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房地產估價師案例與分析備考復習題
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綜合分析
1、 某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價( )。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2、 某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過( )途徑。
A.自行改變
B.經上級主管部門批準改變
C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續
3、 某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
該工廠若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則其為保險目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值
D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值
4、 甲方(開發公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。
確定評估結論的依據應是( )。
A.以1500萬元作為評估值
B.以(1400+1580)÷2=1490萬元作為評估值
C.以1995年7月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估值。
D.以1993年7月至12月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估值。
5、 甲方(開發公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。
如果該開發公司擁有全部合法開發手續，欲將整體項目轉讓，則估價時點應為( )。
A.1993年12月
B.1995年7月
C.項目轉讓日期
D.項目建成日期轉
6、 甲方(開發公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。
該商品房預計1998年5月建成，要估測建時的售價，則估價對象狀況和房地產市場情況應是( )。
A.估價對象狀況及房地產市場情況均為1995年5月的狀態
B.估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態
C.估價對象狀況為1998年5月的狀態，房地產市場情況為1995年7月的狀態
D.估價對象狀況為1995年5月的狀態，房地產市場情況為1998年5月的狀態
7、某酒店一樓有一空調機房，建筑面積250m2�？照{主機1990年購入，當時購入價格為500萬元，同型號空調主機已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用為5萬元。如改換新式空調主機(其他配套設備不需改動)，則購置、安裝新式空調主機的占地面積50m2，節約的200m2面積可以提供160m2的營業面積供出租。酒店經理委托估價師改換空調主機和置換空調機房用于出租不違反規劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營業面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問：
若不考慮新舊空調主機的年運營費用、折舊年限等的區別，改換空調主機的凈支出為( )萬元。
A.530
B.472
C.455
D.450
8、甲房地產公司擬投資開發一大型居住區，預計工程全部完工需要3年時間，目前市場對該類房地產的需求較旺，但由于周圍正在規劃或建設較多的住宅小區，預計在今后3年內的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：
甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是( )。
A.因為目前房地產市場需求較旺，采用假設開發法(現金流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高
B.因為預計空置率會有較高的升幅，采用假設開發法(現金流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當予以降低
C.該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值
D.該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價
9、 賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢?進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
估價時點應是( )。
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
10、 賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢?進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
估價的價值范圍應是( )。
A.合同1規定的房款
B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費
答案：
1、D 2、B 3、C 4、C 5、B
6、B 7、D 8、D 9、D 10、D
指錯題:
甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產的正常市場價格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/㎡;當地同檔次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%;該酒店正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當地酒店類房地產的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤并改正：
1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000(元)=1800萬元
酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元
酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)
酒店年總費用=1022×40%=409(萬元)
酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元)
酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)
酒店辦公室價格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)
該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)
標準答案：
1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。
2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。
3.自用辦公室價值計算重復，因其價值已包含在酒店的整體價值內。
4.總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤，不是6007萬元，應為6005萬元。
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