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價格鑒證師價格鑒證理論與實務重點習題
價格鑒證師考試設五個科目：《經濟學和價格學基礎理論》、《法學基礎知識》、《價格政策法規》、 《價格鑒證理論與實務》、《價格鑒證案例分析》。接下來小編為大家精心準備了價格鑒證師價格鑒證理論與實務重點習題，想了解更多相關內容請密切留意我們應屆畢業生考試網!
價格鑒證師價格鑒證理論與實務重點習題 1
單項選擇題
1.下列關于房地產價格鑒證的敘述，錯誤的是( )。
A.建筑物是不可脫離土地而存在的
B.一般情況下建筑物隨著使用而貶值
C.價格鑒證時，不能將土地和建筑物分別鑒證
D.建筑物產權受土地使用權限的制約
【答案】C
【解析】C項，為了準確客觀地評價地產價值和建筑物價值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價格影響特點分別進行鑒證。
2.建筑物根據其使用功能可分為( )。[2005年真題]
A.工業用建筑物和民用建筑 B.已完工工程和在建工程
C.磚混結構和磚木結構 D.鋼結構和鋼筋混凝土結構
【答案】A
【解析】建筑物按使用功能劃分為兩大類：①工業用建筑物，工業用建筑物是指工業生產部門作為基本生產資料使用的房屋、構筑物;②民用建筑，民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。
3.下列關于建筑物的定義，正確的是( )。
A.能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所
B.人們通常不能直接在內進行生產和生活活動的場所
C.人類勞動與土地相結合建設的供生產和生活使用的空間
D.人類勞動與土地相結合的建設成果
【答案】C
【解析】建筑物是指人類勞動與土地相結合建設的供生產和生活使用的空間，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。A項是對房屋的定義;.8項是對構筑物的定義;D項描述的是建筑物的特征。
4.( )是建筑物中最具普遍性的建筑形式，也是建筑物價格鑒證中遇到的最多的鑒證標的。
A.構筑物 B.房屋建筑 C.工業用建筑物 D.民用建筑
【答案】B
【解析】房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所，是建筑物中最具普遍性的建筑形式。
5.房屋建筑的( )不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。
A.構造 B.規�！.使用功能 D.承重結構
【答案】D
【解析】房屋建筑的承重結構不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。房屋建筑按其結構承重形式不同，可分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構以及其他結構。
6.在我國地價體系構成中，從地價的特點來看，基準地價屬于( )
A.區域平均地價 B.平均市場價
C.成交地價的平均水平
D.實際成交價與評估價格的平均值
【答案】A
【解析】基準地價是一個區域性的平均地價，它可以是級別或區段的平均地價，也可以是路段的平均值。它不是地產交易市場的成交地價，但都起著調控市場交易地價的作用。
7.影響土地使用權價格的個別因素為( )。
A.當地商品房價格變動情況 B.所處地區的基礎設施
C.附近學校分布情況 D.地形地質因素
【答案】D
【解析】影響土地使用價格的個別因素是指地產所表現的個別特征，如位置、面積、地形地質、寬度、進深等影響地產價格形成的因素。
8.在鑒證劃撥土地使用權價格時，要考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的( )對價格的影響。
