雖然朝西的房子夏天有西曬之苦但這可以用設計裝潢等技巧克服，住多層人沒有這一煩惱每天爬幾十級樓梯是很好的被動鍛煉，為什么要考慮增值保值因為人民幣貶值是客觀存在的問題。
房地產萬能說辭
配給靠優惠靠減免，全是計劃經濟那一套，上面的那部分是油，它只有一個標準，那就是錢，您有錢就來買房子，有多少錢就買多貴的房子。如果一家能滿足如下條件，就基本上可以認定自己過上了現代化生活：
1.家的周邊要有現代化的生活氣息和商業氛圍；
2.要有方面的出行條件；
3.要有人與自然的親和力；
4.要有個性的充分張揚。
關于房子的朝向問題：
×先生認為東西向的房子不好，比較喜歡南北朝向的房子，的確一般人都喜歡南北向的房子。但我個人認為就這房子與周圍環境的配合以及與自然環境的搭配來講，東西向的房子不見得不好，而且東西向的房子陽光較充分，且濕氣易消除。我們這里屬于亞熱帶濕潤氣候，室內濕氣較重，如果購了向西的房子，則室內永遠保持干燥，也不會患風濕并關節炎等。就地理風水而言，向東的房子最先見到太陽，大有前途無限光明的希望，而朝西的房子有“賺錢無人知“的意義。
至于南北向的房子是有其優點，但亦有其缺點。像朝北的房子總見不到陽光，到冬天寒冷異常。雖然朝西的房子夏天有西曬之苦，但這可以用設計裝潢等技巧克服。比如說用壁櫥或遮陽設備等，可以達到隔熱的效果。所以南北向的房子不一定最好，東西向的房子不一定不好，先生您說是嗎？
見客套路：
開場白：（自我介紹、贊美、贊美、再贊美）
沙盤介紹：
（地理位置、交通、配套）
大環境和小環境，主要給客戶一種希望。設計理念是以人為本，提供給您的不僅是簡單的水泥空間，給您的是一個全新的生活方式，然后從開發談到物業管理、投資置業的最大保障是開發商的實力，重點強調名牌效益。房子的含金量：硬件，開發、承建的一流；軟件，物業、配套的一流。
1、收集客戶資料：盡量了解經濟實力，需求有多大，這是為推薦戶型做重要的基矗
2、推薦戶型：只能推薦一種戶型，一旦確定不要隨意變動，描繪一種生活畫面，給客戶一些想象空間。如：這是您兒子的房間，這是
3、三板斧：推銷不是房子本身，而是購房意識。
4、房子的品牌，價格最合理。
注：比較價格
①橫向比較，與其他樓盤比。
②縱向比較，與其他城市比。
5、逼定
6、具體問題，具體分析。
7、臨門一腳：這套房子一定是最好的，如果失去這次機會，就會漲價。失去這套房子，要臨危不亂。
從風水角度講：
雙塔造型，中間留有開闊空間，風水上講，它是強龍出沒的地方，更像凱旋門，寓意勝利凱旋的意思，也是一種身份和地位的象征。一對龐大的古典柱式提煉的現代造型，給整個建筑一個四平八穩的形象，同樣像是兩個聚寶盆一樣，聚八方之財氣，是一個非常好的兆頭。例：我有一個客戶是個作家，叫劉紹棠，在他21歲時，也就是56年時，就在北京中南附近
買了一套四合院，里面有很多房間，他回憶說，他當時出了一部中篇小說，才11萬字，他拿到8000元稿費，他的四合院才花了2000元，現在這樣的房子最起碼也要500萬，增值250倍。
對投資有意向的人：
1、任何國家和地區的經濟發展，都是波浪狀前進的，但經濟低潮時期，一般地講首當其沖受影響的是金融業和房地產，注入資金大，回收期長的緣故，在低谷時購入，高峰時拋出，是最佳的投資方式，香港的房地產業，曾經經歷過三次跌幅，在低價入市的業主，在高峰時期得到5-10倍的回報。李嘉誠就是這樣發達的。
2、中國的商品房經過了幾年的發展，現在是第一次跌幅剛過，低谷回升的時間，不少開發商忍痛以成本價或略高于成本的價位售房，開發商利潤不加投資利好，這時入市無疑是投資回報最高的時候。磚混、框架、剪力墻結構的成本、壽命、質量比較結構磚混框架剪力墻建設費600元1500—1800元3000元壽命30年40年—50年60年—100年防震3級4級—5級、6級—8級配套差一般好一般成本價分析法：（清水房）地價:450元/㎡建設費:1100元/㎡配套費:350——400元/㎡稅費:400元/㎡
61.高層與多層孰好？
