房地產調查報告
隨著社會一步步向前發展，接觸并使用報告的人越來越多，報告成為了一種新興產業。那么什么樣的報告才是有效的呢？以下是小編整理的房地產調查報告，希望能夠幫助到大家。
房地產調查報告1
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的`市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。 東莞市政府關于常平(20xx~20xx)經濟發展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。
生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮城市綠地景觀規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃 常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。
房地產調查報告2
一、房地產資產方面：
（一）資產權益
1、不動產權利在與當地土地管理部門的注冊登記情況(查詢結果復印件由有關檔案部門蓋章)。
2、當地土地管理局簽定的土地使用權出讓合同或與原土地使用權人簽定的土地使用權轉讓合同，相應地塊的宗地紅線圖。
3、、土地出讓金付款憑證，例如當地土管局發出的，表明國有土地使用權出讓金已支付的憑證，例如發票和/或收據的復印件。
4、、有關稅務部門發出的土地契稅的納稅收據復印件。
5、目標公司名下的由當地土管局頒發的房地產權證。
6、其他所有與土地使用權有關的文件和報告等文件。
（二）權益負擔：
1、任何關于物業的公共記錄查詢結果的資料，包括但不限于，關于土地和房屋產權、轉讓和抵押，權利證件質押，及租賃登記(查詢結果復印件由有關記錄保存部門蓋章)。
2、所有就物業或其權利文件設定的留置、質押、抵押以及其他擔保利益的文件。
3、所有就物業或其權利文件設定的抵押、質押以及其他擔保利益的登記證。
4、所有關于影響本物業的地役權及約定文件，包括影響本物業但為其他物業帶來利益的地役權和約定，及加之于其他物業之上，但為本物業帶來利益的地役權和約定。
二、工程建設審批事項：
1、《企業房地產開發資質》。
2、項目立項批復及相關批復文件。
3、規劃意見書和審定設計方案通知書。
4、建設用地規劃許可證。
5、用地批準書。
6、土地出讓合同或者土地轉讓合同，以及所需的上級部門批準文件。
7、土地出讓金繳納憑證。
8、土地補償協議。
9、國有土地使用權證書。
10、建設用地釘樁通知。
11、建設工程規劃許可證。
12、交通影響評審意見和環境影響報告表批復。
13、綠化補償、交通規劃設計、人防工程、消防工程等批復。
14、房屋拆遷許可證。
15、施工許可證、工程施工協議及補充協議、市政施工協議。
16、商品房預售許可證。
17、與項目開發建設相關的其他資料：消防系統驗收合格證明、交通管理部門為停車區頒發的停車許可證、技術監察部門出具的電梯安全運行許可證、與供電部門簽訂的《供電協議書》、供電設施合格證、供氣部門和供水部門的批準文件、物業的服務合同或維修合同（例如清潔，園藝/景觀，機械服務等）以及與物業各個有關部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。
三、非房地產資產方面：
（一）有形資產
1、房屋、設備、辦公用品等所有非房地產有形資產的詳細清單。
2、所有原始發票、買賣合同或其他與非房地重大有形資產有關的重要合同的復印件。
（二）無形資產（不作為調查重點）
1、目標公司所擁有的商標、專利、著作權的權利文件的復印件。
2、許可使用和/或轉讓合同的復印件。
3、所涉及的任何侵權訴訟或其他任何已知的侵權索賠的文件資料。
4、非房地產資產的評估報告（如有）的復印件。
四、目標公司基本情況：
1、目標公司最初設立時的主管部門批準文件（如有）、企業法人營業執照正本和副本、房地產資質證書等。
2、工商行政管理機關核發的經過20xx年年檢的最新的營業執照和資質證書等。
3、目標公司章程和股東出資設立目標公司的協議（如有）及有關目標公司章程及股東出資設立目標公司的協議的任何修訂、補充和更改。
4、目標公司注冊資本到位的所有驗資報告以及與固定資產出資相關的評估報告、集體資產管理部門對評估報告的批準或備案文件（如有）。
5、目標公司的股東名冊以及各股東的出資比例；目標公司股東變動的情況和所有有關股東變動的法律文件（包括但不限于政府批準文件和股權交易文件）。
6、目標公司自然人股東的身份證明。
7、目標公司股東會的全部決議。
8、目標公司現任董事會成員名單及所有董事會決議。
9、目標公司目前的內部結構。
10、目標公司在有關政府部門的所有登記和證明，包括但不限于稅務登記（包括國稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關登記等及目標公司從有關政府主管部門所獲得的所有特許權、特許經營及其他許可文件。
11、目標公司是否設立過任何子目標公司、分目標公司、辦事處或其他經營實體；若有，請提供上述子目標公司、分目標公司、辦事處或經營實體的名單及其最新營業執照。
12、目標公司股東是否在其擁有的目標公司之股權上設置任何質押或第三者權利，若有，請提供與質押有關的批準/登記文件及質押合同。
13、目標公司現有股東個人的高額負債及為他人借款提供擔保的所有文件。
14、目標公司現股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標公司股權的情況（目標公司或名稱、經營范圍、持股比例及所認職務）。
15、目標公司現有職工的`人數、勞動合同簽定、工資支付以及是否存在勞動爭議方面的資料。
五、目標公司債權債務、財務狀況
1、目標公司最新的財務報表（包括但不限于資產負債表、損益表、現金流量表及利潤分配表）。
2、目標公司融資情況和有關文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的文件，將要或者準備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限于金額、發生的時間、資金融通的形式、債權人等）。
3、目標公司向第三人所提供的任何形式的擔保情況及文件，包括但不限于保證、抵押、質押、留置等；前述文件包括但不限于擔保之所有合同、文件、抵押和質押證明等（如有）。
4、目標公司是否存在重大違約行為，如有，請提供相關合同、協議及違約事宜，前述違約行為包括但不限于逾期債務等。
六、目標公司稅務狀況
1、目標公司的稅務登記證（包括國稅和地稅稅務登記證）。
2、目標公司設立至今的納稅結算表（如有）。
3、目標公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。
4、目標公司在對外采購及銷售過程中是否有未開立或索取發票的情況，若有，請提供發生時間、金額、財務處理方法，以及相關收據或收條的復印件。
5、目標公司任何時期所接到的所有稅務部門簽發的有關目標公司的所得稅、營業稅、增值稅或消費稅的欠稅通知、欠稅罰單。
6、稅務部門或政府主管部門任何時期對目標公司所進行的所有稅務審計調查和與該審計有關的文件。
七、目標公司的重要合同
1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。
2、抵押、質押、保證等擔保合同。
3、公司與關聯人之間、公司內部的重要合同、各類協議。
4、可能對公司的資產、負債、權益和經營成果產生重大影響的其它合同。
八、涉及目標公司的訴訟、爭議及處罰
1、已經發生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。
2、所有正在進行的訴訟和判決（或裁決）后未執行完畢的訴訟案件相關的文件和資料，如：裁判書、執行裁定等。
3、有關行政處罰的文件和資料，如：行政處罰決定書、行政復議決定書等。
4、可能引起訴訟和爭議的事項資料。
5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導致其財產被有關機關采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。
九、目標公司的保險及環境保護
1、是否辦理了保險，各項投保資料及繳費憑證。
2、建設項目的環境影響評價報告（如適用）及其批復（如有）。
3、與環境污染有關的重大事故情況，與環保有關的處罰/費用的詳情。
十、其它與并購企業相關并且在并購前需要調查的事項
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房地產調查報告3
前言
XXX房地產市場飛速發展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發展是否是可持續的？人口發展與房地產開發速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現？市住建局會同相關部門對XXX市房地產市場進行了初步調查。
一、XXX市經濟發展概況
（一）XXX市概況
（二）XXX市國民經濟指標與社會發展統計
居民生活水平不斷改善。城鎮居民人均可支配收入達到1.3萬元，增長8.5%，農村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知，XXX市經濟持續穩定發展,近年發展速度加快，20xx年起國內生產總值年均增長在10%以上。
由上表分析可知，XXX市城市建設加快，一拖、新能源汽車等多個大項目落戶我市，固定資產投資持續加大。
由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續穩步提高，收入不斷增長，消費能力增長迅速。
（三）XXX市"十二五"期間城市建設主要目標
"十二五"時期，全市經濟社會發展目標是：經濟綜合實力顯著增強，現代農業基本實現，新型工業化進程加快，服務業明顯升級，城市環境優美，社會事業全面進步，人民生活水平顯著提高，城鄉協調發展，把我市建設成國家重要的裝備工業基地和綠色食品產業基地、國家生態園林城市、全國聞名的生態旅游勝地和國家歷史文化名城。
--經濟保持快速增長。在優化結構、提高效益、降低能耗、保護環境的基礎上，實現經濟持續快速健康發展。到20xx年，地區生產總值達到1660億元，年均增長15%以上。
--結構調整步伐加快。堅持提升第一產業、做強第二產業、做大第三產業，促進產業結構優化升級。到20xx年，三次產業結構達到15.5：45.5：39。
--城鄉區域協調發展。主體功能區格局初步形成，城鎮化進程加快，新農村建設成效顯著，城鄉協調發展，城鎮化率達到47%。
--可持續發展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區綠化覆蓋率達到40.5%，晉升為國家園林城市。
--人民生活水平提高。社會保障體系進一步健全，城鄉居民生活質量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛生和環境條件有較大改善。 （四）我市重點區域未來規劃和建設
1、進一步增強區域新中心城市功能，增強城市輻射能力。
2、新區建設與舊區改造同步實施，建設現代化城市。
3、舊區基礎設施與環境不斷完善。
4、城市道路、廣場、對外交通等基礎設施進一步完善，為新世紀城市建設快速發展奠定良好基礎。
5、圍繞城市水系加快濱水地區建設，形成濱水綠化系統，初步形成生態市、園林城，城市骨架。
二、XXX市房地產市場發展現狀
（一）20xx年及近年XXX市房地產市場情況
國十一條"，從而一系列的調控政策的緊密出臺，從調整供應結構和抑制商品房價格兩個方面調控和引導房地產市場。這一年，我市認真落實國家對房地產市場的宏觀調控政策，有針對性地解決房地產市場中的突出問題，堅持以穩定（住房價格、投資、消費心理）為前提，以調整供應結構為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點，以促進房地產業持續穩定健康發展為目標，把各項宏觀調控政策落到實處。由于措施得力，20xx年我市房地產市場實現了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房價格基本穩定、市民購房心態日趨理性，房地產業發展與我市經濟和社會發展基本適應，與相關產業發展比較協調"的預期目標，從快速增長期進入到理性和平穩發展期。