A.用途差別 B.區位差別
C.權利差別 D.使用者差別
【答案】C
【解析】以劃撥方式取得的'土地使用權(有的是無償取得)，沒有使用期限限制，但不得單獨設置抵押權，且對于單獨的劃撥土地使用權不得轉讓，上面有建筑物的轉讓時需辦理一定手續，并向政府繳納出讓金或土地收益;而以出讓方式取得的土地使用權，是有償的，有使用年限限制，且土地使用者需每年向國家支付土地使用權出讓金。由此可見，出讓土地使用權與劃撥土地使用權所擁有的權利是不同的，因而會顯著影響土地取得的成本和收益，鑒證時需考慮;相比來說，使用者差別、區位差別、用途差別對價格的影響不大。
9.關于土地使用權，下面幾種說法中正確的是( )。
A.土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行轉讓、出租、抵押、投資的權利
B.國家將國有土地使用權出讓給土地使用者時，土地使用者可無償使用土地，不必向國家支付土地使用權出讓金
C.無償劃撥是指由國家直接將土地使用權無償交付給土地使用者使用的形式，按照土地管理法的有關規定，以劃撥方式取得土地使用權的，沒有土地使用期限的限制
D.土地使用權的價格特點是由土地的不可替代性以及用途的多樣性決定的
【答案】A
【解析】B項，出讓土地使用權時，土地使用者需向國家支付土地使用權出讓金;C項， “無償”是指土地使用者未向政府交納出讓金;還有一種形式就是國家直接將土地使用權無償交付給土地使用者使用，這兩種形式都稱為無償劃撥;按照《土地管理法》的有關規 定，以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定的外，沒有土地使用期限的限制;D項，土地使用權的價格特點是由其自然屬性和經濟特性決定的。
10.目前，國家機關和軍事用地的土地使用權一般采取( )。
A.出讓土地使用權 B.劃撥土地使用權
C.有償使用辦法 D.無償使用辦法
【答案】C
價格鑒證師價格鑒證理論與實務重點習題 2
一、單選題
1. 價格鑒證的基本方法不包括（ ）
A. 成本法
B. 市場法
C. 收益法
D. 專家咨詢法
答案：D。解析：價格鑒證的基本方法主要有成本法、市場法和收益法。成本法是通過計算鑒證標的的重置成本和各種貶值來確定價格；市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析來確定價格；收益法是通過估算被鑒證資產未來預期收益并折算成現值來確定價格。專家咨詢法不屬于基本方法。
2. 在用市場法進行價格鑒證時，選取的參照物交易實例與鑒證標的應具有（ ）
A. 相同用途
B. 類似用途
C. 相同交易時間
D. 相同交易地點
答案：B。解析：在用市場法進行價格鑒證時，要求選取的參照物交易實例與鑒證標的具有類似用途，因為用途相似才能更好地進行比較和參照。完全相同的用途很難找到，只要類似即可。交易時間和交易地點也會有影響，但不是最關鍵的匹配因素，而且也很難找到完全相同交易時間和地點的參照物。
3. 成本法中，實體性貶值的估算方法不包括（ ）
A. 觀察法
B. 修復費用法
C. 年限法
D. 市場比較法
答案：D。解析：實體性貶值的估算方法主要有觀察法、修復費用法和年限法。觀察法是通過觀察來確定實體性貶值程度；修復費用法是根據恢復資產功能所支出的費用來確定實體性貶值；年限法是根據資產的已使用年限和預計總使用年限來計算實體性貶值。市場比較法主要用于市場法中確定價格，不是用于計算實體性貶值。
4. 收益法中，折現率本質上是一種（ ）
A. 無風險利率
B. 風險報酬率
C. 期望投資報酬率
D. 資金成本率
答案：C。解析：折現率本質上是一種期望投資報酬率。它包括無風險利率和風險報酬率兩部分。無風險利率是資金的時間價值的體現，而風險報酬率是對資產風險的補償。它不是單純的無風險利率或者風險報酬率，資金成本率主要用于衡量資金使用的成本，和折現率概念有區別。
5. 價格鑒證文書是（ ）的文書。
