萬翔國際商務中心項目接待說辭，馱肆咳琶位是東南沿海區域性航空樞紐，獨特的外觀成為我們片區甚至是廈門自貿區的地標性建筑物，層高米以上層高米主要以平方米的戶型為主，擁有大型停車場的配套自用和客戶都能享受到
寫字樓銷售說辭
萬翔國際商務中心項目接待說辭
迎來
您好，歡迎參觀萬翔國際商務中心！我是萬翔國際商務中心的置業顧問，只是我的名片，我叫XXX，很高興為您服務，怎么稱呼您？
登記客戶來訪信息
XX先生/女士，您是第一次來嗎？（如果是，登記客戶的來訪信息，居住區域，媒體渠道）接下來，我帶您參觀一下，給您作一個全面的講解！請您這邊走......
一、區位及交通
萬翔國際商務中心地處廈門島對外門戶地段，位于海陸空交通結合部的中心樞紐區域，是廈門地理區域中心及北部對外聯系的要沖之地，地理位置非常優越。由航空港集團實力營造，為廈門市發改委重點項目，是象嶼保稅區重點支持項目，具備較為完善基礎設施平臺、信息平臺、服務平臺的國際物流網絡的重要節點，成為國內外物流企業重要的發展高地。以國際化的高端視野，打破傳統辦公模式，塑造了城市全新的商務形象，是企業首選的理想辦公環境，是海西商務的一張閃亮名片。園區總規劃面積約為1.17平方公里，（行政辦公用地：2.97萬平方米，商業金融用地：8.25萬平方米，航空工業用地：26.36萬平方米，保稅物流用地：13.64萬平方米，普通物流用地：24.17萬平方米）；按照物流產業發展的總體布局和功能安排，園區將建成以國際物流為主、主要承擔高附加值產品和高科技產品的國際快運業務并逐步發展空港保稅業務的綜合性航空物流園區。
項目以北與集美隔海相望，規劃為商務配套區，濱海路與鰲山路成“T”字型，左邊是規劃酒店用地（分別是四星級潯江酒店&喬丹酒店），右邊規劃商務配套用地，有游艇碼頭SOHO海天韻，贛商寫字樓等高檔商務配套。再來即是規劃倉儲用地（比如萬翔冷鏈，是整個華南地區唯一一個擁有四層溫度的冷庫，全自動化的管理系統，藍海園、海曦緣景等）除此之外，還配有加油站，將為該園區辦公的企業提供便利。目前建好的濱海大道可進出廈門島的主干道廈門大橋、杏林大橋、集美大橋、翔安隧道與島外的集美區、翔安區緊密相連，到島外各區僅10多分鐘的車程。通過福廈高速、漳龍高速、三泉高速到泉州僅45分鐘的車程，到漳州僅30分鐘的車程；福廈高鐵、廈深高鐵、龍廈高鐵通車后，到福州僅1.5小時的車程，到龍巖僅1小時的車程，到深圳僅3小時的車程。
項目以東環島干道緊鄰海峽兩岸交通樞紐—五通客運碼頭，通過下穿隧道連接到環島干道分別直通集美大橋及翔安隧道，與島外的集美區、翔安區緊密相連。作為離臺灣最近的的兩岸三通橋頭堡，擁有對臺獨特的地緣、人緣、親緣等五緣優勢，海峽兩岸關系的日益改善必然給園區提供良好的對臺發展機遇。
項目以南為機場北環路，通往廈門機場及其規劃貨運區，4E級國際機場，客運量全國排名第11位，是東南沿海區域性航空樞紐。第二機場建成后，園區將發展總部經濟，地塊將規劃為高端酒店、商業和總部經濟特區。并且倉庫一區將規劃為70萬平新業態的電子商務園和商業街，將可容納數百家企業進駐，形成電子商務總部集群的園區，必將催化周邊的迅速發展。在建設國家創新型城市及發展智慧廈門的推動下，廈門已經發展成為電商“招牌城市”，去年廈門網絡零售額約60億元，較前年增長3倍，電子商務成為廈門經濟發展的新亮點。同時，象嶼集團與廈門海關數據中心還將合作建設廈門跨境電子商務服務平臺，爭取試點跨境電子商務的進口、出口各項業務模式。
而在跨境電子商務產業園方面，廈門正在規劃以兩岸貿易中心總部及象嶼保稅區監管倉庫、寨上廈華廠房為載體，形成商務辦公、保稅及非保稅電商物流倉庫“三位一體”功能齊全的跨境電商園區。
沿著鰲山路出來的西面，高崎火車站及目前在建的地鐵1號線的位置，是交通中轉樞紐站，從項目到樞紐站開車僅需3分鐘時間。軌道交通對于物業的升值影響是非常巨大的，去年廈門的地鐵1號線確定后，站點周邊的樓盤在一個月的時間內升值都超過1000元。在上海、香港等一線城市，地鐵周邊的物業在地鐵開通之后漲幅都超過30%，而我們的地鐵1號線，將于2016年正式通車，項目的物業價值將指日可待。再往西緊接東渡港區和相遇保稅區，而項目所處的園區隸屬象嶼保稅區的管轄范圍（即現代物流園區總規模9平方公里），也屬于象嶼委員會管轄范疇。只要公司注冊地在該園區內，即可享有稅收優惠政策的支持，更重要的是園區處于廈門申報自貿區的范圍內，所以政府對于這一片區的政策傾斜和發展根是不遺余力的。上海自貿區成立以來，區域周邊房租和房價漲了30%-50%，一個月之內，自貿區內的辦公樓出租價格至少漲了2-3倍。和去年同期相比，相同轄區內注冊數量增加了近4倍。從目前政策上看，自貿區不僅擁有稅點低和過關時間短的好處，而且有利于吸引高端制造業，更多的加工、制造、貿易和倉儲物流企業聚集到此，對于區域內經濟發展的帶動作用是不言而喻的。
