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2017資產評估師重點知識：在建工程的含義與特點
導語：在建工程，指企業固定資產的新建、改建、擴建，或技術改造、設備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程通常有“自營”和“出包”兩種方式。我們一起來看看相關內容吧。
一、在建工程的含義與特點
(一)在建工程的含義
在建工程的在評估時尚未完工或雖然已經完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建立項目。
(二)在建工程的特點
1.在建工程情況復雜
2.在建工程之間可比性比較差
3.在建工程的投資不能完全體現在建工程的形象進度
4.建設工期長短差別較大
5.在建工程的價格受后續工程的影響
二、在建工程評估的資料收集與分析
三、在建工程評估的主要方法
(一)形象進度法(掌握)
1.思路
選擇足夠的可比銷售資料，根據在建工程建造完成后的房地產市場價格，結合工程形象進度評估在建工程價值的方法。
2.計算公式：
在建工程價值
= 建造完成后的房地產市場單價×工程形象進度百分比×( 1 —折扣率) (5-32)
其中在建工程建造完成后的房地產市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。
工程形象進度百分比
=(實際完成建筑工程量+ 實際完成安裝工程量)/總工程量× 100% (5-33)
(二)成本法
1.思路
按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發或建造被估在建工程已經耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應納稅金來確定被估在建工程的價值的方法。
2.公式：
在建工程價值
=土地取得費用+專業費用 + 建造建筑物費用+正常利稅 (5-34)
(三)假設開發法
1.思路
與房地產評估假設開發法道理是相同的，就是房地產建成之后，如果賣了，就有售樓價，售樓價把后面的都減去，剩下的就是地價。
2.公式：
在建工程價值
=房地產預期售價-(后續工程成本+后續工程費用+正常利稅) ( 5-33 )
四、在建工程評估方法的選擇
1.整個建設工程已經完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
—————可采用工程形象進度法進行評估。
2.對于實際完成工作量較少的在建工程
—————采用成本法或假設開發法進行評估。
3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產、供、銷及工程技術等原因而停建的
————要考慮在建工程的功能性及經濟性貶值，進行風險系數調整
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