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駕馭市場是任何營銷活動的最高目標，其基礎(chǔ)在于認識市場、把握市場脈搏和制定推行與之相適應(yīng)的正確的營銷管理策略。當前，房地產(chǎn)市場已逐步走向成熟，國家也加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，銀根、土地不斷緊縮，房地產(chǎn)市場的過熱勢頭得以有效控制，消費者的購房心理也日趨理性，買方市場粗具規(guī)模。因此，怎樣在新形勢下做好房地產(chǎn)市場營銷直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟體制下的興衰存亡。近幾年來不斷涌現(xiàn)出一些新興的營銷策略，極大地豐富了房地產(chǎn)營銷的手段和方式，也為房地產(chǎn)發(fā)展拓展了市場空間。
一、網(wǎng)絡(luò)營銷
隨著計算機網(wǎng)絡(luò)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)正使我們的生活悄然發(fā)生改變。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷策略也毫無例外地面臨新的挑戰(zhàn)和變革，以網(wǎng)絡(luò)為傳播媒介的房地產(chǎn)市場營銷格局已初現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷指房地產(chǎn)銷售公司通過建立自己的網(wǎng)頁（homepage），公布自己正在營銷的房地產(chǎn)項目，消費者通過互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址，根據(jù)自己的需要有選擇地瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)的頁面，同時向該網(wǎng)站反饋一些重要的信息，最終做出購買決策的一種新型房地產(chǎn)營銷方式。網(wǎng)絡(luò)營銷可以為發(fā)展商帶來巨大的綜合效益，整體提升自身的競爭實力。
(一)良好的營銷效果
與傳統(tǒng)的平面媒體相比，網(wǎng)絡(luò)傳播載體的最大特點是它的雙向互動溝通，消費者可以根據(jù)自己的需要，有選擇地接受自己想要的信息，并通過bbs等形式和房地產(chǎn)公司進行信息交流。而且網(wǎng)絡(luò)可以承載海量信息，并根據(jù)形勢變化及時更新，因而可以比傳統(tǒng)營銷方式獲得更好的宣傳效果。
(二)低廉的營銷成本
網(wǎng)絡(luò)廣告不受時間的限制，可以全天候24小時向受眾發(fā)布最新信息，這和傳統(tǒng)平面廣告幾秒鐘播放時間、天價廣告費相比，成本優(yōu)勢顯而易見了。在網(wǎng)上，置業(yè)者與發(fā)展商可以直接講價，加上網(wǎng)上可選擇的機會多，即使一宗交易撮合不成，雙方仍有許多可供選擇的余地，而不必受到房展會、售樓現(xiàn)場等傳統(tǒng)營銷渠道和地理位置的局限，這就使成交的概率大大提高。而且網(wǎng)絡(luò)營銷既不必為現(xiàn)場促銷、布置展臺等興師動眾，也不必依靠中介公司搭橋而付中介費，因而大大降低了營銷成本。
(三)為未來獲取競爭優(yōu)勢
21世紀是信息時代，誰能及時把握最新信息，誰就能在激烈的市場競爭中脫穎而出。網(wǎng)絡(luò)作為信息載體的主流，無疑是公司未來克敵制勝的法寶。房地產(chǎn)公司通過網(wǎng)絡(luò)營銷，不僅能為公司帶來直接的銷售業(yè)績，而且?guī)砹司薮蟮臐撛谑找�。如通過和顧客的互動交流，可以及時了解最新的市場需求；給顧客提供了更滿意的客戶服務(wù)，強化了和客戶的關(guān)系；以網(wǎng)絡(luò)作為自己的形象窗口，可以迅速提升本公司的品牌知名度；可以更便捷地和國際接軌，拓展國際業(yè)務(wù)等等。
二、品牌營銷
美國可口可樂公司總裁曾自豪地說：即使公司在一夜之間灰飛煙滅，他也可以憑借其強大的品牌知名度和影響力，在短時間內(nèi)重振雄風。這足以說明品牌的無窮魅力。隨著市場經(jīng)濟體制的日漸成熟，品牌已成為消費者購買決策時重要的參考依據(jù)。近年來，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇，消費者在購房時也越來越多地考慮房地產(chǎn)這一特殊商品的品牌影響力。因此，房地產(chǎn)公司為了在競爭中謀求一席之地，也不得不考慮自身的品牌建設(shè)。
房地產(chǎn)品牌的樹立和推廣對房地產(chǎn)公司來說是一項艱辛而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要從前期的市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計，到樓盤建設(shè)、售后服務(wù)、物業(yè)管理等全方位地精心組織，其中任何一個環(huán)節(jié)出錯，品牌形象都會大打折扣。但房地產(chǎn)界的隨波逐流者也絕非少數(shù)，他們對品牌的認識往往流于表面，所謂的品牌建設(shè)有如隔靴搔癢，并不能真正提升自己的競爭力。當前業(yè)界存在較多的一個誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)等同于案名效應(yīng)，認為只要案名好，就能打動消費者，樹立自己的品牌。因而挖空心思進行樓盤的案名設(shè)計，而忽視了房地產(chǎn)自身的質(zhì)量、功能、服務(wù)等方面的品質(zhì)提升。
和其他普通商品一樣，房地產(chǎn)品牌的形成能為房地產(chǎn)公司獲取許多競爭優(yōu)勢。首先，一個房地產(chǎn)品牌可以減少開發(fā)商的宣傳投入，提高物業(yè)的附加值。如上海綠洲紫荊花園、廣州碧桂園、成都的銀都花園等樓盤的旺銷，都得益于前一個樓盤的開發(fā)成功而形成的品牌效應(yīng)。其次，在房地產(chǎn)產(chǎn)品競爭日趨同質(zhì)化的今天，一個好的房地產(chǎn)品牌可以使自己在眾多競爭者中脫穎而出。例如深圳萬科，由于始終注意自己品牌形象，現(xiàn)已成為房產(chǎn)的業(yè)界翹楚。最后，在房地產(chǎn)界樹立自己的品牌，也是和國際房產(chǎn)接軌，更好地迎接國際競爭的需要�！笆濉边^后，我們的房地產(chǎn)市場將更加開放，國際房產(chǎn)大鱷將逐步進入，與他們動輒千億元的資產(chǎn)相比，我們過百億資產(chǎn)有些相形見絀。所以，利用品牌優(yōu)勢，在消費者心中樹立品牌形象是房地產(chǎn)公司的當務(wù)之急。
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三、體驗營銷