二、開發商背景
萬翔國際商務中心是由翔業集團旗下的全資子公司——廈門萬翔物流管理有限公司開發建設。翔業集團（原廈門國際航空港集團）是一家跨地域、關聯多元化發展的大型國有企業集團，擁有全資或控股下屬公司40余家，產業覆蓋機嘗碼頭、城際客運，酒店、會展，電子商務、物流服務，臨港商業地產，食品，廣告傳媒，智能科技，花卉科技等領域，著力打造元翔空港、佰翔酒店、萬翔物流、兆翔置業四大產業板塊，是中國服務業500強企業之一。
三、產品：
1、首先項目是該園區唯一一個純寫字樓項目（統一管理，人員簡單，提供高品質的辦公區域），外立面采
用LOW-E鍍膜中空鋼化玻璃，集合隔音防噪、防結凝霜、抗震抗碎、同步環保、綠色、節能等國際
辦公新趨勢。獨特的外觀，成為我們片區、甚至是廈門自貿區的地標性建筑物。
2、現房發售，即可入駐辦公，大大節省了您的時間。
3、大樓統一安裝中央空調系統，業主獨立溫控，強制性廢氣排放，節能環保，四季溫暖清新。
4、整個項目占地2.9萬平方米，總建筑12萬平方米，由三幢小高層建成，目前可售的是1#、3#樓總高11
層，2#樓總高13層由開發商自持，應政府部分而建的，將引進公安、檢驗局、工商、稅務等國家政府機關單位為您提供便捷辦公服務，大大提高企業辦公效率；同時配備有銀行、超市、休閑娛樂、食堂及會議室等商業配套，不必占用企業資源，為提供一站式便捷服務，為您提供了勞逸結合、舒適高檔的環境。
4、1#、3#樓為地上11層，其中1#樓總套數為96套，3#總套數為95套，合計191套。1F層高4.2米，2F以上層高3.6米，主要以200-400平方米的戶型為主。項目配有高標準車位995個，其中地下兩層停車位共881個，地上114個，充足的停車位讓您及訪客不再有停車的煩惱，而該園區將全程監控不但提高了整體形象，也可讓您安心辦公。目前在售是3#樓，北面面臨大海，視線開闊，大大提高了整個辦公環境。南面則是小區中庭景觀，愜意的園林景觀為您營造綠色，陽光，有活力的園區，為您在繁忙之余提供了休閑愜意的辦公環境。3#樓坐擁一線海景資源，有很多實力的大企業都是半層、整層購買的（3#樓標準層面積是2300平方左右），當然也有多家企業正在和開發商商討1#整棟購買。這樣的寫字樓機會難得，無論是投資還是自用都是非常好的選擇（如是投資，將有專業的招商團隊為您進行招租）。
四、投資價值分析：
縱觀國內市場，各個行業的投資領域都是充滿陷井，稍不留神，就可能血本無歸。很多人都熱衷于投資黃金，誰曾想，曾經被譽為永遠都保值的黃金也有一落千丈的時候；我們也熱衷于股市，誰又知，這一套就是10個春夏秋冬，個個撞得頭破血流，慘不忍睹；銀行的理財產品、古董及藝術品等等，都無法讓你滿載而歸。
網絡上流傳著這樣一句話“回想這些年，凡是聽了售樓員話的人，都賺翻了，聽了投資理財、炒股專家的都只剩下短褲了。只有售樓員才是最誠實的。”在中國，只有不動產才是最好的投資產品，才能夠真正的實現保值、增值的。然而隨著政府的調控，住宅的輝煌已經不復存在，商業地產的春天正在到來，尤其是對于核心內的甲級辦公樓來說，未來的發展空間不可限量。
1、投資店面
對于地段和人流量的要求非常高，需要投資者有一定的專業判斷能力，好位置的店面收益是成倍的增長，不佳的店面即使再廉價都租不出去，廈門商業供應量已呈現出過剩的現象，像名匯廣嘗南中大地廣嘗
明發商業廣場等，加上電子商務對實體店的強烈沖擊，連萬達都要取消服裝業態了，這給店面的經營帶來了極大的困難，更不可能再出現所謂的“一鋪養三代”的現象。
目前廈門島內較好地段店鋪售價都到10萬以上了，島外也到4-5萬/米，價格虛高，而租金上漲幅度跟不上售價的上漲，投資回報率極低，基本在2%-3%左右。而且店鋪投資門檻高，島內比較好的地段，店鋪總價都在千萬以上。目前已經進入電商時代，14年阿里巴巴全新上線“外貿服務市潮第三方平臺后，廈門是首個啟動電商服務商招募推廣活動的城市。為什么在廈門“首發”，有兩大原因，一是客戶需要，廈門是傳統的外貿港口城市，有大量的外貿型企業，轉型過程中迫切需要通過電子商務拓展海外市場，因此服務業有市場；第二個原因是廈門城市具有的開放和進取精神。電商服務業是一種新業態，是：“花錢買服務”，而廈門無論是企業，還是政府部門都具有這樣的意識，甚至是強烈的愿望，能做起來。