假定有兩棟住宅樓在我們面前，一棟多層，另一棟是高層，許多人會毫不猶豫地選擇多層住宅，首先它是出于經濟的考慮。從居住角度來看，多層有利于通風對流，采光很毫，多層是條式住宅，高層是點式住宅，而高層難免會有黑房，通風不好這種情況，多層更接近自然。從投資角度看，多層比高層應該更具升值潛力，我們可以用購買高層住宅的資金買一套多層住宅，剩余的錢用以投資證券、股票、藝術品，或者別的什么項目，也可以買下兩套多層住宅，一套自住，一套出租，坐收漁利。市區的發展空間是有限的，因而多層住宅會越來越少，少了就值錢，何況城市規劃總是趕不上變化，說不定一、二十年后，所在的那個區域要派上大用場，拆遷單位求您搬遷，機會就來了，相比之下，高層住宅的這種機會就少了。人會一天天長大，變老，離終點越近越是珍惜生命，這就需要鍛煉，而現代人大多是懶于、疏于鍛煉身體的，住在高層大樓里，上上下下絕對抵御不了電梯誘惑。再說您是出了錢的，不坐白不坐，乘了電梯下樓，在地下跑一圈，再乘電梯上樓，好像也不是滋味。住多層人沒有這一煩惱，每天爬幾十級樓梯是很好的被動鍛煉。倘若您不爬樓梯，您就回不了家。
鐘情高層的人則另有一番“高論”，認為“獨處高樓”好處多多。高層采光好，特別在高、多層雜處的小區內，高層能享受更多明媚的陽光，而城市的樓房會越來越少。高層空氣好，離污染源較遠，受別人影響也少，而多層常�？拷睗竦牡貧�，骯臟的污染
源。這些正是蚊子、蟑螂和老鼠最理想的居住地。高層上下樓方便和沒有電梯的多層相比顯得優越。特別是市場經濟氛圍越來越濃，住高層更能適應現代生活的節奏。住高層獨享寧靜，無限風光收眼底，從某種程度上說，與自然的距離更近，又無嘈雜的噪音，一般15樓以上噪音會越來越小，夜里可以安心睡個好覺。住在高樓有一種優越感，就像西方人在哥特式的建筑前安享的感覺一樣。欲購房者一般會以實用面積、管理費、價格幾個因素來比較。有人嫌棄高層的實用率，因它比多層少10%左右的實用面積，殊不知這10%的面積并沒有被誰“吃掉了”，而是被分攤在電梯的大堂上，因此您要享受電梯的快捷，大堂的豪華，面積少10%不是不值得。物業管理費高層一般是多層的兩倍左右，但高層的物業管理相對完善：袋裝垃圾、來人整理、基本能做到無異味，至于價錢，高層雖比多層貴50%左右，但裝修高檔，一分錢一分貨，加上電梯和物業管理的因素，住得舒服，住得滿意，可以說，高層住宅越來越成為現代人的一種生存環境。高層和多層有許多不可比性，高低的利弊各有千秋，樓宇的品質也千差萬別。有人喜歡高層，有人偏愛多層，可謂是“籮卜白菜各有所愛”，作為投資置業者，重要的是在選擇高層和多層時，要多從樓型、價格、地段、配套、物業管理、增值潛力等方面考慮，這樣才能買到自己理想的住宅。
62.人民幣貶值問題
①為什么要考慮增值、保值，因為人民幣貶值是客觀存在的問題。人民幣一直在貶值，美元、港幣都有這個問題。因為都存在通貨膨脹，是貨幣的發行量大于經濟增長，比如100個雞蛋100元，明年同樣是100個蛋，但通貨膨脹是20%，120元，蛋價上漲了20%。通貨膨脹是貨幣的發行大于經濟的增長。結果就是物價上漲。比如：20年前，0.1元可以買一碗面，現在就不行了，一碗面要2.5元。這幾年的貨幣發行量是17%，經濟增長速度是8-10個點，所以貨幣的購買力下降，也就是我們說的貨幣貶值。15年前萬元戶就是大款，一個縣才有幾個，現在不一樣了，家家都是萬元戶，十萬元不算富，百萬才起步，千萬才是富。所以永遠存在增值、保值的問題。而能跑贏通脹的投資手段只有購置物業這條路。水漲船高，通貨膨脹上去了，房價也上去了。
②收入的增長速度，超過了經濟增長的速度。結果使人民幣的購買力降低。由于房地產市場的特殊性，前幾年的過剩開發，購買力相對較弱，使房價緩慢上升，所以這幾年買房人相對較多，將來人民幣貶值的速度是什么樣，現在很難說清楚，現在收入的增長速度實在太快。
63.如何提高談判能力
提高談判能力的第一步：要設法與意見有相反的人融洽相處
說話就是交際：具備自然而然的談話技巧是最重要的，它包括盡量輕松的態度，適時穿插一些幽默風趣的話語，不露痕跡地表現自己的修養和專業知識等。說話就是談判的一部分，它并不受時間和場合的限制，不論何時何地，只要處理得當，均可完成為
極有效的輔助武器。在眾多的推銷術中，簡單實用三招：一、必須買；二、絕對買；三、遲早要買。利用三招：必須給客戶強烈的暗示，您必須買，您絕對買，您遲早要買。這種執著和堅定不移的信念，
一定能在某種程度上感染客戶，增加客戶對您推銷的產品的信心。假如您總時征求性的詢問您的客戶，那樣反而容易導致他的疑慮，增加客戶拒絕的機會，這是自毀財路。
