2016注冊(cè)物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)試題
不定項(xiàng)選擇題
1、根據(jù)下面材料回答問(wèn)題
某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積(即專用部分面積總和)200000m2，有120m2和80m2大、小兩種戶型，各1000套。該小區(qū)開(kāi)發(fā)商于2012年1月聘請(qǐng)了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)(簡(jiǎn)稱甲公司)提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。2014年5月小區(qū)依法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選出了業(yè)主委員會(huì)。由于部分業(yè)主對(duì)甲公司的服務(wù)不滿意，業(yè)主委員會(huì)本著少數(shù)服從多數(shù)的原則，做出了解聘甲公司的決議，但遭到一部分業(yè)主的反對(duì)。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
該小區(qū)開(kāi)發(fā)商與甲公司簽訂的合同屬于( )。
A.臨時(shí)管理規(guī)約
B.前期物業(yè)服務(wù)合同
C.物業(yè)管理委托合同
D.物業(yè)服務(wù)合同
簡(jiǎn)答題
2、 某市xx家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道占為己有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后多次勸阻，但A先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能服務(wù)業(yè)主，無(wú)權(quán)管理業(yè)主，拒不恢復(fù)原狀。家住A先生對(duì)門的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對(duì)B女士的要求置之不理。B女士以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有盡到職責(zé)、沒(méi)有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項(xiàng)，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務(wù)協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反協(xié)議的裝修行為有權(quán)進(jìn)行勸阻、制止以及要求恢復(fù)原狀。在A先生安裝防盜門時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時(shí)報(bào)告了業(yè)主委員會(huì)。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什么?
18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什么?
19.假如你是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理，由你來(lái)解決A先生和B女士之間的糾紛，采用哪種方式更有利于小區(qū)的長(zhǎng)治久安?
20.B女士拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的理由是否成立?為什么?
3、 某天，物業(yè)公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的火災(zāi)報(bào)警器發(fā)出的信號(hào)，隨即趕赴火災(zāi)報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶家門E1，值勤保安聽(tīng)到住戶家中有人聲響動(dòng)，但敲門卻沒(méi)有回答。于是，值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開(kāi)。門破開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災(zāi)報(bào)警信號(hào)則屬二F誤報(bào)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。 請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強(qiáng)行破門而人?
12.假如該住戶確實(shí)發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)公司應(yīng)如何緊急處理?
13.通過(guò)案例，指出緊急事件善后處理應(yīng)考慮的因素。
14.請(qǐng)指出在這件事情的處理上，該物業(yè)公司的優(yōu)點(diǎn)和不足。
4、 某物業(yè)項(xiàng)目位于我國(guó)某沿海城市，總建筑面積達(dá)35萬(wàn)m2，屬中高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分兩期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目。整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國(guó)家安居示范工程小區(qū)，是該市重點(diǎn)工程之一，備受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的早期介入工作。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的工作內(nèi)容包括哪些?
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的必要性是什么?
21.在建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的內(nèi)容是什么?
5、A物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)B寫字樓的物業(yè)管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業(yè)部趙主管，因公司有重要領(lǐng)導(dǎo)要來(lái)公司視察，協(xié)商在B寫字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標(biāo)語(yǔ)。趙主管本著“客戶至上”的服務(wù)精神，答應(yīng)了李小姐的要求。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
11.趙主管的做法是否妥當(dāng)?說(shuō)明理由。
12.如何避免此類事件的發(fā)生?
13.假如你是趙主管，請(qǐng)說(shuō)明與客戶溝通的注意事項(xiàng)有哪些。
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與客戶的溝通方法有哪些?
15.A物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主溝通交流的內(nèi)容有哪些?
6、某物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)對(duì)某一小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作，一直受到業(yè)主的好評(píng)。但是最近幾天業(yè)主頻頻反映小區(qū)內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，主要在以下幾個(gè)方面：
(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲(chóng)害比較嚴(yán)重。(3)小區(qū)垃圾處理不及時(shí)
1、園林植物病蟲(chóng)害防治的方法( )。
A.通過(guò)栽培技術(shù)防治
B.通過(guò)檢疫防治
C.通過(guò)物理及機(jī)械法防治
D.通過(guò)移植的方法防治
2、 該如何對(duì)于(1)中反映的有害生物進(jìn)行防治
3、以下屬于經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)垃圾的是( )。
A.工程改造產(chǎn)生的廢棄物
B.生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)廢料
C.餐飲類廚余垃圾
D.園林修剪出的植物殘枝
7、某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積為10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)120萬(wàn)元。
問(wèn)題：
1、若采用酬金制方式，且約定物業(yè)酬金比例為10%，計(jì)算該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2、若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，計(jì)算該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
8、某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運(yùn)行時(shí)間為每年5月1日至9月30日。空調(diào)能源費(fèi)按每月每平方米實(shí)行定期收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國(guó)家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來(lái)本大廈調(diào)研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：
方案主要內(nèi)容
由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗(yàn)室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備(主要是主機(jī)及其配套設(shè)備)：改造工程時(shí)間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天(若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知);預(yù)計(jì)改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%，節(jié)省的能源費(fèi)用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。
問(wèn)題：
1、根據(jù)上述條件，本方案實(shí)施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
2、若實(shí)施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰(shuí)所有?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費(fèi)用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
9、某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項(xiàng)達(dá)成一致：
1、建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù);
2、擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會(huì)的籌備工作;
3、地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理;
4、因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時(shí)停車位，同時(shí)要求做好警示標(biāo)志。
問(wèn)題：對(duì)上述擬辦或約定事項(xiàng)判斷正誤，并簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
10、某物業(yè)項(xiàng)目處于施工建設(shè)階段，為促進(jìn)銷售，建設(shè)單位擬通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供早期介入咨詢服務(wù)。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)壓低物業(yè)服務(wù)費(fèi)和提供超值服務(wù)的承諾獲得了該項(xiàng)目。A企業(yè)組建了由一批由工程技術(shù)人員構(gòu)成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理用房的設(shè)置與要求;物管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及方法的確定;相關(guān)技術(shù)資料及文件的收集;設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的跟進(jìn)與現(xiàn)場(chǎng)施工跟蹤等。
問(wèn)題：
1、根據(jù)本案例提供的材料，A企業(yè)的早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤?
2、根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉早期介入工作的主要內(nèi)容。
3、根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，分析項(xiàng)目早期介入存在的風(fēng)險(xiǎn)。
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