資金回籠壓力大房企喊漲沒有底氣

　　對樓市而言，“放松”已經(jīng)成為了一個敏感詞匯。日前，已經(jīng)在浙江義烏取消樓市“限購令”七個月之久的事實被媒體踢爆，導致義烏市委宣傳部工作人員緊急出來澄清：限購令并非取消，而是政策到期，現(xiàn)在新政策還在制定中，過程有些曲折。華遠地產(chǎn)董事長任志強不禁發(fā)微博感慨：“又被媒體毀了”。開發(fā)商如此期待搭上“穩(wěn)增長”的快車，來自于他們資金上的壓力。廣東省房協(xié)上周公布的報告顯示，上半年廣東房企國內(nèi)貸款759.44億元。其中，主要為銷售回籠資金的其他資金1492.39億元，則下降5.4%。同時，本年到位資金3420.18億元，雖然同比增長4.9%，但增速卻為近十年最低。

　　粵房企上半年資金壓力大

　　上半年的樓市回暖，是開發(fā)商“以價換量”傾力打造的結果。今年上半年，商品房的銷售面積和銷售額總體呈先冷后熱態(tài)勢，第二季度成交量逐月遞增，6月創(chuàng)下上半年單月最高；不少房企的銷售數(shù)據(jù)比較理想，例如保利地產(chǎn)，上半年在廣州的銷售金額更是突破100億元大關。不過，粵房企的資金壓力并未就此減小。

　　根據(jù)省房協(xié)市場分析發(fā)布的報告，上半年商品住宅銷售面積2977.00萬平方米、銷售資金2040.46億元。其中，銷售資金同比下降9.7%；調(diào)控政策效應持續(xù)顯現(xiàn)。雖然今年上半年廣東商品房的銷售面積和銷售額為近十年同期的次高，但同比均為負增長。多年來，銷售回籠資金占企業(yè)資金來源約半數(shù)，是企業(yè)最為倚重的一部分。與市場較好的年份相比，今年上半年來自國內(nèi)貸款和企業(yè)自籌的資金比重依然偏高，而銷售回籠資金部分占比離正常年份水平尚有6個百分點左右的差距。

　　同時，上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款759.44億元，同比增長19.2%；利用外資15.57億元，下降50.1%；自籌資金1152.77億元，增長13.8%；主要為銷售回籠資金的其他資金來源1492.39億元，下降5.4%。本年到位資金小計3420.18億元，同比增長4.9%，增速為近十年最低。從資金充裕情況來看，企業(yè)資金充裕度(到位資金/房地產(chǎn)開發(fā)投資額)為156%，比去年同期低7個百分點，為2004年以來同期次低。

　　對于下半年的資金困難，報告同時預測，從今年來資金結構變化看，國內(nèi)貸款和自籌資金占到位資金小計比重呈逐月下降趨勢，其他資金占比則呈逐月上升趨勢，反映出企業(yè)的資金結構在逐步優(yōu)化，資金壓力比年初得到部分緩解。雖然上半年企業(yè)資金結構比年初有較為明顯的優(yōu)化，但企業(yè)到位資金同比增速創(chuàng)下近十年同期最低，資金充裕度也處于近年低位，資金面總體壓力未減。

　　一手房待售面積再創(chuàng)新高

　　雖然當前活躍的市場氛圍仍在持續(xù)，但樓市仍然謹慎“回暖”。得益于貨幣政策、信貸政策的適度寬松和企業(yè)不斷采取的“以價換量”策略，今年來商品房銷售量總體呈現(xiàn)逐月回升的趨勢。但全省商品房待售面積再創(chuàng)新高。有業(yè)內(nèi)人士表示：“開發(fā)企業(yè)在看好后市的同時不宜過分樂觀。”

　　省房協(xié)報告顯示：截至上半年期末，全省商品房屋待售面積3216.22萬平方米，比一季度末增加110.80萬平方米，其中住宅增加57.13萬平方米，占總增量的51.6%；均創(chuàng)下近十年來新高。從商品房待售年限看，待售1年以內(nèi)1117.14萬平方米，占總待售面積的34.7%，比去年底增加196.01萬平方米；待售1-3年1732.82萬平方米，占53.9%，比去年末增加345.53萬平方米；待售3年以上366.26萬平方米，占11.4%。而據(jù)合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測統(tǒng)計，預計下半年新增供應約為3.33萬套，與往年相比有明顯的增加，處于近年來高位，中心六區(qū)新增供應更是有明顯增大。

　　庫存壓力下難迎“漲聲一片”

　　二次降息已接近一月，彼時開發(fā)商眼中“久旱逢甘露”般的重大利好和回暖跡象，讓業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，樓市回暖已成事實，房價將再無降價可能；更有購房者對2008年的房價反彈記憶猶新。然而在中央三令五申中，“穩(wěn)增長”帶來的樓市“狂歡”似乎逐漸冷靜。任志強近期在博鰲表示：“中央通過其他的方式推動經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)行業(yè)只能中間接受惠，樓市調(diào)控并未放松。”

　　而更讓開發(fā)商冷靜的則并非那一只如同“未被扔下的皮鞋”的政策，而是存量房源。在廣州，下半年的新增市場供應，依然以舊盤新推為主，占比超七成，全新盤預計有62個。新貨的供應節(jié)點預計依然集中在“金九銀十”和年底這兩個銷售節(jié)點推貨，但8月份預計也將有不少新貨推出。由于多個板塊新貨集中，預計板塊競爭將較為激烈，包括荔灣的芳村板塊、白云的金沙洲板塊、花都的區(qū)府板塊、番禺的華南板塊、市橋板塊和亞運城板塊、南沙的金洲-區(qū)府板塊、增城的新塘板塊等。

　　省房協(xié)報告認為，雖然五六月份以來銷量持續(xù)擴大，反映出市場需求方基本結束觀望，入市出手的意愿加強。但當前商品房庫存量處于歷史高位，開發(fā)企業(yè)在看好后市的同時不宜過分樂觀，應盡快完成銷售回籠資金。“同時，在政策的壓力下，一旦房價過快上漲，超出了中央的底線，新一輪的、更嚴厲的調(diào)控或被逼出現(xiàn)，這是開發(fā)商不愿意看到的。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說。

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