2017房地產(chǎn)估價(jià)師招標(biāo)投標(biāo)管理復(fù)習(xí)講義
房地產(chǎn)估價(jià)師考試是非常重要的考試之一，要想順利通過(guò)考試提前做好相應(yīng)的復(fù)習(xí)必不可少。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師招標(biāo)投標(biāo)管理復(fù)習(xí)講義，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師招標(biāo)投標(biāo)管理復(fù)習(xí)講義
工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)管理：
為了規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公眾利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量，全國(guó)人大于l999年8月通過(guò)了《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》。
(一)工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)的范圍
(二)工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)的原則
(三)對(duì)建設(shè)工程招標(biāo)的管理
(四)對(duì)建設(shè)工程投標(biāo)的管理
(五)對(duì)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)的管理
建設(shè)監(jiān)理制度：
(一)建設(shè)監(jiān)理制度簡(jiǎn)介
(二)建設(shè)監(jiān)理委托舍同的形式與內(nèi)容
(三)工程建設(shè)監(jiān)理的主要工作任務(wù)和內(nèi)容
(四)建設(shè)工程的監(jiān)理
(五)建設(shè)監(jiān)理程序與管理
房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)講義
1、定義
收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，即房地產(chǎn)的價(jià)值是未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。①
2、普遍適用的收益法原理
將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來(lái)的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。②
3、分析P= A/r[1-(1+r)-n]模式應(yīng)用產(chǎn)生的問(wèn)題
評(píng)估實(shí)踐上，數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件是：能夠持續(xù)地均衡地獲取穩(wěn)定的投資收益率。但事實(shí)上當(dāng)n趨向于長(zhǎng)周期時(shí)如50年期時(shí)，r、A 無(wú)法同時(shí)實(shí)現(xiàn)持續(xù)地而且穩(wěn)定的'收益率。在一個(gè)長(zhǎng)的周期內(nèi)，在空置率居高不下時(shí)，凈租金收益以同樣持續(xù)地獲取復(fù)利運(yùn)行，則是不可想象的。同時(shí)產(chǎn)品生命周期理論、房地產(chǎn)周期價(jià)值理論(長(zhǎng)周期、中周期、短周期)、房地產(chǎn)投資周期理論、邊際效益遞減規(guī)律都使數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件在理論上和實(shí)踐上落空。
認(rèn)為此理論模式是正確的辯護(hù)可能是：有必要進(jìn)行一定的理論約束和修正，n應(yīng)當(dāng)縮短歷史收益期限，r一般不可能持續(xù)地在高水平上運(yùn)行，但是可以持續(xù)地在低水平上運(yùn)行。對(duì)于高低不平的收益率情況，從數(shù)學(xué)上可以進(jìn)行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎?就定義與原理本身而言似乎沒(méi)有什么問(wèn)題。但是存在的問(wèn)題得不到解決，理論上的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》在收益法的運(yùn)用時(shí)是否扣除折舊的矛盾理念;現(xiàn)狀是收益的準(zhǔn)確計(jì)算和資本化率的求取及預(yù)期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應(yīng)用的支柱無(wú)一牢固。那么我們就可提出疑問(wèn)：收益法理論上可靠嗎?究竟怎樣正確使用收益法呢?
房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析復(fù)習(xí)資料
一、大綱要求：
考試目的：
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的公式及其計(jì)算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)。
熟悉：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、操作步驟。
了解：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途。
要點(diǎn)說(shuō)明：
1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理
假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn);適用的條件是房地產(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提明確。
運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式;③估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。
2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的公式
假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)上述假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可細(xì)化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房?jī)r(jià)值的公式，按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式可細(xì)化為適用于開(kāi)發(fā)完成后出售、出租、營(yíng)業(yè)的公式。
3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
根據(jù)考慮資金的時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開(kāi)發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式來(lái)考慮資金的時(shí)間價(jià)值;傳統(tǒng)方法是采用計(jì)算利息的方式來(lái)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。
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