房產經紀人主要工作職責是什么

　　房地產經紀人就是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用。今天小編分享的是房產經紀人主要工作職責，希望能幫到大家。

　　房產經紀人主要工作職責

　　1、 負責客戶的接待、咨詢工作，為客戶提供專業的房地產置業咨詢服務;

　　2、 陪同客戶看房，促成二手房買賣或租賃業務;

　　3、 負責公司房源開發與積累，并與客戶建立良好的業務協作關系。

　　⑴采集、核實和分析客戶與房源等信息，設計與管理房號體系，填報和分析業務報表等;

　　⑵陪伴客戶查看房屋，測算購房費用等;

　　⑶代理契約鑒證與契稅繳納及權證辦理，咨詢與代理各類房貸事宜，協理房屋驗收與移交等;

　　⑷申辦租售許可證，調研房地產市場，核算與評估房價，設計價格體系，編制宣傳展示與管理用圖表文件，設計平面安排和處理面積誤差。

　　開發客戶

　　1、發布廣告：進行網絡廣告或站臺子、貼廣告等形式的廣告宣傳，以期買方(求租方)或者賣方(出租方)與自己聯系。

　　2、接洽客戶：當買房(求租方)或者賣方(出租方)與自己聯系時，了解客戶需求，并記錄下來。

　　3、信息登記：將房屋供求信息登入公司管理系統，與其他經紀人共享，但客戶聯系方式只有自己可以看到，或者干脆不登記，從而保證信息獨有性。

　　信息維護

　　1、拓展信息：拓展盤源、客源信息，充實自己的信息庫

　　2、信息匹配：針對已有的盤源、客源信息進行匹配

　　驗房看房

　　1、對已有的盤源進行實地勘測

　　2、邀約客源實地看房

　　簽約售后

　　1、對已看房的客源進行合約簽訂

　　2、回顧老客戶

　　房產經紀人要具備的特性

　　⑴對行業的熱愛;

　　⑵強烈的企圖心;

　　⑶能夠承受進入本職業初期承受較大壓力與快節奏工作的能力;

　　⑷鉆研精神;

　　⑸為客戶理財(房產理財、投資指南、信貸理財)的能力;

　　⑹對資源(房源、客源)的累積以及對老客戶資源的二次發掘與轉介紹。

　　房地產經營開發、市場營銷房地產方向或房地產相關專業大專以上學歷。人事部、建設部頒發中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書：2002年12月開始，難度大 ，含金量高。

　　房產經紀人要具備能力

　　(一)收集信息的技能

　　信息是房地產經紀人開展經紀業務的重要資源，房地產經紀人只有具備良好的信息收集技能，才能源源不斷地掌握大量真實、準確和系統的房地產經紀信息，

　　首先，收集信息的技能包括：對日常得到的信息進行鑒別、分類、整理、儲存和快速檢索的能力。

　　其次，收集信息的技能還包括：根據特定業務需要，準確把握信息收集的內容、重點、渠道，并靈活運用各種信息收集方法和渠道，快速有效地收集到針對性信息。

　　(二)市場分析的技能

　　市場分析技能是指經紀人根據所掌握的信息，采用一定的方法對其進行分析，進而對市場供給、需求、價格的現狀及變化趨勢進行判斷。對信息的分析方法包括：數學處理分析、比較分析、因果關系分析等。

　　(三)人際溝通的技能

　　包括了解對方心理活動和基本想法的技能、適當運用向對方傳達自我意思方式(如語言、表情、身體動作等)的技能、把握向對方傳達關鍵思想的時機的技能等。

　　(四)供求搭配的技能

　　房地產經紀人是以促成交易為已任的，因此不論是居間經紀人，還是代理經紀人，都需要一手牽兩家，其實質也就是要使供求雙方在某一宗(或數宗)房源上達成一致。在實際工作中，供求搭配技能較高的房地產經紀人，成交量高，每筆業務的進展速度也快，工作效率高，而供求搭配技能較差的房地產經紀人則常常勞而無功，工作效率低。

　　(五)把握成交時機的技能

　　房地產經紀人應能準確判斷客戶猶豫的真正原因和成交的條件是否成熟，如果成交條件已經成熟則能靈活采用有關方法來消除客戶的疑慮，從而使交易達成。

　　房產經紀人談判話術

　　1、談判的目的：形式雙贏的局面，要盡可能滿足雙方的第一需求，以氣勢掌控局面而不是以氣勢壓制任何一方，建立彼此對等的地位，談判較易成功。(因為中介是居間服務人，所以一碗水端平)

