于房地產行業費用情況畢業調研報告

一．總論

房地產行業是我國國民經濟中一個十分重要又很特殊的產業部門。在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括開發、經營、管理和服務等眾多行業的產業部門。它是隨著社會生產力的發展，特別是市場經濟的發展和工業化、城市化進程的加快，應運而生的，并迅速成長為國民經濟中一個獨立的巨大的產業部門。通過了解畢業大學生在地產企業中從事的工作內容及環境，探究對大學生素質的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準備和應變能力。

二、行業分析

1．房地產行業所涉足領域

（1）土地開發和再開發；

（2）房屋開發；

（3）地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押；

（4）房地產經營，包括房產（含土地使用權）買賣、租賃、抵押等；

（5）房地產金融資產投資；

（6）房地產中介服務，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經紀和公正等；

（7）房地產售后物業管理，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修、保安、綠化、衛生、轉租代收代付等；

（8）房地產金融，包括信貸、保險等。

2．房地產行業主要企業類型

房地產行業中就業崗位比較多的企業主要有五種：房地產開發公司、房地產代理公司、 房地產交易機構 、物業管理企業、 房地產中介機構。

一般來講房地產開發公司注冊資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程、統計和工程質檢專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員才可以申請。而且要擁有開發項目的土地使用證；建立有自己的企業財務管理制度、工程質量安全管理制度、經營管理制度。

房地產代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產中介機構。傳統房產代理公司的優勢在于對市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發商需要專業人士提供項目的可行性分析、發展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務。

房地產交易機構注冊資本（事業單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應的專職技術人員，大城市應在20人以上，中等城市應在10人以上，小城市應在5人以上。其中，工程技術（房地產相關專業）、經濟、財務負責人具有中級以上職稱，統計負責人具有助理級以上職稱，并有取得執業資格的房地產估價負責人和專門的政策咨詢人員。房地產交易有固定的交易場所，各項業務辦事窗口實行“一站式”服務，即一個窗口收件、一套資料內部傳遞、一次性收費、一個窗口發證。來辦理房地產轉讓（含商品房預售）、租賃、抵押等各項交易手續。

物業管理企業資質一級企業資質標準：注冊資本500萬元以上，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書，管理兩種類型以上的物業；二級企業資質：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；

房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介機構咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。地產顧問是中介服務發展到一定階段的產物，當市場需要專業化的操作程序，在呼喚專業化的時候，中介服務就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產的開發流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業化，從而能生產出適銷對路的產品。

三、職業機會

1．職業發展路徑

房地產行業為畢業生提供了不同的工作崗位和多樣化的發展路徑。進入房地產行業后結合自身的特點設計與選擇個人職業發展，許多畢業生經過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業務骨干，有的走上了公司重要的領導崗位，也有的業績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發展路徑如下：

（1）新員工培訓。第一年，大部分公司都有導師制的培養機制，公司為每一位新入職員工配一名導師，導師一方面幫助員工盡快適應新環境，協助解決新員工的職業困惑與職業心理健康等問題。

（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎管理類以及專業技術類的培訓：部門業務培訓、工作技能培訓。

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（3）職業經理人培訓，表現好的員工都有機會參加職業經理人培訓，提高管理技能、管理水平和商業知識。

（4）專業證書考核。根據自己的學歷和從業時間選擇自己可以報考的資格考試。選擇脫產、半脫產和業余地參加本職專業技術職稱或任職資格證書的培訓。

（5）想進入高層的員工就要繼續深造充實自己，可以繼續攻讀學位。公司會根據工作的需要，選送各部門表現優秀的員工到國內、外院校脫產攻讀學位或定向進修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學位，根據個人實際情況而定。

（6）擁有一定的業績和實力的時候，也就能坐上項目公司經理位置了。

2．素質要求

能力是一個人完成任務的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個行業對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業吻合，而行業又有發展前景就應該予以考慮。不同行業對人才的不同需求標準：IT業看重于知識技術、廣告媒體類看重于個人才華、財務類看重于技能和性格。房地產行業對人才的素質要求與科技類行業不同，更側重于注重個人工作能力。體現在能夠很好的適應環境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機智的解脫窘境。在工作和學習上肯動腦筋，常表現出機敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務。

