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物業管理調查報告
在學習、工作生活中，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要避免篇幅過長。相信很多朋友都對寫報告感到非常苦惱吧，下面是小編收集整理的物業管理調查報告 ，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業管理調查報告 1
一、調查目的
改革開放以來，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經濟持續穩定的發展和人民生活水平的逐步提高，專業化的物業管理模式也逐漸走進人們的生活，為人民服務，為人們熟知，物業走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業市場，了解物業現狀，深入物業實踐，將理論與實踐相結合，積累經驗，總結知識，了解問題，提升專業水平，打好專業基礎，最終服務物業，貢獻物業。
二、調查對象
天津市開發區毆思諾物業管理有限公司
昌黎分公司管轄小區——竭石花苑
三、調查人：常金香
四、調查時間：20xx年8月21日
五、調查內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業管理項目。該單位屬于三級資質物業管理公司，物業管理范圍廣泛，物業管理類型多樣化，集服務、管理與經營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區，屬社區物業，它是一個環境優美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優秀小區”稱號。內部設備設施齊全，保安、消防、環境等管理到位，給人們一個安適、休閑的優雅環境。當日正執周末，孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業人員反映問題……融入物業，讓我感受真實的物業服務。
調查結果顯示：人們對于這個新興行業普遍認為有較大的發展空間，小區負責人高先生也表示，物業管理行業擁有巨大的發展空間與速度，他還樂觀地表示物業管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業管理自改革開放以來，至今已發展成為一個擁有2萬多個企業，數百萬從業人員的企業，它已被住宅小區、工業區、學校、醫院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質的物業所采用，被人們視作現代化城市的朝陽產生。
物業管理是一個涉及領域十分廣泛的行業，其管理的對象是物，即已建成的各類地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關場地，而物業管理服務的對象是人，即物業的業主及使用人。調查顯示，在該小區從業人員專業畢業生，相對比較少，而專業人員實踐能力相對低下，在物業管理已發展為城市市區水平的情況下，加強專業人員的培訓，加大專業人員數量是必要的。服務于物業，其管理人員必須具有系統地專業知識，這也是高先生特別提出的一點。物業管理企業的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網系統等工程技術方面的知識，同時也需要社會學、法學、管理學、經濟學、心理學等各方面知識，也就是說，應具備文、理、工等多個學科交叉的知識結構。同時，更應加強理論與實踐的結合，深入物業管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經驗，反復學習總結，才能進一步提升專業人員的專業素質與技能，從而更好地服務于物業。
高先生還認為物業管理企業與高校合作培養物業人才，是一條可行之道，雙方可以優勢互補，給學生接觸物業的機會，進行經驗交流，提高學生的.專業文化，也可以為企業帶來一批批優秀的專業人才，促進物業管理行業健康發展。
物業管理做為一個新生的行業，在其發展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業管理服務的對象是人，要面向問題，解決問題。物業中存在的問題直接影響著物業管理的發展，要看重并及給予解決。諸如法律法規不健全，專業人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著物業管理行業的發展，培育物業管理市場，規范物業管理行為，提高管理服務質量，已成為業內人士的共識。
通過整個調查，得出以下結論：
（1）物業管理將呈現巨大的發展空間與速度。
（2）對物業管理專業學生提出更高更深的要求，同時，也為高校培育學生提供了方向。
（3）物業管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規完善競爭市場，提升物業服務質量。
總之，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業，堅信物業管理行業將有一個嶄新的未來，作為物業人，更好地服務物業。
物業管理調查報告 2
鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實踐的重要性，今年是我大學的第二個暑期生活，也是我第二次進綠城物業實踐，雖然我學的是法律專業看似和物業沒有多大關系。可是通過這將進4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學會把我學過的法律知識運用到生活中對于我們法律學習者來說至關重要。
首先，我簡單的介紹一下物業公司的運行，物業管理是一個重要的概念，這是我們深入了解物業公司的關鍵所在。物業管理(property management)，受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的`房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業公司的實踐生活與法律聯系比較緊密的東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區穿過，當時風比較大，天比較晚。回想起來還下著蒙蒙細雨。不幸的事情發生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當時小區內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進醫院，事情遠遠沒有我們想的那么簡單，受傷者的家屬把我們物業告上了法庭。
我們在查追案子的時候，調取監控錄像的時候發現花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時都想不到解決的途徑，當時還有同事問我是法官該如何判案子，我當時也不知道怎么回答，后來法院在判案子的時候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺得這個案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著負責人的態度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權范圍內做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認識到了我平時學習的不足，不能很好的與實踐想結合，把所學的東西運用到實踐中。在以后的學習中我會有針對性的來學習，我相信我能做的更好。
物業管理調查報告 3
為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區15個；市級示范小區18個；其它小區19個。
二、存在的主要問題
（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設臵了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立后，市里下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。
（二）制度法規不完善，開展工作無依據。
物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考核的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。
（三）物業管理不規范，服務水平不高。物業企業內部管理不規范，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規范的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。尤其是老舊小區，問題更為突出，有的物業公司干脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。