　　2、不要損害詆毀藐視無辜、第三者的利益，(如介紹人、風水師、律師、對方朋友等)應見招拆招從專業上、邏輯上打敗他，用熱情的肢體語言感染對方。

　　一、談判的時機

　　1、在價格等交易條件存在差距時，面談有助于縮小差距，加速中間環節，增加成交概率;

　　2、在價格等交易條件差不多的情況下，面談可以最大可能的把握住買賣雙方，降低交易變數，促成快速成交。

　　二、談判步驟

　　第一步：準備

　　1、要先確定買方要從多少錢出來談，然后打電話告訴買方因價錢差太多，屋主不愿意出來談，然后再補通電話說屋主勉為其難答應出來談。(對屋主亦可用此方法來說)。

　　2、為雙方約好時間，告訴買方必須帶定金，并且要加價再出來談，否則不要讓費雙方面的時間，并表示有一組客戶出價比你高，但尚末讓屋主知道，所以要把握機會。

　　3、屋主這邊最好價格先儀下來并更改附表。

　　4、確定買賣雙方價位，及雙方價位設定。

　　5、預定掌握一方，提前30分鐘到達做勤前教育。

　　6、買賣帶錢，雙方帶權。

　　7、座位安排。

　　8、場地安排清除現場資料(會議室資料及白板案源、櫥窗廣告)。

　　9、塑造雙方稀有性(買方、產品)不容錯過。

　　10、確定主談及助談人員。

　　第二步 談判

　　1、經紀人要首先表明三個要點：

　　1)此次雙方見面透明化公開。

　　2)雙方都很有誠意。

　　3)以前見面談這種差距都一定會成。

　　2、寒暄：

　　雙方介紹，拉五同，有點認同，不太熟。

　　3、切入主題：

　　價位曝光，第一波價差斡旋。

　　4、雙方堅持：

　　拉開一方，雙方做說服，適當讓價、調價，第二波強力說服。(往弱的一方談)

　　5、雙方分隔說服：

　　洽談人員兩邊串場，提供適宜訊息，影響兩方判斷，促進成交。

　　6、價位接近，定金收據拿出來

　　第三步 結束

　　1、填寫定金收據。

　　2、盡速簽約(洽談中帶入簽約條件)。

　　3、送走一方：買方收斡、賣方更改附表、最后一次努力。

　　4、失敗處理：事后檢討改進之道，敗因分析。

　　四三1、任何時候都要讓客戶感覺到你的真誠和工作的塌實。

　　2、任何情況下成交是第一要務。

　　3、談判時爭取至少抓牢一方。

　　4、經紀人要適當的堅持，永遠做好人。

　　5、不到最后不放價。

　　6、促銷時紅臉與白臉默契配合。

　　7、經紀人要把談判節奏掌握在自己手上。

　　8、經紀人對任何一方下承諾時應慎重，必須給自己留余地。

　　9、談判時盡量做到“四多一少”，即：多聽多看多想多做少說。

　　10、如要說服客戶，首先要讓對方覺得我們是在為他著想。分開談是猶是如此。

　　11、談判時隨時展示辛苦度。

　　四、談判過程中的注意事項

　　1、房產經紀人要提醒在場所有人員將手機關機或調至靜音狀態，以便保證整個合同談判的過程不被打擾，并安排好買賣雙方自座位;

　　2、盡量不要在電話中談判。

　　3、房產經紀人應在開始談判前做自我介紹及買賣雙方的相互介紹;

　　4、在談判過程中為避免給客戶造成不公正、偏袒某一方的印象而造成談判不暢或中止，房產經紀人必須要始終保持中間立場;

　　5、談判的原則：察言觀色，見風使舵，機靈應對，外表誠懇。

　　6、談判時要注意自己的語音、語速、語調，不可態度傲慢無禮，也不要過于卑謙，要保持正確的工作態度，體現合同簽署的公正性和嚴肅性;

　　7、房產經紀人要在談判過程中掌控現場的談判節奏和氣氛，保持三方相互尊重、相互理解的主導思想，使買賣雙方在平等自愿的前提下進行談判;

