常州市物業(yè)管理?xiàng)l例「全文」
第二十一條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。業(yè)主可以查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第二十二條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員;擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以罷免。
業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)委會(huì)委員任期相同。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。
第二十四條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第二十五條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：
(一)以書面方式提出辭職請(qǐng)求的;
(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(三)喪失民事行為能力的;
(四)依法被限制人身自由的;
(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員、籌備組成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，應(yīng)按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等規(guī)定予以罷免：
(一)不履行職責(zé)的;
(二)利用委員、成員、代表資格謀取私利的;
(三)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(四)侵害他人合法權(quán)益的;
(五)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、籌備組成員、業(yè)主代表的。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)和轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書;
(二)業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主代表名單;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄;
(五)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
第二十八條 依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)審議通過之日起生效。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)。
業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會(huì)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第三十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會(huì)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第三十二條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居(村)民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居(村)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居(村)民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，并告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。
第三十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第三十五條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)指導(dǎo)后仍不能成立的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)組建所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數(shù)委員組成，其人員組成應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十六條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元及樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元及樓層的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(二)決定本幢、單元及樓層范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造;
(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十七條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
第四十條 建設(shè)單位按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：
(一)新建預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(二)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在原前期物業(yè)服務(wù)合同終止前三十日內(nèi)完成。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。
第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第四十二條 前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等方面征求已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，并應(yīng)通過招投標(biāo)方式另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
第四十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
鼓勵(lì)建設(shè)單位配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，其建筑面積折抵相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)用房建筑面積。其中，集中建設(shè)的保障性住房，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，其收益可用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應(yīng)當(dāng)在三樓以下。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。
物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位在承接查驗(yàn)前裝修到位;裝修前應(yīng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并對(duì)房屋的功能性合理布置;本著安全實(shí)用的原則，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房、消防控制室、安防控制室、門衛(wèi)室、資料檔案室、衛(wèi)生間等相應(yīng)庫室，具體裝修標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、民防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。
物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)管理辦公和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)、門衛(wèi)值班等用途。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)的同意且符合相關(guān)規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)服務(wù)用房或者將其改作他用。物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。實(shí)行物業(yè)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同約定負(fù)責(zé)維護(hù);未實(shí)行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定負(fù)責(zé)維護(hù)。
第四十七條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加;在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施的費(fèi)用承擔(dān)，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2013年5月1日前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體實(shí)施辦法由市人民的政府制定。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。
第四十八條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保、民防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)部門備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計(jì)量表具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;
(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、鍋爐、壓力容器、機(jī)械式停車設(shè)備、安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書或行政許可意見書;
(六)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全;