64．商業部分
投資回報率的計算方法：
國際慣例：年租金×15年＝總投資
分解：
年租金＝月租金×12個月
總投資＝總房款
反向推算：總房款÷15年÷12個月＝每月租金收入
由此可推算出：年租金÷總房款＝投資回報率％，在與客戶溝通時可明確計算出該房屋的租金價值，以周邊租金范圍為例，計算出本案未來2——3年的租金價格，每3年為一個階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時間可以初步調整浮動5次，（這是最為保守的計算）租金肯定是逐年上升的，同時該物業也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！
關于固定年回報率（返租）的商業說辭：作為投資商業型的物業，最擔心的問題是今后的收租金問題，如今開發商按照每年固定的8％保證，你的投資的風險性得到了保證，10年以后你可以繼續出租，可以轉讓，狠賺一把��！
關于不返租的商業說辭：門面房肯定是不愁租的，對吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個放水養魚的過程，以周邊的租金價格來計算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都歸開發商所有了，還有一個很關鍵的問題是，如果開發商把資產轉移，申請破產，您的錢找誰要去？您說是吧？（停頓半分鐘，看客戶的反應如何？要拿出一張紙，
和客戶寫下你要講解的內容，比如租金的計算方法，要把該門面房的收益多少用數字的形式表現出來。）這個門面房您賣下了，每個月收租的時候會想起我的，因為是我給您推薦的啊，
到時候要請我吃飯喲！
65、總結
房地產銷售，特別是期房銷售，銷售的就是自己�？蛻粽J可我，才會買我的房子，客戶是先接受人，后接受房子。所以我們要永不停止地提高自己做人的魅力，兢兢業業做好每一單銷售�？蛻羰乔ё內f化的，但萬變不離其宗。我們的宗旨就是先做人后做事，人做好了，我們的事情才能真正的做好，我們的世界才能真正變好！
房地產銷售萬能說辭
房地產銷售萬能說辭
1、能否按時交房？
能否按時交房是每個購房者都關心的問題，這個我很理解，但是請您放心：
①說實話我們比你還擔心，因為我們現在開發的是一期工程，下面還有二期，三期，土
地都已經買好了。只是我們開發商在鞍山的首個項目，我們是要立口碑的，如果不能按期交房怎么做二期工程，誰還敢買？何況我們在全國各地都有開發房地產，并且又是國企單位，從未出現逾期交房的現象，我們都是提前交房的。
②我覺得能否按時交房，關鍵還是要看資金能否同時到位的，有的開發商為什么不按時交
房，他不是不想建設了。而是資金缺口，我們的項目是國企單位開發的，在資金方面肯定沒問題，不然也不會成為國企單位，也不是成為全國五百強企業。
③我們沒有理由不按期交房，交房時間我們都是寫在合同里的，如果我們違約是要交違約
金的。我們何必給自己找麻煩呢，您說對嗎？
2、質量問題
①公司一貫視質量如生命，目前開發的是一期項目大規模推出，分塊建設，滾動發展的，
下面還有二期三期，到時候一期就是二期三期的樣板房，如果一期質量不好，不賺錢，二期三期到了賺錢的時候則賣不出去，這種賠本的生意老板會做嗎？
②我們是有鞍鋼建設集團承建的，是具有建筑品質的，我想您也有所了解鞍鋼承建的項目在鞍山又有幾個呢，我們鞍山百姓80%的人都靠鞍鋼吃飯，您覺得這樣一個大廠蓋的房子質量會差么？
3、價格問題
①一分價錢一分貨，這您肯定是相信的，我們這個價格已經是沒有什么利潤了，我們是剪
力墻結構成本也相對高，我們這有屬于高新區的核心區域，環境好，地段好，交通方便，地價成本又要比其他項目要貴，。我們的質量戶型環境都是一流的，好的東西一向是不二價的，您去商場買東西名牌一般也是不二價的，買房子首先應該是信用好，品質好，服務好，買得放心住得也安心，一份價錢一分貨，只有錯買沒有錯賣，您說對嗎？②其次物業的價值必須物有所值，物超所值，在價格的背后，每一個投資者都考慮所獲利
益的多少，這也是每一個投資者真正需要考慮的，買房不僅要看價格，還要看真正的實惠，要從一個物業看所得到的利益，而不能單一的看價格。
③4、客戶要求商量，回家考慮
