常州市物業管理條例「全文」

　　(七)法律、法規規定的其他條件。

　　第五十條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。承接查驗時物業服務企業應當提前通知轄市(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民的政府)派員到場監督。

　　現場查驗物業二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備出廠隨機資料安裝、驗收、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，并報送街道辦事處(鎮人民的政府)備案。

　　第五十一條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門辦理備案手續：

　　(一)前期物業服務合同;

　　(二)臨時管理規約;

　　(三)物業承接查驗協議;

　　(四)建設單位移交資料清單;

　　(五)查驗記錄;

　　(六)交接記錄;

　　(七)其他與承接查驗有關的文件。

　　物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第五十二條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主可以進行查閱和復制。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，在業主委員會的監督確認下，向被選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案，或者向業主委員會移交。移交時，業主委員會應當提前通知所在地街道辦事處(鎮人民的政府)、社區居(村)民委員會派員到場監督。

　　第五章 物業服務

　　第五十三條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質，物業服務企業應當積極配合市、轄市(區)兩級物業管理行政主管部門監管工作。從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　鼓勵物業服務企業招用就業困難人員，對招用就業困難人員，與其簽訂一年以上勞動合同并為其繳納基本養老、醫療、失業、工傷、生育保險的物業服務企業，按規定給予社會保險補貼，補貼期限不超過三年;對物業服務企業新招用符合條件的人員，與企業簽訂六個月以上勞動合同、在勞動合同簽訂后參加政府組織的培訓，經培訓考核合格、取得高級工以上國家職業資格證書的，按照“誰出資培養誰享受補貼”的原則，給予政府補貼。

　　第五十四條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民的政府)備案，并在物業管理區域顯著位置進行公示。

　　第五十五條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務委托給他人。

　　電梯、消防、機械式停車設備、鍋爐、安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業服務企業應當委托專業機構進行維修和養護。

　　物業服務企業應當對管理區域內的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行維護管理，提供消防安全防范服務。

　　物業服務企業應當為郵政投遞工作提供方便。

　　第五十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主委員會經征求業主同意，可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換，并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

　　更換項目負責人的，物業服務企業應同時告知街道辦事處(鎮人民的政府)、社區居(村)民委員會。

　　第五十七條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協助做好救助工作。

　　業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

　　第五十八條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

　　第五十九條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立后，物業服務收費是否實行政府指導價由業主大會決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。普通住宅的物業服務收費標準由物業服務企業報所在地價格行政主管部門備案。

　　實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準、社會保險最低繳費基數以及居民消費價格指數變動情況，制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應當每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。

　　第六十條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者預定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

　　第六十一條 物業服務收費應當明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準及收費辦法等有關情況如實公示。

　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示，接受業主委員會、業主、價格行政主管部門、物業管理行政主管部門的監督。

　　物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用，但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年。

　　第六十二條 物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

　　業主或者業主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業服務企業應當答復。

　　第六十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

　　物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

　　第六十四條 物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代繳的費用符合稅收管理規定的，不計征營業稅和企業所得稅。

　　物業管理區域內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

　　第六十五條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定選聘或者續聘物業服務企業，將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民的政府)，并在物業管理區域顯著位置公告。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會、物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民的政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

　　第六十六條 業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。

　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務：

　　(一)移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產;

　　(二)移交本辦法第五十條第二款規定的相關資料;

　　(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄;

　　(四)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

　　(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民的政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第六十七條 物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民的政府)應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

　　被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　第六十八條 市物業管理行政主管部門應當根據物業服務企業基本狀況、履行物業服務合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業服務企業信用檔案，逐步實現業主評價和企業信用評判掛鉤、企業信用記錄和資質管理掛鉤、企業信用記錄和企業投標資格掛鉤。轄市(區)物業管理行政主管部門建立項目負責人信用檔案，對物業服務企業的'管理責任、服務意識進行強化，對物業服務企業的行為進行規范和制約。

　　第六十九條 單體物業或者規模較小的物業，經業主或者業主大會決定，在物業所在地的街道辦事處(鎮人民的政府)和轄市(區)物業管理行政主管部門的監督指導下，業主可以對物業實施自行管理。

　　業主自行管理的，應當對下列事項作出決定：

　　(一)自行管理的執行機構、管理人;

　　(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

　　(三)聘請專業機構的方案;

　　(四)其他有關自行管理的內容。

　　電梯、消防、機械式停車設備、鍋爐、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第七十條 業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第七十一條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　平時開發利用人民防空工程設施，不得影響其戰時防空效能和應急避難功能。

　　第七十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈等方式約定。

　　建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

　　建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫的業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

　　在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

　　第七十三條 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，應當在前期物業服務合同中約定或由業主大會(業主大會授權的業主委員會)決定使用。

　　物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　第七十四條 在物業管理區域內屬于全體業主共有的車庫車位、道路、場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定或根據業主大會(業主大會授權的業主委員會)決定交納汽車停放費，汽車停放收益屬全體業主所有。