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初級經(jīng)濟師考試《財政稅收》講義：契稅
導(dǎo)語：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。國有經(jīng)濟單位也是契稅的納稅人。
一、契稅的征稅對象是發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。
具體包括：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。
下列情況，視同買賣房屋：
(1)以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋——由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。
(2)以房產(chǎn)作為投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓——由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價值或房產(chǎn)買價繳納契稅
以自有房屋作股權(quán)投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。
(3)買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。
4、房屋贈與——受贈人按規(guī)定繳納契稅。以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)照章繳納契稅
5、房屋交換
房屋產(chǎn)權(quán)交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。
6、企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策
(1)企業(yè)公司制改造
非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)(公司)在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國有 控股公司，是指國家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。
(2)企業(yè)合并
企業(yè)合并中，新設(shè)方或存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，合并前各方為相同投資主體的，不征契稅，其余征收契稅。
(3)企業(yè)分立
企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。
(4)企業(yè)股權(quán)重組
在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不屬于轉(zhuǎn)移、不征契稅;在增資擴股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。
(5)企業(yè)注銷、破產(chǎn)
企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅;對非債權(quán) 人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三 年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。
(6)企業(yè)出售
國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽 訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，免 征契稅。
7、房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策
(1)對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。
(2)采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。
(3)承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
二、契稅的稅率 幅度比例稅率：3~5%
三、契稅的計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算
(一)計稅依據(jù)
1、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。
2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。
3、土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。
4、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。
1)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅依據(jù)為成交價格。包括：土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、 市政建設(shè)配套費。
2)以競價方式出讓的，其契稅的計稅依據(jù)為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費和各種補充費用應(yīng)包括在內(nèi)。
3)先以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)過批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
4)已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權(quán) 住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。
5)通過“招、拍、掛”程序承受土地使用權(quán)的，應(yīng)按土地成交總價款計征契稅，其中土地前期開發(fā)成本不得扣除。
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