二手房交易詳細流程

　　很多人因為資金的原因，選擇購買二手房，下面小編準備了關于二手房交易詳細流程，提供給大家參考!

　　一、看房：

　　1.房屋：

　　(1)看綠化

　　(2)看結構及布局

　　(3)看價格

　　(4)看日照

　　(5)看通風

　　(6)看隔音

　　(7)看私密性

　　(8)看面積

　　2.小區：

　　(1)物業管理

　　(2)環境

　　(3)配套

　　(4)地理位置

　　(5)升值空間

　　3.歷史：

　　1.業主出售原因

　　2.房屋以往經歷

　　二、查冊(1工作日)

　　查冊就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件為索引，來查證房地產的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產情況，可以持身份證到房地產檔案館查閱。

　　查冊資料：

　　(1)身份證

　　(2)地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號

　　查冊費用：

　　(1)產權基本情況 30元

　　(2)抵押登記情況 40元

　　(3)查封情況 30元

　　注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

　　三、簽三方合同和網簽合同(1工作日)：

　　依據相關規定以及業務實踐，二手房買賣合同中必須具備以下內容：

　　1.當事人：產權人、名稱、姓名、聯系地址、具體情況應確保真實準確。

　　2.標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。

　　3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

　　4.履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

　　5.違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。

　　6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。

　　7.合同的變更與轉讓。

　　8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關的補充協議的約定。

　　注意事項：合同約定主要 產權;樓價;定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時間;辦理相關手續時間;違約方式;違約責任等;

　　四、評估(1工作日)：

　　房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產的估價，進行銀行貸款權利價值評估審批;銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

　　注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。

　　五、簽房屋申請貸款合同(1工作日)：

　　貸款是指:貸款人向借款人發放相當于房屋轉讓總價一定比率的款項用于購買房地產。

　　房屋貸款又稱房地產抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產及相關權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權就抵押的房地產優先受償。購房人與銀行就房地產按揭所簽訂的合同稱為《房地產按揭合同》。

　　銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業的房地產擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

　　注意事項：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

　　房屋按揭貸款分類：

　　1.商業貸款(7~10工作日審批)：

　　個人商業用房貸款是指貸款商業銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業用房或自用普通居住用房的個人發放的貸款;借款人將所購房產抵押給銀行作為按期償還貸款的擔保。

　　商業貸款費用：

　　按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

　　轉按揭手續費：1200元/單(辦理轉按揭才收取,具體按各按揭公司收費)

　　注意事項：樓齡加借款期限不能超過30年;貸款成數不得超過房價七成;利息較高;選擇性大;流程快。

　　2.公積金貸款(10~15工作日審批)

　　個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業務由市公積金中心委托本市商業銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的居住住房;但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。

　　公積金貸款費用：

　　按揭手續費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費)

　　保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

　　注意事項：借款期限不能超過20年;貸款成數不得超過房價七成(首次購買房產小于90平方純公積金貸款優質客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元;公積金貸款流程慢，利息低。

　　3.組合式貸款(商業+公積金貸款)(10~15工作日審批)

　　指借款人在購房時同時申請了商業貸款和公積金貸款;在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業貸款的方式。

　　組合貸款貸款費用：

　　按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

　　保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0.2‰×年限 貸款50萬保險費2000;提前還款可以申請退部分。

　　注意事項：借款期限不能超過20年;貸款成數不得超過房價七成;公積金貸款流程慢，利息低。

　　六、銀行同意貸款通知書(按第五條貸種類審批通過1工作日出同貸書)

　　銀行內部各級對申貸人審核后會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

　　注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

　　七、遞件(1工作日)

　　產權轉移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所審核，審核成功領取回執。

　　遞件需要準備的材料：

　　三方遞件前打印網簽合同;

　　賣方：

　　1、身份證(夫妻雙方);

　　2、房產證;

　　3、戶口本;

　　4、婚姻證明;

　　買方：

　　1、身份證(夫妻雙方);

　　2、戶口本(夫妻雙方)

　　3、婚姻證明;

　　4、未成年小孩的出生證明;