店面將成為商品展示廳，更嚴重的是成為試衣間，像繁華的禾祥西一帶，不再是一店難求高租金、高回報，而是已有14間店面關門，這將預示著電商將逐步取代店面。
2、投資SOHO
雖然面積孝總價低又有贈送面積，從居住角度來講SOHO多數是一層幾十戶，采光差不通透，不通煤氣，層高低太壓抑，居住環境差，人員魚龍混雜，安全性低，不適宜居祝而且投資soho真正獲得收益需要講產業轉手，先不說在島內soho市場是否供應量過多而導致未來升值上限較低，就單單上述那些條件對于終端使用者而言更是難于逾越的心理障礙，這也會導致soho在真正獲得收益的這一步的難度上升。
從辦公角度來講租賃的多為小企業，相較與寫字樓，SOHO運營成本會更高，這些企業會更傾向于租賃商住樓用于辦公。這類產品較雜亂，租金是以住宅為主，而無法像寫字樓以平方計算，物業管理更是無法做到高標準，其后續的升值空間也將受到很大的影響。
4、投資寫字樓
越來越多的企業對于辦公環境的要求在不斷提高，需求量大，而寫字樓具有易打理、一次性租期長、租金收益穩定的優點，不受政策的約束，通過近兩年來寫字樓市場火熱不難看出，租金基本都保持在5%－8%的穩步增長，而售價可以達到50%－100%的增長，投資收益基本在5%左右，屬于所有投資物業類型中回報率最高的一種。而且就大環境而言，廈門寫字樓的售價與住宅行程“倒掛”，正是入手的最好時間。特別是有產業聚集地的寫字樓，有產業支撐，配套完善，投資回報就更穩固。同時，寫字樓多數都有專業的物管公司管理，這促進未來的升值空間有比較大的保障。目前很多開發商都是自持，只租不售，只因為看中寫字樓物業的升值空間大，特別是政府重點打造的區域，更是無法獲得一席之地。
七、企業自營用寫字樓是買劃算還是租劃算
越來越多的實力企業不斷進駐廈門，將催生更多的辦公需求，寫字樓也將迎來品質提升的時代，近兩年租金都保持至少5%的上漲。租金不斷上漲，對于企業客戶來說，還不如直接購買寫字樓自用。購買寫字樓可能會導致首付大筆資金支出，但購買寫字樓有以下幾個好處：
1、購買寫字樓可以當做一項固定資產投資，可以作銀行抵押用來再融資，因此前期投入的資金可以通過固定資產銀行抵押盤活用做其他使用，而且廈門寫字樓市場穩健發展，租金穩步上漲，投資寫字樓可獲得比較穩定的現金流用來抵扣月供，不用再另行尋找資金支付月供，在資金上使用上對企業日常經營不產生任何影響。
2、從企業成本上來說，購買固定資產可以通過固定資產折舊分攤到每年成本，計入成本，把購買寫字樓的成本折算進企業成本中，提高企業利潤率。
3、從企業發展來講，規模會不斷擴大，辦公環境的需求也會發生變化，若租賃的話一旦有擴大的需求就要搬遷，而頻繁的搬遷對于員工和客戶而言，都有不安全感和不穩定因素，影響企業品牌形象。
由于目前整體經濟現狀不景氣，大型企業紛紛自行建造寫字樓，如源昌、禹洲、福壟中駿、七匹狼、鴻星爾克、九牧王等知名企業都已經建立了自己的企業總部，這反應出企業自有寫字樓能節約可觀的租賃費用，該物業還可以作為企業固定資產獲得穩步的收益，起到抗通脹和抗風險的作用，不僅如此還可以抵押貸款用于融資。因此對于很多成長型企業來說長期租賃的成本過高，可以選擇購買寫字樓，條件允許的話可以整層購買，自用一部份出租一部份，可以保證長期穩定的收益。
八、項目周邊產業規模化
已有業態：
1）茶業城占地2萬多平米，商戶數達250家，輻射全國。
2）臺灣水果批發市場占地3.4萬平米，已有220多家經銷商入駐，可作為臺灣水果交易區、競拍嘗中轉集散地等作用，還設有容量達一萬噸的倉庫，物流營銷中心和大型停車場，預計在三年內其年交易量可達60萬噸，年交易額達25億元，成為閩南金三角最具規模的果品批發中心。
3）廈門中埔水產批發市場交易區經營面積達3萬平方米，包括1.2萬平方米大棚和400間店面，還配備物流配送中心等，設施全省一流。它是閩南最大的海鮮供應基地，承擔著周邊20多個地市的海鮮供應，除了包括本市、泉州、漳州、龍巖、三明等地區外，還遠銷北京、上海、浙江、廣東，出口日本及東南亞一帶。
這些大型的產業之所以都聚焦在本片區的主要原因是：