1、我市居民人均居住面積情況
由上表可知，中心城區人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產開發投資情況
從圖中可見，20xx年以前，房地產開發投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進了近幾年我市的房地產市場的快速發展。在20xx年國家進行一系列的調控措施后，房地產開發投資略有減少，但通過召集開發企業召開市場形勢分析座談會，開發商對未來我市房地產市場形勢依然看好。
3、商品房市場情況
----土地市場供應情況 -----商品房開發建設情況
近年房地市場產開發建設情況
-----商品房銷售情況
商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數的85.1%以上。外地人士購買房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房，我們通過委托 （二）現階段我市居民房地產市場需求（問卷調查形式）
我們協調市直機關工委和城調隊等相關部門，區分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環境要求等方面總結出20余個問題進行問卷調查，發放調查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，占45%，無意購房問卷3514份，占55%。
---家庭收入情況
----調查對象目前居住面積
從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數。
----購房目的
解決住房問題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。
上圖可以看出，希望改善居住環境的購房意向者占38%，說明消費者已經開始認識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環境。投資客戶占到8%，在當前宏觀調控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。
----購買房屋的類型
----希望購買房屋的面積
從上圖可以看出，絕大多數消費者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）。
----購買房屋能承受的單價
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。
----擬購買房屋區域
選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B
從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區域，另外學區房和傳統意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室（客廳）面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開發商裝修好的占42.7%，希望買了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。
從上圖可看出，選擇傳統供熱方式的'占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產市場的因素
---土地政策：
3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》。該通知明確規定了開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被"凍結"等19條內容。該《通
知》的出臺主要是落實"國11條"精神，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率，促進地產市場健康平穩有序運行。
9月27日，國土部、住建部聯合發布了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》。《通知》明確，企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查。
-----房地產政策：
住房和城鄉建設部于20xx年4月13日發布實施《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。《通知》明確要求各地加強商品住房預售行為監管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質的費用。房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。房地產市場監管是政府加強房地產市場宏觀調控的重要手段，對維護我國房地產市場平穩健康發展具有重要意義。隨著房地產市場的持續升溫，我國部分城市出現了一些房地產開發企業捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為。為此，《通知》要求各地切實負起責任，加大查處力度，強化房地產市場監管。
4月17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》明確，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫
停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。國務院下發此通知的目的就是為了進一步落實各地區、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴厲的房地產調控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。
-----其他政策：
3月9日，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。從該通知的規定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優惠。
9月29日，三部委聯合發布《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》。《通知》規定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然，新的契稅規定已與相關部門的"二套房"認定標準趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。
2、經濟因素
-----宏觀經濟形勢：房地產市場與宏觀經濟發展密切相關，一旦宏觀經濟有所波動，房地產市場將會迅速作出反應。如果宏觀經濟形勢趨穩，預計未來幾年內房地產市場將繼續保持穩步上漲趨勢，但增幅會進一步放緩；如果宏觀經濟增速回落，預計房地產市場也會進入一定調整期。房地產市場的發展也會隨著國民經濟發展的影響而波動,特別是國民經濟的分配、經濟結構、貨幣政策和財政政策都會影響房地產市場的走勢。
------地方經濟因素：當地的經濟發展因素對房地產市場的發展有重要的影響，主要有經濟發展狀
況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。而XXX市作為我國北部經濟欠發達地區的三線甚至四線城市，一方面，受全球經濟下滑沖擊較小；另一方面，XXX市委、市政府重新調整整體布局，由原來向江西開發調整向南部開發，以南苑開發區為主線，圍繞著新火車站建設、勞動湖南擴改造。五個城中村開發建設等，為房地產業的持續發展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。
3、社會因素
-----人口因素：房地產市場與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產市場發展也就會上漲;而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產市場發展也就會下落。人口素質，人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產市場的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產的需求,從而導致房地產行情看好。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區的房地產行情必然低落。家庭人口規模，這里所說的家庭人口規模,是指全社會或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動,從而引起需用住房數量的變動,隨之導致房地產需求的變化而影響房地產市場。
------城市化進程：我市正處于城市化進程加速階段，大量農村人口進入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進一步促進我市房地產市場的發展。
------房地產投資：房地產投資者會利用房地產價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況;
(1)引起房地產價格上漲
(2)引起房地產價格下跌
(3)起著穩定房地產價格的作用
我國個別城市房地產價格居高不下的很大原因是在房地產投資方面存在著投資過熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進行規范,還應該對購房者的購房資格進行限制。
4、其他
因素：
----消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房價走勢。
心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅動下房地產市場將會進一步擴大，商品房價格將穩中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環境的變化，這種趨勢不會在短期內扭轉。
---保障性住房的建設：棚戶區改造、經濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調控，形成與市場需求相適應的住房供應結構，維持住房價格的基本穩定。大力加強保障性住房建設，有利于推進住房保障體系建設，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設，有利于穩定房地產投資增長，保障性住房大量入市影響房地產供求關系，政府的建設投資可回收和循環使用。政府大規模投資建設經濟適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產價格。
四、XXX房地產市場的現狀分析
我市房地產市場形勢在未來一段時間內將持續看好，價格也將繼續穩中有升，但增幅會逐步放緩。
一是房屋建設成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區改造以來，實施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優惠政策，使拆遷費用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產開發總量宏觀調控政策，房地產開發市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導的局面在一定程度上會推動了房價穩步上漲的態勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進程加快、婚房需求、周邊縣市進入市中心城區購房的比例明顯增加.