①比較比較：先生不管您是否買我們的房子，我們的話都已經講到，說實話能決定好就買，
不好可以比較，因為決定權再與您，但我們可以自信的說一句。只要您想買房子，不管與多少家比較最終還是會選擇我們的，因為有好多客戶都是比較后，選擇我們家的。②商量商量：1、商量肯定是要商量的，因為買房子畢竟是一件大事情，不像買衣服不喜
歡就送人或者扔掉，買房是大事，買得好，皆大歡喜，買不好，終身遺憾，所以商量也是應該的，但怕就怕等您回去商量好了，回頭在來時您所選的戶型就沒有了。那豈不是很遺憾，
2、先生，買房是大事商量是肯定要商量的，但是說到別人回去商量我信，但說您我就不信
了。您看您事業做得這么好，生意這么發達，我相信您的夫人一定漂亮而已又賢惠，您買這么好的房子送給她，她來高興還來不及呢，在說生意是您做的，錢也是您賺的，一看您就有眼光做事果斷的人，您的事業成功之處就在此，抓住了每一個機會。房子既然要買，您有這么喜歡，首期款又沒有問題，您還在考慮什么呢？不知道您說考慮的能不
能告訴我，我可以幫您做個參謀，但有的人也因為猶豫，錯過了很多選擇的機會，如果您不買我肯定會為您可惜的，因為談了這么久，我都是在為您考慮的，我們也算是朋友了。我怎么會害朋友呢。
……….父母商量：先生，我真欽佩您的孝心，父母都是,不求回報都希望子女在事業上有所發展但是作為子女買一套房子送給父母一來可以盡孝讓父母安度晚年二投資分散投資風險，可以說是一舉兩得您走南闖北，見多識廣，有膽識有能力，有眼光，您看中的父母一定會喜歡。也行當面他們會說不喜歡，但是他們背后在鄰居面前一定會炫耀自己的兒女的，并且房子也可升值保值，兩全其美。
………跟朋友商量：先生，您肯定相信朋友勝過我，但是朋友是不會為您做任何決定性的意見，因為這是大事，再說您朋友對我們樓盤又不是很熟悉，倒不如把您的想法告訴我，我從事這行的，不敢說是專家，但對每個樓盤都能比較客觀的分析，對本樓盤更加了如指掌，我們雖然今天才相識，但是相識就是緣分，一回生，二回熟，如果您相信我，我們做個朋友，我一定為您著想。
………子女商量：您滿意，子女肯定滿意像您見多識廣，看事情肯定比子女的更遠，考慮事情比子女更周到，您滿意子女也肯定滿意，再說買房子對您自己也是一種保障意，
………和老公商量，老公做主：先叫姐贊美您滿意您愛人肯定不會反對，您和您愛人走到一起肯定有共同觀點，所以說您喜歡您愛人一定會喜歡，您說對嗎？再說買房子對您和孩子都是一種保障。
5、銷售三板斧
A．保值升值：買房無論是投資還是居住，實際上都是一種投資行為，因為買房子投資的金額比較大，作為投資肯定是要有回報率的，您今天花30萬買套房子，明年肯定希望它是四十萬或者五十萬，那怎樣才能有更好的回報呢？，依我做房地產的經驗來看，就想李嘉誠說的一句話覺得房子能否升值，最主要的有三大要素.第一地段第二地段第三還是地段，就拿我們的項目為例子，我們這里并不是站前市中心，但是離站前很近交通很方便，也是政府重點打造的熱點區域，周邊生活配套齊全，可以說這里是居住的最好地段，跟老城區相比，比較寬闊。而且鬧里取靜。對身體大有好處，像這樣地段的房子想要的人越來越多，需求量越來越多，但地是越來越少，所以說它的高升值的潛力是非常巨大的，您說對嗎？從房地產本身來講，房子永遠是增值的，買房子永遠是在最穩，最長線的投資，永遠增值保值，我們國家人多地少，人口每年增長2%，土地每年減少1.5%，土地是不可再生資源，這些決定了地價，地產的升值，因此買房子是最穩投資，買什么都不如買房子。
B．入市良機：先生，我覺得您現在考慮買房子，覺得是入市良機的好時機，雖然國家在控制房價，但是們鞍山還不是被控制的城市。據了解早在96年朱镕基就提出將房地產作為行業龍頭來發展，因為它帶動72個相關產業的發展，特別銀行對房地產的貸款，住房貸款都是銀行為了扶持房地產的發展，鞍山又屬于遼寧的重要城市，肯定在房地產行業上有所領先，你看現在很多樓盤都可以按揭，您現在一定要抓住這個機會，做任何事情都是一開始機會好，您走在別人前面就是贏家。
買房看準入市良機絕對是最好的投資方式，住房將是新的消費熱點，也是國家新的經濟增長點，目前老百姓最迫切的要求一方生存空間，，小康不小康關鍵看住房嘛
、6、樓與圖紙不符.建設不起來不能按時交房，開發商卷款跑了?