1、交通樞紐位置，進出島內外、漳州、泉州等交通便利，可以大大縮短運輸時間和成本；
2、結合海港、空港的優勢，成立物流配送中心，對外運輸非常便捷，可以實現全流程一站式；
3、擁有大型停車場的配套，自用和客戶都能享受到這一便利。
一、我國物流行業發展前景
1、宏觀經濟環境
中國經濟高速增長。自1978年實行改革開放以來，中國經濟高速增長。
2016年，中國沿海省份和城市（廣東、福建、上海、浙江、山東、天津及遼寧等）的外貿額達18,676億美元，其中進出口值分別為7,968億美元和10,708億美元，占2016年全國外貿總額的62.83%。中國經濟及對外貿易的增長，給中國物流行業提供了一個良好的宏觀環境。
2、我國物流產業“十二五”期間面臨重大機遇
為了應對國際金融危機，國家啟動了大規模交通基礎設施建設，這一輪基礎設施建設的效果將在“十二五”期間顯現，我國將會形成高效互聯快捷的高鐵網、高速公路網、航空網和水運網，特別是高速鐵路網形成后，原有的普速鐵路的貨運能力將極大增加，這些都會對物流服務產生重大影響。
此外，“十二五”期間，新一輪科技革命的啟動、對外開放新格局的形成，資源環境壓力的加大和全國統一、開放、競爭有序的市場體系的加快建設等因素也將成為物流產業發展帶來新的機遇。
二、物流行業政策
國家發改委等九部委聯合制定了《關于促進我國現代物流業發展的意見》，要求各地政府和各有關部門協同配合，形成合力，大力發展現代物流業；要求地方政府努力探索，結合實際，制定相應的政策措施，加快促進我國現代物流業的協調健康發展。
2016年發展規劃的指導思想、工作目標、重點任務、主要措施和具體標準項目，建立了由物流通用基礎標準、物流技術標準、物流信息標準、物流管理標準和物流服務標準五個部分組成的框架體系。
三、從物流環境下看廈門物流的發展
從廈門的物流行業來看，2016年，廈門全市進出口454億美元，廈門港集裝箱吞吐量突破503萬標箱。作為新中國成立60年的獻禮，2016年，廈門港港口吞吐量將突破億噸，步入我國“億噸大港俱樂部”。特別是廈門港地處上海和香港、深圳等大港之間，是國際物流與國內物流的交匯點，又是海峽兩岸大三通的最前沿，現有通往世界各地的遠洋航線及國內航線，已逐步奠定國際中轉港的地位。
港口是經濟發展的引擎，廈門港的發展極大地帶動了當地及周邊地區物流業的發展，而港口腹地的發展，又促進做強做大港口經濟。如今，廈門市建成了“東渡－象嶼－航空港物流園區、海滄物流園區、杏林物流園區、劉五店物流園區”多種功能類型的物流園區，獲批火炬園、翔安兩個國家B型保稅物流園區，
其中東渡－象嶼－航空港物流園區、海滄保稅港區的封關運作，已然形成一個“保稅物流航母”戰斗群。廈門與周邊地區如廣東梅州市、江西贛州、新余、南昌等地業已開始實施落實公鐵海聯運項目，使廈門港的腹地大大增強，廈門物流如虎添翼。
現在：從“散兵游勇”到“支柱產業”
廈門現代物流企業的發展起步于20世紀90年代末，十多年來，廈門市著力培育現代物流業成為城市經濟發展新的增長點，并與城市經濟形成了快速互動發展。2016年廈門的物流業增加值為108億元，對GDP的貢獻率已經達到6.9%。
“九五”末期，廈門外貿貨運代理、倉儲運輸等物流環節都有企業在運作，但是整體物流的概念還是新鮮事物，物流企業各自為戰，處于散兵游勇狀態。因為海港、空港優勢明顯，且擁有享受特殊優惠政策的保稅區、出口加工區等，廈門發展物流業具有得天獨厚的優勢。因此，廈門“十五”明確將現代物流業列為現代服務業的三大支柱行業之一。這期間，我國外貿體制改革全面深入，廈門外貿向民間資本全面放開，并向外資部分放開。
廈門市委、市政府十分重視現代物流業的發展，《廈門市國民經濟和社會發展“十五”計劃綱要》明確將現代物流業列為現代服務業的三大支柱行業之一，并明確提出了建設航運物流中心的戰略目標。一系列著力于營造良好的產業發展環境的舉措，充分體現了廈門市委、市政府對發展廈門現代物流業的高度重視。經過近幾年的發展，廈門市物流業取得了長足進步，并處于高速發展階段。一大批傳統的運輸、倉儲、貨代、貿易、商業流通企業等開始向現代物流服務型企業轉變；工業制造業等產業部門逐步開始實施主輔分離；一批專業的第三方物流服務企業如雨后春筍般涌現。
如今，在廈門，每四個人中就有一個人做的事情與外貿、港口、物流行業有關系。廈門的外向型經濟占據了廈門經濟總量80%以上的份額。時至今日，廈門市外貿大軍數千家企業中，80%以上是民營外貿企業。廈門市外貿長期占據全省外貿半壁江山，五年來，形成了強大的外貿物流，有力地促進了廈門港迅速崛起，成為我國東南沿海主樞紐港。