房地產調查報告4
商圈的劃分
任何一個商業地產項目都有其商圈范圍，不同類型的商業地產項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒有關系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產商圈市場調研
房地產商圈調查就是以房地產為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬定經營策略提供參考與建議。
房地產商圈市場調研內容
房地產商圈市場調研是以房地產為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產商圈市場環境的調研細致到個別樓盤的調研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣于行為等，進行全方位的調查研究。
房地商圈產市場調研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據。調研的服務對象可以是任何企事業單位的管理決策或個人。市場調研的目的的可能是為了制定長遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產商圈市場調研的'特點 1.內容廣泛
房地產商圈市場調研內容廣范，既有宏觀方面的房地產政策環境、法律環境等也有細分到一個樓盤的調研，同時也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態度或愛好之類的調研。
2.針對性強
房地產商圈市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。房地產項目調研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態營銷信息的調研，時間發生變化，動態營銷信息也會發生改變。
3.方法多樣
電話調研、實地調研、座談會
按調研目的分類
從調研的目的來看，市場調研主要分為應用性市場調研和基礎性市場調研。
應用性市場調研是為了更好地了解市場，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產調查報告5
20xx年，受全球經濟發展放緩的影響，全國的房地產價格總的呈低速態勢，尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環境的影響，我市房地產企業項目貸款審批難度增加，項目整體銷售量同比明顯下降。20xx年東營市房屋銷售價格累計同比上漲8.3%。
一、房地產市場價格變化情況
1、房屋銷售價格漲幅逐月回落。20xx年，我市房屋銷售價格每月同比漲幅依次為11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%，房屋銷售價格漲幅呈逐月走低的態勢。
2、二手房價格漲幅高于新建房。20xx 年新建商品房銷售價格同比上漲6.3%，在新建商品房中，住宅類上漲7.3%，其中，商品住宅上漲8.4%，多層住宅銷售價格上漲9.7%，別墅類銷售價格上漲4.1%。在新建商品房中，非住宅類上漲4.0%，其中，辦公樓上漲1.8%，商業用房上漲5.0%。 20xx年我市二手房銷售價格同比上漲14.8% 。
3、二級地段房屋價格漲幅較高。隨著城市化進程的逐年加快，城市區域的不斷擴大，周邊生產和生活環境的良好營造，區域地塊迅速成熟，促使土地較快升值，并留有較大的發展空間，房屋成本上漲成為必然。從房屋所處地段級差分析，20xx年我市一級、二級、三級、四級地段房屋銷售價格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中，新建房銷售價格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。
二、影響房屋價格的因素分析
就房價而言，雖然東營的房價保持平穩趨勢，但是房屋銷售價格增幅逐月放緩。由于受地價成本、建筑原材料成本以及其他行政性收費成本的制約，與省內其他城市相比，東營房價相對不高，基本上能反映出東營房地產市場的狀況，盡管存在著一些炒房者的投機行為，但是總體而言，東營的房地產市場不存在所謂的房產泡沫，也不會出現類似于上海、深圳等地大幅降價的可能。
從市場供給來看，在房價放緩增長的同時，東營的'房地產市場供給量仍保持平穩趨勢。雖然已經開始實現由賣方市場向買方市場轉變，但還遠遠沒有達到市場飽和的地步。尤其是在特定的地段，甚至出現了供不應求的局面，這一點在西城表現得尤為突出。就目前市場形勢而言，大量新的樓盤上市時間進度，有可能受到市場的影響而放慢，但仍然會陸續開盤上市。隨著數量的增加，競爭會更加的激烈，這對于廣大消費者是有益的。
房地產開發商雖然傾向于利潤高的高檔住房開發，但是由于受收入水平和市場供求關系的變化，高檔住房市場從某種程度上已經趨向于飽和，而中檔和中小戶型的住房總體呈現持平甚至下降的趨勢，使購房者的選擇受到了限制，現有情況下能夠買得起高檔住房的人是有限的，絕大多數購房者還是更加傾向于中檔住房，這就導致消費群具有了一定的固定性，未來東營房地產市場住房的供應狀況應該向多元化方向發展。
三、房地產價格的基本判斷
東營市房屋銷售價格指數總體保持平穩，但相對趨于高位。20xx年年初以來，房地產市場觀望氣氛濃厚，銷量銳減，各月同比價格漲幅回落，各類價格指數緩慢漸行。同時，由于上年房地產市場的持續火爆，開盤的樓盤大多已銷售75%-80%及以上，再加上在有的房地產開發企業謹慎看好東營市場，企業對剩余不多的樓盤主動降價已不現實。唯有今年新開盤的樓盤價格有可能松動，但由于周邊樓盤價格的標桿作用，加上開發企業對新樓盤在精裝修、精配套、星級物業服務等方面挖潛，以提高房屋使用的附加值，價格松動幅度不會很大。
從另一角度看，如果宏觀調控政策有所松動，或者調控政策對需求的心理影響減弱，期待房價自然下降心理落空，各種需求隨之增加，伴隨銷售量的增加，我市房屋銷售價格將會有小幅上揚的可能。
房地產調查報告6
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
、高水平的.城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。 東莞市政府關于常平(20xx~2**0)經濟發展戰略預測：20xx年、20xx年和2**0年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和2**0年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。
生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2**0年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃 常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。
房地產調查報告7
一、前言
近些年來，整個鄭州市房地產市場取得飛速發展，也產生了深刻的變化。市場需求旺盛，城市房地產開發量和需求量每年均以2位數速度增長，產品品質有了很大提高，消費者購買行為更趨理性。
在政策方面，為應對市場過熱，國家紛紛出臺宏觀調控政策，房地產市場準入門檻大大提高了。房地產大洗牌時代馬上就要到來。
一些主要房地產企業，紛紛提出戰略問題，提出關注市場長遠需求問題，提出市場細分和定位問題。主要目的是希望通過調整思路，尋求企業長期生存發展之道。而政府作為經濟發展的服務者和引導者或是政策的制定者，更需要了解真實的市場情況和一線資料。而這一切，都離不開對市場的準確把握和對客戶的深入研究。
二、調查目的及意義
1、站在全省的角度，在省域經濟發展的層面，對房地產行業做一個全局性調查，對政府宏觀政策的制定提供數據參考，對房地產行業的發展提供建議和良性誘導，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）
2、調查包括鄭州市（以后會涉及河南省各個地市）高、中、低三個層次的購房者和需求者，全面把握居民需求和動態，涉及范圍廣，具有較強社會意義。（全民層面）
3、了解河南主要城市房地產市場客戶最新動態，預測未來市場發展方向，提出市場機會，為企業戰略和展品定位提供指導性意見；區分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產企業的市場地位和物業情況，對房地產行業的市場競爭狀況做到了解，對居民的購房需求指數做到了解。（企業和客戶層面）
三、調查亮點
1、首次提供鄭州市主要房地產企業客戶需求整體數據分析；
2、提供不同公司客戶需求對比分析；
3、提供本公司不同社區客戶需求對比分析；
4、提供鄭州市不同區位客戶需求對比分析；
5、提供不同類型客戶需求對比分析；
6、行業領袖企業展望未來房地產市場發展趨勢；
7、行業領袖企業分析未來房地產企業發展機會。
四、調查內容
（一） 基本內容
1、客戶基本特征
2、客戶居住現狀
3、居住滿意度
4、品牌影響度
5、客戶購房需求
6、生活習慣及居住價值觀
7、對未來客戶住房需求展望
8、對未來房地產市場機會分析
（二） 擴展內容一：市場環境調查
1、容量及發展潛力；
2、行業營銷特點及競爭狀況；
3、周邊環境對該行業發展的影響；
4、當前市場主要項目種類、品牌及銷售狀況；
5、該行業各產品的經銷網絡狀態；