①這怎么可能呢？驗收是根據規劃設計圖紙來驗收的，如果等建設完以后與圖紙不符，就驗收不了，損失最大的是開發商，而且一旦圖紙確定是不能隨意更改的，更改是要經過部門層層審批的，同時，我們的建設公司又是在鞍山有建筑品質保證的鞍鋼承建集團，開發商也是
全國五百強企業，我們第一工程沒建好，或者建不好，二期怎么繼續進行，土地都是花好幾百萬買來的，您還有什么不放心的呢？
③怕建不起來這個關鍵在于資金是否有保證，能否按時到位，現在開發商都是像銀行貸款
的，自籌30%貸款70%，如果銷售不好，銀行貸款還不了，資金就沒有保證，所以才建設不起來，而我們的項目是有資金鏈的，首先他是國企根本不差錢，其次我們的項目銷售的這么好，資金鏈是源源不斷的，并且我們把交房時間已經寫在合同里了。如果違約我們是要賠付違約金的，所以您大可放心。
④這個您不必擔心，國企單位就是最好的保證，什么都沒有國企單位更有說服力，況且我
們的項目銷售的那么好，為什么會跑呢？哪個開發商也不會傻到有錢不賺的地步吧、
7、買房實際上是怎樣用錢？
買房是投資，購物是消費，買房就是將自己的流動資金變成固定資產，變為物業，這是投資的最好走向，把錢放銀行是在替銀行打工，銀行利息收存款然后高息放貸，錢是不斷貶值的，如果想錢生錢投資最好的方式就是買房，采用銀行按揭的方式，既不占用資金，對生意又沒影響，又無需花精力就能得到高回報，如果將來急需用錢的話，還可以拿房產證向銀行貸款抵押，
8、如果幫客戶分析參謀？
先生，買房子如同買衣服一樣，這料子好可惜價格太貴，那件價格適中，可惜款式又不新穎，選來選去難滿意，但是總得買，買什么都沒有十全十美的，主要看您則重點在哪個方面，就說房子吧，如果您想讓客廳寬完整些，那么它的廁所廚房有不如意的地方，您想讓臥室朝向好吧，它的客廳又不如您的意。。。。。。。
9、談客技巧
a.假如現在不能做出決定，您不決定現在做決定最合適嗎？在考慮下去，也是您中意的戶型就被其他人看好，讓別人先下手。
b.和客戶講一些家常話，拉近關系，會使客戶解除戒備心理，他會感覺你很有人情味，非常善良忠厚的人。
C．找客戶感興趣的話題
D．不要推銷的痕跡太重，不要就房子推房子，雖然是在推銷房子，但是要給客戶一種聊天的感覺。
e.抱著一顆平常心幫客戶參謀，是客戶的朋友，這是必須學會的技巧。
f.給客戶壓力，不能怕客戶，壓迫要有氣勢，
1、買賣的最后關頭：
a.充滿信心，不要問買不買，要給客戶一種已經定下來的暗示誘導方法。
b．簽約后轉移話題。
c。要讓客戶感覺是自己在做選擇，而不是你幫他選擇。
10、勸訂的方法
a.先生，猶豫不決是人的天性，但您可以回想一下，以前每次成功的決策都是果斷做出來的，這次肯定也不例外，沒問題，我們就簽訂下來。
b.今天您不簽我不會強迫您，但您聽我說這么便宜的價格，這么好的戶型，這么好的環境，您不可能在鞍山市在找到第二家了。
c.您這么精明的人，
11、價格能否優惠，95折就買。？
例子：A.我們不打折從另一方面說也是保護購房者的利益，如果隨便打折您說這房子還能蓋起來嗎？除非偷工減料您要求打折也可以，鋼筋給你用細一些，水泥標號用低一些，地基挖淺一些，您說這樣的房子蓋起來您敢往里住嗎？白送給您，您都不會要，退一步講房子賣
的這么好還需要打折嗎？要不買沒關系我們公司確保房屋質量和信譽如果質量不好肯定影響我們公司的形象和信譽，同時影響我們公司的長遠發展，這樣的事我們公司絕對是不會做的你買個房也要買個放心房對吧，價格不是問題，我們辦一下手續吧，您今天準備交全款還是定金
B、
**先生，我們談的這么好，假如這房子是我的，送你也沒問題但是我是職員，公司有規定我也沒辦法再說我們小區位置好，交通便利，升值空間大投資回報率高,打折，本公司接近成本價銷售，所以我們的不能打折，我們公司信譽、質量、服務同樣也不會打折，所以價格也不打折如果我們把房價提高在給你打折表面讓利給你實際還不是您出的錢嗎？誰也不會賠錢做生意成本價那么高本身沒有利潤所以不能打折我們的一期價格相對較低，您現在投資是最好的機會聽我們老總說最近價格要漲，過一段時間后第一買不到好的位置第二肯定多花錢，沒問題的我們今天把房號定下來吧我帶您去財務室辦手續。
C、買房子主要是看能不能打折，關鍵是看買的房子物有所值，如果房子特別差，即使給你折扣你也不會要。而且有一點我可以告訴你好房子是不會打折的只有賣不出去或有問題才會打折的別的商品也一樣，如果銷售好供不應求，我相信不但不會打折反而會漲錢，您說對吧?您在我們社區買房肯定沒有問題，這么好的位置和這么方便的交通，有這么低的價格，我相信您的眼光沒問題，我們把房子定下來吧