（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。
我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。
（五）物業企業準入不規范，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。
（六）業委會成立難，群眾參與度低。
由于物業管理在我市和我區還處于發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由于缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業主委員會難有大的作為。
三、解決物業管理問題的幾點建議:
（一）進一步理順體制，增強管理效力。
物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
（二）建立健全制度，完善配套法規。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規范化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的.平等關系。
（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。政府作為物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行為的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。
（四）規范物業市場，建立競爭機制。
物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規范的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規范管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。
（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。
全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
（六）依法成立業委會，逐步理順供需關系。
在全區范圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關系，在物業管理上，形成良性互動。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關系，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關系，從而促進物業管理和物業服務進一步規范化、合理化。
物業管理調查報告 4
目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處于明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規范。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。
4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的.進退制度不規范，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
物業管理調查報告 5
天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業部 人事培訓部 而物業部作為服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業企業。
一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。 為此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。
1 物業服務
“以人為本”才是正道
“以人為本”是物業服務的根本理念。“以人為本”的物業管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發
點去進行公司物業服務。關于物業公司的調查報告
在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。
2 增值服務關于物業公司的調查報告
“創意”考驗用心程度
創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到 業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。
3 及時響應
必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、
詢問。在受理了業主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業性
物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司
里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為 業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜
小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。
6 物業維修基金
做好物業維護最重要
物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的.建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業文化
“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”
“顧客第一，服務第一，行動第一”
8 物管人員素質
高科技設施呼喚高素質人才
早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。
一、企業行政管理的功能及其要求
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主干，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。
專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。
行政部門應該兢兢業業、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業的行政管理者。
物業管理調查報告 6
到了一年的年底，也到了一年中該交物業管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅使下，我上網調查關于“物業管理”。
原來，物業管理是一種服務，它以物業為管理對象，以廣大業主為服務對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業了，也具備了一定的規模和形態。由于經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，物業管理是房地產商品經濟發展的必然產物。
一、物業管理的由來
以蕭山的物業管理發展為例。近年來，蕭山城市發展的日新月異，伴隨著城市的發展的還有新式社區如雨后春筍般地涌現。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區和“崇化社區”、“高橋社區”、“新橋社區”這些老社區有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社區基本性質發生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調查了我區的三個小區“崇化社區”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的產權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區的物業管理權相應地被賦予了準政府性質的物業公司。居民或單位交出的物業管理費用只具有象征意義，不能平衡物業公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統一負擔。在傳統社區中，物業只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區”）。