體驗營銷指站在消費者的感官、情感、思考、行動和關(guān)聯(lián)五個方面，來重新定義、設(shè)計營銷的思考方式。它突破了傳統(tǒng)營銷觀念上的“理性消費者”的假設(shè)，認為消費者在購買決策時是理性與感性兼?zhèn)涞模M者在消費前、消費時、消費后的體驗，才是購買行為和品牌經(jīng)營的關(guān)鍵。企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)贏得消費者青睞的關(guān)鍵在于他們能夠創(chuàng)造出值得消費者回憶、難忘的經(jīng)歷。
現(xiàn)今，由于房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者已不滿足于呆板枯燥的數(shù)據(jù)陳述，而越來越注重自身對欲購房產(chǎn)的體驗與感受。能否在情感上引起消費者的共鳴，成為了眾多房地產(chǎn)商在產(chǎn)品設(shè)計和市場營銷時思考的問題。一個完整的房地產(chǎn)體驗營銷，至少要做好如下幾個方面的環(huán)節(jié)：
(一)充分的市場研究，精確的客戶定位
根據(jù)馬斯洛需要層次理論，越是往高處的需要，人們的情感訴求愈強烈�，F(xiàn)今人們對住房的要求已不僅僅滿足于遮風避雨，而更多的是滿足一種心理和情感上的渴求。這在一些城市住宅的表現(xiàn)上更為明顯。它是自己勞動成果的體現(xiàn)，可以印證自己的成功，從而獲取別人的認可。人們在購房時，不僅參考價格，而更多的考慮能引起自己情感上共鳴的因素。因此，房地產(chǎn)營銷應(yīng)注重人們現(xiàn)實和潛在的需求，從而發(fā)掘更多有價值的市場機會。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該擯棄傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的營銷思想，認為只要找到一塊好地，隨便設(shè)計一下，便能賣個好價錢。其實房地產(chǎn)市場也是一個高度細分的市場，不同的地段，不同的房型，不同的價位所適應(yīng)的消費群體是不同的。許多房產(chǎn)開發(fā)商愿意投資上億元的資金開發(fā)一個項目，卻不肯拿幾萬元作市場調(diào)研，在項目的選址、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃上都是憑著自己直觀思維和經(jīng)驗決策的，這樣的產(chǎn)品在市場上消費者的認可度是可想而知的。為此，房產(chǎn)開發(fā)商必須在項目開始前，進行充分的市場調(diào)查，尋找到差異化的細分市場。(二)根據(jù)目標客戶，設(shè)計最優(yōu)產(chǎn)品
再好的消費者分析、再有價值的營銷機會、再好的包裝和場景設(shè)置，如果沒有好的產(chǎn)品作保障，帶來的體驗也不會成功的。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)不同的目標市場，設(shè)計出最佳戶型。例如上海某房產(chǎn)開發(fā)商針對都市白領(lǐng)的特點——有可觀的收入，但是由于剛工作，沒有太多積蓄，為他們設(shè)計出30平方米~60平方米的小型住宅，從而滿足了這些年輕人剛工作就有房的夢想，因而大受追捧。優(yōu)秀的房產(chǎn)還必須以完好的配套設(shè)施作為基礎(chǔ)。小區(qū)綠化、物業(yè)管理、周邊商業(yè)區(qū)、學(xué)校、市政配套設(shè)施等都是購房者重要的參考依據(jù)。房產(chǎn)商應(yīng)該站在消費者的立場，對這些因素綜合考慮，體現(xiàn)出濃郁的人文關(guān)懷，滿足消費者的情感訴求。
(三)合理設(shè)置體驗場景
由于體驗營銷是一種滿足消費者情感需求的營銷活動，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，精心設(shè)計一種不同尋常的體驗場景，是影響購房者購買決策的核心要素。
首先，銷售現(xiàn)場的設(shè)置最關(guān)鍵，因為這是潛在客戶來咨詢時的必到之處。售樓處的現(xiàn)場設(shè)置包括地理位置、售樓處外觀形象、內(nèi)部陳設(shè)與布局、內(nèi)部格調(diào)與氛圍等。銷售現(xiàn)場應(yīng)體現(xiàn)以人為本的思想，并根據(jù)時局變化有所創(chuàng)新。比如深圳某高層住宅，為方便顧客有全感觀觸動式體驗，打破傳統(tǒng)售樓的固定模式，創(chuàng)造性將售樓處遷至第48層，讓每一個看樓客人在168米的高空體驗與眾不同、傲視全城的感受，因而創(chuàng)造了前所未有的顧客體驗。
其次，可以通過主題樣板房進行體驗營銷。主題樣板房是裝飾藝術(shù)與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物，是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標客戶群的生活特征而設(shè)計的有明確主題的個性化建筑，其創(chuàng)意來源于客戶的生活，因此更接近生活，更能引起消費者情感上的共鳴。
最后，可以適當組織各種體驗式活動，如現(xiàn)場促銷、房交會等，讓消費者親自參與，增加體驗的機會。
四、文化營銷
文化是人類文明的標志，是人們修養(yǎng)的基礎(chǔ)。隨著物質(zhì)生活的不斷豐富，大眾都在追求自身文化品位的提高，以此謀求心理上的平衡。人們對住房的概念已不再是“鋼筋混凝土的叢林”，而是可以通過住房寄予對文化的渴求，暗示自己對生活的品位和人生態(tài)度。而且，建筑本身就是一項古老而豐富的藝術(shù)。因此，對房地產(chǎn)進行深層次的文化雕琢，提升其象征意義和文化品位，以滿足消費者精神文明的需求，是房地產(chǎn)營銷恒久不變的主題。開發(fā)商首先要在建筑風格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過具有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅區(qū)的文化涵養(yǎng)，給人的心靈以美好的寄托。如體現(xiàn)傳統(tǒng)文化的碧瓦兩翹、粉墻黛檐、亭臺軒榭、小橋流水；體現(xiàn)異國風情的希臘立柱、羅馬穹頂?shù)取Ｍ瑫r，開發(fā)商可以把營造和諧的鄰里關(guān)系作為社區(qū)文化的主題加以開展，通過各種公益活動，加強鄰里溝通，共創(chuàng)溫馨家園。
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成都某房地產(chǎn)公司在開發(fā)臨近四川大學(xué)的某樓盤時就大打文化牌，從而大獲全勝。他們?yōu)樵摌潜P取名“學(xué)府花園”，單從名稱看就充滿了濃郁書香味，再加上百年高校文化氛圍的依托，成了該樓盤最大的賣點。在銷售過程中，購房者蜂擁而至，成為成都最火暴的樓盤之一。