基本素質要求：

（1）適應力和自我管理能力較強

（2）善于捕捉信息、靈活應變

（3）時間觀念強

（4）善解人意、勸說能力強（掌握談判技巧）

（5）誠實、守信用、樂觀

（6）性格外向、人際交往能力強

（7）口頭表達能力強和洞察能力強

（8）幽默、自信

房地產中介行業1.從業方向：

本規定所稱房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，并注冊登記后從事房地產估價活動的人員。國家實行房地產估價人員執業資格認證和注冊制度。凡從事房地產評估業務的單位，必須配備有一定數量的房地產估價師。房地產估價師必須在一個經縣級以上人民政府房地產行政主管部門審核評定、取得房地產價格評估資質的機構（以下簡稱房地產價格評估機構）內執行業務。房地產價格評估機構的資質等級及其業務范圍，由國務院建設行政主管部門另行制定。房地產估價師執行業務，由房地產價格評估機構統一接受委托并統一收費。在房地產價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經濟損失，由房地產價格評估機構承擔賠償責任，房地產價格評估機構有權向簽字的房地產估價師追償。

新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房房 產成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事。可怎么換房、怎么買房，這其中大有學問。有人把房產作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產價值，也許能幫你拿個主意－－房地產估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。

消費者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設計、房屋質量、開發商的實力和信譽、合法的手續價格是其中最重要最敏感的因素。其實在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產更需要一種專業的估價，因為房地產具有獨一無二性和價值量大的特點。不同區位的房產價值相

差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環境的變化還會引起房地產價值的變化。房地產作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應的估價費用。

日前，大量二手房上市，消費者需要評估房產的機會增多，房地產估價師也將更有作為。

2.職位職能: 房地產評估

3.職位描述: 房地產評估師

4.崗位職責：

1) 配合承接房地產評估項目；

2) 負責重要項目的現場查勘和調查；

3) 撰寫房地產評估報告。

5.任職要求：

4) 持有注冊房地產估師資格證書；

5) 良好的溝通能力和計算機應用能力，能適應經常出差；

6) 具有相關經驗者優先。

6.薪酬待遇：

年薪制；

包住宿。

四．探究房地產銷售對大學生素質的要求

（一）理論調研

1房地產基本知識

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

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2五力分析

所謂五力分析，是著名管理學家波特提出的對于微觀環境進行分析的框架模型。即存在五種力量：供應商，顧客，替代者，新進入者，競爭對手。這武裝那個力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產品的能力，對于短期決策具有重要的影響作用。

3關于萬科的企業文化

萬科是是目前中國最大的專業住宅開發企業，是中國首個銷售過千億的地產企業。是個有信念、有理想、有些清高的企業，（因為王石就是這樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假賬，具有社會責任感，渴望回饋社會，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關心愛護那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環保，零排放、地球1小時的活動萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環保的團隊。萬科人際關系較簡單，并且注重員工活動，經常組織員工參加各種活動，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業務方面對外溝通較多，主要為投融資，銀行。

（二）地產業對大學生的素質要求

要學會先思考，知道自己要達到的目的是什么，要怎樣做才可以達到，要有責任感，英語四六級水平足夠，多去實習，在實習中做出亮點，好實習之前要有一些小實習做基礎，也許那些小實習是在一些不起眼的企業做著瑣碎的事，但是這積累了一種經驗，有助于找到更好的實習。地產業有很多崗位你的專業是什么不重要，重要的是綜合能力強，面試前先打聽好老板的喜好。在萬科成績、學歷不重要，海歸人士也很少，在國企，成績、學歷重要。關于財務方面，萬科招會計專業的比較多，而招財務管理專業的比較少，可能是每個企業的傾向不同，需要應聘的大學生有會計思維，懂得會計的基本流程，具有快速學習的能力即可，同時使用office軟件的能力很重要。在學校的社團活動中，要“組織”一些活動，而不是只是“參與”，也許將來走入企業，老板也會讓你組織一些類似會議、類似

聚餐之類的活動，在大學有一定經驗，有助于在企業中做得更好，得到老板的賞識。

（三）關于地產行業的前景

地產行業是個對國家整體行情依賴相當大的行業，國家的政策對行業的發展起到了很大的影響作用。從2017年以來，房地產行業一直保持的強勁的增長勢頭，在前幾年一度達到了200%的利潤率。但是王石說過，對地產行業來說，利潤率超過50%就是不正�，F象，這也就是近一年國家大力調控房地產行業的原因。對于地產業未來的發展趨勢，任何人都無法預測，因為行業的走勢基本上取決于國家的政策的走勢，而政策，是無法預測的，這也就是為什么員工請王石預測一下萬科今后的發展趨勢的時候，王石回答說，天知道。

