中班健康教案：愛護(hù)自己的耳朵（通用16篇）
只有在健全的法律體系支撐下，房地產(chǎn)業(yè)才能回歸正軌，房地產(chǎn)市場才能健康可持續(xù)發(fā)展下去，創(chuàng)造更多財(cái)富;只有在法律體系的不斷完善下，在法律這一強(qiáng)有力的大手的保護(hù)下，人們才能脫離住房困難的陰影、喚醒生活的熱情、拋棄房奴的帽子，煥發(fā)新活力，讓自己未來的家不再只是夢醒，安居樂業(yè)。下面就讓小編為各位整理了房地產(chǎn)法律法規(guī)學(xué)習(xí)心得，歡迎各位查閱。
房地產(chǎn)法律法規(guī)學(xué)習(xí)心得(一)
經(jīng)過對《房地產(chǎn)法》的學(xué)習(xí)使我對房地產(chǎn)法有了更進(jìn)一步的了解;《房地產(chǎn)法》是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。在我國房地產(chǎn)商品化過程中，房地產(chǎn)法起到非常重要的規(guī)范作用。《房地產(chǎn)法》這門課主要研究為保障房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，我國所制定的相關(guān)法律、法規(guī)和政策。房地產(chǎn)法是房地產(chǎn)教育重要的經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)課，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的核心課程之一。講述涉及城市房地產(chǎn)管理法律制度，包括城市房地產(chǎn)開發(fā)法律制度、城市房屋拆遷法律制度、城市房地產(chǎn)交易法律、物業(yè)管理法律制度、住房金融法律制度、房地產(chǎn)稅收法律制度等。目的是了解法律常識，掌握有關(guān)房地產(chǎn)的基本法律知識，并能據(jù)此分析解決房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理等過程中產(chǎn)生的法律糾紛，為從事房地產(chǎn)工作或繼續(xù)學(xué)習(xí)提供基礎(chǔ)知識。
通過《房地產(chǎn)法》的學(xué)習(xí)，使我了解到房地產(chǎn)法不論是對消費(fèi)者還是利益方都有很大重要性，下面是通過學(xué)習(xí)我熱為的意義在于：第一是維護(hù)合法權(quán)益，每個(gè)人在社會中的角色是多元的，學(xué)生畢業(yè)后也必將面臨購房置業(yè)的選擇作為消費(fèi)者，如果在購房或租房的過程中，能夠了解有關(guān)規(guī)定，諸如定金交付、合同簽訂等，就可以更好地維護(hù)自己的權(quán)益;就這點(diǎn)而言，即使非房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生了解房地產(chǎn)法律法規(guī)也是有意義的。第二是回避政策風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)，其中之一即政策風(fēng)險(xiǎn)，通過學(xué)習(xí)，可以了解我國房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問題，如土地征收公共利益不明確問題，土地招拍掛政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等問題，進(jìn)而為不斷完善我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)進(jìn)言獻(xiàn)策。第三是發(fā)現(xiàn)政策漏洞。通過學(xué)習(xí)，可以了解我國房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問題，如土地征收公共利益不明確問題，土地招拍掛政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等問題，進(jìn)而為不斷完善我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)進(jìn)言獻(xiàn)策。第四是提高處理現(xiàn)實(shí)問題的能力。針對實(shí)際生活中產(chǎn)生的各種與房地產(chǎn)有關(guān)的問題或糾紛，可以根據(jù)所學(xué)房地產(chǎn)法原理作出判斷并予以解決。