房地產(chǎn)文化營銷，在提升消費者購買的同時，也提升了自身的文化品位，有利于在消費者心中樹立房地產(chǎn)公司良好的品牌形象。
五、綠色營銷
隨著現(xiàn)代社會生態(tài)平衡的破壞，環(huán)境污染的加劇，人們的環(huán)保意識越來越強烈。消費者開始更多地關(guān)注自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，他們在購房時除了參考價格、地理位置、周邊環(huán)境等傳統(tǒng)因素外，也會參考居住區(qū)的環(huán)境狀況。這樣，綠色營銷就成為房地產(chǎn)開發(fā)商重點考慮的營銷策略。綠色營銷是指企業(yè)在戰(zhàn)略制定、市場細分與目標市場選擇、產(chǎn)品生產(chǎn)、定價、分銷、促銷過程中，注重個人利益和社會整體利益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，在此前提下，取得企業(yè)利益的一系列經(jīng)營活動。它的目的從傳統(tǒng)的最大限度的消費到可持續(xù)消費，引導(dǎo)綠色潮流，樹立綠色觀念。綠色營銷體現(xiàn)企業(yè)適應(yīng)消費者長遠利益，建立人類與大自然協(xié)調(diào)統(tǒng)一的機制的愿望，代表了企業(yè)生存與行為的未來方向。房地產(chǎn)企業(yè)在實施綠色營銷的過程中，可以從如下幾個方面著手：
(一)重視社區(qū)綠化，構(gòu)建生態(tài)社區(qū)
消費者現(xiàn)在關(guān)心的不僅僅是戶型設(shè)計的便利性、房屋的通風、采光等這些基本的住房條件，他們更關(guān)心社區(qū)的綠化和生態(tài)效應(yīng)。他們希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和新鮮的空氣，有足夠空間的小區(qū)花園可以讓他們心情放松。在這樣的背景下，開發(fā)商應(yīng)該加大綠色營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的娛樂空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。
(二)使用綠色材料，進行綠色設(shè)計
綠色設(shè)計以資源節(jié)約為核心宗旨，杜絕粗放、浪費模式。比如現(xiàn)在流行的節(jié)水龍頭、節(jié)能燈等，就是綠色設(shè)計的代表。作為全方位、立體環(huán)保工程的綠色住宅，土地資源的節(jié)約與新型建材、新型墻體的采用是其構(gòu)成內(nèi)容，住宅墻體使用高科技環(huán)保建材，采用環(huán)保認證的家居。對進入住宅小區(qū)的常規(guī)能源(電、煤氣、供暖)要進行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動力管道入戶。
(三)通過綠色認證，增強企業(yè)的綠色形象
實施綠色營銷的房地產(chǎn)企業(yè)，通過獲得房地產(chǎn)聯(lián)合會和環(huán)保總局的綠色認證，可以增強企業(yè)環(huán)境友好的程度，獲取消費者的認可。
(四)加強綠色營銷管理
綠色營銷策劃的順利實施，離不開高績效營銷管理。綠色營銷管理包括戰(zhàn)略管理、戰(zhàn)術(shù)管理、作業(yè)管理三個層次。從戰(zhàn)略角度出發(fā)，企業(yè)應(yīng)重視生態(tài)戰(zhàn)略，啟動生態(tài)工程，把綠色產(chǎn)品開發(fā)與環(huán)境保護結(jié)合起來。從戰(zhàn)術(shù)角度看，綠色營銷應(yīng)有明確的目標體系、科學(xué)的計劃和高效的組織，使生態(tài)方案落到實處。從作業(yè)層來看，應(yīng)重視員工素質(zhì)的提高，加強培訓(xùn)，樹立全員綠色營銷意識。
六、結(jié)語
隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷升溫，可以預(yù)見在未來一段時間內(nèi)，還會有更多新的房地產(chǎn)營銷策略的出現(xiàn)。這將會有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，使房地產(chǎn)市場更加健康有序，更進一步維護消費者的利益。
房地產(chǎn)營銷的產(chǎn)品策略 [篇2]
人生如夢,歲月無情,驀然回首,才發(fā)現(xiàn)人活著是一種心情!窮也罷,富也罷,一切都是過往云煙,得也罷,失也罷,最終都將煙消云散�？鞓肥且惶�,痛苦也是一天,人生短暫,何不快樂的過每一天苦難本是人生難免,人生在世本來就是痛并快樂著！
隨著人們的生活水平的提高，我國人均居住條件將不斷得到改善。在今后相當長一段時間里，我國的房地產(chǎn)業(yè)的潛力相當巨大，發(fā)展空間十分廣闊，必將是一個持續(xù)而穩(wěn)定的經(jīng)濟增長點，在我國經(jīng)濟建設(shè)中起著不可忽視的作用。
可以說，這幾年及今后相當長一段時間都是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期，但在市場競爭中，充滿機遇的同時也隱藏著巨大的風險。房地產(chǎn)經(jīng)營者只有把握好這一機遇，及時調(diào)整經(jīng)濟策略，不斷提高創(chuàng)新意識，才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，從而將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為勝勢。
擺在房地產(chǎn)商面前的是機遇和挑戰(zhàn)，如何調(diào)整經(jīng)營策略，在廣闊而激烈的市場競爭中立足并不斷發(fā)展壯大，這是每個房地產(chǎn)企業(yè)所面臨和亟待解決的問題。
產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)企業(yè)營銷中的首要問題。具體包括產(chǎn)品組合決策，品牌決策，包裝決策和顧客服務(wù)決策等。在此，我只想就品牌決策和顧客服務(wù)決策（物業(yè)管理決策）兩方面談?wù)勛约旱囊恍┛捶ā?/p>
一、品牌決策