（三） 擴展內容二：消費者調查
1、消費者對房地產各項目的購買形態（購買過什么品牌、購買地點、選購標準等）與消費心理（必須品、偏愛、經濟、便利、時尚等）；
2、消費者對市場上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱、特點、價格等）；
3、消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度；
4、消費者平均月開支及消費比例的統計；
5、消費者理想的居住描述。
（四） 擴展內容三：競爭者調查
1、主要競爭者的產品與品牌優、劣勢；
2、主要競爭者的營銷方式與營銷策略；
3、主要競爭者市場概況;
4、本項目主要競爭者的營銷狀態；
五、調研對象及抽樣
（一） 市區居民
居民對住宅市場信心； 購房意向；
對目標地塊認知和吸引力評價；
對目標地塊發展信心和前景的評價。
（二） 有購買意向的潛在客戶
目前居住狀況；
購房目的原因以及購房時考慮的主要因素；
目標客戶群體屬性特征；
對價格、面積、戶型、小區樓盤建筑、綠化、景觀等需求情況；
對醫院、學校、購物場所等配套設施的需求情況；
媒體消費特征；
對目標地塊優劣勢評價。
（三） 目前已經購買或者入住中高檔小區的現實客戶
目前居住狀況；
目前居住滿意和不滿意之處評價；
目標客戶群體屬性特征；
對目標地塊優劣勢評價；
購房過程中看房歷史及評價；
（四） 高新區和市區的競爭樓盤；
競爭樓盤銷售情況；
目標客戶特征；
樓盤賣點、宣傳攻勢；
樓盤戶型面積配套等基本特征；
競爭樓盤的優勢和不足之處；
六、調查員的規定、培訓
（一） 規定
1、儀表端正、大方。
2、舉止談吐得體，態度親切、熱情。
3、具有認真負責、積極的工作精神及職業熱情。
4、訪員要具有把握談話氣氛的能力。
5、訪員要經過專門的市場調查培訓，專業素質好。
（二） 培訓
培訓必須以實效為導向，本次調查其人員的培訓決定采用舉辦培訓班、集中講授的方法，針對本次活動聘請有豐富經驗的調查人員面授調查技巧、經驗。并對他們進行思想道德方面的教育，使之充分認識到市場調查的重要意義，培養他們強烈的'事業心和責任感，端正其工作態度、作風，激發他們對調查工作的積極性。
七、人員安排
根據我們的調研方案，在湘潭大學及市區進行本次調研需要的人員有三種：調研督導、調查人員、復核員。具體配置如下：
調研督導：1名
調查人員： 20名 （其中15名對消費者進行問卷調查、5名對經銷商進行深度訪談）
復 核 員：1—2名 可由督導兼職，也可另外招聘
如有必要還將配備輔助督導（1名），協助進行訪談、收發和檢查問卷與禮品。問卷的復核比例為全部問卷數量的30%，全部采用電話復核方式，復核時間為問卷回收的24小時內。
八、市場調查方法及具體實施
市區居民：CATI計算機輔助電話調查xx個 潛在客戶：街頭隨機面訪xx個 現實客戶：入戶面訪xx個 競爭樓盤：神秘顧客xx個
九、調查程序及時間安排
本次調研大致來說可分為準備、實施和結果處理三個階段。
1、準備階段：界定調研問題、設計調研方案、設計調研問卷或調研提綱。
2、實施階段：根據調研要求，采用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動有關的信息。
3、結果處理階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析，并將調研結果以書面的形式——調研報告表述出來。
在客戶確認項目后，有計劃的安排調研工作的各項日程，用以規范和保證調研工作的順利實施。按調研的實施程序，可分七個小項來對時間進行具體安排：
調研方案、問卷的設計
…………
3個工作日 調研方案、問卷的修改、確認
…………
1個工作日 項目準備階段（人員培訓、安排）
…………
1個工作日 實地訪問階段
…………
4個工作日 數據預處理階段
…………
2個工作日 數據統計分析階段
…………
3個工作日 調研報告撰寫階段
…………
2個工作日 論證結段
…………
2個工作日
十、經費預算
十一、附錄
參與人員及崗位職責： 項目負責人：待定
調查方案、問卷的設計：待定
調查方案、問卷的修改：待定
調查人員培訓：待定
調查人員：待定
調查數據處理：待定
調查數據統計分析：待定
調查報告撰寫：待定
論證人員：待定
調查計劃書撰寫：待定
房地產調查報告8
甘犁，1987年獲得清華大學經濟與管理學院學士學位，1998年獲得加州大學伯克利分校經濟學博士及統計學碩士學位。甘犁長期從事應用微觀經濟學和計量經濟學等領域的研究，師從20xx年諾貝爾經濟學獎獲得者丹尼爾·麥克法登教授，獲加州大學伯克利分校經濟學博士學位，曾任教于美國德州大學奧斯汀分校，現任美國得克薩斯農工大學經濟系教授，以及美國國民經濟研究局研究員。他同時也是西南財經大學國際化戰略引進的海外人才，被特聘為該校經濟與管理研究院院長、經濟學院院長及中國家庭金融調查與研究中心主任。
《中國家庭金融調查報告》從20xx年開始實施，我們于20xx年5月份在北京做了發布，之后在網上產生了比較大的影響，有很多質疑。數據收集最關鍵的一點是隨機和抽樣。雖然樣本量只有8438戶，但是如果真正做到了隨機，誤差率降得非常快。
中國家庭財富差距很大
我們的調查非常復雜，有很多的信息。簡單說有人口特征與就業、資產與負債、非金融資產、金融資產。在金融資產方面的數據非常詳盡，我們是中國第一家對中國家庭資產進行詳盡描述的調查機構。我們派遣了343位訪員，32支隊伍。之前我們還派了41支隊伍，242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進行合作，帶我們的訪員到社區，通過政府的支持來做。全國的總體拒訪率只有11.6%，這是世界上最低的拒訪率之一。我們現在做的抽樣實施過程很獨特，現在在做季度的電話回訪，我們能夠把握住中國家庭層面最及時的信息。
數據有了之后，我們做了簡單分析，得出了以下主要的結論。
首先看看中國家庭收入的均值和中位數。全國家庭的均值是51569元，城市是7萬元，農村是2萬元左右。均值和中數位的差別非常大。全國家庭的中位數是17510元，所謂“中位數”，就是有一半的家庭年收入超過了17510元，而另外一半的家庭年收入低于這個數字。這與均值的概念是完全不一樣的，大家通常錯誤地理解了均值的概念，認為這是普通老百姓收入的平均概念，不是這樣。在中國因為分配收入極度的不均，均值實際上反映了非常有限的家庭狀況。
在全國有25%的家庭年收入低于5000元（大多數在農村），如果你的家庭年收入達到了56萬元，那么你就算是中國最有錢的1%家庭。你家庭年收入達到172000元，就進入了中國排名前列的5%家庭。所以我們并沒有說中國家庭很有錢。
另外，與所有的財富報告得到的數據不一樣，我們算出來的數據是有150萬的家庭年可支配收入超過100萬元，這個數字并不高，全中國只有150萬，比例很低。
中國前10%的家庭在全國家庭總收入當中占的比例是57%，美國這方面的稅前數據只有44.7%.你會看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額占當年國家總儲蓄的75%，所以說有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄。中國的高儲蓄率問題是這些人儲蓄造成的。20年的促進內需沒有效果，原因就是中國的收入不均越來越厲害，這樣的情況導致了我們促進消費沒有效果，必須提高低收入家庭的收入，才會降低儲蓄率，減少中美貿易之間的不平衡。
中國家庭總資產平均達到247萬元，大家感覺“被平均”了。我反復講過，城市戶口家庭中位數只有40萬元。換句話說，有50%的城市戶口家庭總資產，包括房產在內的資產加起來低于40萬元，只有50%的家庭高于40萬元。正如順口溜所說———“前村有個張千萬，后村九個窮光蛋。結果大家一平均，人人都是張百萬”。這個平均數并不代表社會，而是代表總量，只有中位數才是對這個社會普通老百姓的描述。
從資產的角度來講，分布到底是怎樣的？只有14.3%的家庭資產超過了平均數。
中國現在的經濟狀況很差，怎么改變？我認為現在是有辦法的。中國上一次的4萬億投資與美國7870億美元的刺激經濟政策應該顛倒過來。當時美國使用刺激經濟的政策主要把這些錢用來減稅，給老百姓提高失業救濟的年限，主要是做轉移支付，政府把錢轉移到老百姓身上。中國主要是建鐵路、公路、地鐵，在做基建。
例如農村的醫療保險制度賠付的比例非常低，我們也有這方面的數據。賠付的'平均比例只有不到20%，如果把農村醫療賠付比例提高到城市的賠付比例，就會對農村的消費支出有很大的促進作用。
2年半之后，剛需消耗殆盡
中國和美國的家庭資產比較。20xx年，美國的國內生產總值是15.1萬億美元，中國只有美國的一半。美國凈資產有57.1萬億美元，而20xx年比20xx年還要高，這是因為金融危機之后，美國的房產和金融資產價值縮水很厲害，下降了15%.而中國在20xx年時，全國家庭總資產是69萬億美元，比美國高21%.差別在房產上。美國家庭的房產只占總資產的32%，而中國家庭是71%.我們的金融資產占比很低，只有5%，而美國是38%.而房產的價值變化很快，很容易垮下來。
中國人住房擁有率平均達到89.68%，大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%，農村是92%.東部低一點，中部、西部高一些。我們當時在上海、北京、深圳這三個一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關系的調查，發現35歲以下人群的住房擁有率只有60%，35-45歲有81%.