未來：從“海西龍頭”到“輻射全球”
廈門市物流概念從無到有，并獲得蓬勃發展。如今，廈門從事物流相關經營的企業約5000家，其中具有一定經營規模的有200多家，一大批國內外的知名物流企業，如馬士基、伯靈頓、聯邦快遞、TNT、大通、中遠、中海、中外運、華貿等紛紛落戶廈門，包括國有、民營和合資的本土物流企業，在學習和借鑒國內外先進物流經營理念的基礎上，敢于面對市場競爭，實施走出去的發展戰略。
廈門一直是海西發展的龍頭，在國家出臺的《物流業調整和振興規劃》中，廈門被列入全國21個全國性物流節點城市之一。同時，以廈門為中心的東南沿海物流區域也被列入該規劃中的全國九大物流區域。
2016年2月，廈門市政府再次提出了培育物流“百億工程”，目標是全面做強、做大廈門物流業；到2016年，物流業增加值達到152億元，2016年達到190億元，2016年達到238億元……
作為廈門市三大支柱性服務產業之一的廈門物流業，如今又站在了新的起點上。廈門物流業的60年發展正如火紅的朝陽，開始向外發光發熱，也將領銜閩西南，引領海西經濟區，輻射海峽，走向全球。
寫字樓銷售說辭
寫字樓銷售辭
第一步：寒暄問好
目的：樹立良好的第一影響，打消客戶的戒備心A：您好先生／女士今天是看寫住宅，商鋪還是寫字樓？（發自內心微笑，真誠）
B：寫字樓
A：先生／女士以前有來看過嗎？
B：沒有
A：您好我是這里的XXX，我叫XXX，您叫我小X就行了，請問如何稱呼您呢？
B：我姓X
A：您好X總，那就讓小X為您對“荷花蒂斯”項目詳細介紹？
B：好的
A：XXX您這邊請，您看：這是荷花蒂斯的整體模型。本項目有昭通市交通建設投資有限公司和昭通金垚上筑房地產公司在昭通開發的第一個項目，采用前瞻性規劃建筑設計，集住宅，酒店，辦公樓，時尚商業街等多元業態為一體的新型城市綜合體。
A
第二步：模型介紹
目的：給客戶希望，產生購買欲望
XXX先生這是項目區位圖,總占地面積45畝，一號樓“交投·財富金座”（以下簡稱：“財富金座”）。前面是50米寬的珠海快速大道，此區域是政府規劃的珠海大道都市經濟區，徐對面即將建成市體育館；財富金座后面是市政府配套的荷花公園。在此辦公，依山傍水，環境優雅，昭通全市盡收眼底。這里還是楚國公范仲淹的后代在楚國公不允許他們繼續為官侯，到昭通經過八方尋找最后確定在此定居。這里的住戶基本上都是姓范。這里還有“石龍過江，百鶴鋪地”與“白日千人拱首，夜晚萬盞明燈”的傳說。此地三面環山，猶如太師椅，負陰抱陽，實為風水寶地，上風上水，人杰地靈！
XXX（先生或女士），一號樓“財富金座”地上共計28層，以118米高度成為滇東北地區第一高樓，是昭通的第一財富門戶，是昭通的地標，是昭通的經濟風向標。“財富金座”地下有為寫字樓專業配備停車位＿＿＿＿位，1F-4F規劃為高檔百貨商場，5F是配套的茶餐廳，6F-15F專業寫字樓，16F-25F四星級酒店，26F-28F為昭通交投公司。在此作為XXX先生或女士貴司辦公，即提升了公司的形象，同時增加了員工的自信核工作效率，又讓客戶方便，也增加企業之間的交流，四部“芬蘭通力”電梯，為您的辦公全方位的服務。一舉多得，多合算啊！
B
（前言→大環境→小環境→產品結構→簡單總結）
第三步﹑收集客戶信息（采用穿插間接性）
A:XXX先生（xxx總），請問您購買寫字樓是公司自用還是投資呢？
B:自用
A:詢問公司名稱﹑性質﹑規模﹑行業，對客戶的購買實力做出需要面積的判斷。
第四步：昭通市目前辦公環境與“財富金座”辦公環境對比（給予客戶利益）
XXX先生或女士，據市場調研分析，目前昭通市的企業辦公環境不是很好。第一，企業辦公地點分散，自成體系，在功能上只能提供簡單的辦公場所，陳舊的通訊手段，大食堂式的午餐服務，傳達室式的報刊信件收發，不利益企業間的相互交流。第二，企業的辦公環境，很多公司是住宅辦公化，噪音大，交通滯后，你們正在開會或是和客戶交談，突然汽車的鳴笛聲，孩子的打鬧聲，鄰居的吵架聲等等，不是影響貴司的辦公效率嗎？第三，俗話說商場如戰場，那么辦公室是戰場﹑也是武器，如今是信息﹑電子﹑人才的時代。在戰場上沒有先進的武器系統﹑第一信息﹑高效團隊，如何能戰勝對手。第四，良好的企業形象，即企業的名片，第一影響。第五沒有顯著的標志性建筑，每當客戶上門拜訪，尋找好久也沒找到，就算找到了停車怎么辦。C