而新式社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業管理的發展
隨著發展，便有了“物業公司”這一類代理管理責任的企業，甚至有了品牌。目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。
到20xx年我國先行改革的.深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其后的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業。這些足以說明名牌競爭的優勢，也足以說了國內物業管理正逐步邁向正規，并不斷發展。
我查了許多關于物業管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛小區安全；路上穿著黃色工作服的環衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業管理費是花得不明不白，現在明白了物業公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業管理是在城市悄然發生的歷史性進步。作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！
物業管理調查報告 7
調查提綱：
通過對源泉小區的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區目前的物業管理公司為金橋物業管理公司，該公司的法人為劉源，該物業管理公司在管理小區的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業公司的經營管理本身有關。通過與該物業公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。
調查過程及內容：
20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區進行研究調查，在達到小區門口后，我們就發現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區的時候，竟然沒有任何物業管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發現了一個問題，該小區沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發現該小區還存在亂停車、亂放自行車的現象，后來發現小區內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區住戶詢問了他們對該小區的不滿意之處及他們理想中該小區的模樣，。之后我們對小區用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發現確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進入小區用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區的物業管理處，向物業管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業管理人員進行了詳細的.交談，經過分析和交流，該小區物業管理人員承認在物業管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：
1、該小區存在的主要問題
2、這些問題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問題
主要問題：
經過現場調查和住戶的反映，總結出以下問題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷
2）小區沒有保安人員，給小區安全管理帶來隱患
3）小區內停車秩序混亂，應加強管理
4）常有人到小區散發廣告，住戶反映，也存在不安全因素
5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環境臟亂，建議加強管理
6）小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理
7）小區隨處可見垃圾，衛生服務需要加強
問題主要原因：
1）該小區的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。
2）該小區沒有保安人員是因為物業管理費中無此項目。
3）小區停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員
4）常有閑雜人等到小區散發廣告是因為該小區入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。
5）環境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區經常出現丟自行車現象，一方面是因為對進入小區的人員沒有進行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒有張貼注意環境衛生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業主一起商量，在各位業主集體同意的情況下，向每位業主收取一定費用后聯系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業主商量，在征得各位業主同意的情況下，向每位業主增加收取保安人員的物業管理費用。
3）可以建立小區車輛管理制度，對小區有車的業主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。
4）小區入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。
5）通知小區業主把各種廢棄食物集中放在統一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6）在小區的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。
7）安排保潔員要及時清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。
物業管理調查報告 8
近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：
一、 我市物業管理工作的現狀
㈠小區物業管理的基本情況
物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規范北鎮市物業管理行業，通過采取物業公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業主委員會、頒布相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。
我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業覆蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。
㈡住宅小區的特點
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。
2、老舊小區遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業管理服務行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業管理辦法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由于物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。
２、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的.老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有專門的物業，只是開發商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大。
物業管理調查報告 9
一、我鎮小區樓盤及物業管理現狀
我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。