通過對這門課程的學(xué)習(xí)我收獲了很多：第一，了解房地產(chǎn)法律的概念、原理。主要通過房地產(chǎn)法含義、特征、原則以及我國房地產(chǎn)立法過程等的講解，使我對房地產(chǎn)法有一個(gè)基本的認(rèn)識。第二，了解了房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)具體的法律規(guī)定，如房地產(chǎn)用地的法律規(guī)定，房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押、物業(yè)管理等方面的法律規(guī)定;除此之外，在解釋具體的法律條文時(shí)，老師會結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際，分析政策的問題、政策的影響以及房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對措施等的學(xué)習(xí)，使我學(xué)會了入了應(yīng)用這些法律法規(guī)。第三，培養(yǎng)了我深入思考與解決問題的能力，提高了理論聯(lián)系實(shí)際的能;學(xué)會如何運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律知識，參與房地產(chǎn)法律關(guān)系，更好地把握房地產(chǎn)市場。
當(dāng)今社會房價(jià)過高已經(jīng)成為一個(gè)嚴(yán)重的問題，嚴(yán)重影響人們的生活，近年來房地產(chǎn)業(yè)由新興產(chǎn)業(yè)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿ΑＷ罱鼛啄攴績r(jià)迅速回升并大幅上漲，有的地區(qū)上漲甚至超過50%，我現(xiàn)在也是剛剛進(jìn)入工作的85后，考目前的工資買房基本無望;現(xiàn)在的情形是：60后、70初的人們依靠福利分房得以安居;75后、80初的人依靠實(shí)打?qū)嵏少I房買車奔小康;85后、90初的我們沒有福利分房，實(shí)打?qū)嵏山瓴拍苊銖?qiáng)付個(gè)首付，接下來的20年甚至更長久的時(shí)間都要為房貸而活，甚至很多人都買不起房，只能“望房興嘆”，于是產(chǎn)生了“蝸居”、“蟻?zhàn)?rdquo;、“裸婚”。所以房價(jià)問題已經(jīng)成為困擾我們的主要問題，只有解決了這一問題我們才能安居樂業(yè)，但是依靠我們個(gè)人的力量是不可行的，這是一個(gè)社會的普普片問題，國家必須利用法律法規(guī)合理的限制和管理房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)出現(xiàn)的心的問題不斷的完善法律法規(guī)，才能從根本上解決這一重大問題。
房價(jià)過高問題與房地產(chǎn)業(yè)存在的問題有著密切的聯(lián)系;第一，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足，人民所需的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房不足，高檔次商品房大量空置;第二，房地產(chǎn)市場投機(jī)嚴(yán)重，例如溫州炒房團(tuán)等，增加了房屋空置率;一系列問題從不同的方面導(dǎo)致了房價(jià)的上漲，哄抬物價(jià)，房地產(chǎn)法律體制的不完善讓不斷升高的房價(jià)無法得到有效的抑制，進(jìn)而又影響到了房地產(chǎn)市場秩序的嚴(yán)重混亂。因此，我們應(yīng)該不斷完善《房地產(chǎn)法》，加強(qiáng)房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)市場的管理，抑制房價(jià)上漲。
只有在健全的法律體系支撐下，房地產(chǎn)業(yè)才能回歸正軌，房地產(chǎn)市場才能健康可持續(xù)發(fā)展下去，創(chuàng)造更多財(cái)富;只有在法律體系的不斷完善下，在法律這一強(qiáng)有力的大手的保護(hù)下，人們才能脫離住房困難的陰影、喚醒生活的熱情、拋棄房奴的帽子，煥發(fā)新活力，讓自己未來的家不再只是夢醒，安居樂業(yè)。因此房地產(chǎn)法有其重要的作用，我們每個(gè)公民都應(yīng)該了解這一法律法規(guī)，國家更應(yīng)該利用這些法律法規(guī)保護(hù)公民的合法權(quán)益。在未來快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會中，法律的效力也會越來越大，我們每個(gè)社會公民都應(yīng)該加強(qiáng)法律知識的學(xué)習(xí)，努力圖稿自己的法律意識，學(xué)會利用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。
房地產(chǎn)法律法規(guī)學(xué)習(xí)心得(二)
建設(shè)法規(guī)和建設(shè)專業(yè)技術(shù)同樣重要，而且是密不可分的，學(xué)了建設(shè)法規(guī)這門課讓我懂得了建設(shè)法規(guī)，并有了一些心得體會。
