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2016房地產估價師理論與方法備考題
1.某房地產開發商開發一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發成本和管理費用為1200元/㎡，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
2.某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為( )萬元。
A.245
B.275
C.315
D.345
3.某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為( )萬元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
4.對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間
B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間
C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間
D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間
5.某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是( )元/㎡
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
6.某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為( )萬元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
7.在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是( )。
A.取得待開發房地產的時間
B.開發期間的某個時間
C.開發完成后的時間
D.開發完成之后的某個時間
8.現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為( )元/㎡。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76
9.直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由( )決定的。
A.房地產的歷史價格資料
B.房地產的未來價格資料
C.房地產的現實價格資料
D.估價師選取的現時和未來的價格資料
10.某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為( )元/㎡。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
答案：1B2D3D4B5C 6D7B8B9A10C
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