房地產估價師考試《制度與政策》案例分析題練習

　　在房地產估價師考試中，經常會有案例分析題，下面小編為大家帶來了房地產估價師考試《制度與政策》案例分析題練習，歡迎大家閱讀，希望能夠幫助到大家。

　　2005年1月，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發商品住宅。甲公司委托乙房地產估價機構(以下簡稱乙機構)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質與甲公司未能協商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。 該區私營企業職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/㎡的價格預購了一套80㎡的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。

　　1.該項目土地使用權出讓合同由( )與甲公司簽訂。

　　A.該市人民政府土地管理部門

　　B.該區人民政府土地管理部門

　　C.該區人民政府

　　D.該市人民政府

　　答案：B

　　解析：《城市房地產管理法》第十五條規定，土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

　　2.甲公司應向土地管理部門繳納( )。

　　A.土地補償費

　　B.土地使用權出讓金

　　C.土地閑置費

　　D.房屋拆遷安置費

　　答案：B

　　解析：國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　3.乙機構確定李某被拆遷房屋的性質應遵循的原則為( )。

　　A.由城市房產管理部門認定

　　B.由城市規劃行政主管部門認定

　　C.一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準

　　D.由乙機構根據經驗確定

　　答案：C

　　解析：對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。

　　4.下列關于房屋拆遷行政裁決的表述中，正確的為( )。

　　A.李某申請行政裁決，應提交被拆遷房屋的權屬證明

　　B.李某對行政裁決不服，可依法申請行政復議

　　C.因李某提出新的需要查認的事實，房屋拆遷管理部門中止裁決，中止時間計入裁決時限

　　D.李某對行政裁決不服，可向人民法院起訴

　　答案：ABD

　　解析：中止裁決的因素消除后，恢復裁決。中止時間不計入裁決時限。

　　5.甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。

　　A.1200

　　B.1800

　　C.2100

　　D.3000

　　答案：C

　　解析：《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優化經濟結構，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2004]13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。

　　6.該項目的工程竣工驗收工作由( )負責組織實施。

　　A.該區人民政府建設行政主管部門

　　B.該市工程質量監督機構

　　C.甲公司

　　D.丙公司

　　答案：C

　　解析：工程竣工的驗收工作，由建設單位負責組織實施。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門應當委托工程質量監督機構對工程竣工驗收實施監督。

　　7.在辦理商品房預購手續時，王某( )。

　　A.可以申請住房公積金貸款

　　B.可以在商品房預售合同中約定所購房屋面積誤差為5%

　　C.應將商品房預售合同分別報房產和土地管理部門登記備案

　　D.應當辦理預購商品房抵押登記

　　答案：AD

　　解析：建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)規定，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款。面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

　　8.王某購買的住宅的產權登記面積為( )。

　　A.套內建筑面積+分攤的共有建筑面積

　　B.套內房屋使用面積+分攤的共有建筑面積

　　C.套內建筑面積+套內陽臺面積+分攤的共有建筑面積

　　D.套內房屋使用面積牛套內墻體面積+套內陽臺建筑面積+分攤的共有建筑面積

　　答案：AD

　　解析：房屋產權登記面積是指由房產測繪單位測算，標注在房屋權屬證書上，記入房屋權屬檔案的，房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

　　9.王某轉讓該住宅時隨營業稅附征的城市維護建設稅為( )元。

　　A.100

　　B.140

　　C.1100

　　D.1540

　　答案：D

　　解析：城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據。城建稅實行的是地區差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規定為7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區的，稅率為7%;在縣城、建制鎮的，稅率為5%;不在城市市區、縣城、建制鎮的，稅率為1%。5000元/㎡×80㎡=400000元。職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/㎡的價格預購了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。根據納稅人所在地在城市市區的，稅率為7%，440000元×5%×7%=1540元。

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