　　5、非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

　　注意事項：一般情況下產權轉移申請審核成功領取回執。雙方到各稅窗問稅后，業主房產證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

　　八、繳稅過戶(1工作日)：

　　遞件申請審核成功領取回執，國家需要繳稅費房屋才能過戶。

　　房管局繳交稅種如下：

　　1.契稅：

　　a)管局報批價x1% 首次購房面積90平方以下(需提供戶口所在房屋套數查冊證明);

　　b)管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下(需提供戶口所在房屋套數查冊證明);

　　c)管局報批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上;

　　2.個人所得稅：管局報批價x1% 房產證業主滿5年且業主唯一一套物業免征;

　　3.營業稅：管局報批價x5.6% 房產證滿5年免征;

　　4.土地交易服務費：房產證建筑面積x6元/㎡;

　　5.產權登記費：個人產權50元二個人產權80元;

　　注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶;換取出新證回執。

　　九、出新證(7工作日)：

　　經過網簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉移登記后房產交易登記中心出新房產證.

　　十、歸檔(5工作日)：

　　交易登記部門把檔案送達市房地產檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。

　　十一、入押(1工作日):

　　房地產抵押登記指房地產及相關權益以一定權利價值抵押給銀行，銀行及借款人關系設立后提供相關資料向房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。

　　抵押登記費用：抵押登記費80元/套。

　　十二、出押(7工作日):

　　出押指房地產抵押登記后出房地產他項權證。

　　l他項權利術語解釋：房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內容記載，載明他項權利人、權利種類(抵押權)、權利范圍(他項權利的房屋范圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、注銷日期(他項權利消失的日期)，并且在他項權證書也注明這些內容。根據擔保法，房產設有抵押，即他項權證未注銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。

　　十三、公積金放款審批(10~15工作日)

　　公積金管理中心根據購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款(商業貸款不需要公積金放款審批)。

　　十四、放款(1~3工作日)：

　　據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記出房地產他項權證，把所貸出的資金直接劃入售房者在指定該行的帳戶上。

　　注意事項：目前銀行額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。

　　十五、收樓(1工作日)：

　　賣買雙方交接房屋;包括合約附帶家私家電維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結算。

　　注意事項：水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用核實繳清。

　　二手房買賣如何遷入戶口

　　買賣雙方經過談判同意成交以后，賣方將房屋過戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，產權過戶是與房款支付同時進行的。而上戶口則并不在這一過程之內，所以常常在交易過程當中被忽略。買二手房并在此落戶，需要在買方擁有了房產證后才能進行處理。而由于辦證部門和戶籍部門不屬一個職能部門，所以房屋過戶、拿到房產證并不意味著戶口就跟著遷過來了。再者，派出所不會在房屋交易之后主動找上門來要求遷戶口。“因此，如果雙方都不留意的話，戶口問題自然不會解決，很多有關戶口的房屋買賣糾紛就是因為這個原因產生的。”

　　建議在簽訂二手房買賣合同時，可以在“附加條款”中注明戶口問題。買方在購買二手房時，首先可以要求賣方一起先到房屋所在地的派出所查詢房屋的戶籍狀況。其次，最好讓賣方出示戶口本，并留存復印件。通過審查賣方的戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。在房子交易以前，最好就戶口問題約定適當的付款方式和違約責任。“買方可以要求在合同里注明，在確認所購房屋中的全部戶口已經遷出時，才支付需繳納的購房款。另外，買方必須與賣方就違反該項承諾的責任作出約定，比如一旦違約賠付多少違約款項等等。”明確了違約責任，就可以免除買方在損害方面的舉證責任。今后一旦遭遇此類糾紛，買方就不必在訴訟中搜集證據證明自己所遭受的損害。

　　《民法典》第二百一十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　哪些情況下二手房買賣合同無效

　　1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據我國《民法典》的規定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

　　2、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

　　3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

　　4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

　　5、乘人之危簽訂的經濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

　　6、雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。

　　7、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。

　　注意事項

　　房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　　交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　房屋手續是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

　　福利房屋是否合法房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

　　市政規劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

　　單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

　　中介公司是否違規有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

　　合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

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