市場經(jīng)濟體制的一個重要特征就是競爭比較激烈，精明的商人都已意識到產(chǎn)品的質(zhì)量是企業(yè)的生命。隨著人們生活水平的提高，人們的消費觀念逐步進入“品牌消費”時代。然而，住房這個大宗消費品長期的賣方市場導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)在粗放型，工業(yè)化水平低科技含量少，勞動生產(chǎn)鋁低的層面上進行。伴隨著市場經(jīng)濟程度的加深，住宅產(chǎn)業(yè)的買方市場已經(jīng)逐步形成，與此同時，房地產(chǎn)的各種改革不斷進行，政策逐步實施，住房已真正成為商品被推進了市廛這個大熔爐。誰能經(jīng)受住考驗，誰就能占有市場份額。縱觀眼下的房地產(chǎn)市場，不難發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商的營銷手段仍然停留在價位競爭呢和區(qū)位競爭階段，這種競爭，在過去一段時間內(nèi)曾是主要的營銷手段，但在現(xiàn)在或是在將來很難有長期的轟動效應(yīng)和刺激作用。只有品牌競爭才是打動消費者、奪取市場的關(guān)鍵。品牌是一種無形資產(chǎn)，能給有價的樓盤帶來高附加值，同樣的產(chǎn)品會因不同的品牌而具有不一樣的價格。
房地產(chǎn)品的品牌即是房地產(chǎn)品的名稱，它對于房地產(chǎn)品的廣告宣傳及其他營銷工作有很大影響。房地產(chǎn)名稱起得好，可以加深消費者對房地產(chǎn)的印象，擴大宣傳的效果。同時也會提高房地產(chǎn)的使用價值。所以，房地產(chǎn)品的品牌（名稱）的取定是房地產(chǎn)營銷好壞的一個不可忽視的方面。在給房地產(chǎn)起名稱時，不僅要考慮到好記、好念、好聽，能引起好感，而且要有新意，最好能夠以高貴優(yōu)雅的名稱突出房地產(chǎn)的特征，以提高起市場銷售量。以下提供幾種房地產(chǎn)品名稱的確定方式：
1． 地名標示型 根據(jù)房地產(chǎn)所在的位置命名,使人一目了然。
2. 企業(yè)標示型 用房地產(chǎn)方法方法方法方法方法企業(yè)在社會公眾心目中的良好形象吸 引顧客，加強顧客的信任感。
3．名人標示型 主要以中外名人的名字命名,給人以親切、尊重的感受。
4．風景標示型 如果房地產(chǎn)附近有名勝風景點，或房地產(chǎn)本身的景觀優(yōu)美，可以因風景取名，給顧客以美的向往。
5．歷史標示型 以古代帝王、朝代命名的房地產(chǎn)，能夠引起人們思古朝圣之 情。
6．功能標示型 將房地產(chǎn)的特點和用途說明清楚，使人一看名字就能一目了然。
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展的日益成熟，商品的品牌形象已成為人們消費認識的第一要素。美國可口可樂公司的總裁曾經(jīng)說過這樣一句話：即使我的公司在一夜之間全部倒閉，不用多久，我一定還可以創(chuàng)造出今天這樣的奇跡。當然這都是因為有可口可樂品牌這一無形資產(chǎn)的緣故。房地產(chǎn)品作為一種特殊的商品也不例外。尤其是近紀幾年來，房地產(chǎn)業(yè)風起云涌，新舊樓盤喧人耳目，面對日益激烈的競爭，開發(fā)商不得不認真考慮如何創(chuàng)立品牌。
當前房地產(chǎn)品牌競爭日趨激烈，住房開發(fā)已由當初的盲目趨同發(fā)展到了激烈的競爭階段。但不少開發(fā)商對樓市的品牌效應(yīng)的認識尚流于表面，所謂的品牌競爭往往沒有什么大的作用。并不能最大限度地提升房地產(chǎn)的市場競爭能力。在把握房地產(chǎn)品牌的真正內(nèi)涵方面開發(fā)商應(yīng)注意以下問題：
1．房地產(chǎn)品牌效應(yīng)并不等于案名效應(yīng) 將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡單地等同于案名效應(yīng)是當前世界叫多存在的一個誤解。案名效應(yīng)主要是一種短期的廣場效應(yīng)，是開發(fā)商吸引目標顧客的一種途徑。事實上，名副其實的物業(yè)案名的確能起到促進房地產(chǎn)品牌效應(yīng)的作用，而有名無實的案名設(shè)計到頭來只會弱化品牌效應(yīng)。
2．房地產(chǎn)的品牌不僅僅是項目品牌 房地產(chǎn)的品牌與其他產(chǎn)品的品牌不同，具有較為廣闊的內(nèi)涵。它不僅是項目品牌，還應(yīng)包括城市品牌和區(qū)域品牌。城市的規(guī)格和地獄不同，將產(chǎn)生不同的集聚效應(yīng)，其影響的范圍隨之不同，區(qū)域特征也會影響項目的層次和附加值。在選定了區(qū)域和城市之后，營造項目品牌肯定是最重要的。
一般的商品要成為知名品牌，都是要經(jīng)過一個品牌的認知過程。但由于種種原因，不少開發(fā)商往往不能經(jīng)受這個過程。他們講究“以快打慢”、“集中優(yōu)勢兵力打殲滅戰(zhàn)”，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過造勢來快速樹立公司品牌。最終致使消費者最不相信的就是開發(fā)商的宣傳。什么外型的“歐陸風情”、環(huán)境的“環(huán)保概念”、“人文生態(tài)”等等。什么樣好的時代詞匯都可以作為房地產(chǎn)的宣傳。同時還利用新聞工具，諸如電視、雜志、報刊之類來加大轟炸覆蓋面。當然，廣告宣傳的本身并無可厚非，但并不能因此而說樹立了房地產(chǎn)品牌。殊不知這種本末倒置已嚴重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，只注重形式，不注重內(nèi)容。事實上，營造房地產(chǎn)品牌并不困難，開發(fā)商在開發(fā)過程中應(yīng)注意以下幾點：
1．選擇一流的地理位置 對于某些城市來說，做到這一點不容易，好的地段基本已被開發(fā)了。但對于大多數(shù)城市而言，還存在著很大的開發(fā)潛力，隨著城市的發(fā)展。與城市規(guī)劃相契合的地段價值必會升值。
2．進行一流的規(guī)劃設(shè)計 只有一流的規(guī)劃設(shè)計才能保證一流的樓盤品質(zhì)，這樣才能為品牌的形成提供可靠的保證。揚州的康樂小區(qū)在這一點上可謂是典范，其房型設(shè)計和環(huán)境規(guī)劃獨巨匠心。
3．提供一流的配套服務(wù) 房地產(chǎn)品是一個整體概念包括售前咨詢服務(wù)、售中代辦手續(xù)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。特別是售后物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量高低，對于房地產(chǎn)品牌的建購和口碑市場的形成尤為重要。南昌江鈴集團房地產(chǎn)開發(fā)公司的總裁的一句話發(fā)人深省：“開發(fā)商的第一套房子是銷售人員銷售的，第二套房子是物業(yè)人員銷售的�！边@正是售后物業(yè)管理服務(wù)重要行的真敵湊鍘?br> 房地產(chǎn)品牌有企業(yè)品牌和物業(yè)品牌之分，企業(yè)品牌是開發(fā)商的整體資信，而物業(yè)品牌則是單宗房地產(chǎn)的社會聲譽。只有手中有過硬的物業(yè)品牌，才能使人信服，才可以獲得良好的經(jīng)濟效益，才能達到真正的樹立睥睨派的目的。不能想象，沒有過硬產(chǎn)品的企業(yè)，企業(yè)的牌子能在身會上叫響。產(chǎn)品能長久地占據(jù)市場。所以，開發(fā)商首先應(yīng)該樹立物業(yè)品牌，物業(yè)品牌的創(chuàng)建是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。它包括項目策劃、選擇區(qū)位、市場調(diào)研、設(shè)計規(guī)劃、建筑安裝、銷售和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)，也就是說，以上諸因素決定著品牌形象。