A. 具有法律效力
B. 僅供內部參考
C. 用于市場宣傳
D. 用于學術交流
答案：A。解析：價格鑒證文書是具有法律效力的文書。它是價格鑒證機構和人員在辦理價格鑒證業務過程中形成的，用于記錄鑒證過程和結果，是鑒證結論的載體，在法律訴訟、經濟仲裁等活動中可以作為證據使用，不是僅供內部參考、用于市場宣傳或者學術交流的。
6. 對于鮮活商品的價格鑒證，通常優先考慮采用（ ）
A. 成本法
B. 市場法
C. 收益法
D. 專家咨詢法
答案：B。解析：對于鮮活商品，由于其市場交易活躍，市場價格信息容易獲取，所以通常優先考慮采用市場法。成本法對于鮮活商品來說，計算成本可能比較復雜，而且其價格主要受市場供需影響；收益法對于鮮活商品不太適用，因為其不是以收益為主要價值體現的；專家咨詢法相對來說比較主觀，而市場法更能反映鮮活商品的實際價值。
7. 某設備已使用5年，預計還可使用5年，該設備重置成本為10萬元，則其成新率為（ ）
A. 50%
B. 60%
C. 70%
D. 80%
答案：A。解析：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限 + 尚可使用年限）。已使用5年，尚可使用5年，那么成新率=5÷(5 + 5)=50%。
8. 下列選項中，不屬于價格鑒證業務范圍的是（ ）
A. 涉案財物價格鑒證
B. 應稅財物價格鑒證
C. 行政事業性收費價格鑒證
D. 企業產品定價鑒證
答案：D。解析：價格鑒證業務范圍主要包括涉案財物價格鑒證、應稅財物價格鑒證、行政事業性收費價格鑒證等。企業產品定價主要是企業自身的`市場行為決策，不屬于價格鑒證機構的常規業務范圍，價格鑒證機構主要是對一些有法定要求或者涉及糾紛等的財物價格進行鑒證。
9. 市場法鑒證中，交易情況修正的目的是（ ）
A. 將可比實例的成交價格調整為正常價格
B. 將可比實例的成交價格調整為評估價格
C. 將可比實例的成交價格調整為重置價格
D. 將可比實例的成交價格調整為收益價格
答案：A。解析：市場法鑒證中，交易情況修正的目的是將可比實例的成交價格調整為正常價格。因為在實際市場交易中，可能存在一些特殊交易情況，如急于出售、關聯交易等，這些情況會使成交價格偏離正常市場價格，通過交易情況修正可以使價格更能反映正常市場價值，而不是調整為評估價格、重置價格或者收益價格。
10. 價格鑒證結論書的有效期一般是（ ）
A. 30天
B. 60天
C. 90天
D. 根據具體情況確定
答案：D。解析：價格鑒證結論書的有效期一般是根據具體情況確定。因為不同的鑒證標的、鑒證目的和市場環境等因素都會影響結論書的有效期，沒有一個固定的30天、60天或者90天的有效期。
二、多選題
1. 以下屬于價格鑒證基本原則的有（ ）
A. 合法原則
B. 公平原則
C. 客觀原則
D. 科學原則
E. 替代原則
答案：ACD。解析：價格鑒證基本原則包括合法原則、客觀原則、科學原則。合法原則要求價格鑒證行為必須符合國家法律法規；客觀原則是指價格鑒證應當以客觀存在的事實為依據，實事求是地進行鑒證；科學原則是指采用科學的方法和程序進行鑒證。公平原則主要是在交易等活動中的一般性原則，不是價格鑒證特有的基本原則；替代原則主要是市場法中的一個原則，不是價格鑒證整體的基本原則。
2. 成本法中，功能性貶值包括（ ）
A. 超額投資成本
B. 超額運營成本
C. 重置成本
D. 實體性貶值
E. 經濟性貶值
答案：AB。解析：成本法中，功能性貶值包括超額投資成本和超額運營成本。超額投資成本是由于新技術、新材料、新工藝的運用使得構建相同功能的資產所需的成本降低而產生的貶值；超額運營成本是由于資產功能相對落后而導致的運營成本增加的貶值。重置成本是成本法的一個基礎概念，不是功能性貶值的內容；實體性貶值主要是由于資產的物理損耗等產生的貶值；經濟性貶值是由于外部經濟環境變化等產生的貶值。
3. 價格鑒證程序包括（ ）
A. 委托
B. 受理
C. 現場勘查
D. 估算
E. 出具結論書
