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制定物業管理方案
為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理服務，給業主創造一個溫馨、和諧、優美的居住環境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業管理中以人為本，服務至上，一切從業主的需要出發，對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環境衛生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優美的居住環境;以三級企業二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區建成安全小區、環保小區、文明小區，爭創市、省級優秀示范商務、住宅小區。
二、物業管理服務基本要求
1、與小區業主（使用人）簽訂規范的物業管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定，及時公布物業服務費用收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、設立業主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業主溝通平臺。每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理范圍
《金龍商貿廣場》商貿、住宅區占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業用房 平方米）。
四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
（2）、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過24小時；屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編
制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。（未成立業主委員會的向開發商報告）
（3）、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發商、業主委員會和有關主管部門。
（5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
（6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養護
（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
（3）、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業主委員會的向開發商報告）。
（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
（7）、小區主要道路及停車場交通標志齊全。
（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
（10）制訂對可能發生的各種突發設備故障應急方案。
3、維護小區公共安全秩序
（1）、商貿小區（開業后）出入口24小時值勤、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。
（2）、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
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（3）、對火災、治安、公共衛生等突發事件制訂應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
（6）、對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。
（7）、對消監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周
4、保潔服務
（1）、在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產日清。
（2）、小區道路、小區范圍內綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;
（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;
（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;
（5）共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；
（6）二次供水水箱按規定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。
（7）、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
（8）、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
5、綠化養護管理
（1）、安排專業人員實施綠化養護管理。
（2）、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
（4）、定期清除綠地雜草、雜物。
（5）、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
（6）、適時噴灑藥物，預防病蟲害。
四、管理目標概要描述
我公司將把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區管理成為寧德市一流服務的物業管理區域。我司的管理服務將采用國家標準的管理模式，以建設部《全國物業管理示范物業標準及評分細則》為管理標準。具體物業管理過程的服務程序、質量標準及考核評價，依據ISO9001國際質量管理體系、ISO14001環境管理體系及OHSAS18001職業安全衛生管理體系執行。
1、使《金龍商貿廣場》商貿、住宅區的服務管理水準達到國內一流水平，達到“福建省物業管理優秀示范物業管理”標準。
2、 若獲業主委托，進一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務，為業主的商務、家居帶來更大的方便。
XXXX物業管理有限公司
年月日
制定物業管理方案 [篇2]
近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發展，人民生活水 平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開 發小區如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區域性發展 與建設、集鎮規劃等問題，并沒有全部實行專業化、市場化 物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規 范的、符合××實際的物業管理方案，并在全鎮小區推廣是 及時且必要的。
一、 目前××鎮小區概況
在××經濟快速發展的同時，××的城鎮建設也得到了 突飛猛進的發展。居民群眾的居住環境發生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、 文明的家園。全鎮范圍內，已經實行正式的物業管理的小區 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、 全鎮推行物業管理的必要性
(一) 商業住宅小區
××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物 業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、 相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市 經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗
習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經 濟發展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發， 完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區 業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮的商業小區而 言，物業管理也需要因地制宜。
(二) 農村拆遷小區
各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小 區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統一的規范，造成管理效果參差不齊， 引發一系列問題。
1、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢， 還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。 小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上 造成了隱患。
2、 衛生環境問題:拆遷小區使村民原來的閑散的聚居模式 變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在 多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域 (如樓道)垃圾成災。
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3、 綠化問題:小區建成伊始，綠化設施齊全，環境優美。 然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至
還 出現為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰。這種治標不治本的方法， 造成了資源的嚴重浪費。