XXX總：現在“交投·財富金座”為您解決了這些繁瑣的問題。首先，6F-15F辦公集中化，實現企業間不間斷交流。其次，專業優雅的辦公樓，北臨“荷花蒂斯”，龍頭之位坐北朝南，帝王之相，生意當然風聲水起，蒸蒸日上，直上青云；仿生態水景公園，湖心島﹑噴水雕塑﹑荷花溏﹑水幕墻﹑錯落有致的植被等優美環境居高臨下，盡收眼底。南臨昭魯一體化經濟區，新機場將遷至此，是未來昭通市第一金庫。東臨昭陽區政府，貴人相扶，團結路﹑珠海大道快速雙向六車四通八達，上至成都﹑重慶，下至曲靖﹑昆明﹑玉溪﹑楚雄，東至貴陽，讓你往來自由。西臨荷花公園，自然美景，我突然想到了------的詩：一覽眾山小，會當凌絕頂。再次，整層1180㎡商務空間是您的戰場，智能化的辦公系統﹑智能化的信息系統﹑管家式的一流物業服務是您的武器。還有，“財富金座”118m超高建筑，豪華的外立面，入口裝飾豪華尊貴150㎡﹑5.2m超高的大廳，3.2m層高，2.5m寬的過道不就是XXX先生∕女士貴司的企業形象嗎？最后，“財富金座”118m超高建筑物，是滇東北地區第一高樓，第一個采用圍合式塔樓設計﹑玻璃外墻的標志性建筑。東西南北四面，美景相伴，空氣清晰，光線充足。內部空間寬敞明亮，靈動自由組合。而其我們公司還在5F規劃配備了寫字樓茶餐廳，像這么好的景觀和配套服務設施在整個昭通是唯一的一家。無論是大公司還是小公司，都需要一個辦公場所，而今公，隨著實力的增加，大多數的公司已不愿意待在狹小的住宅內辦公，大家更愿意選擇與自D
己公司形象相匹配的寫字樓。當您的親朋好友知道您在這么高檔的寫字樓里辦公，一定是非常羨慕您，是吧xxx總，到時您也是非常有面子！自然您的員工自信心和工作效率都提高了，多好的事情啊！
Xxx總今天看好的話就定一層（或套）
第五步：昭通市經濟發展對寫字樓的影響（本項目之前景給予客戶的利益），縱向橫向對比
XXX總，目前累計批準國外投資企業18家，實際利用國外資金2395萬美元。2002以來累計簽約招商項目465個，協議總投資533億元,實際到位資金106億元。外來投資涉及24個省市和地區，香港僑威集團、香港威寶國際投資公司及國內知名企業中國華電集團、湖北華新集團、廣東粵電集團、國投中魯果汁股份公司、四川伊力集團、四川萬泰集團、云南冶金集團、云天化集團、云南滇池能集團、云南煤化工集團等一批大型企業集團投資項目落戶昭通。
《昭通市交通發展規劃》
電氣化鐵路貫穿全境,連接云、貴、川三省的內昆鐵路縱貫全市五縣區，昭通境內210公里，較大的客貨運站12個。
航空，國家二級機場空中航線暢通,昭通機場距市區4.2公里，可雙向起降波音737客機.
水運直航上海,長江第一港水富港貨運吞吐量200萬噸，進出港貨輪達到1000噸級，沿長江可直航上海。
高速公路,213國道貫穿昭通全境，全程實現高等級化，市政府駐地至各縣縣城實現公路等級化。
溪洛渡、向家壩、白鶴灘三座巨型電站的建設必將為昭通市經濟和產業結構的發展提供機遇：
金沙江上建設大型水電站工程量和投資都十分巨大，已開工建設的溪洛渡、向家壩電站，動態投資將達1020億元。金沙江計劃開發的12個大型水電站總投資將近6000億元。其中4000億元都投在云南省，這對昭通地區的經濟社會發展將產生巨大的拉動開發作用。
第二，建設一個大型水電站也是一個系統工程，首先需要大量的建筑材料，水泥、鋼筋、木材磚瓦，給我市的鋼鐵和建材業帶來了大市場，發展的大機遇。
第三，昭通市具有得天獨厚的旅游資源。溪洛渡水電站的建設，在大大改善交通環境的同時，將以特大水電工程的獨有魅力吸引大量的游客。這勢必會帶動昭通市旅游業的大發展。【（主要景點的舉例說明：原始森林、珍稀動植物、草原、湖泊、人文，徐霞客對昭通名勝景點的評價。形成了大山包（2003年成立了大山包國家級黑頸鶴自然保護區）、黃蓮河(位于昭通市中部的大關縣，屬省級風景名勝區)、銅鑼壩(位于水富縣境內，滇東北保存最完好的國家森林公園)、小草壩（被譽為“天麻之鄉”）等獨特的自然景觀和迷人風光。屬亞熱帶、暖溫帶共存的高原季風立體氣候區域，年平均氣溫12.6℃，年平均日照1900小時，年平均降雨量760毫米。市政府所在地昭陽區，距省會昆明344千米距成都679千米，距貴陽462千米。】
）昭通十一、“十二五”期間城鄉經濟發展目標
預測2016年昭通市的地區生產總值將達到1000億元，工業增加值將達到480億元。三次產業結構將調整為11:75:32；