剛性需求在中國的百分比是多少？首先是沒有住房的家庭，這個百分比達到15.3%，這里主要是指城市，不是農村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。這部分家庭比例達到11.7%.在正常的統計里面，你算是有房的，因為你在老家確實有房，但是也有住房需求，這是兩回事。第三，成年后與父母住在一起，買不起房子。這在我國和全世界所有的統計口徑中算一個家庭，這批人的住房需求占6%.最后是目前現有的住房需求。以上加起來達到中國家庭百分比的32.9%，總數有7000萬套。
第二是新增剛性住房需求，包括新增成年人的剛性住房需求，這是指在“十二五”期間，還有農民工進城、城鎮化的過程，這部分住宅需要823萬套。這是根據“十一五”期間新增農民工的數目算出來的。第三是拆遷和搬遷，算下來有1200萬套，我們有詳盡的拆遷和搬遷數據，比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建設的需求。總共加起來是2894萬套。換句話說，剛性需求數在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足，沒有考慮老齡化導致的住房供給情況，只部分考慮到改善性住房需求。
在中國，有13%的家庭擁有兩套房子，而美國這個數據低于15%.德國等國家只有2%- 3%，而中國5%的家庭有三套或更多的房子，最多達到15套。這些家庭的房屋數量相加，得出20xx年沒有出售的商品房數據是166萬套，目前在市場上的供給總數是4000萬套。這樣看起來還有5000萬套的缺口，但是市場的生產能力是多少？大家都知道針對中國低收入家庭建設的3600萬套保障房，剩余商品房開發數量是2300萬套。這是什么概念？只需要中國的房地產行業再工作2年半時間。
這里把所有的可能性都考慮到了，只需要2年半的時間，中國的房地產就沒有事情可以做了。這說明它的規模過大。房地產行業如果從住宅需求的角度講，5年的增量是近3000萬套。所以它每年只需要生產600萬套房子，就可以基本滿足中國家庭城鎮化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產長期的生產規模只需要現在的1/3，2/3的房地產商是要垮掉的，沒有那么多的需求，房子是賣不出去的。現在為什么房子還可以賣出去？因為大家有投資需求。
房價下降30%，銀行沒問題
房屋價格太高。銀行有詳細數據，例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例，30-40歲時是作為“房奴”還款壓力最大的時期，達到11- 12倍。年齡大一點的人群這個比例會低一些，余額是8.59倍，這個數字在國外是2-3倍。如果是收入低的家庭，買房更困難，貸款總額是家庭年收入的32倍。
同時住房收益率很高，“名義平均收益率”達到340%.總的來看，房地產的收益情況確實很好，價格很好，已經很貴了，就形成了泡沫，沒有一個國家歷史上的泡沫是不會破滅的。
假設房產價格下跌，有很多家庭會受損失。房價在漲，首付很高。所以即使房價下降30%，中國的銀行業也不會有問題。對銀行而言，只有2.9%的房子貸款余額低于房價，會虧本。即使房價下降30%，對銀行來說，也只有2.9%的家庭是虧本的。中國的剛需已經不是很強勁了。住房的行業規模太大，應該轉型了。房產收益率很高，銀行業沒有問題。不會像美國一樣，造成全行業的次貸危機。
現在都在談房產稅，其實房產稅實施起來是非常困難的，有很多的阻礙。有一個比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準利率的1 .1倍，這是用行政手段給了銀行超額利潤，沒有任何道理的。二套房的首付比例達到60%，這很健康，沒有風險，貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個說法就是銀行把這個超額利潤給了地方政府，老百姓一點損失都沒有。但是效果是相同的。這是我們的一個說法，我們也給國家寫了政策建議。
富裕家庭87%在城市
中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況？
符合什么標準才是中國最富有的家庭？城市家庭要達到414萬的資產，凈資產達到395萬，家庭收入23萬，非房產87萬，那么就會達到中國前5%的家庭標準。富裕家庭87%在城市，12%在農村。主要分布，東中西部地區差距非常大。最有錢的5%家庭中有94%在東部，只有少數在中部和西部。哪個年齡段的人最有錢呢？30-40歲、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產構成中，金融資產并不高，前者達到4.9%，后者是8.9%.負債高一點，但不多。
他們的錢主要用來自己開公司，他們持有的住房比例比較低，工商業的比例遠遠高于其他家庭。他們的資產中有22%來源于工商業。工商業經營收入比較高，達到一半，很多都是自己開公司。他們對經濟的預期比較悲觀。認為房價上升的比例更低一點，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.
農村到城市的“移民”問題。我們發現國家統計局目前高估了農民工進城的數目。以國家統計局的標準，在城市常住居民當中有50%都是城鎮、農村戶口，這是非常不可信的。目前在城市的農民工數量近1億，遠低于國家統計局的1.68億。
正確的數據對國家的宏觀經濟決策非常重要。現在政府是以這1.68億來決定3600萬套保障房，這個數字大于實際情況。但另外一個數據與我們一致，農民工數量只有近1億。農村人口住在城市，但這些農村戶口的人在城市不一定都在打工，還有25%是學生、家庭主婦等。甘犁
房地產調查報告9
當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。XX年，全國房地產開發投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建筑業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。XX年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
一、房地產市場現狀
(一)房地產市場供給狀況
1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了XX年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。XX年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。XX年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。
5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產開發投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。
因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產市場需求狀況
1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
(一)房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
(二)市場化運作不規范，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。
(三)房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。
(四)房地產開發企業行為不規范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。
(五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環境。
(六)市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。
(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。
三、房地產市場發展趨勢
(一)行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定。
1、房地產開發企業將趨于整合，行業集中度將明顯提高。
隨著城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的`現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。
隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。
我縣房地產起步較晚，目前處于發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區80-100m2戶型)是今后幾年的開發主流。
同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。
3、供需趨于平衡，價格相對穩定
因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
從房地產開發土地供應上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今后幾年的房地產市場供需將趨于平衡。
另據XX年11月對11家開發企業的調查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。
(二)發展動力十足，發展前景廣闊。
1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。
縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一個中心兩個副中心"的規劃布局結構，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。
按《縣城城市總體規劃(XX-20xx)》對人口規模的預測，規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。
2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。
生態立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態保護和經濟發展并存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅游業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境，將吸引大批向往優質生態環境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起于錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。
四、政策建議
(一)建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。
盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。
(二)加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。
保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。
規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構(如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今后開發地塊中明確開發性質為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節;控制單體開發建設有利于開發的規模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規范房地產開發行為。
金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規范、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場監管制度，加大違規查處力度，規范市場秩序。
各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和注冊資金管理，把好“入門關”;加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”;加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。
(四)堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規范市場化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。
(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。
要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。
積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。
(六)加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發展。
房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯后于房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規范中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌;再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利于促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。
(七)促進產業集聚，加快市場建設，增強發展后勁。
要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產業。加快硅電子基地建設，加速引進大企業大集團的項目、資金、人才、技術等。利用縣工業園區這一平臺，進一步促進產業集聚，不斷推進工業化步伐，從而帶動城市化的發展。
要深入貫徹實施生態立縣戰略，大力發展生態工業、生態農業、生態旅游業，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場。當前應著力加快茶葉市場的擴大經營。
通過“興工業、旺市場”加快地區經濟發展，加速要素集聚，從而增強房地產市場發展后勁。
房地產調查報告10
調查撰稿:XXX
調查時間:X月X日---X月X日
調查對象:XX新城區房地產市場區域分布狀況與政治、經濟、文化、規劃、環境、交通之間的相互作用和關系。
調查范圍：XX新城區區域
調查目的:通過對XX新城區房地產市場的調查,為房地產資源整合及營銷提供戰略性依據，指導分析未來的走勢。
調查內容:
一、摘要
目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個居住中心。
二、城區規劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）
XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，XX新城區空間環境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，布置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。
2、半島名邸：由XX光大置業開發，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達公交車站。
3、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤：
1、新都美地：由新都置業開發，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100～120㎡的三室二廳二衛為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。
2、小城花園：由百隆房產開發，位于天童北路，杉杉工業城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。
3、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的'推進，實現了房地產業２０xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調控，和房地產業更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣。總之，未來XX新城區的房地產市場還將持續走高。