1、要有一個好的品牌名字 物業(yè)是開發(fā)商的產(chǎn)品，名牌產(chǎn)品必須有一個很好的名字。這是產(chǎn)品創(chuàng)名牌的前提條件。怎樣才能算是一個好的名字？1.能反映物業(yè)的性質(zhì) 居住的、商業(yè)的、商住的、辦公的，要從名稱能開出來。2。能反映物業(yè)的檔次，3。能反映物業(yè)的環(huán)境位置等其他信息 物業(yè)“陽光小區(qū)”給人的感覺是小區(qū)采光好，通風好，是普通檔次的住宅。而從“碧桂山莊”則可以看出此物業(yè)是高檔次的，位于環(huán)境幽雅的碧桂山下的物業(yè)。4。能反映出物業(yè)的地點或所處區(qū)域，或物業(yè)地點的文化背景。具體的命名方法可以采取以下的方法：1。命名組成一個系列 開發(fā)商對所開發(fā)物業(yè)，有意識地使命名相近或相似，從名稱便可以知道開發(fā)商是哪一家，與某個物業(yè)是姊妹物業(yè)等信息。這樣有助于提高品牌的知名度，提高整體品牌的競爭力。2。結(jié)合公司名稱命名 可以與公司名稱相同，也可以與公司名稱中一個字相同的方法命名。但直接以公司名稱來命名是要冒一定風險的。如果物業(yè)運作成功，對樹立物業(yè)品牌和公司品牌是一箭雙雕；若運作失敗或運作中出現(xiàn)其他不利與物業(yè)品牌的情況，處理不好，不僅損害此物業(yè)品牌形象，也直接殃及到企業(yè)品牌和相關(guān)物業(yè)。
2、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)是根本 在此提三個方面的問題：1。規(guī)劃和設(shè)計要有先進性和前瞻性。以以往的住宅為例。我國的住宅設(shè)計在面積、戶型、結(jié)構(gòu)等方面，這十幾年變化很大，可以說幾年就有一個小變化。如何才能使其不落后，能夠適應(yīng)社會在未來一段時間的變化，需要開發(fā)商與合作者共同探討。在規(guī)劃中預(yù)留部分空地，留待以后根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展，園區(qū)及周圍的發(fā)展情況擇機開發(fā)，也不失為良策。2。保證施工質(zhì)量。 這是決定產(chǎn)品一生的另外一個主要方面。我們認為盡管說施工質(zhì)量是干出來的，但監(jiān)督也是起著很大作用的一關(guān)。除了要選擇信譽良好的施工單位（不是指資質(zhì)等級的較高的施工單位）外，更要嚴格管理。不管是自行管理還是委托管理，必須監(jiān)督施工單位嚴格執(zhí)行材料驗收、質(zhì)量管理等各項施工制度和措施，并嚴格執(zhí)行包括“旁站”在內(nèi)的完整性，購房者購買的是房產(chǎn)證上所注明的部分，如果開發(fā)商僅僅提供了這些，沒有提供完善的配套設(shè)施，就等于為購房者提供的是不完整的產(chǎn)品。從表面上看，似乎是沒什么，購房者只是埋怨生活的不方便。這實際上是“隱性”地侵犯了購房者的合法權(quán)益。當人們逐漸成為成熟的住房消費者以后，會產(chǎn)生許多糾紛甚至訴訟，“坑害消費者”這一名聲對樹立公司形象是極為不利的。
3、良好的售后服務(wù) 這是品牌樹立的主要工作。售前售后的態(tài)度始終如一是至關(guān)重要的。切忌售前顧客是上帝，售后顧客什么都不是。要知道對客戶的良好售后服務(wù)是品牌形成不可或缺的一部分。
售后服務(wù)包括保修期和保修期后的長期服務(wù)（物業(yè)管理）。一個產(chǎn)品在國家規(guī)定的保修期內(nèi)完成保修任務(wù)是沒問題的，關(guān)鍵是占房地產(chǎn)品壽命98%的保修期以后的長期性服務(wù)。工業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)驗告訴我們，當同一種產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、價格差別不是很大時，產(chǎn)品的市場份額以及產(chǎn)品形象主要是由產(chǎn)品的服務(wù)情況來決定的，房地產(chǎn)品也不例外。所以，樹立品牌形象的工作重點在物業(yè)管理上。在仍然以自行管理為主的今天，購房者所關(guān)心的物業(yè)問題就由開發(fā)商來解決了。除了建立物業(yè)管理組織機構(gòu)和規(guī)章外，我以為重點還要以下幾點工作：1。安全保障 大到國家，小至家庭，都是以安全為先，以居住區(qū)來說，應(yīng)該讓在居住區(qū)生活的人有家的安全感。一個丟車失竊經(jīng)常發(fā)生的園區(qū)，是不會有好的口碑的。保安巡邏，大型汽車不準駛進園區(qū)，自行車、汽車統(tǒng)一停放等管理都是行之有效的好方法。2。公共設(shè)施及綠化的 維護及時修繕 開發(fā)商在這方面應(yīng)該舍得花錢，該投入的就要投入。3。為業(yè)主提供全方位的售后服務(wù) 包括有償和無償?shù)姆⻊?wù)。尤其在無償服務(wù)方面，本著為居民、方便居民的思想，做好點滴事情。4。積極提煉和樹立園區(qū)文化 增強人們對園區(qū)的親切感和歸屬感。生活在不同園區(qū)的人的層次，感覺、心理反應(yīng)等不會完全相同，需要我們?nèi)ンw會和提煉，予以升華，予以積極倡導(dǎo)。當居住園區(qū)內(nèi)的人們都有一份這樣的感覺時，物業(yè)就會升值，樹立品牌的目的也就達到了。
二、物業(yè)管理決策
物業(yè)管理決策的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理費用決策；物業(yè)管理方式的選擇；對物業(yè)管理公司的選擇以及對物業(yè)管理公司的監(jiān)督知道決策等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，物業(yè)管理在顧客服務(wù)中占重要地位，搞好物業(yè)管理會產(chǎn)生極大的社會效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)。