（四）分析總結

通過以上簡短的分析報告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產行業是一個高風險，高投入，高回報并存的較為特殊的行業。同時，在我國，為了更好，更快推動國民經濟的快速發展，政府政策、投機炒作，供給關系各方面的作用下，房價節節攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。

我們完成這份報告，不僅是要對我們房地產行業有個充分情醒的認識，同時也是為我們在校大學生以后的就業環境有個更清晰地了解，對自身發展要求有清醒認識，為大家以后的就業發展鋪墊道路。對于大學生在地產行業找工作的問題。地產公司內部，是一個人才流動頻繁，充滿機會的地方，在行業內跳槽的現象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內部跨省份的跳槽的機會，員工可以自由申請其他省份的其他職位，一旦面試通過對方決定采用這個員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機會的現象的出現。但是一旦踏入了地產行業，將來轉行做其他行業的前輩，很少，只能局限在本行業范圍內。而對于在房地產行業找工作是更容易還是更困難，與房地產的市場行情有很大的關系，做好自身最重要。

還有一年半的在校時間，努力學好專業知識，學一門鉆一門。

關于房地產行業費用情況畢業調研報告 [篇2]

房地產業是國民經濟中的重要支柱產業之一，房地產業對國民經濟的快速、穩定發展起到了不可替代的作用，對政府財政收入更是貢獻巨大。近年來，由于房價上漲過快，輿-論導向以及公眾的口誅筆伐，使房地產企業背負著“暴利”的妖魔化形象。在國內宏觀調控和國際金融危機的多重打擊之下，我國房地產價量雙跌，形勢極其嚴峻。為此，全國工商聯房地產商會對“房地產企業的開發費用”的結構和分布進行了深入調查和分析研究，希望能找出癥結所在和解決辦法。

一、 調研內容

本次調研從2017年7月份開始直至08年10月份結束，持續近4個月時間。調查范圍涉及北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個城市,涵蓋處于房地產業發展各個階段的一線城市和二線、三線城市。選取的調查樣本來自這些城市62個不同規模、不同所有制的開發企業的81個不同形態、不同檔次的房地產項目。

在數據分析當中，房地產開發費用分解為前期工程成本、土地成本（繳納給政府的土地出讓金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設施和銷售費用、財務費用和開發間接費用等諸多環節和因素，以及上述各個環節當中的成本分布和當前形勢下真實的企業剩余。

二、 調研結論

（一）開發企業的直接成本中主要為土地成本

房地產開發項目總成本包括直接成本、運營成本。統計結果顯示，在房地產開發企業項目開發中土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%（見表1），是最主要的組成部分。土地成本呈現從沿海城市到中部和西部地區、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢。此外，在市政工程和公共配套設施中，除了企業為項目本身進行的投入外，這些建設還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務中。這實際上是企業為市政建設提供了額外服務，變相提高了直接成本。

表1：各城市土地成本占總成本比例分布

數據來源：來自reico報告

政府成為房地產業十年高速發展最大的受益方，出現眾所周知的“土地財政”現象。由于政府所得部分在成本當中是剛性的，是造成房價居高不下的主要原因，相對也降低了公眾的購買力。土地成本過高增加了企業的資金壓力，也導致了政府土地收益的不可持續性。

（二）開發項目的總費用支出中，大約一半（49.42%）流向政府

房地產開發項目的總費用支出為總成本與總稅收之和。統計結果顯示，在項目的總費用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。也就是說，在開發項目的總費用支出中，有接近一半是向政府支付的。從三個一線城市來看，流向政府的份額上海的開發項目最高，為64.50%，其次是北京，為48.28%，最低的廣州也達到了46.94%。

房地產行業不景氣，受損失最大的首先是財政收入。由于房地產投資大幅縮減，08年大部分城市的土地拍賣價格較07年下降了一半左右，大大降低了政府可用財力的可持續性。由于商品房滯銷，無法回籠現金，使得金融機構也面臨巨大風險。對于國民經濟而言，房地產行業帶動了上百個相關行業的發展，解決了大量就業，房地產行業的衰退還很有可能造成嚴重的社會問題。

（三）開發項目的總銷售收入中，政府份額占37.36%

統計結果顯示，開發項目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%，除土地成本外的總成本補償（工程費用、配套費用等）占總銷售收入的36.49%，企業的剩余所占份額只有26.14%。如果將各種非稅收費以及總成本中的市政建設和公共配套設施也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額要超過40%。相比而言，在房地產開發企業的總銷售收入中，政府所占比例（37.37%）超過企業所占比例（26.14%）大約11個百分點。而企業所得部分還要負擔企業運營成本，所以由企業單方面調低房價的空間很小。