房地產調查報告11
關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關
部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年 -**年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從**年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升：
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的.房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
房地產調查報告12
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1—6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發平均增速為%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：xx%、xx%、xx%、xx%、xx倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了%和%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積萬平方米，與3月份相比均下降了%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲xx%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央：——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由%提高到%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產發展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。 ——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
一、xx房地產市場發展現狀
優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的'房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。
二、xx商品住宅發展特征
產品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。價格特征：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了xx%，xx區域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。
文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。
三、20xx年（1—6月份）xx商品住宅供給和銷售基本分析
（1）商品住宅價格與銷量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居XX市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，20xx年（1—6月份），xx住宅均價達到元/平方米，與去年同期相比，價格增長了xx%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了xx%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個XX市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為XX市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
（2）xx商品住宅市場供求關系
1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總容量約為套，1—6月總供給套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為xx：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20xx年（1—6月份），全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降xx%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年（1—6月份）的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷售的住房產品價格集中在5000—7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
5、今年1—6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90—120平方米
20xx年（1—6月份）xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1—6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%。
四、xx各區域住宅市場發展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和XX區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：
（一）xx中心區
20xx年上半年xx中心區成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為xx%。
從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費；當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起；時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）
（二）古田片區
20xx年上半年古田片區成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為xx%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。
政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口政府對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支撐。
古田片區主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）
（三）二七、后湖片區
20xx年上半年二七、后湖片區成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%。
從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體，
二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。
二七、后湖片區主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）
（四）東西湖片區
20xx年上半年東西湖片區成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了xx%。
從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。多層作為郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區域市場多層小高層高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系，加快異地置業的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
目前房地產業在我旗經濟發展中具有重要地位和作用，認清我旗房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我旗房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。近期，準格爾旗發展和改革局價格辦深入房地產市場較為完善的地市和發改、房產、統計等相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，進行了實地考察，并召開了座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關我旗房地產市場調研情況報告如下：
一、準格爾旗房地產基本情況
一是房地產業拉動了經濟增長。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我旗房地產業進入持續穩定發展期，特別是從xx年開始對經濟增長的貢獻不斷增大。房地產業對GDP的貢獻平均增長速度xx%，房地產業已經成為我旗發展最快的產業之一，對國民經濟的貢獻日益提高。xx年，房地產業增加值占GDP的xx%。
二是房地產拉動了投資增長。xx年以來，固定資產投資作為拉動全旗經濟發展的重要動力穩定快速增長，其中房地產投資更是飛速發展，成為全旗固定資產投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現出高速增長態勢。房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重逐年增長，從xx年的xx%到xx年增長到xx%。
三是房地產業拉動了消費增長。xx年以來，房地產銷售額5年平均占全社會消費品零售總額的%，是占消費份額最大的行業。特別是去年以來，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇。四是房地產業拉動了財政收入增長。xx年—xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加xx萬元，房地產市場銷售活躍。xx年全旗房地產稅收占稅收總收入的xx%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，進入xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收占稅收總收入的xx%，較上年同期下降了個百分點。xx年，房地產行業稅收完成xx萬元，同比增長xx%，占稅收總收入的xx%。此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
二、準格爾旗房地產市場分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產市場自年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，加之中國宏觀經濟利好的影響，我旗的房地產市場迎來了快速發展的階段。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了我旗房地產市場較快回暖。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致我旗的房價起伏較大，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。
2、投資型購房減少，消費者趨于理性。
xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從年以來，受金融危機影響，我旗的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
3、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升。
面對金融危機的嚴重影響，我旗審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，我旗的房產企業逐步走出低谷，受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對我旗經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、準格爾旗房地產市場存在問題
準格爾旗房地產業隨著近年來的快速發展，對經濟社會的拉動作用越來越大，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結構性供需矛盾較重。普通商品房價格高于城市經濟發展水平和居民消費能力，商品住房有價無市，以改善性需求為主的消費者持幣待購。開發企業雖然可能有較高利潤，但基于市場價值判斷和擔心降價后引發連鎖反應的擔心，不愿意主動調整銷售價格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內房地產市場調整、周邊城市房價下行的大環境影響，普遍持觀望態度，因此形成僵持局面。二是住房供應體系不夠明確。供應量缺乏科學規劃，商品房品質單一，同類化嚴重。無論從銷售價格上、還是銷售定位上，當前在售的商品項目普遍面臨著品種單一、消費群體定位趨同的問題，都把銷售目標確定在所謂的高端消費人群，可供中低階層消費的商品房項目嚴重缺乏。三是房地產開發商囤積土地。目前我旗尚存在相當量的未開發土地面積，而房地產開發商獲得土地后，并未及時進行開發，而是坐等土地漲價以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價格也逐漸升高，房價也隨之升高，導致有許多居民沒有能力買房的局面。
四、推進準格爾旗房地產業健康發展建議
近年來的房地產調控政策將使我旗正在發展中的房地產市場逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。一要加強房地產市場信息監控。各級房地產主管部門和各房地產開發企業必須充分利用售房系統，全部實行網上在線售房，網上簽訂打印售房合同。對于不實行網上售房的項目，房地產主管部門不予辦理商品房預售許可證，并對該項目的開發企業誠信等級進行一票否決，不予辦理資質升級，年檢時也要采取相應的懲處措施。通過房屋權屬網絡登記發證系統的應用，全面實現商品房初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記的登記網絡化、檔案電子化，切實提高辦事效率和辦件質量，提高工作成果的綜合利用價值。
二要合理引導住房主體需求。針對不同群體實施不同策略，解決好不同收入者的住房問題，對其實施住房分類供應政策。同時，結合我旗開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。針對中等收入群體的普通商品房，要根據房地產市場需求狀況，加快節能省地型住宅供應，并不斷把房價收入比控制在6—8左右；針對高收入群體的高檔商品房，必須根據當前房地產市場形勢和城市發展狀況，嚴格控制好供應規模和所占比重，科學的做好供應計劃。
三要確保房地產業的土地供需平衡。要加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點保證保障性住房的用地指標，提高普通住宅用地的供應，嚴格控制高檔住房用地供應。
四要加大城鎮房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮房屋拆遷管理機構，繼續強化管理職能，公正地履行管理職責，進一步規范城鎮房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項目、拆遷公司要建立動態檔案，進行跟蹤服務和監督指導，嚴格實行拆遷許可證制度，嚴格審核拆遷主體的合法性，四要嚴格按照《條例》規定，發布有關拆遷的通知、公示、和公告，認真做好拆遷糾紛的調處，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強制執行的行為。
五要繼續開展房地產秩序整治工作。堅持整頓與規范相結合，進一步鞏固已取得的房地產市場秩序整治工作成果，建立房地產市場檢查長效機制，加大對房地產市場違法違規行為查處力度，按照房地產市場規范化管理的要求，建立房地產市場規范化管理綜合評價體系，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、市場有序的房地產市場環境。
房地產調查報告13
今年以來，國家采取了一系列優惠政策，擴大內需，促進房地產市場健康發展，特別是我市“房地產新政；在影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸好轉，商品房銷售不斷上升，政策效果進一步顯現。
