2017廣州市物業管理條例

　　(六)制定首屆業主委員會選舉規則;

　　(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開20日前公示，公示時間不少于10日。

　　首屆業主委員會委員候選人產生規則和首屆業主委員會選舉規則不得與擬提交表決的業主大會管理規約和議事規則抵觸和沖突。

　　第三十條　業主對公示的管理規約、業主大會議事規則草案有異議的，應當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見。籌備組應當自收到書面意見之日起7日內集體討論決定是否采納并書面答復。

　　需要修改管理規約、業主大會議事規則草案的，應當及時修改，修改后的草案應當按照本辦法第二十九條第二款的規定公示。

　　第三十一條　候選人由業主自薦或者業主聯名推薦等方式向籌備組提出。籌備組應當按照《廣東省物業管理條例》第二十五條的規定核查候選人的資格，并保證物業管理區域內的各類型物業至少有1名候選人。

　　第三十二條　籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業主公示，公示時間不少于7日。

　　公示期間，業主認為候選人不符合《廣東省物業管理條例》第二十五條規定條件的，應當以書面署名形式向籌備組提出;經籌備組核查確認的，不再列入候選人名單，并告知全體業主。

　　第三十三條　籌備組應當自成立之日起6個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　籌備組自成立之日起6個月內，組織召開首次業主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月;逾期仍未召開業主大會表決通過管理規約和業主大會議事規則、選舉產生首屆業主委員會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織召開業主大會表決通過管理規約和業主大會議事規則并選舉產生首屆業主委員會。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生首屆業主委員會之日起成立。業主大會成立之日起，籌備組自行解散。

　　籌備組自成立之日起6個月內，未能組織召開首次業主大會會議的，籌備組自行解散。業主可以按照本辦法第二十條的規定，重新向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求，再次成立籌備組。

　　第三節　業主大會

　　第三十四條　業主共同決定以下事項：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　(四)決定是否設立業主監事會;

　　(五)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(六)選聘和解聘物業服務企業;

　　(七)籌集和使用物業專項維修資金，制定物業專項維修資金管理制度;

　　(八)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(九)改變共用部位、共用設施設備的用途;

　　(十)決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益;

　　(十一)聽取和審查業主委員會的工作報告和收支預算結算報告、業主監事會的工作報告;

　　(十二)改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;

　　(十三)法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　決定前款第(七)項和第(八)項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第三十五條　管理規約應當對下列主要事項作出約定：

　　(一)物業的使用、維護、管理;

　　(二)物業專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業共用部位、共用設施設備的經營與收益分配;

　　(四)業主共同利益的維護;

　　(五)業主共同管理權的行使;

　　(六)業主應當履行的義務;

　　(七)違反管理規約應當承擔的責任。

　　第三十六條　業主大會議事規則應當對下列主要事項作出約定：

　　(一)業主大會名稱;

　　(二)業主委員會的職責;

　　(三)業主委員會議事規則;

　　(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業主投票權數的確定方法;

　　(六)業主代表的產生方式;

　　(七)業主大會會議的表決程序;

　　(八)業主委員會委員、候補委員的資格、人數、任期和職務終止等;

　　(九)業主委員會換屆程序、業主委員會委員補選規則等;

　　(十)業主委員會終止但未產生新一屆業主委員會時，代為履行業主委員會職責的機構、人員及其職責范圍和期限，但不得違反《廣東省物業管理條例》第三十四條第三款的規定;

　　(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　(十二)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　業主大會設立業主監事會的，業主大會議事規則還應當對業主監事會職責、議事規則和工作經費，監事的選舉規則、監事的資格、人數、任期等事項進行約定。

　　第三十七條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開1次。

　　業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：

　　(一)上一年度物業管理情況報告;

　　(二)上一年度業主委員會工作情況報告;

　　(三)上一年度業主大會收支情況報告;

　　(四)物業管理的其他有關事項。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，并于10日內發布召開臨時會議的公告：

　　(一)經已交付使用物業業主總人數20%以上業主提議;

　　(二)經業主委員會決定;

　　(三)經業主監事會提議;

　　(四)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

　　(五)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他情形。

　　第三十八條　業主委員會未按照本辦法第三十七條的規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府責令業主委員會限期召開，并公告全體業主;逾期仍不召開的，由業主監事會組織召開;未設立業主監事會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