分析單個城市，上海的開發項目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，相應地，企業剩余所占份額最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份額為42.42%，除土地之外的成本補償所占份額為45.71%，企業剩余部分只有11.87%。

房地產行業是一個高財務杠桿的行業，在市場行情好的時候，資金回籠快，企業可以依靠借貸獲取較高的自有資金回報率。但一旦市場蕭條，產品流動性降低，導致企業的資金成本壓力成倍增加，利潤也迅速被擠占。隨著銷量的不斷降低，大量商品房被積壓，企業利潤空間早已所剩無幾，處于微利甚至全行業虧損的境地。

（四）房地產稅費偏高且呈增加趨勢

以北京為例，開發企業在房地產開發過程中需要與20多個政府部門打交道，需要繳納的各種費用多達20多種；廣州的開發企業在開發過程中需要與30多個政府部門打交道，繳納多達20多種收費。據統計，除土地成本支出外, 目前我國房地產企業稅收占總成本的26.06%（見表2），占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。其中開發環節稅收占到總支出的2.00%，銷售環節稅收占到總支出的17.06%。在全部稅收中，營業稅和地方附加稅所占比例最高，占到了全部稅收的48.84%。

在房地產稅收的過程中，一些稅收項目（例如增值稅）是提前預繳的。稅收的提前預繳給企業帶來了巨大的資金壓力，預繳所產生的利息也成為政府的一項收入。

從稅收的變化上分析，在對稅費問題有回答的60家開發企業中，有52家開發企業認為近兩三年政府在房地產項目上的稅費增加了。因為：稅費會隨著近幾年房地產價格上漲而同步增加；同時，地方政府不斷通過提高稅費來增加財政收入。

三、政策建議

綜上所述，我國房地產行業目前處在成本和費用結構嚴重失衡，稅費明顯偏高且征收不合理。剛性的土地成本導致房價居高不下，商品房市場有價無市，全行業處于虧損邊緣。房地產行業的持續衰退已經影響到國家投資拉動和擴大內需的大政策，各級政府紛紛出臺刺激房地產市場的各種政策，但這些政策調整沒有涉及到根本性的制度問題。我們建議，房地產行業政策扶持應當加大力度，從稅收制度和土地配給制度上入手進行改革，讓房地產行業的發展回歸理性和科學發展的軌道。

（一）將房地產稅收集中到保有環節

稅收方面，建議將一次性收取的土地租金和集中在開發和銷售環節的稅收整合為統一的房地產稅或物業稅，延遲到房屋保有環節征收。

房地產稅收體制改革的目標應確立在政府既能夠通過房地產稅收對房地產市場進行政策干預，降低房地產市場的交易成本，提高交易效率，又能通過房地產稅收增加和保持政府收入，而且應以不導致金融風險集中為原則。從分散金融風險的角度出發，房地產稅收體制的改革應該確立減少開發環節和銷售環節一次性征收的方式，將收稅環節適當后延，集中在房屋保有環節征收。

（二）改革土地招拍掛制度

改變過去以純粹以“價高者獲得土地”的模式，需要綜合考慮土地競標者的投標方案，尤其是綠色建筑等系列促進社會和諧和可持續發展等指標。當前由于環境惡化帶來的不利影響與后果,促使人們反思人類自己的行為與生活方式。綠色建筑已得到社會和消費者的支持與擁戴，將這些因素考慮在內，不僅可有效配置土地資源，也會大大促進社會環境的和諧發展。

注：

全國工商聯是參與國家大政方針及政治、經濟、社會生活中的重要問題的政治協商、參政議政、民主監督的一支重要力量。在2017年全-國-兩-會（3月3日-15日）召開前夕，全國工商聯作為政協會議的重要代表，將向大會提交團體提案。

作為全國工商聯的直屬商會，全國工商聯房地產商會肩負著為房地產行業健康可持續發展建言獻策的重任。自提案工作下達以后，全國工商聯房地產商會結合對地方商會、會員企業的大量調研，經過認真討論和反復修訂后，把兩個“書面發言”（《關于振興房地產市場、促進經濟增長的提案》、《》和1個提案《關于積極促進綠色建筑發展的提案》）通過全國工商聯遞交全國政協十一屆二次會議。

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