一、我市房地產開發的現狀
(1)房地產開發投資處于低調整狀態。1-11月，全市房地產開發投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點上升近6個百分點，比第三季度上升1.1個百分點(如圖1)，占全社會固定資產投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區)房地產開發投資結構表
投資額(億元)
發展投資比例(%)
同比增減比例(%)
房地產開發投資
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業經營場所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地產建設規模及現狀；兩升一滴。隨著我市六個部門推進新建設措施的出臺和銷售市場的持續升溫，市場供應發生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長規模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%；其中，居住面積241.7萬平方米，同比增長40.0%；辦公樓5萬平方米，同比增長143.2%；商業經營場所25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293萬平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%；商業和商業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、新房地產政策對市場的影響分析
1.新住房政策的累積效應得到了進一步的揭示。自去年第四季度以來，我市已發布有效的“房地產新政；今年以來，各部門在原有基礎上不斷完善和細化各項政策措施，出臺了《關于調整城鎮房地產交易的稅收政策》、《關于進一步減輕居民購買和轉讓住房稅收負擔的政策》、《關于促進我
《關于促進城市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《促進新項目發展的政策措施》，同時增加金融支持服務，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調整為20%，將最高貸款額度從25萬元調整為35萬元，將最高貸款期限從20年調整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營業稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的.效果有效降低了購房者的成本，緩解了開發商的資金壓力，對房地產開發企業和消費者都有好處，增強了信心，獲得了利益。從目前的情況來看，經過幾個月的運作，已經產生了積極的效果，對促進房地產市場的快速復蘇起到了積極的作用。
2.房地產開發企業采取積極有效的措施應對市場變化。去年下半年后，針對房地產市場房地產投資和商品房銷售持續下滑的新形勢，全市房地產開發企業主動調整發展戰略和營銷策略，采取各種優惠促銷措施，極大地激發了居民的購房欲望和消費熱情，交易量大幅增加。
三、目前值得注意的兩個問題
其次，高房價可能會對商品房銷售施加新的限制。隨著商品房銷售的快速增長，市場復蘇的跡象趨于明顯，一些開發企業和新建筑出現了價格上漲。據報道，在成交量略有改善后，一些房地產從3月份開始漲價，8月份出現了一些房地產“坐在地上漲價”現象。從城市商品房平均成交價格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比增長17.62%。在市區，有價格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤，如地景藍灣、童淵、運河一號大廈、江南一品、公園一號等，商品房的漲價幅度大大超過人民收入的增長，勢必對銷售形成新的約束。
四、促進我市房地產健康發展的幾點建議
1.加快政策調整，給行業寬松的發展空間。目前我市發布的《關于促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內容。該政策具有放寬行業發展環境的性質。因此，政府在引導輿論和制定政策時，應更加堅定地運用市場導向的標準，為行業和企業的發展提供寬松穩定的環境，為房地產行業未來的繁榮穩定奠定基礎。
2.政府應規范土地市場，引導房地產企業合理、科學地利用現有可開發土地。從規劃、土地使用、稅收優惠等方面引導和鼓勵社會投資，發展中小戶型(面積120平方米以下)房地產項目，增加廉租房、保障房建設，滿足廣大公民住房需求。過高的房價仍然是有效擴大市場交易的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者還是買不起現在的房價，但實際上現在的房價還是蘊含著很大的利潤。一方面，如果開發商愿意讓消費者受益，兩者之間的需求可以達到合理的平衡，可以有效消除房地產矛盾的長期積累；另一方面，開發商需要對土地儲備和住房開發進行合理規劃，防止資金鏈斷裂，以促進房地產市場穩定健康發展。
3.穩定就業，增加居民收入。房地產市場發展的關鍵在于市場成交量，而市場成交量取決于市場消費能力。因此，居民的收入和就業狀況對房地產行業的消費至關重要。
4.創造更好的房地產開發環境。政府應不斷加大投入，重點改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衛生、文化等民生工程建設，營造良好的人文居住環境，吸引更多有實力的房地產企業入駐發展。
房地產調查報告14
第一部分：投資環境分析
1、濟南自然環境及人口概況
濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟南是中國東部沿海經濟大省——山東省的省會，全省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。
濟南歷史悠久，是國務院公布的歷史文化名城。濟南風景秀麗，泉水眾多，被譽為“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。
2、濟南經濟狀況分析
(1)宏觀經濟概況
2004年，濟南市實現地區生產總值1618。9億元，增長15。6%，綜合經濟實力持續在全省前列，是全省重要的綜合性產業城市。第一產業實現增加值118。7億元，增長7。8%;第二產業實現增加值742。4億元，增長19。8%;第三產業實現增加值757。8億元，增長13。0%。。
(2)銀行存款余額概況
濟南市是中國九大金融區之一，金融機構門類齊全，運營良好。到2004年底，全市各類銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長22。1%，全市貸款余額2830億元，增長10。8%。
(3)濟南市民收入及消費概況
2004年，城市市區居民(非農業)人均可支配收入為12005元，增長9。0%;人均消費性支出8581元，增長2。2%。農民人均純收入4116元，增長13。7%;人均生活費支出2543元，增長9。8%。城鄉居民的消費結構發生較大變化，生活質量提高。城市居民消費更注重消費質量，休閑娛樂享受型消費發展迅速，人均休閑娛樂等服務支出800元，增長19。7%，占消費性支出的比重9。3%，提高1。3個百分點。城市人均住宅使用面積到達了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。
(4)固定資產投資概況
2005年濟南全年全社會固定資產投資856。9億元，增長31。6%。在全社會固定資產投資中，城鎮及以上單位投資724。4億元，增長32。3%;農村投資132。6億元，增長44。0%。房地產開發投資121。1億元，增長9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長10。1%，占房地產開發投資的79。4%。
(5)建筑業
2005年全市具有新資質等級的建筑業企業753家，共完成增加值93。3億元，增長10。4%;實現利稅22億元，增長8。6%;全員勞動生產率(按當年價全社會增加值計算)為13。03萬元/人，房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。
2006年一季度，全市建筑業開局平穩，全市資質建筑業企業共完成總產值48。2億元，同比增長7。8%。其中，國有及國有控股企業完成建筑業總產值31。5億元，同比增長1。1%;非國有及國有控股企業完成16。7億元，增長19。3%。
一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬平方米，比去年同期增長13。2%。其中，新開工面積376。2萬平方米，同比增長34。7%。
一季度，完成竣工產值14。6億元，比去年同期增長33。9%，房屋建筑竣工面積39。4萬平方米，與去年持平。
綜合以上五方面，濟南經濟狀況，作以下幾點分析：
(1)2005年濟南市的國內生產總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產業增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到2010年三次產業的結構比例調整為5:45:50，這無疑會對第三產業的房地產起到良好的促進作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數據證明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買力水平中高。2005年，家庭年收入區間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預示著未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。
(4)房地產投資繼04年快速增長、05年低幅調整后，正成為熱點。
(5)在與當地同行的接觸中發現，濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。
3、濟南市城市發展規劃
(1)中心城區總體布局。
中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。
A、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區和11個功能各有傾重的片區。
●核心區為歷山路、經十路、鐵路圍合的地區。
●白馬山、濼衛、黃臺、七里河是以工業為主的片區。
●無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區。
●文東為科研文教片區。
●千佛山為風景旅游片區。
B、王舍人組團位于中心城區最東部，規劃為獨立工業區。重點發展冶金、石化、輕工工業。
C、賢文組團位于主城區與王舍人組團之間，以濟南開發區新區為主體構成。重點發展電子信息、生物技術、光機電一體化等產業。
D、大金組團位于中心城區西部，規劃為新興產業園區。重點發展電子信息、材料科學等新興產業和倉儲業。
E、黨家組團位于中心城區西南部，規劃為汽車制造工業為主的獨立工業區，重點發展汽車制造工業。
(2)公共設施布局
A、中心商務區。
在順河街、經一路、緯六路、經七路圍合地區內。
B、市級商業中心。
在泉城路、經四路東段、西市場商業集中地區。
C、省級行政辦公用地。
集中在經八緯一地區。同時完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。
D、金融設施。
在中心商務區內。
E、文化娛樂設施。
在南門、經三緯三、普利門、經八緯一等地區。
F、體育設施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
G、調整完善醫療衛生設施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫療衛生院所。
H、文科設施。
完善文東科研文教區建設，在南部十六里河地區建設濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。
(3)濟南旅游資源開發。構成以古城旅游區為中心，四面擴展的格局。
A、古城旅游區。
主要包括大明湖、四大泉群、環城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。
B、向北擴展建成黃河旅游區。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區和鴨旺口溫泉旅游度假區等。
C、向東擴展建成龍山文化旅游區。
主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴展建成山川古跡旅游區。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區。
E、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區。
主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區。
(4)外聯交通
A、鐵路。
2010年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。
B、公路。
近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環的東南段，京滬與濟青高速公路的聯接線。
C、機場。
濟南(遙墻)機場擴建為國內口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區內保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個環路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環九射、九縱九橫”)
“三環”指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環;由二環東、南、西、北路組成的主干路環;由京滬、京滬與濟青的聯接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環。
“九射”指主干路環向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環南路、劉長山路、經十路(快速)、經七路、經四路、經一路、北園路(快速)、清河北路、二環北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場建成使用。
D、濟南機場主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“藍天工程”，市區新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開發和經濟適用房建設。
(3)規劃：詳見“濟南市城市發展規劃”。
分析：從以上“3、濟南市城市發展規劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點：
A、對中心城區，采取強化、改造手段，進一步確立其商業、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發展，以若干片區的構成確立其每個片區的核心任務。
C、南部大力開發旅游資源，構成濟南的生態區。
D、北部發展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：
●北向擴建黃河旅游區，其中華山旅游區作為其中一部分。
●京滬與濟青高速公路的聯接線工程。將使外聯更方便。
●順河高架路北延工程。
●歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產市場分析
一、房地產市場的總體運行狀況
由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動作用，濟南市房地產市場正在逐步升溫。據有關部門透露，5年之內濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。
在一輪發展機遇面前，濟南市房地產業的市場格局必將要發生質的變化，一些有強大后盾支持的開發商可能會脫穎而出。
1、土地市場分析
2006年土地供應狀況
根據濟南市土地部門的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前能夠進入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在必須時光內造成明顯的供求矛盾。
2、房地產投資狀況分析
2006年投資預期
有關部門的信息顯示，濟南市確定用心推進房地產業發展，今年力爭完成開發投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實現銷售面積300萬平方米。
3、商品房銷售狀況分析