預測2020年昭通市的地區生產總值將達到1900億元，工業增加值將達到1000億元。三次產業結構將調整為8:60:32；
預測2030年昭通市的地區生產總值將達到4100億元，工業增加值將達到1700億元，人均生產總值將超過60000元，三次產業結構將調整為6:46:48；
房地產作為經濟發展的晴雨表，而寫字樓作為房地產業的晴雨表，由此看來，昭通是經濟的發展，必將推動寫字樓市場的發展。目前昭通市的寫字樓均價4188.00元∕㎡，按照昭通每年11%經濟增長速度和市政府經濟發展目標，房地產有非常之大的增長空間。（再次說明本項目之優勢）時間的流轉、社會經濟的發展在不停地改變我們的生活狀態、生活觀念，也不斷地改變著我們的辦公觀念我們對“環境”的要求。（舉例：1、昭通市隨著內昆鐵路、昆水高等級公路的建成和溪洛渡、向家壩電站的開工建設，昭通迎來了大發展的機遇，財政收入增幅逐年加大，期待改善條件的愿望越來越迫切，而昭通的房地產業剛剛起步，仍處于供不應求階段；2、土地出讓價格持續走高，一定程度上促使房價的抬高：3、城市配套功能的不斷完善，也帶動寫字樓市場的發展；4、企業對辦公環境的意識）
第六步：寫字樓功能與投資價值（本項目之優勢帶來的利益）
XXX總，何不借此機會作為一個投資方向呢?寫字樓自用的同時，還可以把多的部分出租，目前寫字樓投資收益7%-10%（收益差異舉例：儲蓄﹑股票﹑債券基金，從而突出房地產的不可再生性﹑稀缺性﹑唯一性：增值﹑保值；縱向橫向樓宇對比），是非常不錯的，而其本項目“財富金座”是昭通檔次最高﹑專業度最高﹑服務最優﹑環境最美﹑交通便捷﹑配套最完善的寫字樓。層高高達3.2m，過道寬敞明亮，面積分割靈動空間自由組合，由38㎡到1180㎡，全面滿足企業的辦公需求，目前昭通整層能有1000㎡上的辦公空間，只此一家。功能上可作為XXX總的企業辦公或是根據您的需要作為商務總統套房﹑高級私人會所﹑私人高爾夫會所等等靈動多變隨您所需。
（舉例再次強調）我朋友的XXX公司到昭通投資，到處尋找合適的寫字樓，找好久沒找到，結果只能在小區里租了幾套作為辦公場所。就算現在地段較好的匯通大廈（1F-5F商鋪，6F-13F住宅）光線陰暗，過道狹窄，沒有正規物業，也屬于住宅辦公；濟川門財富中心4F-6F，一部電梯，光線陰暗，同樣還是屬于住宅辦公，華南大廈4F商場辦公化。隨著實力的增加，大家更愿意選擇與自己公司形象相匹配的寫字樓。
第七步：成交逼定
（再次強調）昭通交投集團是大型國企，始終堅持“以人為本，誠信立業，追求卓越，和諧發展的經營理念，首先是社會責
任感，為人民辦實事才是我們的第一要事。所以在我們項目的每一個細節及品質上，都可以體驗到這種精神。“財富金座”擁有先進的智能化設施，從上海引進世界一流的“新加坡鄰里中心”管理模式，監控系統24小時專人負責，為所有業主提供管家式服務。質量上，交投集團擁有中國先進的商品混泥土公司，現代建筑中混泥土占到60%的比例，優質的混泥土是整個建筑最基本保障，所有購買“交投財富金座”是絕對沒錯的！
（試逼）
A：XXX總看好，今天就定下來！
A:既然這里的各方面您都沒問題，今天就定下來！
A：既然您已經看好，而其是xxxxxxx，我們今天就把它定下來！您的身份證，還有其他資料？？？
第八步、問題分析
第九步、結論
寫字樓銷售說辭
銷售說辭是要藝術的_寫字樓銷售說辭
銷售說辭是要藝術的_寫字樓銷售說辭
水來土淹”銷售也一樣，所謂“兵來將擋。成功的銷售人員總是想客戶之所想，說客戶之所說，把客戶擔心的問題都解決了客戶都不好意思不買了這就是推銷的策略。銷售人員在一線作戰，但整個售樓部的人員素質層次不齊，各有長短，有的擅長賣頂樓，有的擅長賣一樓，有的擅長賣高樓層的有的擅長賣西北朝向的但是客戶進入售樓部的那一瞬間，沒人知道他想買什么樣的房子如果推銷重點錯誤，就是浪費了一個客戶資源，因此售樓部的每一個置業顧問都必須是全才，可以解決客戶可能要提出的任何棘手的問題。對于尾盤，問題更多所以我就要把所有棘手的問題歸結起來，做專業性的應付，即專門的銷售說辭。下面是筆者對某多層住宅做的專門培訓說辭：※在與客戶進行了前期的洽談，確定客戶的購買意向樓號與戶型面積后，適用以下銷售說辭：問：這棟樓還有哪一層？