2016年房地產估價師《案例與分析》演練題

　　下文是百分網小編精心搜集整理的房地產估價師《案例與分析》演練題，離考試時間有兩百天，繼續努力!

　　一.案例：

　　甲房地產估價機構(以下簡稱甲機構)于2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告，銀行據此發放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產時實現的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。

　　問題：

　　1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產市場狀況?

　　2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?

　　【參考解析】：

　　1.復核估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環境等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。

　　2.復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構出具的房地產抵押估價結果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構出具的房地產抵押估價報告的估價時點時的房地產市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。

　　二.案例：

　　某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/┫.

　　請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　　①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　　②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。

　　③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應將重置價格減去折舊：

　　①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。