截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為20。8萬平方米，同比增長33。3%。其中，住宅銷售建筑面積為18。4萬平方米，同比增長18。7%，占全部銷售面積的88。5%，下降10。9個百分點。2月末，我市商品房屋空置面積為38。5萬平方米，其中空置住宅34。6萬平方米，分別比去年同期增長42。6%和31。1%。買方市場有需求釋放的跡象，但超多新開樓盤的出現，購房人選取余地較大，配置一般、同質化較強的樓盤將面臨市場的考驗。
4、商品房價格走勢
2006年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長18。3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價到達3500-4500元。市場出現10000-12000元/平米的高端住宅產品。
5、經濟適用房市場分析
據悉，濟南市總共規劃了5個片區來建設經濟適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區大金莊經濟適用房項目建設面積15萬平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬平方米，北全福經濟適用房居住組團7。7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也帶給良好的居住環境。
二、房地產熱點區域板塊分析
濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點決定了濟南市的發展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經十路、經一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產業和商業形態呈現出沿交通線兩側帶狀發展的特點。
這種城市結構特點造成了濟南的商業地產投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點。反映到濟南的房地產市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。
針對濟南市的特點，政府在制定城市規劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業的住宅開發。
成功拓寬改造后經十路板塊顯現巨大商業投資價值。目前位于經十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現，越來越得到市場認可。
大改造后的經一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位于經一路延長線和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環境，樓盤前景看好。大明湖附近離經一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開發的明珠國際商務港，投資前景看好。
濟南市的歷史文化風貌區具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟南市的`中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值得關注的板塊。
歷史及規劃因素構成的特色產業聚集地，如以山大路為中心的科技商業地帶，以英雄山路為中心的社區、商業、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂產業地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關注的投資熱點。
屬“南控”的濟南南部地區，山青水秀，自然環境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉森林公園等濟南大部分近郊旅游景區也都在南部，南部獲批準開發的樓盤就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開發的陽光舜城、偉東新都、國際風情街等民用和商用房產的熱銷也說明這一點。
東部區域板塊發展潛力日益顯現，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區域房地產開發的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區域。
第三部分2006年濟南住宅市場分析預測
2006年住宅市場預測
1、行業發展方面
計劃經濟——改革開放——加入世貿組織，中國的經濟是不斷走向市場化、國際化的，各行業面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業、各領域的市場化程度也在不斷提高。房地產相關領域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業銀行等市場參與者的話語權在不斷加大，央行雖在總體監控，但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產相關領域市場化程度的加深都會對房地產行業產生促進作用，推動市場不斷成熟，穩步發展。
2、新增供應量方面
05年由于受中央和地方各種房地產政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠來看，宏觀經濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產行業作為國家支柱產業之一必然是重點調控對象，但房地產業不僅僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業的消費性支出，解決國家一向以來有效需求不足的問題。進入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤項目在啟動，在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環球廣場、繡水如意國際商都等項目啟動發售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)
3、產品種類方面
2006年房地產上市品種多樣成為市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場、嘉匯·環球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區等品種的出現反映了當前市場需求的多樣化。而10多個舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進的態勢。06年開發商應注意市場細分，找準客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。
4、居住品質提高方面
在2006年新開工的項目中，技術含量、戶型設計、施工質量、形象包裝、品牌營造等方面均有進步，這反映了在“節能、節地、舒適、生態環保”大背景下濟南房地產市場的進步。天泰太陽樹項目推出“不要空調暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設計等方面申請5項專利。
5、戶型及面積方面
市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易于理解。南部城區的狀況略有不一樣。詳見客戶群分析。
6、價格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩步上漲，樓盤品質提升帶來的成本也在增加，所以預計未來一段時光價格不會下降，但今年政策中關注的經濟適用房、舊村改造轉軌等關鍵詞，預示必須規模的中低價房的開發，同時未來一段時光新增供應量的增加，將會對濟南樓市產生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。2006年前四個月，在售樓盤均價到達3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領秀城均價4200元/平米，位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。
7、供應分布方面
未來一段時光，南部將是06年住宅市場的焦點，隨著國家對房地產政策的收緊，許多開發商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會我們能夠看出，南部新樓盤驟增，并且開發規模、和品質都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區域發展潛力日益顯現，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區域房地產開發的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區域。
8、客戶群方面
(1)潛在購房者基本特征
①潛在購房者的年齡結構趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選取、建筑風格、社區配套等的需求狀況。
②購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領階層的消費意識隨著社會進步發展迅速，單身一族對住宅物業要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。另外，老年人消費市場正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。
③潛在購房者中具有大專和本科學歷的人群已經成長為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區帶來的文化氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學歷的人群僅占4%。
④潛在購房者的工作單位多為私營企業，其次為事業單位，透過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業單位為首。
⑤潛在購房者的主要出行工具表現為公交車，所占比例為44%，相應的，購房者對于公交汽車站的關注程度也較強。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特征
①79%的受訪者選取1～2年內購房，打算一年內購房的比例為38%，2年內購房者比例為41%，選取2~3年內購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由于拆遷的區域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現出相對集中的特征。
②潛在購房者的置業目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質分析，商品房的擁有比例僅為16。2%，自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%，拆遷房所占的比例為9。3%。
③潛在購房者中有40%選取在東部購房，選取南部區域的比例為22%，選取西部區域的比例為19%。南部區域購房者思考的主要因素依次為：自然環境、交通便利、價格和工作方便。
④潛在購房者對建筑形態的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態中占據主導地位，但是小高層已經逐漸為購房者理解，其地位日漸穩固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實現，而對多層的需求則會由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來將呈現增漲勢頭。
⑤潛在購房者首選的戶型結構是平層，所占比例為50%，選取復式結構的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結構為8%。
⑥濟南市戶型需求綜合分析狀況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結構密切相關，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關分析證明，濟南市不一樣區域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選取市中區的購房者對三室的需求量較其他區域強勁，南部區域內對四室的需求較顯著，證明這兩個區域大戶型住宅較有市場。南部區域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
⑦80~100平方米之間的戶型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買潛力分析
①家庭年收入區間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受潛力就應在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受潛力就應在40~90萬之間。
②對價格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
③對住宅總價的承受力，以40萬元以下的為需求主流，占到總數的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約占到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價格，細分不一樣購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛和二室二廳二衛;總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛;總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛;總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛。
(4)配套需求分析
①綠化、超級市場、幼兒園/學校是最重要的三項配套。潛在購房者關注的社區配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場、學校/幼兒園和運動場所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環境關注程度較強。
②潛在購房者對于有車位需求與無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價格主要集中于7萬元以下，比例為50%，其次為8萬元，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強，愿意支付的價格普遍較低，車位配比應將當前需求與未來城市發展相結合思考。
房地產調查報告15
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。XX年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低于XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了XX年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
XX年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的.增長。XX年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
(二)房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【XX】37號文件已經要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后發布拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[**]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[XX]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(XX、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[XX]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利于房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
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