D、談了這么久大家都是朋友了，如果能打折我有又什么理由不給你打折呢？但是我只是公司的一名員工，只能執行公司的制度，如果私自給你打折，明天說不定就會被公司開出，您說對不。
12、關于路程太遠了怎么說
1.關于路程遠:遠近只是一種感覺,不僅要看距離還要看路況和交通工具
2.住宅郊區化大勢所趨,要用發展的眼光看問題.現在汽車逐年下降,而收入逐年增高,能買得起車的人越來越多.汽車走進家庭是大勢所趨,而且政府在擴進道路,增加郊區的公交車,交通肯定越來越方便
3.等越嶺路跨河大橋和山體隧道修建好以后直通立山，鐵東，高新區的。到達站前不到20分鐘。
13、客戶分類十一種(相應對策)
一.理智,穩健型
特征:深思熟慮,冷靜穩健,不易被銷售人員言辭說服,對于疑點必須詳細詢問
應對策略:運用擺事實,講道理,舉例子等方式把問題詳細化.具體化.數字化.有理有據.還有自身的專業性來獲取顧客的支持
二.感情沖動型
特點:天性易沖動,很快做出決定
應對策略:盡量用溫和.熱情的態度,以及談笑風聲的語氣,創造一個輕松.愉快的氣氛來改變對方的心態與情緒,銷售人員應強調商品特色與實惠.做到及時簽約.如不予購買,需應付得體,以免影響它人
三.沉默寡言型
特點:出言謹慎.一問三不知,說話小心,反應沉默
應對策略:除了介紹產品,還需要以拉關系,想方設法了解其家庭.工作等
四.優柔寡斷型
特點:猶豫不決.患得患失
應對策略:態度堅決自信,捕捉對方內心矛盾之處,做到有的放矢,曉之以理,動之以情,誘發其購
買欲望,步步為營
五.喋喋不休
特點:過分小心.大小事情皆顧慮,甚至跑題
應對策略:拉關系.贊美.摸底取得信任,做到及時成交,從訂金到簽約型,"快刀斬亂麻''"以免夜長夢多''
六.盛氣凌人型
特點:趾高氣昂.夸夸其談.自以為是
應對策略:穩住立場.態度不卑不亢.心平氣和.洗耳恭聽,其評論稍加應和,多贊美,進而因勢利導委婉.更正與補充
七.求神問卦型
特點:決定權操于"神言''或風水先生
應對策略:從現代觀看,配合其風水觀,提醒其勿受迷惑,強調人的價值
八.畏首畏尾型
特點:缺乏購買經驗,不易做出決定
應對策略:提出具有說服力的業績,品質保證,取得其信任(比如最近售多少套房)
九.神經過敏型
特點:容易往壞處想,任何事都會刺激到這種客戶
應對策略:出言謹慎.多聽少說.神態莊重.重點說服
十.斤斤計較型
特點:心思細,"大小通吃''分毫必爭.得寸進尺.愛占便宜
對應策略:利用銷售氣氛相誘.相逼.避開其斤斤計較的想法,強調產品特性和優惠以及購房種種利益,促使其快速成交,對此客戶須注意,不要輕易答應客戶的問題
十一.借故拖延型
特點:個性遲疑.借故拖延.推三阻四
對應策略:找出其推托的原因,設法解決,尋找其不能下定決心購買的原因,通過拉關系和贊美
14、各種投資的利弊：
A．股票：10人炒股7人虧，2人平，一人賺。遇到股災血本無歸。優點：資金可大可小，盈利有機會，不需要專業知識，高利伴隨著高風險。
B、銀行存款：
15、房價不會大跌，而是穩中有升
建筑成本，土地費用，拆遷費用，城市基礎設施配套費用，相關費用
從第一塊看，建筑成本不僅不會降低，反而會隨著市民對住宅質量要求的提高和房產與增長期對建材價格有所提升。
從第二塊看，土地資源歷來是國家受益的主要財力。然而土地越來越少，價格越來越高。
房地產萬能銷售說辭
二、為何投資房產是較好的選擇？
答：A、房地產是國家經濟的龍頭，可以大起，但一定不會大落。
B、房產比人民幣更利于保值，增值，風險小，回報高。
C、房產除了可以投資外，還可以租賃或者自己使用，風險孝回報快、投資收益好。
D、從以前的經驗來看，以前幾年購房者為例，投資購房仍舊是最佳選擇。
三、為何說現在購現房最好？
答：現房風險小，投資回報快，如購買期房，很多開房商若沒有實力，不會有全部的資金投入，只會投入部分，往往難以保證交期、質量、還會造成爛尾樓，使購房者如手捧刺猬，難以進退，購買現房完全沒有這種風險。
四、為何說期房好？
答：期房價格低，房型設計優良，升值快，現在的法制健全，封頂才可以預售，所以購買的風險很低，質量可以看得見，等到現房了，關注的客戶一多，價格一下子就上去了。
五：為何高層建筑好？
答：房屋使用期限長、造價高、鬧中帶靜、易于物業管理、檔次高、出租回報率高。