答案：ABCDE。解析：價格鑒證程序一般包括委托，即由委托方提出價格鑒證的請求；受理，價格鑒證機構對委托進行審查后決定是否受理；現場勘查，對鑒證標的的實際情況進行查看和了解；估算，運用合適的方法對價格進行估算；出具結論書，將鑒證結果以書面形式呈現給委托方等一系列完整的過程。
4. 下列因素中，會影響收益法中收益額確定的有（ ）
A. 資產的歷史收益
B. 資產的未來預期收益
C. 資產的風險狀況
D. 市場利率
E. 資產的重置成本
答案：ABC。解析：在收益法中，收益額主要是根據資產的未來預期收益來確定的，但資產的歷史收益可以作為參考，同時資產的風險狀況也會影響收益額的確定。如果資產風險高，預期收益可能也會相應調整。市場利率主要是在折現過程中起作用；資產的重置成本主要用于成本法，不是直接影響收益法中收益額確定的因素。
5. 對于無形資產價格鑒證，常用的方法有（ ）
A. 成本法
B. 市場法
C. 收益法
D. 割差法
E. 專家咨詢法
答案：ACD。解析：對于無形資產價格鑒證，常用的方法有成本法、收益法和割差法。成本法是考慮無形資產的研發成本等因素；收益法是根據無形資產未來帶來的收益進行鑒證；割差法主要是用于評估商譽等無形資產，是用企業整體價值減去企業各單項可辨認資產價值后的差額來確定無形資產價值。市場法在無形資產鑒證中應用有一定局限性，因為很多無形資產具有獨特性，很難找到完全可比的市場交易案例；專家咨詢法相對比較主觀，不是常用的主要方法。
三、填空題
1. 價格鑒證是指依法設立的價格鑒證機構對______或者______提出的各類商品和服務價格進行鑒別、認定的活動。
答案：司法機關、行政機關。解析：價格鑒證主要是針對司法機關和行政機關提出的各類商品和服務價格進行鑒別、認定的活動，比如在司法案件中的涉案財物價格鑒證，或者行政機關在進行價格監管等活動中的價格鑒證。
2. 市場法中，參照物差異調整因素主要包括______、______、功能因素和交易日期因素。
答案：交易情況因素、區域因素。解析：在市場法中，參照物差異調整因素主要包括交易情況因素，用于修正特殊交易情況對價格的影響；區域因素，考慮不同區域市場環境等對價格的影響；功能因素，因為參照物和鑒證標的功能可能存在差異會影響價格；交易日期因素，考慮市場價格隨時間的變化。
3. 成本法的基本公式為：鑒證價格=重置成本 - ______ - ______ - 其他貶值。
答案：實體性貶值、功能性貶值。解析：成本法基本公式中，鑒證價格是通過重置成本減去實體性貶值、功能性貶值和其他貶值（主要是經濟性貶值）來計算的。實體性貶值是由于資產物理損耗等產生的貶值，功能性貶值是由于資產功能相對落后等產生的貶值，經濟性貶值是由于外部經濟環境變化等產生的貶值。
4. 收益法中，收益額、______和______是三個基本要素。
答案：折現率、收益期限。解析：收益法中，收益額是資產未來預期收益的金額；折現率是將未來收益折算為現值的比率；收益期限是資產能夠獲取收益的期間，這三個要素相互關聯，共同決定了運用收益法計算出的價格鑒證結果。
5. 價格鑒證文書按制作主體可分為______制作的文書和______制作的文書。
答案：價格鑒證機構、價格鑒證人員。解析：價格鑒證文書按制作主體可分為價格鑒證機構制作的文書，如價格鑒證結論書等機構出具的正式文件；價格鑒證人員制作的文書，如現場勘查記錄等個人在工作過程中形成的用于鑒證業務的文件。
答案
一、單選題
1. D
2. B
3. D
4. C
5. A
6. B
7. A
8. D
9. A
10. D
二、多選題
1. ACD
2. AB
3. ABCDE
4. ABC
5. ACD
三、填空題
1. 司法機關、行政機關
2. 交易情況因素、區域因素
3. 實體性貶值、功能性貶值
4. 折現率、收益期限
5. 價格鑒證機構、價格鑒證人員
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