房地產估價師《理論與方法》真題（2013文字版）
一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)
1.不同的注冊房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是( )。
A.掌握的估價信息不同 B.遵循的估價原則不同
C.履行的估價程序不同 D.估價對象的狀況不同
2.根據《房地產估價機構管理辦法》，不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照( )
劃分。
A.行政區域 B.估價目的
C.估價對象規模 D.價值類型
3.在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據( )來選取。
A.估價假設和估價原則 B.價值類型和估價結果
C.估價程序和估價方法 D.估價目的和估價對象
4.房地產利用中存在外部性，這體現了房地產( )的特性。
A.不可移性 B.獨一無二
C.相互影響 D.用途多樣
5.關于房地產互補品的說法，正確的是( )。
A.商業用房與工業用房是互補品
B.新建商品房與存量房是互補品
C.經濟適用住房與普通商品住房是互補品
D.郊區住宅與連接它和市區的高速公路收費是互補品
6.某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000㎡的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/㎡(建筑面積)。該
類房地產的報酬率為10qo，目前該承租****益價值為( )萬元。
A.39. 48 B.40. 67
C.41. 81 D.46. 84
7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前類似現房的市場價格為10000 元/㎡，預計一年后漲至10500元/㎡，每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現率為12%，年貸款利率為7%，期房風險補償為現房價格的3%，該期房目前的市場價格為( )萬元。
A.93. 26 B.93. 43
C.98. 11 D.98. 28
8.關于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是( )。
A.估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區位因素
B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同
C.對于一套住房而言，樓層會影響其通達性
D.同一住宅小區總層數相同的住宅樓的樓層差價可能不同
9.下列房地產價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是( )。
A.開征房產稅 B.物價水平變化
C.調整房地產信貸規模 D.城市規劃變更
10.有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為( )。
A.乙土地價值低于甲土地價值
B.該建筑物價值小于其重置成本
C.該建筑物價值小于其拆除費用
D.該建筑物更新改造后的價值低于其現狀價值
11.某辦公樓的建筑面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產市場價值為5000元/㎡，同類土地的市場單價為2200元/㎡。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/㎡;裝修改造后的房地產市場價值可達6500元/㎡;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/㎡，舊建筑物殘值為50元/㎡，新建筑物重置價格為3800元/㎡，新建后的房地產市場價值可達8000元/㎡。該房地產的最高最佳利用方式為( )。
A.維持現狀 B.裝修改造
C.拆除建筑物作為空地轉讓 D.新建較高標準的辦公樓
12.謹慎原則主要是評估房地產( )時應遵循的原則。
A.抵押價值 B.征收價值
C.現狀價值 D.投資價值
13.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣( )萬元。
A.630.0 B.650.0
C.661.5 D.682.5
14.采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例( )為基準確定交易情況修正系數。
A.成交價格 B.賬面價格
C.正常價格 D.期望價格
15.某類房地產2013年4月的市場價格為6500元/㎡，該類房地產2013年3月至10月的環比價格指數分別為105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，該類房地產2013年10月的市場價格為( )元/Il12。
A.5110. 51 B.5307. 26
C.5548. 37 D.5638. 13
16.某套建筑面積為100 ㎡的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為( )元/㎡。
A.4387 B.4398
C.4500 D.4887
17.評估某宗房地產的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/㎡，比正常價格低2%;乙可比實例的賣方實收價格為7800元/㎡，交易稅費全由買方負擔，當地房地產交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%;丙可比實例的成交價格為8300元/㎡，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/㎡。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產的市場價格為( ) 元/2。
A.8157. 60 B.8158. 91
C.8163. 57 D.8164. 88
18.某宗房地產的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%，該房地產的報酬率為6%。該房地產的收益價格為( )萬元。
A.183. 78 B.257. 55
C.873. 19 D.1427. 16
19.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現在價格的1.3倍，該房地產的報酬率為13%。該寫字樓現在的價格為( )萬元。
A.992 B.3306
C.10014 D.12723
20.關于有租約限制房地產估價的說法，錯誤的是( )。
A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產價值時可不考慮租約限制
B.承租****益價值可能為負值
C.出租****益價值與合同租金及市場租金有關
D.承租****益價值等于房地產剩余經濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現值之和
21.某房地產每年凈收益為20萬元，加裝空調系統后不考慮空調系統重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調系統需在10年后以15萬元更換，更換空調系統后立即轉售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產價值為( )萬元。
A.223. 13 B.246. 18
C.247. 18 D.253. 86
22.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5. 6%和20%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為( )萬元。