首先從建設(shè)法規(guī)的概念談起，建設(shè)法師法律體系的重要組成部分，它直接體現(xiàn)國家組織、管理、協(xié)調(diào)城市建設(shè)、鄉(xiāng)村建設(shè)、工程建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)等各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)的方針、政策和基本原則。建設(shè)法是調(diào)整國家管理機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織、社會團(tuán)體，以及公民在建設(shè)活動(dòng)中所發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。建設(shè)法的調(diào)整范圍主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是建設(shè)管理關(guān)系;二是建設(shè)協(xié)作關(guān)系;三是從事建設(shè)活動(dòng)的主體內(nèi)部勞動(dòng)關(guān)系。 其次從建設(shè)法的基本原則談起，建設(shè)活動(dòng)通常具有周期長、涉及面廣、人員流動(dòng)性強(qiáng)、技術(shù)要求高等特點(diǎn)，因此在建設(shè)活動(dòng)的整個(gè)過程中，必須貫徹一下基本原則，才能保證建設(shè)活動(dòng)的順利進(jìn)行：
1、建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)確保建設(shè)工程質(zhì)量與安全。建設(shè)工程的質(zhì)量和安全是核心，是關(guān)系到人民生命、財(cái)產(chǎn)安全的重大問題。建設(shè)工程質(zhì)量是指國家規(guī)定和合同約定的建設(shè)工程適用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀等一系列指標(biāo)的要求。建設(shè)工程的安全是指建設(shè)工程對人身的安全和財(cái)產(chǎn)的安全。確保建設(shè)工程的安全就是確保建設(shè)工程不能引起人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。
2、建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合國家的建設(shè)工程安全標(biāo)準(zhǔn)原則，國家的建設(shè)安全標(biāo)準(zhǔn)是指國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。國家標(biāo)準(zhǔn)是指由國務(wù)院行政主管部門制訂的在全國范圍內(nèi)適用的統(tǒng)一技術(shù)要求。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指由國務(wù)院有關(guān)行政主管部門制訂并報(bào)國務(wù)院標(biāo)準(zhǔn)化行政主管部門備案的沒有國家標(biāo)準(zhǔn)而有需要在全國規(guī)范內(nèi)適用的統(tǒng)一的技術(shù)要求。建設(shè)工程安全標(biāo)準(zhǔn)是對建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工方法和安全所作的統(tǒng)一要求。建設(shè)活動(dòng)符合建設(shè)工程安全標(biāo)準(zhǔn)對保證技術(shù)進(jìn)步，改進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量與安全，提高社會效益與經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)國家利益和人民利益具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
3、從事建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)原則，社會主義市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)依法行事。法律是全國人大及其常務(wù)委員會審議并通過的規(guī)范性文件，行政法規(guī)是國務(wù)院制訂的規(guī)范性文件，地方法規(guī)是由地方人大及其棠委會制定的規(guī)范性文件。作為建設(shè)活動(dòng)的參與者，從事建設(shè)活動(dòng)的勘察單位、設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、建筑施工企業(yè)、以及從事建設(shè)活動(dòng)監(jiān)督和管理的單位、建設(shè)單位等，都必須遵守法律、法規(guī)的規(guī)定。
4、不的損害社會公共利益和他人的合法權(quán)益原則，社會公共利益是全體社會成員的整體利益，保護(hù)社會公共利益是法律的基本出發(fā)點(diǎn)，從事建設(shè)活動(dòng)不得損害社會公共利益也是維護(hù)建設(shè)市場秩序的保障。
5、合法利益受法律保護(hù)的原則，憲法和法律保護(hù)每一個(gè)市場主體的合法權(quán)益不受侵犯，任何單位和個(gè)人都不得妨礙和阻撓依法進(jìn)行的建設(shè)活動(dòng)，這也是維護(hù)建設(shè)市場秩序的必然要求。
最后介紹一下我們這半學(xué)期以來學(xué)過的關(guān)于建設(shè)方面的法律制度。