　　20%以上業主或者業主監事會提議召開業主大會臨時會議的，業主委員會應當在5日內作出召開業主大會臨時會議的決定;業主委員會逾期未作出決定的，業主可以向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府書面申訴，街道辦事處、鎮人民政府應當在15日內核查。經核查符合召開業主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鎮人民政府按照前款規定予以處理。

　　第三十九條　召開業主大會會議，應當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規則向全體業主公示，公示時間不少于10日，并同時告知物業所在地的居民委員會、村民委員會，但因發生重大事故或者緊急事件決定召開業主大會臨時會議的除外。

　　公示期間，業主可以對業主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業主大會會議的機構對業主提出的建議和意見應當受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體內容進行修改。擬表決事項經修改后應當重新公示，公示時間不少于10日。

　　第四十條　業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的，應當公告，公告時間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應當由業主本人或者業主書面委托的代理人簽名。

　　采用電子投票形式的，應當通過業主決策電子投票系統表決。

　　第四十一條　業主大會會議投票期限應當根據具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應當按照業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則的約定公告全體業主，延長期限最長不得超過15日。

　　第四十二條　采用書面征求意見形式的，業主大會會議投票期限屆滿，應當按照公正、公開、透明的原則，統計和查驗業主的表決意見，并及時公布表決結果。采用集體討論形式的，應當當場公布表決結果，可以邀請業主對計票全過程進行監督。

　　表決結果應當向全體業主公示。采用書面征求意見形式產生的表決結果應當公示30日以上，采用集體討論形式產生的表決結果應當公示7日以上。公示內容應當包括房號和專有部分面積，業主對表決事項贊同、反對、棄權的意見，全體業主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

　　業主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業主委員會妥善保管，保管期限不少于5年。

　　未按照本條第二款的規定公示業主大會會議表決結果的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府可以責令限期公示并通告全體業主。

　　第四十三條　業主大會會議表決結果公示期間，業主對表決結果有異議的，組織召開業主大會會議的機構應當記錄并及時答復。公示期滿，業主對表決結果沒有異議或者異議不成立的，應當公告業主大會決定。

　　采用書面征求意見形式，業主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業主大會會議的機構應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統計、公示表決結果。

　　業主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明和有效房產證明;業主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第四十四條　業主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業維修資金使用等物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章、規范性文件及業主大會議事規則、管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。

　　第四十五條　業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第四十六條　業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定業主人數和總人數：

　　(一)業主人數按照專有部分的數量計算，1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的`部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第四十七條　1個專有部分有2個以上所有權人的，其所有權人應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使表決權。

　　業主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權。

　　業主委托代理人參加業主大會會議的，其代理人應當出具載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。

　　第四十八條　業主可以按照《廣東省物業管理條例》第二十條的規定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

　　業主大會議事規則應當約定未參與表決業主的投票權數是否可以計入已表決的多數票。業主大會議事規則未約定的，未參與表決業主的投票權數不得計入表決的多數票。

　　第四十九條　業主大會設立業主監事會的，業主監事會的監事人數為不少于3人的單數，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業主委員會委員及其利害關系人不得擔任業主監事會監事。

　　業主監事會每年度至少召開1次會議，應當有過半數監事出席，作出的決定應當經全體監事半數以上同意并簽字確認。

　　第五十條　業主監事會主要履行以下職責：

　　(一)審核業主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業主大會收支情況報告及收支預算;

　　(二)查閱業主委員會財務賬薄及其他會計資料，檢查業主委員會財務狀況和財務活動情況，包括籌集、管理、使用物業專項維修資金情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等;

　　(三)監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況。對違反物業管理法規和規章、管理規約和業主大會議事規則、業主大會決定和決議的業主委員會委員向業主大會提出罷免建議;

　　(四)對業主委員會委員侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會委員予以糾正;

　　(五)要求業主委員會及時召開業主大會臨時會議;

　　(六)就業主監事會或者監事職權范圍內的事項可以向業主大會會議提出提案;

　　(七)可以列席業主委員會會議，并對業主委員會決議的事項提出質詢或者建議;

　　(八)發現業主委員會財務活動情況異常，可以進行調查;必要時，可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業機構協助其工作;