但由于受管理權限和歷史遺留問題的影響，我鎮的物業管理服務情況較為復雜，總的來看，我鎮業管理可分為以下兩種類型：一是舊小區傳統舊體制的物業管理模式。由于這類小區修建當初開發商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，
提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規范化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業管理有限公司）等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六
個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
二、小區貫徹落實物業管理法規情況
為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。
三、小區業主大會及業主委員會情況
我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區都沒有業主委員會。
四、物業管理公司資質、數量及經營情況
目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司（負責光亮·陽光佳苑小區）和重慶和宜物業管理有限公司（負
責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業管理服務情況
目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。
六、物業服務管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮的'物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮小區物業管理存在的問題
1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。
全鎮12個小區中，只有祥瑞花園小區成立業主委員會，2個高層小區為新建小區，暫未成立業主委員會。剩下的9個小區均未成立業主委員會。主要是因為此類小區自20xx年建成以后，小區開始引進物業管理模式，由開發商制定物業管理人員來管理物業，，但由于物業管理人員自身素養的偏低，是的無關于業主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，
最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支持。
2、部分小區物業管理費收費難。
12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區物業費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由于某些業主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然后按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。
3、集資房小區成政府包袱。
某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候為集資房，業主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其余十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。
八、造成問題的主要原因
1、業主市民意識不強，業委會難成立。
業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識并沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區當時開發商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金，現在開發商房子修好之后，指定的物業管理人員也沒有繼續做下去，業主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問題，開發商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現象業主也很難自行籌集資金進行修
物業管理調查報告 10
一 社會實踐調查題目：
二 調查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系 系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規 1202 班
姓名： 李西 姓名： 姚小莫
三 社會實踐調查目的 ：
相對時間較長的寒假對我們大學生來說是一個了解社會的好機會。實踐調查作為每個大學生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強,知識真正用到工作中就需實踐調查這一重要環節。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質。
四 社會實踐調查的意義 ：
小區物業管理的成敗直接明顯得影響著小區居民的居住質量與生活環境,特別是現階段人們生活壓力大,工作繁忙,更希望在自家室外有個安靜,舒適的小區環境。小區物業管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調查的目的是通過對蘇州市區不同層次的小區物業調查了解小區物業管理的基本常識,所受制約因素,并試圖找到現階段解決小區物業管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會實踐調查對象與形式 ：
針對蘇州市區現在居民的住房條件,我們擬對四個不同層次和形式的小區進行抽樣調查。
蘇州居住小區類型 表現特征 代表小區名稱 抽樣標本
老新村 大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環新村等 婁江新村
街坊改造小區 一般是上世紀90年代至今老街坊經改造而成,以造型傳統的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區
古城區新建小區 古城區高檔安全小區,管理較嚴格,房屋造型以傳統多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區等 華陽里小區
園區、新區樓盤 大都興建時間較晚,樓層較多,設施齊全,位于蘇州經濟最為發達的工業園區,小區物業往往由開發商自行管理,自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調查形式
①與物業管理人員交談,咨詢,填寫物業管理調查表
②采訪小區居民,填寫物業調查表
③采訪者自己評價小區環境，拍照片作記錄。
④電話訪問一些同學和親友，了解其他小區的情況，以方便作總結和比較。
六 社會調查日程安排 ：
調查分為四個階段進行（共13天）
第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關內容并準備問卷（8.6~8.9）
６號 學習物業管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點及有關部門的聯系方式。學習制定調查問卷的一般方法。
７號 編輯調查問卷一 （ 居民 ）部分
８號 編輯調查問卷二 （物業管理部門）部分
９號制定下一步的調查計劃，復印相關證件、材料
第二階段：實地調查（8.10~8.14）
10 號 致電給部分小區物業管理處，預約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問。隨機到蘇州各個小區參觀，拍照片，收集相關資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區 華陽里
14 號 蘇州工業園區 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結（8.15~8.16）
第四階段：編輯資料，打印成冊（8.17~8.18）
七 社會實踐調查論文 ：
敬文里物業管理
背景
該小區位于古城區內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。按照有關部門的建設規劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。
居民調查報告統計
敬文里居民對小區的安全狀況普遍評價一般