城市及村鎮(zhèn)規(guī)劃法律制度
我國現(xiàn)行的城市規(guī)劃法規(guī)包括第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第一次會議于1989年12月26日通過的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及與之配套的《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法》、《開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法》、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制審批辦法》等建設(shè)部門規(guī)章及各地的地方性建設(shè)法規(guī)等。城市規(guī)劃法的使用范圍包括地域適用范圍和人的適用范圍兩方面。
建設(shè)工程合同法律制度 要嚴(yán)把建設(shè)工程合同簽訂關(guān)，盡量完善合同條款。建設(shè)部和國家工商行政管理局為了配合國家近年來一系列法律法規(guī)的實(shí)施，專門擬定了一套新的《建設(shè)工程施工合同》示范文本用于簽訂合同，合同條款格式嚴(yán)謹(jǐn)，且符合剛頒布的《城市規(guī)劃法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《合同法》、《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定，能夠最大限度保護(hù)施工單位的合法權(quán)益。另外， 可以要求建設(shè)單位提供按期付款的履約擔(dān)保。為了使建設(shè)單位即發(fā)包方一開始就能夠及時(shí)支付工程款，雙方可以在合同中約定由發(fā)包方對應(yīng)付的工程價(jià)款提供相應(yīng)財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保，也可以由第三方來提供擔(dān)保，擔(dān)保的方式可以是連帶責(zé)任保證。這樣將來萬一發(fā)包方無力支付拖欠工程款時(shí)，承包方即可用發(fā)包方用以擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)來清償債務(wù)，或者要求第三方承擔(dān)保證責(zé)任，從而使承包人的風(fēng)險(xiǎn)盡可能地降到最低。
要正確運(yùn)用、行使對建設(shè)工程的法定抵押權(quán)。根據(jù)《建筑法規(guī)》及《合同法》規(guī)定，更好的維護(hù)自己的合法權(quán)益，最大限度的要回拖欠款。
可以通過提起代位權(quán)訴訟保護(hù)承包人的合法利益。過去承包人在承接完建設(shè)工程后，發(fā)包方往往以其對外債權(quán)收不回來為由拒不支付工程款，對此承包人往往無計(jì)可施。而新頒布的《合同法》對債務(wù)的保全中的代位權(quán)訴訟作了明確規(guī)定，這就從法律上明確賦予了承包人代位求償?shù)臋?quán)利。
在執(zhí)行過程中對被執(zhí)行人的到期債權(quán)可以予以強(qiáng)制執(zhí)行。我國有關(guān)法律通過執(zhí)行程序中的司法救濟(jì)手段對承包方的利益進(jìn)行了保護(hù) 只要發(fā)包方對第三人有到期債權(quán)的，法院就可以追加其為本案的被執(zhí)行人，要求其直接向承包人履行債務(wù)。
作為從事將來及即將要建筑行業(yè)的我們更要充分認(rèn)清《建筑法規(guī)》的重要性，為了以后它在我們從事建筑行業(yè)中所發(fā)揮的重要作用。保證工程建筑質(zhì)量和安全，以建設(shè)法規(guī)來指導(dǎo)自己的建設(shè)行為。
為了更適合于實(shí)務(wù)與應(yīng)用，根據(jù)大家的實(shí)際需要，我們主要圍繞這部《合同法》提出如下建議：
一、合同簽訂前應(yīng)該注意的問題：首先，合同訂立前我們需要界定一下合同的范圍。其次，合同簽訂前應(yīng)當(dāng)審查合同對象：
(一)合同的合法性。法律是否允許，有什么特別要求等，這是我們首先要考慮的問題。因此，為了 確保合同合法有效，在訂立合同之前，需要查閱相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者咨詢律師，確認(rèn)一下簽訂這樣的合同或者這樣簽訂合同是否合法，也可以使我們對將來的風(fēng)險(xiǎn)有個(gè)預(yù)測。