一般的房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理方面經(jīng)常出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象。針對這種問題可以采取以下七種渠道進行解決：市政府拿一點，區(qū)政府出一點，街道自籌一點，市政、綠化、房產(chǎn)部門支持一點，產(chǎn)權(quán)單位給一點，開發(fā)公司貢獻一點，居民掏一點。除此之外，物業(yè)公司還可以通過增加營業(yè)性的服務(wù)項目來增加收入。
物業(yè)管理的服務(wù)方式主要有以下幾種：〈一〉常規(guī)性服務(wù)。常規(guī)性服務(wù)是綜合服務(wù)的基本方式。它將公共的、經(jīng)常性的、絕大多數(shù)業(yè)主認為必不可少的服務(wù)項目，通過“公共契約”的形式相對固定下來。它的服務(wù)范圍就是物業(yè)管理企業(yè)基本業(yè)務(wù)和專項業(yè)務(wù)的范圍，因而搞好常規(guī)性服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。〈二〉委托性服務(wù)。委托性服務(wù)是綜合服務(wù)中具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式。它的服務(wù)項目林林總總，十分繁多。它是常規(guī)性服務(wù)的延伸和發(fā)展；使綜合服務(wù)更加豐富多采和別具特色�！慈到�(jīng)營性服務(wù)。經(jīng)營性服務(wù)是綜合服務(wù)中具有多種敬意擬稿職能的服務(wù)方式，一般具有規(guī)模細膩感和盈利性的特點�！此摹禑o償性服務(wù)。無償性服務(wù)對于樹立物業(yè)管理公司的良好形象，增強公司的信譽，促進管理工作的正常開展，都是有利無弊的。
房地產(chǎn)公司可以自己組建物業(yè)管理公司，也可以委托專門的物業(yè)管理公司進行管理。如果選擇后者，則應(yīng)當選擇在消費者的心目中有著良好信譽的名牌物業(yè)公司。這樣也有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的資信度。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該通過對住戶的調(diào)查等方式來對物業(yè)公司進行監(jiān)督指導(dǎo)。
房地產(chǎn)營銷的產(chǎn)品策略 [篇3]
隨著人們的生活水平的提高，我國人均居住條件將不斷得到改善。在今后相當長一段時間里，我國的房地產(chǎn)業(yè)的潛力相當巨大，發(fā)展空間十分廣闊，必將是一個持續(xù)而穩(wěn)定的經(jīng)濟增長點，在我國經(jīng)濟建設(shè)中起著不可忽視的作用。
可以說，這幾年及今后相當長一段時間都是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期，但在市場競爭中，充滿機遇的同時也隱藏著巨大的風險。房地產(chǎn)經(jīng)營者只有把握好這一機遇，及時調(diào)整經(jīng)濟策略，不斷提高創(chuàng)新意識，才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，從而將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為勝勢。
擺在房地產(chǎn)商面前的是機遇和挑戰(zhàn)，如何調(diào)整經(jīng)營策略，在廣闊而激烈的市場競爭中立足并不斷發(fā)展壯大，這是每個房地產(chǎn)企業(yè)所面臨和亟待解決的問題。
產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)企業(yè)營銷中的首要問題。具體包括產(chǎn)品組合決策，品牌決策，包裝決策和顧客服務(wù)決策等。在此，我只想就品牌決策和顧客服務(wù)決策（物業(yè)管理決策）兩方面談?wù)勛约旱囊恍┛捶ā?/p>
一、品牌決策
市場經(jīng)濟體制的一個重要特征就是競爭比較激烈，精明的商人都已意識到產(chǎn)品的質(zhì)量是企業(yè)的生命。隨著人們生活水平的提高，人們的消費觀念逐步進入“品牌消費”時代。然而，住房這個大宗消費品長期的賣方市場導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)在粗放型，工業(yè)化水平低科技含量少，勞動生產(chǎn)鋁低的層面上進行。伴隨著市場經(jīng)濟程度的加深，住宅產(chǎn)業(yè)的買方市場已經(jīng)逐步形成，與此同時，房地產(chǎn)的各種改革不斷進行，政策逐步實施，住房已真正成為商品被推進了市廛這個大熔爐。誰能經(jīng)受住考驗，誰就能占有市場份額。縱觀眼下的房地產(chǎn)市場，不難發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商的營銷手段仍然停留在價位競爭呢和區(qū)位競爭階段，這種競爭，在過去一段時間內(nèi)曾是主要的營銷手段，但在現(xiàn)在或是在將來很難有長期的轟動效應(yīng)和刺激作用。只有品牌競爭才是打動消費者、奪取市場的關(guān)鍵。品牌是一種無形資產(chǎn)，能給有價的樓盤帶來高附加值，同樣的產(chǎn)品會因不同的品牌而具有不一樣的價格。
房地產(chǎn)品的品牌即是房地產(chǎn)品的名稱，它對于房地產(chǎn)品的廣告宣傳及其他營銷工作有很大影響。房地產(chǎn)名稱起得好，可以加深消費者對房地產(chǎn)的印象，擴大宣傳的效果。同時也會提高房地產(chǎn)的使用價值。所以，房地產(chǎn)品的品牌（名稱）的取定是房地產(chǎn)營銷好壞的一個不可忽視的方面。在給房地產(chǎn)起名稱時，不僅要考慮到好記、好念、好聽，能引起好感，而且要有新意，最好能夠以高貴優(yōu)雅的名稱突出房地產(chǎn)的特征，以提高起市場銷售量。以下提供幾種房地產(chǎn)品名稱的確定方式：
1．地名標示型 根據(jù)房地產(chǎn)所在的位置命名,使人一目了然。
2. 企業(yè)標示型 用房地產(chǎn)方法方法方法方法方法企業(yè)在社會公眾心目中的良好形象吸 引顧客，加強顧客的信任感。
3．名人標示型 主要以中外名人的名字命名,給人以親切、尊重的感受。
4．風景標示型 如果房地產(chǎn)附近有名勝風景點，或房地產(chǎn)本身的景觀優(yōu)美，可以因風景取名，給顧客以美的向往。
5．歷史標示型 以古代帝王、朝代命名的房地產(chǎn)，能夠引起人們思古朝圣之情。
6．功能標示型 將房地產(chǎn)的特點和用途說明清楚，使人一看名字就能一目了然。