敬文里居民對小區的衛生狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區的交通狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好
敬文里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區的整體普遍評價較好
該小區的優點
1. 地理位置優越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫院、朝陽菜嘗敬文小學、善耕小學、第三中學、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2. 省級優秀小區，多次得獎。
3. 綠化覆蓋面積達到40％。
該小區的不足
1. 由于是街坊改造的，故小區出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅直入。給小區的安全問題造成隱患。
2. 小區地形比較復雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應的樓房比較麻煩。
3. 晚上路燈比較少
4. 靠近馬路，噪聲有時比較討厭。
整改建議
1. 加強保安隊伍的人數,抬高保安隊伍的素質。
2. 多設一些指路牌和路燈。
3. 繼續進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經驗，揚長避短，合理規劃 。
4. 在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業管理
背景：
婁江新村位于東環路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀，整體環境一般，由于小區建設較早，基礎設施較差，當初小區規劃和建設上留下的一些歷史遺留問題也給小區物業管理帶來了一定的困難，居民對小區物業與環境意見頗大。
婁江物業由蘇州市平江區萬昌物業接管。由于建造年代比較早，小區的一些規劃上存在嚴重問題，突出的問題是小區的大門總共達到5個，一般小區大門才2個。這就給小區安全帶來了難題。小區的物業負責人對此感覺也很無奈。
居民調查報告統計
婁江居民對小區的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。
婁江居民對小區的衛生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對小區的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峰時間內南門出入明顯堵。
婁江居民對小區的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。
基于上述情況，婁江居民對小區的整體普遍評價較差
婁江小區物業管理的主要突出問題集中在：
1． 小區的安全存在很大的隱患。
由于小區大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區大門的保安工作帶來了困難。婁江小區周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區，因此小區大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機進入小區作案，因為有5個大門，他們的出入難于掌握。
近期小區已安裝8個攝像頭分布在小區主干道上，給小區安全帶來了一些改觀。
2． 小區的衛生狀況不甚理想
小區現在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經常外溢，散發出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環境下破壞較大。小區70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區經常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區環境帶來影響。
3． 小區經常有拾荒的外來人員進來
這個問題物業上也很無奈。第一由于小區進出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進來。第二小區的`大門較多，也難于控制他們的進出。物業人員告知，當初為了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發生口角，甚至動手。物業管理由于沒有執法權，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態度，無形中助長了他們的氣焰。現在小區物業已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。
4． 小區缺少公共綠地和景觀
這使得居民沒有公共交流的場所，對社區文化建設很不利。小區中偶爾的公共交往也只局限在小區的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區環境。
當然，問題還有很多。但婁江小區自身地理區位處于外來人員較多處，加之建造時間較早，當初的規劃和現在蘇州市的整體規劃有些不協調，不合理。婁江新村的自身發展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區大門過多的問題，就屬原先規劃上的問題。
我們經過調研和總結得出婁江小區物業整改的一些建議
1． 將小區規劃情況告之上級，希望小區能得到重新規劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營造生態的小區整體氣氛。
2． 改造小區基礎設施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區主要干道添加指示牌，小區總平面，在適當地方添加坐椅的人性化設施，小區內應建公廁一個。
3． 結合小區居委會加強小區居民的社區意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區群眾意見箱。軟件上物業和居委會深入各家，對小區情況進行調查，征求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區環境，這樣小區居民不由自主的會有社區意識，以實際行動維護小區的各個方面。同時，小區的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。
物業管理調查報告 11
一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析
1、價值規律是市場經濟的基本規律，價值規律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規律作用的表現形式。中國物業管理是市場經濟的產物，物業服務區別于傳統房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業服務這種商品交換理應受到價值規律的制約。
企業是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反常現象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業發展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業管理常規收費之外的經濟來源。如若是企業競爭策略，是一種短期經營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業主少交或不交管理費，但物業仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業管理費一定另有來源。或者是房地產開發商撥付，或者是商業用房的租賃經營收入，再或者是利用物業資源進行商業運作收益，與其它企業不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發商支付管理費，開發商為什么要向業主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發商的動機、目的，開發商如何兌現承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業用房的產權歸屬，商業用房如果歸屬業主，則是業主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發商，那么仍然會產生前者所述的與開發商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業管理平臺，進行商業運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業管理正常運行就無法維持，則會引發業主和物業管理企業的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。