　　8、當雙方在談判過程中出現意見僵持不下的局面時，建議暫時停止談判。房產經紀人應委婉的將雙方暫時分開，分別做工作，以緩和尷尬的氣氛局面，使談判重新進行;

　　9、談判中經紀人應作為整個洽談過程的主線來引導和幫助買賣雙方圍繞簽約事項進行洽談磋商，不可任其買賣雙方的任一方長時間談論與簽約無關的自己話題，而分散雙方的注意力和打亂談判節奏;

　　10、談判過程中，經紀人應對整個交易過程及備件做詳盡的講解和描述，以體現專業，優質的服務，為下一步的簽約奠定良好的基礎;

　　11、經紀人應正確應答客戶提出的各種問題和疑慮，積極主動的做詳細解釋，但不可輕言許諾，口頭擔保等違反公司規定的言行;

　　12、談判過程中要及時掌握住客戶心理和動態，預期到將要出現的狀況和局面，及時協調和掌控;

　　13、談判過程中，我方談判人員不可將矛盾激化，應因勢利導，先轉移話題，再慢慢緩解，不要給簽約制造困難;

　　14、碰到買賣雙方均很堅持己見時，可采用“我不欲戰，劃地而守之”之方式，暫時冰凍起來。

　　五、談判結束后注意事項

　　1、如果談判成功，應立即簽約，注意查驗雙方所帶的證件;

　　2、如果談判不成功，不要僵時時間過長，浪費客戶的寶貴時間。應讓戶其單獨離開，給客戶充足的自主權來充分考慮，但后期置業顧問要及時跟蹤維護，爭取再次簽約機會;

　　3、無論談判與否，都應給客戶留下良好的印象，客戶離開時應禮貌的將雙方各自送至門外，并握手道別，體現我們專業細致的服務理念，樹立公司品牌形象，并且為下一次的談判奠定良好的基礎。

　　六、談判的要領

　　1、買賣雙方一般是站住對立的立場，因此當客戶提出問題或缺點時，務必站在同步的立場，先贊成其看法后再適時提出我們的理由來說服他。注意：一般而言，買者事先接受“人”，而后開始接納“物”。因此，對買方而言，親切和善的經紀人也是使他們留下深刻印象的原因。

　　2、談判中盡量使對方放松，但自己卻要保持高度的警覺性及幽默的談吐。換言之，不論在任何時間、任何場合你都應該選擇中庸之道;“輕松而不隨便”，“警覺而不嚴肅”，并注意隨時調整自己臉部的表情與變化--“微笑”。

　　3、控制對方的情緒反映，首先要控制自己的情緒，所以我們需要有足夠的耐心，不怕客戶的數落與批評，應保持良好的風度，不可輕易生氣，隨時露出美好的笑容，如果你沉不住氣，而表現不耐煩時，或讓對方控制了你的情緒這就易讓對方找到破綻或產生誤解，從而導致事倍功半的效果產生或談判失敗。

　　4、一個經紀人應該是先分別與買方和賣方編導一出戲(布局)、談判時在完美的演出，只不過經紀人才是完整知道整出好戲內容的人，而不是被買方或賣方牽著鼻子走。(談判即在做最完美的演出)

　　房產經紀人的執業規則

　　第一條為了規范房地產經紀行為，提高房地產經紀服務質量，保障房地產交易者的合法權益，維護房地產市場秩序，制定本規則。

　　第二條本規則是指導房地產經紀行業組織對房地產經紀人員進行自律管理的重要依據，是指導房地 產經紀行為的基本準則。

　　第三條本規則有關用語定義如下：

　　（一）房地產經紀，是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而提供居間或者代理等專業服務的行為。

　　（二）房地產代理，是指以委托人的名義，在委托協議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取傭金的行為。

　　（三）房地產居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。

　　（四）房地產經紀機構，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上房地產管理部門備案，從事房地產經紀活動的公司、合伙企業、個人獨資企業等經濟組織。

　　（五）房地產經紀人員，是指房地產經紀人或者房地產經紀人協理。房地產經紀人在房地產經紀機構中執行房地產經紀業務；房地產經紀人協理在房地產經紀機構中協助房地產經紀人執行房地產經紀業務。

　　（六）房地產經紀人，是指通過全國房地產經紀人執業資格考試或者資格互認，取得中華人民共和國房地產經紀人執業資格，并按照有關規定注冊，取得中華人民共和國房地產經紀人注冊證書，從事房地產經紀活動的專業人員。