　　(九)定期向業主大會報告業主監事會行使職權的情況并通告全體業主。

　　第四節　業主委員會

　　第五十一條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合成立業主大會條件的，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第五十二條　業主委員會一般由5人至15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。

　　業主大會會議選舉的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數的，應當通過多輪投票補選。經補選后，多輪選舉產生的業主委員會委員總人數仍未達到議事規則約定人數，但已超過5人(含5人)的，業主委員會產生。業主委員會應當按照議事規則組織召開業主大會，補選業主委員會委員。

　　業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任和副主任。

　　第五十三條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府辦理備案手續：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會的會議記錄和會議決定;

　　(三)業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

　　報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮人民政府應當當場出具書面回執并在報送的管理規約和業主大會議事規則文本加蓋備案印章，同時將備案回執和備案資料抄送區分局、縣級市房地產行政主管部門。

　　業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，并向全體業主公告備案回執、加蓋備案印章的管理規約和業主大會議事規則，同時可以持備案回執向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章。

　　備案的有關事項發生變更的，任期內的業主委員會應當自變更之日起15日內向原備案機關辦理備案變更手續。

　　第五十四條　業主委員會履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議，定期向業主大會報告業主委員會行使職權的情況并向全體業主公布，接受業主質詢;

　　(三)代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題;

　　(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約，交納物業服務費及其他相關費用，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)根據業主大會的授權，決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益;

　　(八)配合街道辦事處、鎮人民政府、公安機關、居民委員會、村民委員會做好物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;

　　(九)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

　　第五十五條　業主委員會應當向全體業主公布下列情況和資料，接受業主監督：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況;

　　(五)物業專項維修資金的籌集、使用、管理情況;

　　(六)物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;

　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(八)業主委員會委員、業主監事會監事的姓名、職務、聯系方式等信息;

　　(九)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　業主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內容應當每季度公布，其他情況和資料應當及時更新。

　　業主委員會未按照本條第二款的規定公布、更新相關情況和資料的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布，并通告全體業主。

　　第五十六條　業主委員會會議由主任召集和主持;主任因故不能履行職責的，由副主任召集和主持。

　　業主委員會會議應當有過半數的委員出席，委員具有同等表決權，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內公告全體業主。

　　業主委員會召開會議討論重大事項時，可以邀請物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業主委員會應當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮人民政府備案。

　　第五十七條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

　　依照前款規定應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任不召集的，由經1/3以上業主委員會委員推舉產生的召集人主持召開。

　　第五十八條　業主委員會應當建立規范的財務管理制度，物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照會計要求建賬并及時入賬。業主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。

　　第五十九條　業主大會設立業主監事會的，業主監事會應當每年不少于一次對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業主。

　　業主對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，經已交付使用物業業主總人數20%以上的業主提議，業主大會或者業主監事會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主;審計期間業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

　　對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計，全體業主應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

　　第六十條　業主委員會委員存在《廣東省物業管理條例》第三十條規定的禁止行為的，經業主委員會核實后中止其委員職務，并提請業主大會決定終止其委員職務。

　　業主委員會委員符合《廣東省物業管理條例》第三十一條規定的，其委員職務自行終止。

　　在一屆業主委員會任期內，業主委員會委員職務終止，由候補委員按照得票數依次遞補。業主委員會應當及時將委員職務終止和候補委員遞補的情況通告全體業主。

　　職務中止或者自行終止的業主委員會委員應當及時將其保管的屬于業主大會和業主委員會的檔案資料、印章及財物交回業主委員會。

　　第六十一條　業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規則規定的人數，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當在上述情況發生之日起3個月內組織召開業主大會會議補選。

　　業主委員會未按照前款規定及時補選的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業主。

　　第六十二條　業主委員會任期屆滿6個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。新一屆業主委員會委員候選人的產生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規定執行。

　　業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，經業主申請，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業主。業主委員會逾期仍未組織的，由業主監事會組織換屆選舉;未設立業主監事會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織換屆選舉。

　　業主委員會任期屆滿當日應當將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。

　　業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

　　第六十三條　業主委員會委員集體辭職或者業主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產生新一屆業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，由業主大會議事規則約定的執行機構或者人員在約定的職責范圍內履行業主委員會職責。業主大會議事規則約定由物業所在地居民委員會、村民委員會履行業主委員會職責的，居民委員會、村民委員會應當履行職責。