如果物業公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業主權利的侵犯。即便在個別物業項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發展規律是社會分工越來越細，專業化程度越來越高。一個普通物業管理企業，同時涉足多個專業化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業務造成強烈的連鎖沖擊。
因此，物業管理的“低收費、零收費”，既非物業管理模式創新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業管理發展方向，也沒有對行業發展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業管理市場發育和行業發展產生消極的'和負面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業管理服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業主對物業管理基本概念的認識，認為物業管理可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由于消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業管理服務的監管，造成消費者對物業管理服務的反應滯后，加上物業管理中的大量維修和養護工作實際是在業主不可見狀態下進行的，為了降低物業管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業很可能減少物業管理必不可少的維修和養護工作，削減物業管理成本中的預防性支出，無形中導致了物業的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業主設置了一個物業提前壞損的巨大風險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業核心競爭力，增加運營鳳險
“低收費、零收費”運作的物業企業一個重要的經濟理論支撐點是規模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋。“對于某一產品，如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規模經濟或規模不經濟。”即生產和服務規模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規模經濟的“孿生兄弟”---規模不經濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規模的擴大固然能使企業在采購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業管理開展多種經營，是豐富物業服務內容，彌補管理費不足，弱化物業管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業發展誤入歧途
當一個 “低收費、零收費”物業管理進入小區，其“洼地效應”必然會導致周邊小區物業管理收費的大幅下降，物業管理企業若不降價，很可能會被業主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業管理行業的降價成為習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因為在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行為。如此，則成本較高的優質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業管理服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業管理行業經過多年努力所構筑的物業管理服務消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業管理服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則
從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業管理“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關系中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、并按價值規律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。
合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業服務合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業服務合同作為物業管理活動的基礎，是建立業主與物業管理企業法律關系的惟一的法律依據，在整個物業管理活動中處于核心地位。這一原則在物業服務合同中體現為從業主這一方面來講，交納物業管理費的義務應與其享受到的物業管理服務的權利是對等和等價的，如果業主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業管理企業的違約責任。
但是在物業管理“低收費、零收費”中，業主沒有交納物業管理費，就失去了要求物業管理企業達到期望的服務水平權利的依據。從物業管理企業這一方面講，物業管理"低收費、零收費"已經使物業管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業管理服務的質量是無法保證的。同時，由于物業管理企業向業主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業主的反應和要求。
而業主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定
物業管理“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業管理是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業管理是為了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。
3.“低收費、零收費”現象違背了《物業管理條例》的基本精神
《物業管理條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《物業服務收費管理辦法》第5條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業管理收費應因地制宜，以服務發生的成本為基礎，針對不同類型的物業、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業管理服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業管理收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業管理”的概念，抹去了業主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業管理質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業管理消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業管理行業是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業，物業管理企業大多是房地產開發公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業主的維權意識空前高漲，而物業管理消費意識和服務意識都不到位，物業管理法律法規相對滯后，在這樣社會經濟面臨轉型，物業管理市場競爭日益激烈，物業管理行業高速發展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設