六、為何多層公房好？
答：得房率高、性價比高、物業管理費用低、無使用電梯的風險，符合中國居民群住的生活習慣。房屋升值潛力大，生活多方面都比較方便。
七、為何一次性付款更劃算？
答：A、若不選擇一次性付款，以后生活負擔過重，每月要交付醫療保險，住房保險，按揭貸款利息等費用，支出大，加之現在銀行存款利息低，把錢存入銀行賺不到多少利息，一次性付款可以少掉很多麻煩，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事業或其他方面的成功。
B、人民幣存款是負利率會貶值，房產可保值，又有升值潛力，故一次性付款最劃算了。
C、分期付款每月支出費用大，為保證穩定，不敢輕易調換工作，局限性校
D、一次性付款的房子也可以抵押，最高可以到60%，但是如果按揭貸款即使提前還款，利息不能免掉。
E、個人資產并不單純以人民幣衡量，房產亦是資產之一，目前房子既可以居住又可以隨時抵押，靈活性更大。
八、為何貸款最劃算？
答：A、貸款比一次性付款投資回報率高。
B、貸款可以將現金省下來做其他的投資或者抓住其他的機會。
C、如果資金充裕、不想再貸款了，一年以后可以提前還款。
九、為何市中心好？
答：市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租金高，回報率高，從目前發展的角度而言，投資風險校
十、為何副中心好？
答：價格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安靜，綠化率高，并無市中心拆建的擔擾，晚走不如早走，選擇市中心邊緣地帶居住最佳。
十一、為何城郊結合部最好？
答：發展空間大，配套設施新、全、齊，發展速度快，可享受市中心的繁華，房屋升值快。
十二、為何郊區好？
答：周邊自然環境好，交通發達，配套設施全，同樣的價格可以購買更大的房屋，市區郊區化是城市發展趨勢，隨交通改善，郊區交通更方便。
十六、為何選擇六樓好？
答：價格合適，視野開闊，空氣流通好，采光好，安靜安全，高度好，又避免了樓頂漏電的可能。
十七、選擇頂樓的好處？
答：采光好，通風好，不擋光，視野開闊，價位低，樓頂送平臺，生活方便，又不被人踩在頭上，日照時間長，升值潛力大。
十八、選擇底樓的好處？
答：生活方便，若有孩子，利于孩子成長，培養健全性格，有老人利于老人活動，參與社交，帶庭院，對停放自己的交通工具增加安全保障系統，免去生活的后顧之憂，租出去做辦事處，租金高，升值潛力大，更因人員走動多，相較樓頂而言更加安全，現在上海房價1樓最貴，很多房屋下水道走2樓，送綠地以半價算。
十九、為何購買高檔住宅劃算？
答：便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的，與買車相比，購房的拆舊少，升值潛力巨大，配套設施齊全，周圍環境佳戶型設計優，居住方便，房價的組成，地價點的比重最大，越是好的房子，地價越貴，升值的潛力與速度越大。
二十、為何買公房最劃算？
答：從某種意義上講，買房毫無神秘之處，就像買彩電一定，只要買的房子，實用，應具備的功能齊全即可。其他增加的綠地，木扶手，花崗巖樓梯等浮華設施并不增值，只會使開銷增大。而真正創業階段的人并沒有時間去享受，欣賞一些浮華的設施。更何況現在買房人逐
步增多，對公房的需求增大，故其升值的潛力巨大，所以購買公房最合適，最合適的房子最劃算。
二十一、為何剪力墻結構好？
答:抗震性好，整體性高，墻體薄，出房率高，造價高，易裝修，使用年限長，保暖性好，柱子少，利于處處自由隔斷空間大，代表以后住房發展趨勢。
二十二、為何框架結構好？
答：保溫性、隔音性比剪力墻結構的房子好，出房率高，開間易活動，易裝修出各種自己喜歡的風格，使用年限長，陽臺易裝修出大開間，落地窗的風格。
二十三、為何磚混結構好？
答：保溫性好、隔音性好、出房率高，施工速度快，成本低，價格低，適當改動容易，易裝修，普通多層的最佳選擇。
二十四、為何選擇得房率較低反而更好？
答：房屋高檔，設計合理，配套面積多，配套設施全，出房率低代表配套齊全，隨生活提高，對房子配套要求越來越高。房子越高級，出房率越低
二十五、為何得房率高的房子好？
答：省錢，同樣的錢買到使用面積多，（買房以建筑面積，居住是使用面積），比較劃算。
二十六、為何朝西的房子好？
