淺析物業服務等級與物業費

　　導語：物業管理師指按照物業管理服務合同約定，通過對房屋建筑及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以及維護相關區域環境衛生和公共秩序，為業主、使用人提供服務的人員。自2010年開始，原勞動部物業管理師全國范圍內暫停考試。

　　為進一步加強社區物業管理，全面提升物業服務整體水平，日前，市國土房管局印發《關于實施住宅小區物業服務等級化管理的意見》(以下簡稱《意見》)，在全市范圍推行住宅小區物業服務等級化管理。

　　【每年1月公布物業檢查考評結果】

　　住宅小區物業管理服務包括物業管理基本服務和機電設施設備日常運行養護管理。根據《意見》規定，住宅小區物業管理基本服務推行“雙四級”標準。即：按照基本服務內容和標準，劃分為一、二、三、四等四個服務等級，每個服務等級區分為優秀、良好、合格和不合格等四個服務標準。

　　同服務等級實行不同繳費標準，每個服務等級所達到的服務標準或者養護管理標準依據年度考評結果確定。考評實行百分制，其中物業管理基本服務權重為60%，機電設施設備日常運行養護管理權重為40%。不同服務等級綜合得分在90分以上(含90分)的為本服務等級優秀，得分在90至80分(含80分、不含90分)的為本服務等級良好，得分在80至60分(含60分、不含80分)的為本服務等級合格，得分在60分以下的為本服務等級不合格。物業管理小區內未配置電梯、消防等機電設施設備的，只考評物業管理基本服務。

　　每年1月底前，市國土房管局匯總區縣檢查考評結果向社會公布，作為物業服務企業信用等級評定、人民法院審理物業管理服務費涉訴案件判決的重要依據。

　　【重點服務事項實行一票否決】

　　據《意見》規定，考評年度內物業服務項目發生以下情況的，年度考評結果為不合格：在考評年度內發生重大責任事故的;因物業服務企業責任引發重大群體或越級上訪事件，影響社會穩定和正常社會秩序，造成惡劣影響的;因物業服務企業責任被媒體公開曝光在社會上造成惡劣影響的;聘用無相應資格證書的人員擔任項目經理的;電梯逾期未進行年檢的;未按照協議約定及時退還裝修保證金及其他應退還費用的;挪用房屋專項維修資金和應急解危專項資金的;被市國土房管局或者區縣房管局日常巡查公開通報后不及時整改，一年內被公開通報三次(含三次)以上的;退出項目管理時不按照《天津市物業管理條例》等政策法規規定，履行退出程序和相應義務的;以及其他嚴重不良行為。

　　【物業資質實行動態管理】

　　本市全面推行物業服務事項公開公示。已入住物業管理小區要全部設置政策法規宣傳欄、管理規約公開欄、小區事務公示欄、物業服務意見箱、業主委員會工作建議箱。將服務內容、服務標準、收費標準、機動車場地占用費、維修資金使用等內容，全面向業主公開公示，主動接受監督。

　　嚴格落實物業服務企業信用等級年度評定公布制度，加大對違約、違規物業服務企業監管處罰力度。物業服務企業管理的住宅小區年度考評結果全部為合格，優良率80%以上，或者積極承擔社會責任，為加強社區物業管理工作作出貢獻的，給予企業表彰激勵。建立物業服務企業資質定期復核制度，對不符合原相應資質條件的，予以降級或取消資質，健全企業退出市場機制。

　　【二手房交易需交齊物業費】

　　本市將通過加強教育引導、強化行政約束、嚴格法律追究等綜合措施，提高物業管理服務費收繳率，為促進物業服務良性循環提供有力保障。

　　對欠交物業費的業主開展入戶收繳，并對拒交物業費的業主，物業服務企業通過小區物業事務公示欄將業主欠交物業費情況進行公示，公開催繳。物業服務企業管理服務的住宅小區被區縣房管局年度考評評定為合格以上的，該考評結果作為人民法院認定物業服務企業履行物業服務合同的重要證據。

　　住宅小區進行二手房交易時，房地產經紀機構或房屋交易機構在打印《天津市房產買賣協議》時，向交易雙方發放交齊物業管理服務費提示單。房產出賣人應在辦理房屋所有權轉移登記手續前交齊物業管理服務費，并告知房產買受人。

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