風險對房地產投資決策的影響

　　風險對投資決策的第一個影響，是令投資者根據不同類型投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。投資決策主要取決于對未來投資收益的預期或期望，不論投資風險的高低，只要同樣的投資產生的期望收益相同，則無論選擇何種投資途徑都是合理的，不同的投資者，由于其對待風險的態度不一樣，因而采取的投資策略會有差異。

　　按風險大小和收益水平高低，將房地產投資分為收益型、收益型加增值型和機會型。能承受低風險、收益水平的，選擇收益型投資→穩定租金(優質收益性物業);能承受中等風險、收益水平的，選擇收益型加增值型投資→租金收益和增值收益(未進入穩定期或剛竣工);能承受較大風險、期望較高收益的，選擇機會型投資→開發投資

　　風險對投資決策的另外一個影響，是使投資者盡可能規避、控制或轉移風險。投資者應該是風險管理的專家，投資成功與否在很大程度上依賴于投資者對風險的認識和管理。在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風險管理，涉及到風險的識別、分析和管理。

　　房地產市場是動態變化的，房地產投資者通過對當前市場狀況的調查研究得出的有關租售價格、成本費用、開發周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推移，這些估計數據會與實際情況有所出入。為規避風險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數據。對于易變或把握性低的數據，最好能就其在風險條件下對反映投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。

　　房地產開發的主要程序

　　房地產開發的主要程序包括八個步驟，即投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規劃設計與方案報批、簽署有關合作協議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。來源于考試大。這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。當然，房地產開發的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。如果開發工作是遵循一個理論的程序，即項目建設完畢后才去找買家或租客時，開發程序才按上述順序進行。但如果開發項目在建設前或建設中就預售或預租給置業投資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進行。但無論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數居住物業、商業物業及工業物業開發項目的主要實施步驟。

　　房地產市場及其運行規律

　　1.房地產市場運行環境中的經濟環境包括;城市或區域總體經濟發展水平、就業、支付能力、產業與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　2.房地產市場運行環境中，由社會環境、經濟環境和政治環境分別決定的社會因素、經濟因素和政策因素，是影響房地產市場發展的基本因素。

　　3.當承包商僅僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本和旖工周期有關，承擔的風險相對較少。

　　4.從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常應分析總量結構、區域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構。

　　5.房地產市場細分的5種形式、房地產市場狀況的10項供給指標、11項需求指標和9項市場交易指標是歷年考試的重點，其中可供租售量、吸納量和吸納周期等幾乎每年的考試都會涉及到。

　　6.房地產市場周期循環(要重點關注銷售和出租住宅需求變化示意圖)、房地產泡沫與過熱也是歷年考試的重點。

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