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展的日益成熟，商品的品牌形象已成為人們消費認識的第一要素。美國可口可樂公司的總裁曾經(jīng)說過這樣一句話：即使我的公司在一夜之間全部倒閉，不用多久，我一定還可以創(chuàng)造出今天這樣的奇跡。當然這都是因為有可口可樂品牌這一無形資產(chǎn)的緣故。房地產(chǎn)品作為一種特殊的商品也不例外。尤其是近紀幾年來，房地產(chǎn)業(yè)風起云涌，新舊樓盤喧人耳目，面對日益激烈的競爭，開發(fā)商不得不認真考慮如何創(chuàng)立品牌。
當前房地產(chǎn)品牌競爭日趨激烈，住房開發(fā)已由當初的盲目趨同發(fā)展到了激烈的競爭階段。但不少開發(fā)商對樓市的品牌效應(yīng)的認識尚流于表面，所謂的品牌競爭往往沒有什么大的作用。并不能最大限度地提升房地產(chǎn)的市場競爭能力。在把握房地產(chǎn)品牌的真正內(nèi)涵方面開發(fā)商應(yīng)注意以下問題：
1．房地產(chǎn)品牌效應(yīng)并不等于案名效應(yīng) 將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡單地等同于案名效應(yīng)是當前世界叫多存在的一個誤解。案名效應(yīng)主要是一種短期的廣場效應(yīng)，是開發(fā)商吸引目標顧客的一種途徑。事實上，名副其實的物業(yè)案名的確能起到促進房地產(chǎn)品牌效應(yīng)的作用，而有名無實的案名設(shè)計到頭來只會弱化品牌效應(yīng)。
2．房地產(chǎn)的品牌不僅僅是項目品牌 房地產(chǎn)的品牌與其他產(chǎn)品的品牌不同，具有較為廣闊的內(nèi)涵。它不僅是項目品牌，還應(yīng)包括城市品牌和區(qū)域品牌。城市的規(guī)格和地獄不同，將產(chǎn)生不同的集聚效應(yīng)，其影響的范圍隨之不同，區(qū)域特征也會影響項目的層次和附加值。在選定了區(qū)域和城市之后，營造項目品牌肯定是最重要的。
一般的商品要成為知名品牌，都是要經(jīng)過一個品牌的認知過程。但由于種種原因，不少開發(fā)商往往不能經(jīng)受這個過程。他們講究“以快打慢”、“集中優(yōu)勢兵力打殲滅戰(zhàn)”，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過造勢來快速樹立公司品牌。最終致使消費者最不相信的就是開發(fā)商的宣傳。什么外型的“歐陸風情”、環(huán)境的“環(huán)保概念”、“人文生態(tài)”等等。什么樣好的時代詞匯都可以作為房地產(chǎn)的宣傳。同時還利用新聞工具，諸如電視、雜志、報刊之類來加大轟炸覆蓋面。當然，廣告宣傳的本身并無可厚非，但并不能因此而說樹立了房地產(chǎn)品牌。殊不知這種本末倒置已嚴重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，只注重形式，不注重內(nèi)容。事實上，營造房地產(chǎn)品牌并不困難，開發(fā)商在開發(fā)過程中應(yīng)注意以下幾點：
1．選擇一流的地理位置 對于某些城市來說，做到這一點不容易，好的地段基本已被開發(fā)了。但對于大多數(shù)城市而言，還存在著很大的開發(fā)潛力，隨著城市的發(fā)展。與城市規(guī)劃相契合的地段價值必會升值。
2．進行一流的規(guī)劃設(shè)計 只有一流的規(guī)劃設(shè)計才能保證一流的樓盤品質(zhì)，這樣才能為品牌的形成提供可靠的保證。揚州的康樂小區(qū)在這一點上可謂是典范，其房型設(shè)計和環(huán)境規(guī)劃獨巨匠心。
3．提供一流的配套服務(wù) 房地產(chǎn)品是一個整體概念包括售前咨詢服務(wù)、售中代辦手續(xù)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。特別是售后物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量高低，對于房地產(chǎn)品牌的建購和口碑市場的形成尤為重要。南昌江鈴集團房地產(chǎn)開發(fā)公司的總裁的一句話發(fā)人深省：“開發(fā)商的第一套房子是銷售人員銷售的，第二套房子是物業(yè)人員銷售的�！边@正是售后物業(yè)管理服務(wù)重要行的真敵湊鍘?br> 房地產(chǎn)品牌有企業(yè)品牌和物業(yè)品牌之分，企業(yè)品牌是開發(fā)商的整體資信，而物業(yè)品牌則是單宗房地產(chǎn)的社會聲譽。只有手中有過硬的物業(yè)品牌，才能使人信服，才可以獲得良好的經(jīng)濟效益，才能達到真正的樹立睥睨派的目的。不能想象，沒有過硬產(chǎn)品的企業(yè)，企業(yè)的牌子能在身會上叫響。產(chǎn)品能長久地占據(jù)市場。所以，開發(fā)商首先應(yīng)該樹立物業(yè)品牌，物業(yè)品牌的創(chuàng)建是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。它包括項目策劃、選擇區(qū)位、市場調(diào)研、設(shè)計規(guī)劃、建筑安裝、銷售和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)，也就是說，以上諸因素決定著品牌形象。
1、要有一個好的品牌名字 物業(yè)是開發(fā)商的產(chǎn)品，名牌產(chǎn)品必須有一個很好的名字。這是產(chǎn)品創(chuàng)名牌的前提條件。怎樣才能算是一個好的名字？1.能反映物業(yè)的性質(zhì) 居住的、商業(yè)的、商住的、辦公的，要從名稱能開出來。2。能反映物業(yè)的檔次，3。能反映物業(yè)的環(huán)境位置等其他信息 物業(yè)“陽光小區(qū)”給人的感覺是小區(qū)采光好，通風好，是普通檔次的住宅。而從“碧桂山莊”則可以看出此物業(yè)是高檔次的，位于環(huán)境幽雅的碧桂山下的物業(yè)。4。能反映出物業(yè)的地點或所處區(qū)域，或物業(yè)地點的文化背景。具體的命名方法可以采取以下的方法：1。命名組成一個系列 開發(fā)商對所開發(fā)物業(yè)，有意識地使命名相近或相似，從名稱便可以知道開發(fā)商是哪一家，與某個物業(yè)是姊妹物業(yè)等信息。這樣有助于提高品牌的知名度，提高整體品牌的競爭力。2。結(jié)合公司名稱命名 可以與公司名稱相同，也可以與公司名稱中一個字相同的方法命名。但直接以公司名稱來命名是要冒一定風險的。如果物業(yè)運作成功，對樹立物業(yè)品牌和公司品牌是一箭雙雕；若運作失敗或運作中出現(xiàn)其他不利與物業(yè)品牌的情況，處理不好，不僅損害此物業(yè)品牌形象，也直接殃及到企業(yè)品牌和相關(guān)物業(yè)。
