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價格鑒證師《價格鑒證理論與實務》重點試題
導語：價格鑒證師主要從事涉案物品的價格評估、鑒定、公證等，其業務活動直接關系到司法、行政、執法機關和仲裁機構的辦案質量，對市場價格的形成也具有重要的影響作用。
單項選擇題
1.下列關于房地產價格鑒證的敘述，錯誤的是( )。
A.建筑物是不可脫離土地而存在的
B.一般情況下建筑物隨著使用而貶值
C.價格鑒證時，不能將土地和建筑物分別鑒證
D.建筑物產權受土地使用權限的制約
【答案】C
【解析】C項，為了準確客觀地評價地產價值和建筑物價值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價格影響特點分別進行鑒證。
2.建筑物根據其使用功能可分為( )。[2005年真題]
A.工業用建筑物和民用建筑 B.已完工工程和在建工程
C.磚混結構和磚木結構 D.鋼結構和鋼筋混凝土結構
【答案】A
【解析】建筑物按使用功能劃分為兩大類：①工業用建筑物，工業用建筑物是指工業生產部門作為基本生產資料使用的房屋、構筑物;②民用建筑，民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。
3.下列關于建筑物的定義，正確的是( )。
A.能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所
B.人們通常不能直接在內進行生產和生活活動的場所
C.人類勞動與土地相結合建設的供生產和生活使用的空間
D.人類勞動與土地相結合的建設成果
【答案】C
【解析】建筑物是指人類勞動與土地相結合建設的供生產和生活使用的空間，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。A項是對房屋的定義;.8項是對構筑物的定義;D項描述的是建筑物的特征。
4.( )是建筑物中最具普遍性的建筑形式，也是建筑物價格鑒證中遇到的最多的鑒證標的。
A.構筑物 B.房屋建筑 C.工業用建筑物 D.民用建筑
【答案】B
【解析】房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所，是建筑物中最具普遍性的建筑形式。
5.房屋建筑的( )不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。
A.構造 B.規模 C.使用功能 D.承重結構
【答案】D
【解析】房屋建筑的承重結構不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。房屋建筑按其結構承重形式不同，可分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構以及其他結構。
6.在我國地價體系構成中，從地價的特點來看，基準地價屬于( )
A.區域平均地價 B.平均市場價
C.成交地價的平均水平
D.實際成交價與評估價格的平均值
【答案】A
【解析】基準地價是一個區域性的平均地價，它可以是級別或區段的平均地價，也可以是路段的平均值。它不是地產交易市場的成交地價，但都起著調控市場交易地價的作用。
7.影響土地使用權價格的個別因素為( )。
A.當地商品房價格變動情況 B.所處地區的基礎設施
C.附近學校分布情況 D.地形地質因素
【答案】D
【解析】影響土地使用價格的個別因素是指地產所表現的個別特征，如位置、面積、地形地質、寬度、進深等影響地產價格形成的因素。
8.在鑒證劃撥土地使用權價格時，要考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的( )對價格的影響。
A.用途差別 B.區位差別
C.權利差別 D.使用者差別
【答案】C
【解析】以劃撥方式取得的土地使用權(有的是無償取得)，沒有使用期限限制，但不得單獨設置抵押權，且對于單獨的劃撥土地使用權不得轉讓，上面有建筑物的轉讓時需辦理一定手續，并向政府繳納出讓金或土地收益;而以出讓方式取得的土地使用權，是有償的，有使用年限限制，且土地使用者需每年向國家支付土地使用權出讓金。由此可見，出讓土地使用權與劃撥土地使用權所擁有的權利是不同的，因而會顯著影響土地取得的成本和收益，鑒證時需考慮;相比來說，使用者差別、區位差別、用途差別對價格的影響不大。
9.關于土地使用權，下面幾種說法中正確的是( )。
A.土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行轉讓、出租、抵押、投資的權利
B.國家將國有土地使用權出讓給土地使用者時，土地使用者可無償使用土地，不必向國家支付土地使用權出讓金
C.無償劃撥是指由國家直接將土地使用權無償交付給土地使用者使用的形式，按照土地管理法的有關規定，以劃撥方式取得土地使用權的，沒有土地使用期限的限制
D.土地使用權的價格特點是由土地的不可替代性以及用途的多樣性決定的
【答案】A
【解析】B項，出讓土地使用權時，土地使用者需向國家支付土地使用權出讓金;C項， “無償”是指土地使用者未向政府交納出讓金;還有一種形式就是國家直接將土地使用權無償交付給土地使用者使用，這兩種形式都稱為無償劃撥;按照《土地管理法》的有關規 定，以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定的外，沒有土地使用期限的限制;D項，土地使用權的價格特點是由其自然屬性和經濟特性決定的。
10.目前，國家機關和軍事用地的土地使用權一般采取( )。
A.出讓土地使用權 B.劃撥土地使用權
C.有償使用辦法 D.無償使用辦法
【答案】C
【解析】建設用地的土地使用權一般采取有償使用辦法;確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥，其中包括國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地。
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