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2017年稅務師考試《稅法二》難點：清算審核方法
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1.非直接銷售和自用房地產的收入確定
(1)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
3.其他：
(1)扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
(2)與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：
A.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;
B.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;
C.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
(3)銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產開發成本。房預提費用，除另有規定外，不得扣除。
4.在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
【典型例題1-考題多選】
下列稅務處理中，符合土地增值稅清算制度規定的有( )。
A.納稅人清算補繳的土地增值稅，不加收滯納金
B.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費，不得扣除
C.回遷戶支付給房地產企業的補價，應作為當期的收入
D.對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致
E.對于應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續
『正確答案』ABDE
『答案解析』選項C，回遷戶支付給房地產企業的補價，應抵減本項目拆遷補償費。
【典型例題2-考題多選】下列關于房地產開發企業土地增值稅清算的說法，正確的有( )。
A.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費可以扣除
B.對于分期開發的房地產項目，清算方式應保持一致
C.貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費
D.房地產開發企業銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10%
E.房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除
『正確答案』BCE
『答案解析』房地產開發企業預期開發繳納的土地閑置費不得扣除;房地產企業發生的裝修費可以作為開發成本扣除。
【典型例題3-P403】
某房地產開發公司2009年開發商品房對外出售，具體情況如下(公司營業稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費用”中)、企業所得稅稅率25%)
1.按轉讓產權合同取得收入4 000萬元;
2.支付取得土地使用權的金額800萬元;
3.開發成本費用1 500萬元;
4.開發費用250萬元(當地政府規定開發費用的扣除比例為10%)。
公司計算應繳納的有關稅金如下：
(1)應繳納營業稅=4 000×5%=200(萬元)
(2)應繳納城市維護建設稅=200×7%=14(萬元)
(3)應繳納教育費附加=200×3%=6(萬元)
(4)應繳納印花稅=4 000×0.5‰=2(萬元)
(5)應繳納土地增值稅：
①扣除項目金額=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3 232(萬元)
②增值額=4 000-3232=768(萬元)
③增值率=768÷3232×100%≈24%
④應繳納土地增值稅=768×30%-3232×0=230.4(萬元)
(6)應繳納企業所得稅=(4 000-3 232-230.4)×25%=134.40(萬元)
要求：
1.根據上述核算資料，分析公司計算應繳納的各種稅費是否正確?錯在何處?
2.核定該公司應繳納的各種稅費是多少?
『正確答案』
1.公司自行計算應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業所得稅錯誤。
(1)計算土地增值額時，其開發費用應按照當地政府規定的比例計算扣除，而企業按照實際數扣除。
(2)按照規定，房地產開發公司繳納的印花稅，應記入其“管理費用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做扣除。
(3)公司在計算企業所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數，企業所得稅的扣除項目中沒有該項規定。
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