2、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)是根本 在此提三個方面的問題：1。規(guī)劃和設(shè)計要有先進性和前瞻性。以以往的住宅為例。我國的住宅設(shè)計在面積、戶型、結(jié)構(gòu)等方面，這十幾年變化很大，可以說幾年就有一個小變化。如何才能使其不落后，能夠適應(yīng)社會在未來一段時間的變化，需要開發(fā)商與合作者共同探討。在規(guī)劃中預(yù)留部分空地，留待以后根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展，園區(qū)及周圍的發(fā)展情況擇機開發(fā)，也不失為良策。2。保證施工質(zhì)量。 這是決定產(chǎn)品一生的另外一個主要方面。我們認為盡管說施工質(zhì)量是干出來的，但監(jiān)督也是起著很大作用的一關(guān)。除了要選擇信譽良好的施工單位（不是指資質(zhì)等級的較高的施工單位）外，更要嚴格管理。不管是自行管理還是委托管理，必須監(jiān)督施工單位嚴格執(zhí)行材料驗收、質(zhì)量管理等各項施工制度和措施，并嚴格執(zhí)行包括“旁站”在內(nèi)的完整性，購房者購買的是房產(chǎn)證上所注明的部分，如果開發(fā)商僅僅提供了這些，沒有提供完善的配套設(shè)施，就等于為購房者提供的是不完整的產(chǎn)品。從表面上看，似乎是沒什么，購房者只是埋怨生活的不方便。這實際上是“隱性”地侵犯了購房者的合法權(quán)益。當人們逐漸成為成熟的住房消費者以后，會產(chǎn)生許多糾紛甚至訴訟，“坑害消費者”這一名聲對樹立公司形象是極為不利的。
3、良好的售后服務(wù) 這是品牌樹立的主要工作。售前售后的態(tài)度始終如一是至關(guān)重要的。切忌售前顧客是上帝，售后顧客什么都不是。要知道對客戶的良好售后服務(wù)是品牌形成不可或缺的一部分。
售后服務(wù)包括保修期和保修期后的長期服務(wù)（物業(yè)管理）。一個產(chǎn)品在國家規(guī)定的保修期內(nèi)完成保修任務(wù)是沒問題的，關(guān)鍵是占房地產(chǎn)品壽命98%的保修期以后的長期性服務(wù)。工業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)驗告訴我們，當同一種產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、價格差別不是很大時，產(chǎn)品的市場份額以及產(chǎn)品形象主要是由產(chǎn)品的服務(wù)情況來決定的，房地產(chǎn)品也不例外。所以，樹立品牌形象的工作重點在物業(yè)管理上。在仍然以自行管理為主的今天，購房者所關(guān)心的物業(yè)問題就由開發(fā)商來解決了。除了建立物業(yè)管理組織機構(gòu)和規(guī)章外，我以為重點還要以下幾點工作：1。安全保障 大到國家，小至家庭，都是以安全為先，以居住區(qū)來說，應(yīng)該讓在居住區(qū)生活的人有家的安全感。一個丟車失竊經(jīng)常發(fā)生的園區(qū)，是不會有好的口碑的。保安巡邏，大型汽車不準駛進園區(qū)，自行車、汽車統(tǒng)一停放等管理都是行之有效的好方法。2。公共設(shè)施及綠化的 維護及時修繕 開發(fā)商在這方面應(yīng)該舍得花錢，該投入的就要投入。3。為業(yè)主提供全方位的售后服務(wù) 包括有償和無償?shù)姆⻊?wù)。尤其在無償服務(wù)方面，本著為居民、方便居民的思想，做好點滴事情。4。積極提煉和樹立園區(qū)文化 增強人們對園區(qū)的親切感和歸屬感。生活在不同園區(qū)的人的層次，感覺、心理反應(yīng)等不會完全相同，需要我們?nèi)ンw會和提煉，予以升華，予以積極倡導(dǎo)。當居住園區(qū)內(nèi)的人們都有一份這樣的感覺時，物業(yè)就會升值，樹立品牌的目的也就達到了。
二、物業(yè)管理決策
物業(yè)管理決策的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理費用決策；物業(yè)管理方式的選擇；對物業(yè)管理公司的選擇以及對物業(yè)管理公司的監(jiān)督知道決策等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，物業(yè)管理在顧客服務(wù)中占重要地位，搞好物業(yè)管理會產(chǎn)生極大的社會效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)。
一般的房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理方面經(jīng)常出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象。針對這種問題可以采取以下七種渠道進行解決：市政府拿一點，區(qū)政府出一點，街道自籌一點，市政、綠化、房產(chǎn)部門支持一點，產(chǎn)權(quán)單位給一點，開發(fā)公司貢獻一點，居民掏一點。除此之外，物業(yè)公司還可以通過增加營業(yè)性的服務(wù)項目來增加收入。
物業(yè)管理的服務(wù)方式主要有以下幾種：〈一〉常規(guī)性服務(wù)。常規(guī)性服務(wù)是綜合服務(wù)的基本方式。它將公共的、經(jīng)常性的、絕大多數(shù)業(yè)主認為必不可少的服務(wù)項目，通過“公共契約”的形式相對固定下來。它的服務(wù)范圍就是物業(yè)管理企業(yè)基本業(yè)務(wù)和專項業(yè)務(wù)的范圍，因而搞好常規(guī)性服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)�！炊滴行苑⻊�(wù)。委托性服務(wù)是綜合服務(wù)中具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式。它的服務(wù)項目林林總總，十分繁多。它是常規(guī)性服務(wù)的延伸和發(fā)展；使綜合服務(wù)更加豐富多采和別具特色�！慈到�(jīng)營性服務(wù)。經(jīng)營性服務(wù)是綜合服務(wù)中具有多種敬意擬稿職能的服務(wù)方式，一般具有規(guī)模細膩感和盈利性的特點。〈四〉無償性服務(wù)。無償性服務(wù)對于樹立物業(yè)管理公司的良好形象，增強公司的信譽，促進管理工作的正常開展，都是有利無弊的。
房地產(chǎn)公司可以自己組建物業(yè)管理公司，也可以委托專門的物業(yè)管理公司進行管理。如果選擇后者，則應(yīng)當選擇在消費者的心目中有著良好信譽的名牌物業(yè)公司。這樣也有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的資信度。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該通過對住戶的調(diào)查等方式來對物業(yè)公司進行監(jiān)督指導(dǎo)。
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