2017中級經濟師《房地產經濟》考點：供求理論

　　導語：房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量，這是關于中級經濟師《房地產經濟》的供求理論內容。

　　第二節供求理論

　　【本節考點】

　　1.房地產需求

　　2.房地產供給

　　3.房地產均衡價格

　　【本節內容精講】

　　一、房地產需求★

　　(一)房地產需求的概念

　　房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量。

　　房地產市場需求是所有的消費者需求的總和。

	購買欲望	支付能力
甲	√	×
乙	×	√
丙	×	×
丁	√	√

　　(二)決定房地產需求量的因素

　　①該種房地產的價格水平。

　　需求規律：價格↑需求↓，價格↓需求↑

　　需求規律的例外：炫耀性物品和吉芬物品

　　②消費者的收入水平。

　　③消費者的偏好。

　�、芟嚓P物品的價格水平。

　�、菹�費者對未來的預期。

　　當一種房地產的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產的偏好程度增強時，當該種房地產的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產的價格未來會上升時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加;反之，消費者對該種房地產的當前需求通常會減少。

　　(三)房地產需求曲線

　　是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　【例題11：2012年多選】影響房地產需求量的因素主要有()。

　　A.房地產的價格水平

　　B.房地產開發的技術水平

　　C.消費者的收入水平

　　D.消費者的偏好

　　E.房地產開發商對未來的預期

　　【答案】ACD

　　【解析】決定房地產需求量的因素：①該種房地產的價格水平。②消費者的收入水平。③消費者的偏好。④相關物品的價格水平。⑤消費者對未來的預期。

　　二、房地產供給★

　　(一)房地產供給的概念

　　房地產供給是指房地產開發企業和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售或出租的數量。

　　房地產市場供給是所有房地產開發企業和擁者供給的總和。

　　潛在供給量=存量—滅失量—轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量

　　(二)決定房地產供給量的因素

　�、僭摲N房地產的價格水平。

　　供給規律：價格↑，供給↑;價格↓，供給↓

　　②該種房地產的開發建設成本。

　　建設成本↑，房地產開發利潤率就會↓，從而會使該種房地產的供給↓;反之亦然

　�、墼摲N房地產的開發技術水平。

　　開發技術水平的提高可以降低開發成本，增加開發利潤，房地產開發商就會開發更多的房地產。

　　④房地產開發商對未來的預期。

　　如果房地產開發商對未來的市場看好，例如，房地產開發商預期房地產價格未來會上升，則在制定房地產投資開發計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給增加，同時會把現在開發的房地產留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產的現期供給;如果房地產開發商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。

　　當一種房地產的價格高時，當該種房地產的開發建設成本低或開發技術水平提高時，當房地產開發商預期該種房地產的價格未來會下降時，該種房地產的當前供給通常會增加;反之，該種房地產的當前供給通常會減少。

　　由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷以及房地產開發期長、不可移動等，導致房地產供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調整，房地產供給缺乏彈性。

　　【例題12：2011年多選】導致房地產供給缺乏彈性的原因有()。

　　A.房地產需求的難測性

　　B.土地總量不可增加

　　C.房地產開發期長

　　D.房地產不可移動

　　E.城鎮化速度加快

　　【答案】BCD

　　【解析】由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷以及房地產開發期長、不可移動等，導致房地產供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調整，房地產供給缺乏彈性。

　　【例題13：2014年多選】導致房地產供給缺乏彈性的原因有()。

　　A.城市化進程加快

　　B.土地總量有限

　　C.房地產開發周期長

　　D.房地產不可移動

　　E.政府壟斷建設用地使用權出讓市場

　　【答案】BCDE

　　【解析】考察決定房地產供給量的影響因素。由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷以及房地產開發期長、不可移動等，導致房地產供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調整，房地產供給缺乏彈性。

　　(三)房地產供給曲線

　　是一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　三、房地產均衡價格★★

　　房地產均衡價格是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當市場價格偏離均衡價格時，會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態。

　　房地產價格與房地產需求正相關，與房地產供給負相關：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。

　　【例題14：2013年單選】當房地產供給一定時，房地產價格與房地產()正相關。

　　A.需求量

　　B.開工量

　　C.銷售量

　　D.竣工量

　　【答案】A

　　【解析】當房地產供給一定時，房地產價格與房地產需求量正相關。2012年本知識點考核負相關。

　　【例題15：2012年單選】房地產價格與房地產()負相關。

　　A.需求

　　B.供給

　　C.開發成本

　　D.價值

　　【答案】B

　　【解析】房地產價格與房地產需求正相關，與房地產供給負相關：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。

　　四、房地產供求與價格關系的特殊性

　　房地產的供求狀況分為以下4種類型：

　�、偃珖�房地產總的供求狀況。

　　②本地區房地產總的供求狀況。

　�、廴珖�同類房地產的供求狀況。

　�、鼙镜貐^同類房地產的供求狀況。

　　決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區同類房地產的供求狀況。

　　【例題16：2013年單選】房地產供求狀況中，對某一房地產的價格水平起直接決定作用的是()。

　　A.全國房地產總的供求狀況

　　B本地區房地產總的供求狀況

　　C.全國同類房地產的供求狀況

　　D.本地區同類房地產的供求狀況

　　【答案】D

　　【解析】決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區同類房地產的供求狀況。

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