(二)合同相對人。在簽訂合同之前，除了需要對合同相對人是否適合作為合作對象等商業(yè)、技術(shù)方面的情況進(jìn)行必要的了解外，為了確保合同的順利履行，還需要注意以下幾個(gè)問題：1、合同相對人是否具有合法的訂立合同的主體資格。實(shí)際上，在訂立合同之前對合同相對人的性質(zhì)進(jìn)行審查是對合同合法性進(jìn)行審查的延伸，有條件的話在訂立合同之前最好先審查以下文件：(1)公民個(gè)人的身份證件或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、不具備法人資格的企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、社會團(tuán)體法人登記證書、事業(yè)單位法人證書等;(2)企業(yè)、社會團(tuán)體、事業(yè)單位法定代表人身份證明;(3)對方具體負(fù)責(zé)訂立合同的人的介紹信或授權(quán)委托書。 這些文件應(yīng)當(dāng)附在所簽訂的合同書后面與合同一起存檔備查。2、合同相對人的履約能力。履約能力是我們選擇合作伙伴時(shí)要考慮的一個(gè)重要問題，但這主要是商業(yè)上的考慮，從法律方面來說，對合同相對人履行能力的考察主要有以下途徑：(1)調(diào)查相對人的工商登記檔案。借此可以從側(cè)面了解相對人的規(guī)模和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)等。(2)調(diào)查相對人的房產(chǎn)登記檔案、機(jī)動(dòng)車登記檔案等財(cái)產(chǎn)狀況。其主要目的是了解萬一合同相對人違約或出現(xiàn)其他情況給我方帶來經(jīng)濟(jì)損失時(shí)是否有能力賠償我方。
(三)合同標(biāo)的。在訂立合同前，對于合同標(biāo)的我們需要注意的是該標(biāo)的是否合法 以及該標(biāo)的是否存在權(quán)利瑕疵。1、標(biāo)的是否合法。2、標(biāo)的是否存在權(quán)利瑕疵。所謂瑕疵通俗地說就是有缺陷，包括兩種，一種是物的瑕疵，這比較好理解，也就是物的品質(zhì)如形狀或功能有問題，這種瑕疵比較容易被注意到。另一種是權(quán)利瑕疵，是指標(biāo)的物上存在著他人的權(quán)利而致使合同內(nèi)容無法實(shí)現(xiàn)，淺顯地說，就是合同標(biāo)的物上存在法律障礙而有可能導(dǎo)致我們的目的無法實(shí)現(xiàn)。權(quán)利瑕疵往往容易被人們忽略。在訂立合同前要對標(biāo)的物各方面的情況都考察清楚，以防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也減少訂立合同的成本。
三、企業(yè)自身的思考。1、嚴(yán)格管理公章，防止他人偷蓋造成經(jīng)濟(jì)損失;2、嚴(yán)格管理介紹信、授權(quán)書等，切忌將蓋有公章的介紹信、合同、授權(quán)委托書或單位名頭紙給流失。
綜上所述，我們在合同訂立之前需要做大量的工作，來確保我們即將簽訂的合同能夠得到履行，同時(shí)將我們訂立合同的風(fēng)險(xiǎn)盡可能地降到最低。
二、合同簽訂中應(yīng)該注意的問題：
(一)、關(guān)于合同生效的幾個(gè)問題。
簽訂合同都有一個(gè)談判的過程，雙方討價(jià)還價(jià)，最后達(dá)成一致才能簽訂合同書。有些合同，由于雙方不在同一地區(qū)，簽訂合同的過程是通過電話、傳真 或者是E-mail等形式來進(jìn)行的。這些都是被現(xiàn)行《合同法》所允許的。《合同法》把簽訂合同的過程分解為要約和承諾兩個(gè)階段。通常，一方當(dāng)事人向?qū)Ψ桨l(fā)出要約，對方討價(jià)還價(jià)又發(fā)回反要約，雙方經(jīng)過幾輪要約與反要約的往來，最后對合同條件達(dá)成一致，做出承諾，合同即告成立了。
要約又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)或報(bào)價(jià)等，是希望和他人訂立合同的意思表示，發(fā)出要約的人稱為要約人：接受要約的人則稱為受要約人、相對人或承諾人。
要約必須包含有與他人訂立合同的目的，必須向要約人希望與之締結(jié)合同的受要約人發(fā)出，內(nèi)容必須具體、確定和完整，經(jīng)受要約人承諾，要約人即受要約的約束， 即有訂立合同的義務(wù)。
所謂承諾，就是受要約人同意接受要約全部條件的意思表示，承諾生效時(shí)合同成立。承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致，受要約人對要約的內(nèi)容做出實(shí)質(zhì)性變更的，為新要約，又稱為反要約。有關(guān)合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任和解決爭議方法等的變更，是對要約內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性變更。