A.2651. 52 B.2667. 75
C.2705. 63 D.2771. 49
23.某商品住宅項目開發利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為( )。
A.15. 96% B.17.05%
C.23. 44% D.25. 86%
24.某房屋的建筑面積為100㎡，單位建筑面積的重置價格為1000元/12，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2. 5%。經測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經濟壽命為( )年。
A.29 B.39
C.40 D.45
25.某辦公樓的建筑面積為20000㎡，土地面積為10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/㎡，土地重新購置價格為4800元/㎡，建筑物重置價格 為3200元/㎡，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為( )萬元。
A.800 B.878
C.896 D.1129
26.某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續期。
預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000㎡，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經市場調 查，目前當地該類商城的市場租金為每月90元/㎡，空置率為10%;預測該商城建成后當地該類商 城的市場租金為每月100元/㎡，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現率為 12%，該商城開發完成后的現值為( )萬元。
A.22253 B.23352
C.26488 D.27796
27,關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是( )。
A.靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續建設成本
B.動態分析法中要進行現金流量預測
C.靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現過程中
D.動態分析法中要考慮各項收入、支出發生的時間點
28.某在建工程按正常建設進度建設1年后停工，停工半年后基坑進水，現人民法院強制拍賣 該在建工程，預計拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進水、清淤、協調施工約需0.25年。 經市場調查，類似開發項目正常建設期為2.5年，開發完成后的市場價格為5000元/㎡。折現率為 10%，用動態分析法估價時，開發完成后的市場價格的現值為( )元/㎡。
A.3939. 93 B.4034. 93
C.4132. 23 D.4231. 87
29.假設開發法中，同一估價對象在業主自行開發、自愿轉讓開發、被迫轉讓開發三種估價前 提下的評估值由大到小的順序通常是( )。
A.業主自行開發、自愿轉讓開發、被迫轉讓開發
B.自愿轉讓開發、業主自行開發、被迫轉讓開發
C.被迫轉讓開發、自愿轉讓開發、業主自行開發
D.自愿轉讓開發、被迫轉讓開發、業主自行開發
30.在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜選用( )測算。
A.指數修勻法 B.平均增減量法
C.平均發展速度法 D.二次拋物線趨勢法
31.在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度 的( )。
A.簡單算術平均數 B.加權算術平均數
C.眾數 D.中位數
32.根據標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。
標準臨街深度為100m，假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m 單價增加1%。根據四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為 ( )元/㎡。
A.2000 B.2100
C.2400 D.2520
33.關于明確估價目的的說法，正確的是( )。
A.估價目的由價值類型決定
B.估價目的根據估價師的經驗確定
C.估價目的由委托人的估價需要決定
D.估價目的根據估價對象和價值時點綜合確定
34.房屋征收估價中，因房地產占有人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，為完成估價，對估價對象內部狀況進行的合理假定屬于( )。
A.未定事項假設 B.背離事實假設
C.不相一致假設 D.依據不足假設
35.價值時點為現在的估價，下列日期中不應選為價值時點的是( )。
A.估價作業期間的某日
B.實地查勘估價對象期間的某日
C.估價報告出具日期
D.估價報告出具后的某日
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號，全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
1.下列估價師的行為中，不符合估價規范的有( )。
A.僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對
B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告
C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人
D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費
E.估價師認為自己的專業能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作
2.下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有( )。
A.房屋實際用途 B.土地開發程度
C.房屋建筑結構 D.房屋出租情況
E.房屋維護狀況及完損程度
3.影響工業房地產價格的區位因素主要有( )。
A.是否適于安裝設備 B.是否易于取得動力
C.是否便于處理廢料 D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
4.關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有( )。
A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值
B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅
C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同
D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不同
E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果
5.某套期房住宅的套內建筑面積為l20㎡，套內墻體面積為20 rri2，分攤的共有建筑面積為30㎡，套內建筑面積的購買單價為15000元/㎡，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關于該房地產價格的說法，正確的有( )。
A.使用面積的購買單價為12500元/㎡.建筑面積的購買單價為12000元/㎡
C.名義價格為180萬元 D.實際價格為180萬元
E.現房價格低于180萬元