　　（七）房地產經紀人協理，是指通過房地產經紀人協理從業資格考試或者資格互認，取得中華人民共和國房地產經紀人協理從業資格，并按照有關規定注冊，取得中華人民共和國房地產經紀人協理注冊證書，在房地產經紀人的指導和監督下，從事房地產經紀具體活動的協助執行人員。

　　（八）委托協議，是指委托人和房地產經紀機構約定，由房地產經紀機構提供專業服務，為促成委托人與第三人進行房地產交易的合同。

　　（九）獨家代理，是指委托人只委托一家房地產經紀機構代理房地產交易事宜。

　　（十）傭金，是指房地產經紀機構完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。

　　（十一）差價，是指通過房地產經紀促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的價格（租金）低于房屋承購人（承租人）支付的價格（租金）的部分。

　　第四條房地產經紀人員應當充分認識房地產經紀存在的社會意義和價值，懂得房地產經紀在增進交易安全、保障交易公平、縮短交易時間、降低交易成本、優化資源配置、促進人民群眾居住水平化等方面的重要作用，樹立崇高的職業榮譽感和強烈的職業責任感。

　　第五條 房地產經紀機構、房地產經紀人員從事房地產經紀活動，應當遵守法律法規，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。

　　第六條 房地產經紀機構、房地產經紀人員應當勤勉盡責，以向委托人提供規范、優質、高效的專業服務為宗旨，以促成合法、安全、公平的房地產交易為使命。

　　第七條房地產經紀機構、房地產經紀人員在執行代理業務時，在合法、誠信的前提下，應當維護委托人的最大權益；在執行居間業務時，應當公平正直，不偏袒任何一方。

　　第八條房地產經紀機構以及房地產經紀人員之間，應當相互尊重，公平競爭，共同營造良好的市場環境，建立優勢互補、信息資源共享的和諧發展關系。

　　第九條房地產經紀機構、房地產經紀人員應當保守委托人的商業秘密或者個人隱私，不得擅自將委托人提供的資料公開或者泄漏給他人。

　　第十條房地產經紀機構應當建立和健全各項內部管理制度，加強內部管理，規范自身執業行為，指導、監督房地產經紀人員及相關輔助人員認真遵守本規則，對房地產經紀人員的違法違規行為進行干預并采取必要的補救措施，依法對房地產經紀人員的業務行為承擔責任。

　　第十一條房地產經紀機構應當加強對房地產經紀人員的職業道德教育和業務培訓，鼓勵和支持房地產經紀人員參加行業組織舉辦的繼續教育等活動，促使其不斷增長專業知識，提高專業能力，維護良好的專業形象。

　　第十二條房地產經紀機構與委托人簽訂委托協議后，方可對外發布相應的房源、客源信息；發布的信息應當與事實相符。

　　第十三條房地產經紀機構應當在經營場所內的醒目位置明示下列事項：

　　（一）營業執照；

　　（二）房地產管理部門備案證明；

　　（三）房地產經紀行業組織會員證書；

　　（四）房地產經紀機構品牌標識；

　　（五）所聘用的房地產經紀人員的姓名、照片、職業資格、聯系電話等；

　　（六）服務內容、服務標準及業務流程；

　　（七）服務收費標準及收取方式；

　　（八）遵守的房地產經紀執業規劃；

　　（九）使用的房地產經紀業務合同文本；

　　（十）信用檔案上網公示證明；

　　（十一）投訴方式和渠道；

　　（十二）法律法規規定應當明示的事項。

　　第十四條房地產經紀機構應當承接房地產經紀業務，并指派或者由委托人選定注冊在本機構的房地產經紀人為經紀業務的承辦人，執行經紀業務，并在委托協議中載明。

　　承辦人可以選派注冊在本機構的房地產經紀人協理為經紀業務的協辦人，協助承辦人執行經紀業務。承辦人選派協辦人的，應當在委托協議中載明，對協辦人執行經紀業務進行指導和監督，并對其工作結果負責。

　　第十五條 房地產經紀機構、房地產經紀人員不得采取引誘、欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通、惡意降低傭金標準或者詆毀其他房地產經紀機構、房地產經紀人員等不正當手段承攬房地產經紀業務。

　　第十六條房地產經紀機構、房地產經紀人員不得招攬已由另一房地產經紀機構獨家代理的經紀業務；不得承接、承辦自己不能勝任的經紀業務；應當拒絕接受違法違規或者違背社會公德、損害社會公共利益的房地產經紀業務。