法制建設是物業管理行業規范、長足發展的根本保障，針對我國目前物業管理不斷發展的情況及我國相關立法進程，有必要對現行法律法規進行系統梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規范物業管理各主體在物業管理活動中的行為。
2.強化行業自律
行業自律是市場經濟中企業 誠實信用"原則的突出體現，物業管理協會在行業自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業協會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業自律制度，提升物業管理行業協會的社會地位和信譽。
3.加強理論研究
物業管理理論研究是行業發展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業發展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業管理科學發展的重要基石。
4.創新制度設計
創新是發展的靈魂，創新制度設計是物業管理健康發展的必要保障。
在物業管理的外部，引入發達國家物業管理制度，如類似物業管理事務所等中介機構作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業的物業服務質量評估。在物業管理內部，完善物業管理企業內部的管理制度，量化物業管理服務質量的標準，提升物業管理服務的水平和檔次。
5.正確引導輿論
人是教育的產物，物業管理作為一個新興的行業，在其發展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發揮政府、行業協會、企業和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。
物業管理調查報告 12
一、方正縣物業總體概況
方正鎮線業物業小區143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區）。有114個小區成立了業主委員會，51個小區由建設單位管理，32個小區由物業公司管理，有60個小區由業主自行管理。有資質的物業公司共6家，分別是興隆物業公司、廣輝物業公司、隆慶物業公司、平安物業公司、一家人物業公司、龍興華輝物業公司。
（一）、方正縣物業管理的發展
方正鎮住宅樓建設始于19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護居戶的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個機構—物業辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業管理隨著居民的入住走入了城市建設的視野。在隨后的20年里，各企事業單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰建設誰管理的原則。19XX年，興建房產住宅樓，，對外公開銷售，物業管理也隨之走入居民的日常生活活動中。20xx年，成立了方正縣物業管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實國家《物業管理條例》、《哈爾濱物業管理規定》，維護業主與物業服務企業雙方的合法權益，為改善人民的生活和居住環境起
到保駕護航作用；二是配合各社區組建業主委員會，并對所成立的業主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業服務企業是否有資質證書、是否合法經營，當物業服務企業與業主之間發生矛盾和糾紛時，督促業主委員會為他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發現有損壞的及時督促、組織產權單位和開發商或物業法務企業盡快維修。
（二）、物業管理服務的職責
經過走訪和調查，我縣物業服務的`內容主要包括：
1、物業公共部位的維修、養護和管理（物業公共部分包括房屋的承重結構、服務主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業公共設施設備的運行、維修、養護和管理（物業公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設施設備用房、物業管理用房等）；
3、物業公用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
8、物業檔案資料管理。
目前，我縣各小區采取收取物業管理費的形式來維護日常物業管理的各項活動支出，物業管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業管理調查報告 13
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
（一）物業管理主體方面的缺陷
1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，
在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。
2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。
3、小區業主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會后，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。
（二）物業管理合同及其違約責任追究
物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關于經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關系的前提。
在簽定了物業管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況后，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業管理服務方面的'總體評價）：
總結評價 優秀 良好 及格 不及格
(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議
上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發，提出自己關于發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。
1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。
2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。
4、促進業主委員會和業主大會等業主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業管理公司的法律責任。
5、發展群眾性維權組織，加大社會對業主保護力。建立起物業管理協會，以這會中介主體資格出發，以發生應有的作用，促進行業的發展、壯大。
6、促進社會性物業管理行業的中介機構的設立和發展，并由政府進行授權管理自己行業，實現中介機構對本行業的“自我管理、自我服務、自我監督”等權利。
物業管理調查報告 14
內容摘要：
住宅小區建設，是一個城市經濟發展的重要標志，是政府的形象工程，德政工程，物業管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續，是建設城市、管理城市和經營城市的重要內容之一。重建設、重形象、更應重管理，而城市管理中的物業管理尤為重要。為了更加全面的了解物業管理企業的工作，豐富課外知識，提升自身能力，本人對附近的兩個物業管理企業進行了一個詳細的調查：
正文：
進入大學一年，我們不只在課堂上學習，也從生活中學習。進入大學以后，我們更直接地面臨就業這個我們未來要面對的問題。但是面對幾乎所有職位都“有經驗者優先”的條件，我們大學生往往無所適從。而如何將我們在學校學到的理論知識與實踐結合起來，便成了大學生的重中之重。為了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個人在社會競爭中的機會，以便在畢業后能夠真正的融入社會，我到了廈門住總物業管理公司進行實習，開始了這個寒假的調研。
在這個寒假，我有幸能夠來到廈門市住總物業管理公司進行社會實踐活動，對于這個即將陪伴我一個寒假并且知名度這么高的一個公司，我的心情不僅激動，而且還略帶一絲緊張。所以在進入公司調研之前就仔細的上網了解下這所公司的概況，為我進入這所公司做好充分的準備。
