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一級建造師考試必考點：租賃合同

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一級建造師考試必考點：租賃合同

　　一、租賃合同的法律特征

　　租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同，也是諾成合同和雙務、有償合同。

　　在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權;租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區別于買賣合同的根本特征。

　　租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當事人只要依法達成協議，合同即告成立。在租賃合同中，雙方當事人互享權利、互負義務，一方權利的實現有賴于對方履行約定及法定的義務。同時，承租人須向出租人支付租金。

　　二、租賃合同的內容和類型

　　(一)租賃合同的內容

　　租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　(二)租賃合同的類型

　　租賃合同根據租賃標的物不同，可分為動產租賃和不動產租賃。此外，根據是否約定租賃期限，還可分為定期租賃和不定期租賃。

　　租賃合同可以約定租賃期限，但租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　不定期租賃分為兩種情形：①當事人沒有約定租賃期限;②定期租賃合同期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

　　此外，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協議，也不能按照合同有關條款或者交易習慣確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　三、租賃合同當事人的權利義務

　　(一)出租人的義務

　　出租人的主要義務是交付出租物、維修租賃物、權利瑕疵擔保、物的瑕疵擔保、保證承租人優先購買權和保證共同居住人繼續承租。

　　出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。除當事人另有約定的外，出租人應當履行租賃物的維修義務。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人不履行維修義務，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用時，應當相應減少租金或者延長租期。

　　在租賃期間，出租人應當擔保沒有第三人對租賃物主張權利。如果因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。出租人應當擔保租賃物質量完好，不存在影響承租人正常使用的瑕疵。如果承租人在簽訂合同時知悉某瑕疵存在，則不應受此約束。當租賃物危及承租人的安全或者健康時，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。生前共同居住的人不以與承租人是否有繼承關系、，親屬關系為限。

　　(二)承租人的義務

　　承租人的主要義務是支付租金、按照約定使用租賃物、妥善保管租賃物、有關事項通知、返還租賃物和損失賠償。

　　承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協議，也不能按照合同有關條款或者交易習慣確定的，租賃期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協議，也不能按照合同有關條款或者交易習慣確定的，應當按照租賃物的性質使用。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

　　承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　在租賃期間，遇到租賃物需要維修、第三人主張權利及其他涉及租賃物的相關事項，承租人應當及時通知出租人。租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　四、租賃合同的其他規定

　　在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

　　簽訂房屋租賃合同的注意點

　　1、雙方當事人的情況。

　　在合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。

　　2、確定出租人具備處分房屋的權利，即出租人對房屋具有所有權或者處分權。

　　實踐中，有的出租人對房屋并不具備所有權或者處分權，導致承租人入住以后被真正的房主“驅逐”，而這時所謂的出租人往往已不見蹤影，因此，一定要注意這個問題。

　　3、明確房屋的使用用途。

　　如果承租人在承租房屋以后擅自改變房屋用途，如住宅改為商用，導致出租人財產利益受到損失，而在合同中對此又沒有約定，出租人往往難以追回損失。

　　4、租賃期間的水電氣以及物業、供暖等費用的承擔方式。

　　水電氣以及物業、供暖等費用往往是筆不小的數目，如果雙方對此沒有明確約定，容易引起糾紛。