　　第十七條房地產經紀機構承接經紀業務，應當與當事人簽訂委托協議，并尊重委托人的選擇，優先使用行政主管部門制定的房地產經紀合同示范文本或者房地產經紀行業組織推薦的房地產經紀合同文本。

　　在房地產經紀合同中應當有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名及注冊號。

　　第十八條房地產經紀機構不得轉讓或者變相轉讓受托的經紀業務。

　　經委托人書面同意，兩個或者兩個以上的房地產經紀機構可以合作完成委托人委托的房地產經紀業務。參與合作的機構應當合理分工、明確職責、密切協作，意見不一致時應當及時通報委托人協商決定。房地產經紀機構對合作完成的經紀業務承擔連帶責任。合作完成經紀業務根據合作協議分配傭金。

　　第十九條房地產經紀售貨員在執行業務時，應當注重儀表、禮貌待人，維護良好的職業形象。

　　第二十條 房地產經紀人員在執行業務時，應當向當事人出示自己的注冊證書，不得將注冊證書借給他人使用或者允許他人以自己的名義執業。

　　第二十一條 房地產經紀人員應當要求委托人提供其身份證件，憑借自己的專業知識和經驗做好下列工作：

　　（一）對于房屋出售人（出租人）委托的，應當向其全面、詳細詢問為促成委托人與第三人進行委托出售（出租）房屋交易必必須的房屋的坐落、實物狀況、權益狀況、周圍環境等情況，要求委托人如實提供相應的房屋權屬證明等資料（核實后留下復印件，退還原件），并到委托出售（出租）房屋現場及有關部門進行必要的調查、核實，向委托人說明其中的有利和不利因素及對交易可能產生的影響。

　　（二）對于房屋承購人（承租人）委托的，應當向其詳細詢問意愿購買（租賃）房屋的用途、區位、價位（租金水平）、面積、戶型、建成年份新舊程度等要求。

　　第二十二條房地產經紀人員采取假贈與、瞞報或者不實申報成交價、借公證委托售房等手段規避國家相關規定。

　　第二十三條房地產經紀人員應當及時、如實地向委托人報告業務進行過程中的訂約機會、市場行情變化及其他有關情況，不得對委托人隱瞞與交易有關的重要事項；應當及時向房地產經紀機構報告業務進展情況，不得在脫離、隱瞞、欺騙房地產經紀機構的情況下開展經紀業務。

　　第二十四條房地產經紀人員應當憑借自己的專業知識和經驗，向承購人（承租人）提供經過調查、核實的標的房屋信息，如實地向其告知標的房屋的有關情況，協助其對標的房屋進行查驗。

　　第二十五條房地產經紀機構、房地產經紀人員應當嚴格遵守房地產交易資金監管規定，保障房地產交易資金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客戶的房地產交易資金。

　　第二十六條 房地產經紀機構、經紀人員不得在隱瞞或者欺騙委托人的情況，向委托人推薦使用與自己有直接利益關系的擔保、估價、保險、金融等機構的服務。

　　第二十七條 房地產經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規，不得謀取委托協議約定以外的非法收益，不得以低價購進（租賃）、高價售出（轉租）等方式賺取差價，不得利用虛假信息中介費、服務費、看房費等費用。

　　房地產經紀機構未完成協議約定的事項，或者服務未達到委托協議約定的標準的，不應收取傭金，但可以依據委托協議的約定，要求委托人支付從事經紀服務已支出的必要費用。房地產經紀機構事先未與委托人就經紀服務費用達成約定的，不得要求委托人承擔經紀服務費用。

　　第二十八條 房地產經紀機構應當建立和健全業務記錄制度。執行業務的房地產經紀人員應當如實全程記錄業務執行情況及發生的費用等，形成業務記錄。

　　第二十九條房地產經紀機構應當妥善保管委托人提供的資料、委托協議、買賣合同或租賃合同、業務記錄、業務交接單據、原始憑證等與經紀業務有關的資料、文件和物品，嚴禁偽造、涂改交易文件和憑證。

　　第三十條本規則將根據需要及時修訂、完善，為房地產經紀機構和房地產經紀人員提供良好執業的指引。

　　第三十一條本規則由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

　　第三十二條本規則自2007年1月1日起施行

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