與要約和承諾有關(guān)的就是合同的形式問題。觀念上，只有雙方訂立書面的合同 才是有效的合同，只有雙方簽字蓋章了的合同才成立生效。但是，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，我們的這種想法絕對是有誤差的。《合同法》第十條改變了這種規(guī)定，它規(guī)定： 當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。 也就是說，合同的形式不再只限于書面形式，這是與國際接軌的作法，與是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)相符合，目的是為了提高效率。所以，按現(xiàn)行《合同法》的規(guī)定，并不一定是只有簽了書面的正式合同才叫做簽訂合同，可能我們的一些信函往來或者行為就已經(jīng)使合同成立了。總的原則是，合同自承諾生效時(shí)成立，而承諾則自承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，因此，合同就從承諾到達(dá)要約人時(shí)成立。合同法這樣規(guī)定，使合同的簽訂比較容易，無疑提高了經(jīng)濟(jì)效率，但相對而言，安全性就差了一點(diǎn)，日后出現(xiàn)糾紛或訴訟舉證也很困難。所以法律允許當(dāng)事人對合同形式做出約定，我們可以要求簽訂書面合同， 可以對合同內(nèi)容做出較詳細(xì)的約定，以策安全。書面形式包括合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件等)及其他可以有形地表現(xiàn)所 載內(nèi)容的形式。當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等往來函件的形式訂立合同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認(rèn)書，則合同于簽訂確認(rèn)書時(shí)成立。
明確了法律關(guān)于合同形式的規(guī)定，可以明晰我們認(rèn)識上的誤區(qū)，在實(shí)務(wù)中也有助于避免不必要的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。比如說，我們公司要購買一批設(shè)備，通過市場調(diào)查，我們向自己滿意的一家公司發(fā)出了信息，而這個(gè)信息具備了要約的全部條件，構(gòu)成一個(gè)要約。那么，如果對方做出承諾，則承諾到達(dá)我們公司后合同就已經(jīng)依法成立了。可是我們按原來的思維，認(rèn)為書面合同還沒簽訂，合同還沒成立，我們還可以繼續(xù)選擇更好的交易伙伴，所以我們可能還在與其他公司聯(lián)系磋商。但是，此時(shí)對方基于已成立的合同可能已經(jīng)在履行了。這樣的危害是，我們認(rèn)為合同沒有訂立，找到了更好的合作者又簽訂了合同，這就構(gòu)成了對原來那家公司的違約，就要違約賠償甚至訴訟。值得一提的是，根據(jù)法律規(guī)定，按交易習(xí)慣或要約的明確規(guī)定，對方甚至可以不做出承諾通知，直接將設(shè)備發(fā)送到我們公司，以行為作出承諾。那樣我們可能就更被動(dòng)了。
那么，反過來，如果一個(gè)老客戶給我們打了一個(gè)電話，明確地發(fā)出了購貨的要約，我們是否就可以直接發(fā)貨了呢?當(dāng)然 不可以，因?yàn)殡m然從《合同法》的角度來說對方是發(fā)出了要約，但是從證據(jù)學(xué)的角度來說，我們沒有證據(jù)證明對方向我們發(fā)出了要約，即便是能夠打印對方的電話通 訊記錄，也只能證明在某年某月某日的某一時(shí)間對方打了電話給我，而不能證明其在電話中發(fā)出了要約。無論我們作為買方還是賣方，我們一方面要考慮到在沒有出具書面合同的情況下也可能導(dǎo)致合同成立，另一方面，我們還要考慮到這種沒有訂立正式合同的情形是否能夠有充分的證據(jù)予以支持，以便我們更加有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。對于難以把握的情況，請及時(shí)咨詢律師，以免既成事實(shí)，難以挽回。
房地產(chǎn)法律法規(guī)學(xué)習(xí)心得(三)
一、首先，要認(rèn)真學(xué)習(xí)國家有關(guān)法律法規(guī)并認(rèn)真遵守。 幾年來，在執(zhí)業(yè)過程中，我深刻認(rèn)識到遵守國家法律的重要性，認(rèn)識到依法執(zhí)業(yè)是做好經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的最基本條件。幾年來，有幾件事至今讓我印象深刻。比如：2007年的某一天，一位同事向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，說有朋友認(rèn)識房管局的人，他手里有經(jīng)濟(jì)適用房，可以通過我們店銷售，如果成交，我們店可以提取多少多少傭金。在晨會上討論時(shí)，大家意見紛紛，有人認(rèn)為這單業(yè)務(wù)可以做，有人說首先要弄清楚房源的真假，要是真的就可以做，假的就不能做。我的意見是無論房源是真是假，都不能做。理由是經(jīng)濟(jì)適用房是政策性住房，不允許倒賣，也就是說倒賣經(jīng)濟(jì)適用住房是違法行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，肯定會受到嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)處罰，嚴(yán)重的還會被撤銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)備案，被逐出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場。