6.下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素的有( )o
A.地形、地勢 B.土地開發程度
C.土地用途、容積率 D.朝向、樓層
E.外部配套設施
7.對某房地產轉讓價格進行評估時，經分析發現將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有( )。
A.替代原則 B.謹慎原則
C.合法原則 D.最高最佳利用原則
E.價值時點原則
8.某小區中有一幢沿街商業樓，一、二層為商業用房，三一六層為住宅，現需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有( )。
A.因位于同一小區，區位因素相同，不需進行區位狀況調整
B.因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整
C.因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整
D.因樓層相同，不需進行樓層因素調整
E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整
9.收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有( )。
A.電梯折舊費 B.租賃保證金利息
C.房地產稅 D.企業(個人)所得稅
E.房屋保險費
10.關于資本化率應用及內涵的說法，正確的有( )。
A.資本化率應用在直接資本化法中
B.資本化率是有效毛收入乘數的倒數
C.資本化率是通過折現方式將房地產收益轉換為價值的比率
D.資本化率能明確表示房地產的獲利能力
E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算
11.關于假設開發法中開發完成后的價值的說法，正確的有( )。
A.靜態分析法中開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值
B.動態分析法中對適宜預售的房地產，開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值
C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發完成后的價值可以包含家具、設備及特許經營權的價值
D.可用成本法根據當前的客觀成本及應得利潤測算開發完成后的價值
E.被迫轉讓開發前提下開發完成后的價值要低于自愿轉讓開發前提下開發完成后的價值
12.在假設開發法的靜態分析法中，應計利息的項目有( )。
A.待開發房地產的價值 B.后續建設成本
C.后續管理費用 D.后續銷售稅費
E.待開發房地產取得稅費
13.下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有( )。
A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值
B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平
C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度
D.對可比實例進行市場狀況調整
E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估
14.關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有( )。
A.應一面臨街 B.土地形狀應為矩形
C.臨街寬度與臨街深度之比應為1：1 D.用途應為所在區段的代表性用途
E.容積率一般設定為1.0
15. -份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及( )。
A.估價師聲明 B.估價假設和限制條件
C.估價特殊說明 D.估價技術報告
E.估價結果報告
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1.在房地產損害賠償估價中，如果損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增加額，則損害在經濟上是可修復的。 ( )
2.臨街廠房實際用于商業運營，抵押估價時可按商業用途評估，但估價風險應通過估價假設來規避。 ( )
3.城市經濟發展和人口增加帶來房地產需求增加，從而引起房地產價格上漲，這種房地產價格上漲屬于房地產自然增值。 ( )
4.運用收益法評估投資價值時采用的報酬率應是特定投資者所要求的最低期望收益率。 ( )
5.在商品房價格快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調購買商品房貸款利率，會抑制商品房價格上漲。 ( )
6.不論何種估價目的，估價所依據的房地產狀況始終是價值時點時的狀況，所依據的房地產市場狀況不一定是價值時點時的狀況。 ( )
7.比較法中權益狀況調整的內容主要包括土地使用期限、規劃條件、配套設施狀況、出租情況、地役權設立情況等影響房地產價格的因素。 ( )
8.某可比實例房地產的實物狀況優于標準房地產3%，估價對象房地產的實物狀況劣于標準房地產5%。若采用直接比較法，可比實例房地產的實物狀況調整系數為0. 922。 ( )
9.收益法估價中采用V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}/(Y-g)的公式時，按照估價對象類似房地產客觀租金逐年遞增的比率確定g值。 ( )
10.收益法中運營費用包含經濟壽命比整體建筑物經濟壽命短的構件、設施設備、裝飾裝修等的重置提撥款。 ( )
11.位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價時，由于其分攤的成本相同，所以估價結果也相同。 ( )
12.假設開發法估價中運營期的預測主要考慮未來開發完成后的房地產的一般正常持有期或者經濟壽命。 ( )
13.運用長期趨勢法估價時，若歷史價格受短期波動影響較大，可采用加權移動平均法進行趨勢分析。 ( )
14.按照建筑面積分攤高層建筑地價的方法主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物。 ( )
15.夫妻共有一套房改房，房改售房價格10萬元，現時市場價值50萬元。現二人因離婚分割財產委托估價，該房改房的評估價格應為兩者的平均值30萬元。 ( )
四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答)
1.某商場的建筑面積6000㎡，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變)，每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務;二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)
2.某廠房的建設用地使用權于2004年9月30日以出讓方式取得，不可續期;建筑物為鋼筋混凝土結構，于2005年9月30日建成，建筑面積lOOOO㎡，容積率為1. 25。因設計原因空調系統比正常多投入120萬元，每年多耗電0.5萬元。經調查，2013年9月30日，類似工業用途50年建設用地使用權的取得價格為1500元/㎡，取得稅費為4. 5%。類似房地產開發項目土地重新購置價格是購置空地總成本的1. 35倍;類似廠房的正常建設成本為1800元/II12，建筑物重建價格是建設成本的1. 32倍;房屋門窗、屋頂破損修復需要30萬元，空調系統以外的其他設備重置價格為80萬元，平均壽命為10年，殘值率為零。土地報酬率為7%，房地產報酬率為8qo。請計算該廠房2013年9月30日的市場價值。(10分)
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