廈門市住總物業管理公司成立于1994年，系住宅集團旗下的國有一級物業管理企業。公司現擁有一支上千人的專業員工隊伍，服務公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業300多萬平方米，服務人群10萬人以上，為目前省內服務規模最大的物業管理企業。
公司本著“團結、謙和、奉獻、高效”的企業精神，堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，不斷地為廈門城市的建設發展奉獻自己的一份力量。成立十幾年來，呂嶺、金雞亭、金尚三個小區均榮獲福建省和全國優秀示范小區;芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業管理優秀住宅小區;前埔小區、團結大廈先后獲廈門市物業管理優秀小區(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個小區先后獲得省或市環境衛生管理先進集體和園林綠化考評先進單位及安全文明片區;金山、呂嶺管理處榮獲湖里區首屆“十佳文明物業”稱號，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區首屆“十佳文明物業”提名獎;公司還先后獲得了福建省房地產品牌企業、廈門市物業管理先進單位、廈門市首屆“十佳物業公司”第一名、精神文明建設先進單位、軍民共建精神文明先進單位、廈門市治安保衛工作先進集體、廈門市先進職工小家、廈門市建設系統先進黨組織、青年文明號等榮譽稱號，得到了廣大業主及社會各界的普遍好評。
十多年來，公司堅持實施品牌戰略，不斷改革創新，打造核心競爭力，使企業從標準化、規模化逐步向專業化、差異化、高端化轉型，形成了以物業服務為主體產業，以高端物業為重點業務，以項目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓為核心產品，以商務會所經營、高端家政服務為便利服務產品，以環境服務、修繕服務為輔助服務產品的多元化綜合發展格局。在保持規模優勢的同時，以標準化模塊作業的公共服務與針對項目定制的個性化服務實現了產品品質優勢與項目特色差異化優勢，得到了廣大業主與社會各界的廣泛好評，大多數服務項目獲評國家、省、市物業管理示范小區(大廈)，公司成為廈門物業行業首個福建省房地產品牌企業，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業公司”名列榜首。公司將持續以細致周到的服務成就溫馨和諧的氛圍，為樹立行業標桿，引領新物業風潮，不斷地追求與進取。
剛到公司的時候，我還不能完全放松。但是，面對公司工作人員的熱情，我就輕松下來了，我都對這次的調研有了更高的期待。
調研過程中，我體會到了很多辛苦。有些人在讀完中學就出社會工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學生，我們還能在美好的校園中學習生活，他們卻已經在為生活為未來辛苦工作著。我會珍惜現在的一切，為自己的未來努力。再幾年就要回報父母回報社會了，我更需要努力上進。
在調研期間，我幫忙接電話、整理文件、搬東西、進行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學院的社聯會時曾經做過一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過來，并且能夠較好的完成自己的任務，對公司起到了一定的幫助，最終順利的'完成了作為大學生的第一次寒假調研，不僅豐富了我的寒假實踐活動，與此同時也為我自己在以后的走上就業道路更增加了一分經驗，讓我更加明白服務的真諦。
在調研期間，適逢“十佳物業保安”評選，我還幫忙出了要貼在物業公告宣傳亭的動員稿以及宣傳單。看到廣大業主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業保安”的評選活動中，積極投票，對物業公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價值體現的感覺，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持著我們樹立典型，彰顯先進的典范，更好的服務于業主。
物業公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時”活動號召大家參與節能減排大行動，這不僅僅只是一個形式，通過這個活動可以使大家對于節能節電有著更深刻的認識，有助于養成節約用電、節約用水的好習慣;還有開展“學雷鋒 獻愛心”相關活動，情暖社區。在傳播雷鋒精神的同時，也促進了小區間每家每戶的互動，讓每家每戶都感受到這是一個溫暖的集體;同時還開展了社區植樹認養活動，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識的同時，還美化了社區，做到了一舉兩得;此類的活動不勝枚舉，譬如慶祝“五一勞動節”文藝活動，文明社區、溫馨家園;端午時節，親手制香粽，心意達四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區，構建和諧社區的活動讓業主充分體會到物業是業主的“守護神”，讓他們在社區中生活的更加方便、更加放心、更加開心。
物業工作的范圍很廣，為了廣大業主能更愉快的生活，物業的工作人員都認真負責，不論是份內份外，都盡力做到最好。在實踐調研的這個寒假中，我每天都能從物業人員們身上感受到他們的熱情與團結。在工作時，他們總是微笑服務，熱忱待人，盡自己的職責，盡最大努力為有困難的業主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導、幫助我，讓我在公司能真正學到東西，讓我對物業管理這一塊內容有了更加深層次的認識。物業公司的工作人員們都很認真看待自己的工作，他們都把自己當成了小區中的一份子，努力的為他們的家庭——社區工作著、奉獻著。他們永恒的追求是：“五星服務，臻品未來”。我相信，通過他們殷勤周到、極致品質的服務，為業主住戶永續美好生活，也為創造更溫馨的廈門奠定了基調。
通過活動，我發現以前對于物業管理這一塊的認識還不夠清晰，以前的我，認為物業管理僅僅只是為了業主的方便而被動服務，機械的做著一些份內的事。但是，經過一個寒假在廈門市住總物業管理公司的實踐調研，我真真正正的了解到，物業管理并不只是單純的服務于居民，同時物業管理的每個成員都會成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務的同時，真誠相待與每位居民，讓他們時時刻刻感受到只要在這個小區中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個小區成為一個溫暖和諧的大家庭。這才是物業管理所追求的最高境界。
物業管理調查報告 15
物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區物業管理基本概況
我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。
二、小區物業管理存在的問題及原因
隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
（二）企業對管理服務的定位不準確
我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的.利益。
（三）老舊小區基礎條件不配套
我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
（四）開發商遺留問題的解決不到位
開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障后，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現行物業法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。
3、現行法規中關于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業主大會的規定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。
在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。
相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。
開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。
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