經(jīng)過討論，我們公司最終沒有接這筆單子，我們公司后來也一直沒有銷售過經(jīng)濟(jì)適用房，聽說也曾經(jīng)有顧客上門詢問能不能搞到經(jīng)濟(jì)適用房，我們都說不能，并告知顧客不要相信社會上的能搞到經(jīng)濟(jì)適用房的傳言，小心上當(dāng)受騙。后來，大概是2008、2009年，確實(shí)有人因?yàn)榧俜Q能搞到經(jīng)濟(jì)適用房而詐騙他人，有許多人因?yàn)檩p信他們能幫他們買到經(jīng)濟(jì)適用房而受騙。也有房地產(chǎn)中介公司因?yàn)樯嫦拥官u經(jīng)濟(jì)適用房而被處罰。現(xiàn)在回想此事，確實(shí)慶幸。幾年來，我們通過守法經(jīng)營，依法執(zhí)業(yè)，公司業(yè)務(wù)越發(fā)展越好，公司內(nèi)部正氣強(qiáng)，歪風(fēng)邪氣弱，不論老板還是員工都得到了較好發(fā)展。
二、其次，要運(yùn)用自己學(xué)到的法律知識為客戶服務(wù)。 我經(jīng)常想，客戶為什么會選擇通過中介公司買房或賣房?現(xiàn)在買賣一套房子的傭金動(dòng)不動(dòng)就好幾千甚至好幾萬，客戶選擇通過中介公司買房或賣房，愿意承擔(dān)這么高的傭金，主要是想享受中介公司提供的專業(yè)化服務(wù)，同時(shí)，也是信賴中介公司的中立地位和信用。那么，最簡單的道理，我們除了給客戶提供買賣成交機(jī)會之外，還要給客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才能對得起我們從客戶處收取的傭金，客戶才會覺得付給我們的成千上萬的傭金花的值得。有時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)買賣雙方有一方有違約的苗頭，我們會從一旦違約就可能需要承擔(dān)的違約責(zé)任的角度，奉勸這一方盡量不要違約。如果這一方執(zhí)意違約或是因?yàn)榭陀^原因不得不違約，我們則會告知另一方(守約方)如何才能盡可能的降低損失，是通過協(xié)商談判盡可能多的得到對方的違約賠償金，還是通過訴訟解決，或者是趕快尋找新的交易機(jī)會等等。有一次，某客戶相中一套房子，價(jià)格也合適，但真正的產(chǎn)權(quán)人在新疆，前來門店登記的是產(chǎn)權(quán)人的父母，從表面上看這個(gè)單子就能成交簽單了，但我們意識到，由于賣方不是產(chǎn)權(quán)人本人，盡管真正的產(chǎn)權(quán)人通過電話表達(dá)了同意其父母代其賣房的意思，但我們還是認(rèn)為這里面存在著賣方違約的風(fēng)險(xiǎn)。由于雙方約定的交割日期為兩個(gè)月之后(雙方約定了兩個(gè)月之后產(chǎn)權(quán)人回鄭州辦事時(shí)一起去房管局辦理過戶手續(xù)，但簽約時(shí)買方需先交給產(chǎn)權(quán)人父母房價(jià)30%的定金)。我們首先告訴買房，不要急于簽約，因?yàn)檫@時(shí)候即使簽約了，也沒有法律效力，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人父母是沒有權(quán)力替產(chǎn)權(quán)人簽訂賣房合同的，電話里的委托，即使是有錄音，也是沒有效力的。如果真要委托，那也的由產(chǎn)權(quán)人通過公證機(jī)關(guān)出具經(jīng)過公證的委托書，才可信，才有法律效力，才能避免賣方違約的風(fēng)險(xiǎn)。其次，即使是產(chǎn)權(quán)人出具了經(jīng)過公證的委托其父母代其賣房的委托書，簽約時(shí)交付的定金也不能超過總房款的20%。這個(gè)在合同法里有明確的規(guī)定，而且是強(qiáng)制性條款。如果超過了20%的比例，則超過部分無效，不能視為定金，而只能視為預(yù)付款了。買房客戶對我們的提醒非常感謝，我們又和產(chǎn)權(quán)人及其父母談，最終取得他們的理解，產(chǎn)權(quán)人在新疆通過當(dāng)?shù)氐墓C機(jī)關(guān)出具了經(jīng)過公證的委托書，雙方順利簽約，兩個(gè)月后，順利在房管局辦理了過戶手續(xù)，后來的房產(chǎn)交割手續(xù)也非常順利，兩家至此還成了好朋友，我們公司也得到了我們應(yīng)得的勞動(dòng)回報(bào)。
三、第三，要運(yùn)動(dòng)所學(xué)法律知識維護(hù)公司的合法權(quán)益。 公司利益受損的風(fēng)險(xiǎn)，最直接的原因有兩種，一種是買賣雙方撤單(即已經(jīng)簽單了，雙方或單方違約不買了或不賣了)，這個(gè)時(shí)候，公司將面臨著已經(jīng)付出了勞動(dòng)但收不到傭金的風(fēng)險(xiǎn))。客戶撤單，一種是因?yàn)槟撤N原因客戶真的不想買了或不想賣了，這是真正的撤單。另一種是買買雙方為了逃避支付傭金，假裝撤單，撤單之后再另行私下交易。這種情況我們稱之為跳單。跳單現(xiàn)象是我們非常痛恨的，但又是當(dāng)今中國的房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)常遇到的普遍現(xiàn)象，光痛恨沒用，我們得正確面對，合理引導(dǎo)，通過完善服務(wù)流程，提升服務(wù)質(zhì)量等手段，盡可能減少跳單情況發(fā)生，盡可能的保護(hù)我們公司和經(jīng)紀(jì)人的利益。我們采取的手段具體如下：