4、 維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、 二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業的房 屋維護，很多拆遷小區的房屋狀況都出現了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮實施 統一規范的物業管理是非常迫切的，它對全鎮經濟建設、精 神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
三、 政府推行物業管理的辦法
1、 為全鎮的小區合理規劃物管區域
物管是區域化管理，首先明確各區域邊界，物管區域劃 定與規劃相匹配，考慮物業共用設備設施、建筑規模、社區 建設，以方便人們生活、生產，合理利用區域資源。以便于 管理為原則，形成一定規模面積與一點能夠數量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區。
2、 為老居住區域完善物業管理基礎設施，協調部門關系。 政府在鎮區老居住區加大投入，改善小區的基礎設施和 生活環境，改變一般散沙的現象，完善至物管的基本狀
態， 并要與國土、房管、建設、衛生、公安、規劃等部門協調好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位， 共同推進老小區的物業管理。
3、 加強宣傳，增強居民物業管理意識 物業管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區居民宣傳《物業管理條例》 等法律、法規和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意 識。通過周邊物業管理示范小區，使居民清楚認識到小區引 入物管的優點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、 討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意 識。
4、 制定小區物業管理實施細則 雖然物業管理有了《物業管理條例》，但條例主要針對 新建商住小區，對拆遷安置小區管理關注不多。我們應該在 《物業管理條例》這一大框架下，根據本地區特點，以《物 業管理條例》為指導，制定適應于本地區的、可操作性強的 物業管理辦法與細則，從而以法律手段推進××的小區物業 管理。 5、 成立物業管理科，全程跟進小區物業管理 ××是個經濟發達的工業重鎮，新興的生態名鎮。城鎮 建設標準按照城市的格局在規劃和建設。各式小區在快速建 設成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于 居住環境的要求也隨之
提高。一支專業的物業管理隊伍，為 ××鎮創造一個優美、舒適、安全、方便的人居環境。同時 也體現出××政府為民造福，加強城鎮管理的一個重要舉 措。
四、 物業管理基本形式
1、 簡易物業管理
在各項設施、規模等還不完善的情況下，社區或村委可 采用簡易物業服務。由小區內失業人員、低保和離退休人員 組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環境衛生保潔為主 的服務，在鎮物業管理科的督導下，具體由各村委、社區負 責。
2、 專業物業管理 條件好，設備齊全的小區，可通過業主大會，選聘專門 的物業管理公司進駐小區進行管理。具體籌備由村委社區負 責，鎮物業管理科做好統籌和協調工作。
3、 業委物業管理 在條件成熟的區域，業主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權負責整個小區的物業管理，民主的制定各項規 章制度。所有業主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全 與環境衛生。如有業主違約，將會按照既定的規章制度按約 處理。如此民主自治的物業管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。
綜上所述，我鎮的小區物業管理應當是“三位一體”的 管理模式，即業主、物業公司、村(社區)在平等合作的基 礎
上，追求效用和業主利益最大化的物業管理。這是政府加 強公共社會管理、關注民生的具體體現。抓好典型，以點推 面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實現平安和諧社區這一目標。
制定物業管理方案 [篇3]
為了提高小區居住品質，對庭院改善、小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區物業管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區管理的整體水平。
我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心；以滿足老舊小區業主的需求為目標；以業主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。
一、管理思路
根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。
2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶(業主)服務的項目、內容和標準。每季度要采取書面形式向業主征詢對物業管理服務的意見。
3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行
巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。
老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生活環境。
4、老舊小區物業管理面積大小不一，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。
5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。
6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，實行24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。
7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好
的社區文化。
8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。
9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。
10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。
11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。
對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。 設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟
失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。
制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。
12、安全保衛及消防工作。
結合工作區的物業，完備安全防范措施。嚴格來訪
保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。
13、房屋管理
對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。
有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。
對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。
14、物業管理制度與檔案、資料管理
在日常管理中要建立交接-班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、
建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
15、其他管理
（1）定期開展有意義、健康向上小區文化活動。
（2）積極支持參與社區文化建設。
（3）無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。
（4）避免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案件。
物業服務和業主出入的和諧；
我公司實行零干擾服務，在業主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間，為業主出入提供方便。
二、抓整治工作，換環境面貌
1、針對問題，一對一宣傳
根據我公司以往老舊小區管理工作經驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現象較為嚴重。再之老舊小區大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區管理帶來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，加大小區物業管理的宣傳工作，針對小區存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業主進行一對一的宣傳，提高業主的文明意識以及安全防范意識。
2、做好小區基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區內消防車難進入的安全隱患。
3、加強對公司人員的業務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安
置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯動，形成合力，聯合管理，及時現場發現、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區環境。
三、管理模式
四、環境清潔衛生管理
五、保安及消防管理
六、公用設備、公共場所等管理養護
七、各種車輛管理
八、消防管理
九、外墻清洗、修補方案
十、物業管理費用構成明細報價分析表
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