答：價格低，采光好，選擇范圍大，陽光充足，比較符合夜生活習慣的人，所以，朝西房子好且干燥。
二十七、為何朝東的房子好？
答：陽光時間早，設計戶型合理，新空氣易流通，適合創業階段的人選擇，起得早，不西曬，夏天涼快。
二十八、為何朝南房子不好？
答：采光好，日照時間長，房間溫度適宜，冬暖夏涼，確保升值，易出手，適合老年人住，陽光重，自豪感，省電。
二十九、為何三、四樓好？
答：采光好、安全、安靜、平靜、避免了1、2樓的潮濕，高樓的爬樓累，中間樓層好，高低樓優勢兼備。
三十、為何選擇獨棟住宅？
答：一般而言，越是繁華地段，交通發達的地段越不會有大片的小區，故若選擇市區單棟住宅，其周邊的配套設施，生活條件，交通便利程度均是最優選擇，一般好的配套彌補小區面
積小的不足。
三十一、為何選擇較大型的小區？
答：大型小區開放商一般實力雄厚，信譽度高。值得依賴，并且大型小區的物業管理較好，周邊自然環境，人造環境都非常好，配套設施齊備，生活安全，舒適，戶型設計合理，物業管理會不斷有新東西推出，故選大型小區較好。
三十二、為什么買房比租房劃算？
答：買房在支付部分房款后，其余房款可以采�。活愃泼吭赂斗孔獾姆绞浇桓�。而租房與買房最大的區別在于期滿后，租房者仍沒有房屋居祝而買房者得到一套全產權房屋。隨住房的增值，投入的錢也會升值。更何況租房者不會在裝修上投入金錢，只會購買生活必需品，居無定期的苦惱亦會對事業有不良影響，故購房遠比租房劃算。
三十三、為何靠小區中心好？
答：A、生活環境安靜、安全、人氣足、生活較有品味。
B、利于物業管理，利于優良環境的形成，生活便利。
三十四、為何雙衛好？
答：雙衛，方便、衛生，有一客用衛生間，檔次高，都是主臥套衛生間，生活趨勢。
三十五、為何單衛好？
答：現在一般都是三口之家，雙衛沒有必要，多一個衛生間也是要花錢買的，現在主要是解決住的問題（一個衛生間要4.5個平方米，就算2000元/平方米，也要一萬塊，花一萬塊買個衛生間，還不如把這部分錢用在裝修上），咱們還不是過奢華生活的時候，單衛最實惠，買房最主要是自己住，現在也不經常有客人串門，所以客衛派不上用場，而且還要多花錢多裝修一個衛生間，打掃也麻煩，還浪費水、電，增加支出。
三十六、為何中間房好？
答：保溫好，不存在西曬問題，而在東邊，雨水多的城市，比較潮濕，那么東邊則會潮濕，所以中間房好。
三十七、為何兩邊房好？
答：采光好，通風好，一般會是花同樣價錢享受明廳，而且空氣新鮮，夏季會特別涼快。
三十八、為何沒有拆遷戶的小區好？
答：開放商不必為安置拆遷戶花費筆費用，節約的這部分錢可以用來提高施工質量，加強配套，戶型設計多樣化，也會上一個檔次。我們開發的項目是為一個階層設計的，小區居民的層次會比較一致，居民素質都不會低，物業管理比較完善，居民居住無后顧之憂。
三十九、為何有拆遷戶的小區好？
答：取得土地的費用相對較低，成本則會低、實惠。其中拆遷房子與賣的商品房有明顯區別，再說，現在國家對拆遷戶房子的標準也有硬性規定。
四十、為何南北朝向好？
答：通風好、冬暖夏涼、兩個臥室分開，有個人的生活空間，結構簡單，也可以自由間隔，自由度大，易裝修。
四十一、為何雙南朝向好？
答：采光好，節約能源，省電，陽氣重，不易生病，特別適合老人居住，通風好，兩個臥室靠在一起，照顧老人，小孩會比較方便。
四十二、為何大開發商好？
答：信譽好，值得信賴，一般開發的小區規模較大，配套完善，物業管理跟得上，規劃好，確保升值，資金到位，按期入住，所以風險小，會長期發展，較重視公司形象及信譽，選址考究。
四十三、為何中小開發商好？
答：為了在競爭中取勝，更有上進心，所以在設計上會花更多心思，而且價格會相對較低。
四十四、為什么進門是廳好？
答：視野開闊、大氣、明亮，較符合北方人的性格，減少過道，使用面積多，裝修漂亮，而且是有品味、有實力的表現。
四十五、為何進門是走廊好？
答：隱視性好，又叫“玄關”，一進門不會直接看到廳的布局，其實一點都不浪費，它是犧牲一小塊面積換回一大塊的空間，它起到一個貫穿的作用，形成一條自然的走道，一進門直接是廳的房子，門只能開在廳里，同樣要占用空間，而且廳里無論如何都要有走道，一進門是玄關會更好。
四十六、為何毛坯房好？
答：成本低，避免二次裝修帶來不必要的浪費，可根據自己的情況進行裝修，使之適合自己的品味，自己住的最佳選擇。
四十七、為何精裝修房好？
答：主要用于豪宅，方便，住戶少花心思，用于投資出租，則買精裝，省事。