答：您的眼光不錯，這一棟是小區（或者采光最好，或者景觀最好，或者最搶手）保留的一棟樓，沒有正式銷售之前，就被消防大隊團購下來，所以我公司一直沒有出售這一棟房子但是后來由于消防大隊拼命壓價，沒辦法，最后經公司領導綜合考慮研究決定，從×月×號起執行對外銷售，10天以來我已成功銷售80%目前我還保留了層樓，幫您介紹一下。問：那剩下的不是最差的答：不同的樓層有不同的客戶需求，這里沒銷售說辭是要藝術的_寫字樓銷售說辭有最差的只是每個人的置業選擇標準不一樣。就像在這里，老年人喜歡2F3F年輕人喜歡5F6F比較傳統一點的人喜歡3F4F為什么呢？對于老年人來說，講究的身體健康與老年幸福，高層則有個安全因素，許多高血壓、高血脂都是因為住高層引起的因為離地面遠，如果讓老人住高層，那就不叫享受，而是忍受，去一下超市，買一把菜擰點東西，需要爬上三四層樓，做子女的哪一個放心呢。何況價格又比較合適，樓間距全部在18米以上，更不用擔心采光問題，如果居住主體是老人的話）這套房子非常適合您的這套房子目前還沒有出售，就把這套訂下來，沒問題！對于年輕人來說，喜歡一種居高臨下的感覺，喜歡做人上人的感覺，喜歡視野開闊，喜歡自由時尚，
對于物質條件比較豐富的都非常喜歡這邊的空中花園，所以把6F與閣樓一起買下來的這里的格外多。小區里，從來沒有見過年輕人買23樓的如果居住主體是年輕人人的話）這套房子非常適合您。沒問題，現在就把它定下來。問：不太喜歡頂樓，太曬了容易漏水。答：這個您放心，首先我建筑方與施工方是州的品牌公司：公司。施工質量過硬，屬于一期工程，打品牌創口碑的這一點我自己是不敢懈怠的如果我一期就出現工程質量漏水問題，二期三期怎么賣，誰敢買。說實話，目前頂層隔熱與防水技術早已成熟了這里的所有頂棚全部采用彩瓦坡屋頂外形，花崗巖珍珠巖混合結構，并采用瀝青卷材隔熱防漏處理，同時您持有由房產局頒發的住宅質量保證書》書中已有明文規定，強調各種主體承重結構具體保修期，對門窗、PR上下水管、弱電系統等，都有具體的保修期，根據國家相關規定都做出了具體的約束。所以這一點您放心，這不是個問題，現在就訂下來吧，相信自己的眼光。問：不太喜歡1樓，太吵了又不安全。答：如果您說吵，覺得這是沒有必要的擔心。因為我這里是純居住小區，不是底商住宅，有銷售說辭是要藝術的_寫字樓銷售說辭時候您就是想聽到聲音都很難。一般的人不喜歡一樓，從采光和安全的角度考慮出發的這里是封閉式管理，保安24小時巡邏，配有對講系統，陌生人來都要過三關，第一我門衛房，對于陌生人如要進小區，必需先登記具體事由和進行時間約束限制，不允許什么人都能進，搞推銷的撿破爛的擦皮鞋的等，就像×小區（競爭樓盤那邊，像什么樣子，曬在一樓的被子白天都有人偷，而且還光明正大。對于采光問題，樓間距20米，規劃設計時候已經考慮和規避了即使在冬至最短的這一天，從早上9點到下午4點，采光也是沒有任何問題的從生理學角度來講，從地面到空中9米的高度是最利于人身體健康的因為離地面近，地氣濃，安全系數高，沒問題，現在就把它訂下來吧。問：3F4F還有嗎？答：沒有了俗話說“先入為主”您今天才過來，如果您再猶豫不決，這套房子也沒有了個人認為，不一定3F4F最好，12樓最差，適合自己的才是最好的現在就把它訂下來吧，過了這一村就沒有這一店。輕聲說：可能我下個星期我價格要上浮，大概在100幾塊—200塊錢左右，因為我低開高走的價格策略，前面的房子不賺錢的真正賺錢的后面。買不買房看環境、掏不掏錢看戶型。覺得這個戶型非常適合您這個家庭的問：那我考慮一下，過幾天再過來。答：當然，考慮是正常的畢竟買房子是一生的大事，但是不
要猶豫不決，房子遲早是要買的看準了就要當機立斷，錯過機會就不值得了考慮什么呢？無非是考慮地段、價格、戶型三個方面，從地段來說問：如果3F4F銷售說辭是要藝術的_寫字樓銷售說辭沒有的話，先到其他地方看一下。答：先生/小姐，買不買房子沒關系，歡迎您到其他地方去看、比較，但我可以非常自信的說一句：如果您真正是需要買房話，您最終還是會到這里來。因為在同等品質中，價位是最低的同等價位中，品質是最好的您看，無非是看當然，對于不同的項目，購房者關注的也不一樣，但有一點是確定的即使你騙客戶，也照樣喜歡聽對自己有利的話，因為客戶下決定時需要別人精神上的贊成。四個組合拳的攻擊下，相必再精明的購房者也難以拒絕，當然這也不是萬能的但事實證明，無快不利，快速的清除尾盤也是有章可循的銷售人員們每次給客戶解決了問題后，都要記得真誠的對客戶說一句話：覺得這個戶型非常適合您這個家庭，沒問題的現在就訂下來吧！這才是最終的目的