(一)盡可能保證賣方的簽約是是產(chǎn)權(quán)人和有權(quán)處分房子的人。要查驗(yàn)賣方的婚姻狀況，在婚內(nèi)的要求夫妻雙方均到場簽約，甚至到賣方家中簽約。一方不在當(dāng)?shù)氐模瑺幦∽屍浠貋砗灱s或在當(dāng)?shù)剞k理公證委托手續(xù)。買方也一樣，盡量讓真實(shí)的買房人簽約而不讓其家屬代簽，尤其是夫妻雙方買房的時(shí)候，在需要貸款買房的時(shí)候更是如此。如果是貸款買房，還要告知買方要根據(jù)自己的職業(yè)分類和信用狀況、資產(chǎn)和債務(wù)狀況正確預(yù)期自己的貸款額度。
(二)完善服務(wù)流程，比如要求看房客戶簽好《看房確認(rèn)單》，明確看房人員及陪同看房人員身份，在征得看房人同意的情況下留看房人身份證復(fù)印件或?qū)捶窟^程留下影音資料。向看房人告知不得跳單、跳單將面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)以及本公司采取的避免客戶跳單的措施，在居間合同中約定跳單方將承擔(dān)的違約責(zé)任，對員工加強(qiáng)紀(jì)律教育，在勞動(dòng)合同和公司規(guī)章制度規(guī)定規(guī)定協(xié)助客戶跳單屬于嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律，需要承擔(dān)法律責(zé)任等條款，從執(zhí)業(yè)道德和經(jīng)濟(jì)利益角度引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人守法執(zhí)業(yè)，不要協(xié)助客戶跳單。使少數(shù)從開始就有跳單想法的人望而卻步，使中途產(chǎn)生跳單想法的人無機(jī)可乘。
(三)提升服務(wù)質(zhì)量，向賣房委托人和購房客戶提供科學(xué)、專業(yè)和貼心的服務(wù)，讓買賣雙方感到通過公司交易，盡管付出了一定的傭金，但享受到了高質(zhì)量的中介服務(wù)，而且保證了房屋產(chǎn)權(quán)和購房資金的安全，真正的為客戶創(chuàng)造價(jià)值，使客戶感受到付出的傭金物有所值，從而不產(chǎn)生或者放棄跳單的想法，心甘情愿的支付傭金。
四、第四，要運(yùn)用所學(xué)法律知識維護(hù)自身的合法權(quán)益。 做為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，除了要認(rèn)真維護(hù)客戶和公司的合法權(quán)益之外，還要注意維護(hù)自身的合法權(quán)益。我認(rèn)為，我們經(jīng)紀(jì)人主要應(yīng)從如下幾個(gè)方面維護(hù)個(gè)人在執(zhí)業(yè)過程中的合法權(quán)益：
(一)要注意保護(hù)執(zhí)業(yè)過程中我們的人身安全。首先是交通安全，要遵守道路交通安全法及實(shí)施條例，安全行車，安全出行。其次是不要是客戶發(fā)生嚴(yán)重矛盾，萬一有矛盾要采取合法途徑解決，在和客戶發(fā)生沖突時(shí)要克制，不要有過激言行，更要避免肢體沖突。女性經(jīng)紀(jì)人要避免單獨(dú)去看房或單獨(dú)帶客戶看房。在對客戶服務(wù)過程中要察言觀色，對形跡可疑的人要提高警惕，加強(qiáng)戒備。
(二)不貪不義之財(cái)，不貪不該得之利。如果遇到客戶利誘自己協(xié)助他們跳單，不要貪圖小利，應(yīng)該以執(zhí)業(yè)道德和做人準(zhǔn)則為重，予以拒絕。如果客戶將物品遺忘在公司，無論物品是否貴重，都要妥善保管，即時(shí)歸還，切不可據(jù)為己有或借歸還之機(jī)索取報(bào)酬。
(三)對公司發(fā)出的違法執(zhí)業(yè)的指令予以拒絕。要相信，教唆自己員工違法的公司絕不是好公司，為公司助紂為虐，從事違法行為，遲早將要受到法律的制裁。同時(shí)要盡可能的影響公司同事和領(lǐng)導(dǎo)合法經(jīng)營，合法執(zhí)業(yè)，賺取陽光下的利潤。
(四)和公司保持合法的勞動(dòng)關(guān)系，按規(guī)定簽訂勞動(dòng)合同，依法交納個(gè)人所得稅，按規(guī)定交納各項(xiàng)社會保險(xiǎn)，并爭取法律規(guī)定的各項(xiàng)勞動(dòng)者福利和勞動(dòng)保護(hù)條件。
以上是我參加本次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育之后，結(jié)合幾年來的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作實(shí)際，談的一點(diǎn)心得體會，由于水平所限，錯(cuò)誤及疏漏之處在所難免。希望同行不吝批評指正。
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