2017房地產估價師考試考前須知

　　房地產估價師職業責任保險制度即是房地產估價師職業風險補償機制,也是房地產估價師執業管理的監督機制。下面百分網小編為大家整理了房地產估價師考試考前須知，希望大家喜歡。

　　房地產估價師考試考前須知

　　一、考前準備。

　　首先是精神準備，注意勞逸結合，避免過度疲勞。身體健康、精力充沛是考試成功的必要條件。其次是物質準備，應該準備兩只以上的2B鉛筆和準許帶入考場的計算器、橡皮等。鉛筆要事先削好，鉛筆頭呈扁片狀，以便于涂抹答題卡，計算器用于客觀題中的計算題。

　　二、答題原則。

　　單項選擇中，最符合題意的選項指的是最正確最全面的選項，例如，若A、B兩項都是正確的，但是B項的內容覆蓋了A項的內容，則B項是最符合題意的最正確答案。

　　三、掌握速度。

　　每科的考試時間均在兩個小時及以上，應根據題量，事先有大體的答卷速度安排。如果遇到一時答不上來的題，可以暫時跳過，先答其他題目，等卷子基本上答完再回過頭來重新考慮。切勿在個別題目上耽誤過多的時間，影響整個考試。

　　四、減免差錯。

　　一是每題都要注意審題，弄清題意;二是注意填涂答題卡時不要錯行，最好每隔五道題就核對一次題號;三是要注意在考卷發下來時首先填寫姓名、考號等項，并且在交卷時再核對一次;四是在答題完畢后瀏覽全卷，檢查是否有漏題未答。

　　五、答題技巧。

　　考試中合理運用排除法，首先去掉與題目無關或明顯錯誤的選項，然后在剩下的選項中分析作答。考題選項中有時存在兩個矛盾選項，尤其在多選中，矛盾選項至少有一個是錯誤的。另外合理的猜測也是答題的技巧，因為答總比不答強，所以每個考題都應該作答，一定不要漏答或不答。還要會用單選的唯一性。如果四個選項中有三個與另一個屬性不一樣，那這一個就很可能是答案。

　　如何制定房地產估價

　　(1)先把所有課程的書翻到最后考試大綱那里，拿出紅色水筆，把識記，領會，應用，一章一章的標在相應的知識點上。這就算是把書瞄了一遍了，呵呵，給自己一點信心吧，因為面對一本完全陌生的書，這些知識點也得一點一點慢慢的來找啊，這樣你就可以算是知道這本書在講些什么東西了，知識框架算是構建起來了。

　　(2)首先：過一遍教材，一門看好再看下一門，前后秩序無所謂，按每小時15頁的速度，看完一章做一章配套練習，這時的簡答和論述題就省掉算了，光做選擇和判斷。一定記住要全做完了，再對答案，做錯的用紅色的水筆寫上正確答案，再回到課本，找出相應的正確答案，在練習題里標上所在課本的頁數。以便下次復習時加強記憶。

　　此階段要制訂學習計劃，看看離考試還有多少天，一本書一共有多少頁，每15頁需要1小時，算算自己一天該看上多少個小時。簡單吧?只需：：每天看**小時，**月**日看完《*****》就算是學習計劃了。沒完成目標，看到凌晨2點也得看哦。

　　還有哦，最好弄4個漂亮的小書簽，夾到今天的目標頁里。

　　(3)其次：第二遍，要先看后考的，還是看完一門看另一門。記住用和第一遍不同顏色的筆，沒事時翻翻書，看到前幾章都是藍色圓珠筆配紅色水筆的，后幾章只是純粹的圓珠筆，看你急不急!這里應該可以加快速度了，一小時看25至30頁。看完一章同樣跟上一章的練習，不要落下任何一道題，不管是主觀題還是客觀題。

　　房地產估價案例與分析題型考點分析

　　(一)問答題和單項選擇題

　　問答題和單項選擇題約占考題總分的50%，主要考查考生是否熟悉房地產的價值標準與估價目的之間的關系，掌握各種主要房地產估價方法的實質與難點，掌握各種目的、各種類型房地產估價的特點及適用法律法規等。

　　(二)指錯題和改錯題

　　指錯題和改錯題約占考題總分的50%，是用指錯、改錯這種形式綜合考查考生對估價報告的寫作能力、估價方法的掌握程度(公式是否正確，參數是否準確、計算是否正確等等)。

　　估價報告中的錯誤種類繁多、不勝枚舉，是很難一一列出的，在這里作一個歸納總結，供大家在復習時參考，不夠完善之處，大家可以根據自己的估價實踐適當補充。

　　1.估價報告內容不完整，行文用詞不當

　　(1)估價報告內容不完整，常見的有以下幾種情況：

　　①缺少委托估價方有關項目，如單位名稱、法人代表及住所(單位委托)或個人姓名和住所等(個人委托);

　　②缺少受理估價方有關項目，如名稱、住所，特別是估價資格等級;

　　③對估價對象沒有描述或描述不清(具體包括：估價對象名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、現狀、樓層、結構、裝修、設備、建成年月、規劃限制條件、建筑物利用現狀、建筑物建成年月、產權狀況沒有描述或描述不清(權屬性質和土地使用年限)等等);

　　④缺少估價目的或估價目的含糊不清;

　　⑤缺少估價時點;

　　⑥缺少價值定義或價值定義中價值標準或價值內涵表述不確切;

　　⑦估價依據不全和估價方法沒有說明定義;

　　⑧缺少估價作業日期;

　　⑨估價結果缺少大寫、單價或貨幣單位等，用外幣表示時缺少相應的匯率，等等。

　　⑩缺估價原則

　　(2)行文、遣詞用句不當

　　主要包括：

　　①名詞術語不準確，如把估價日期錯寫成估價期日。

　　②用詞帶有強烈的感情色彩，如“該地區發展潛力與其他地區相比，不可同日而語”，這樣過分吹噓估價對象而貶低其他的做法是不可取的。

　　③語意含糊，如“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格大約在800元左右”。“大約”這樣的`詞出現在估價結論中是不妥當的(但在表達一些判斷或推理時除外)。

　　④邏輯不嚴謹，主要表現在前后沒有呼應(如前面說了上座率90%，后面計算時又沒有考慮進去)

　　⑤數據來源沒有出處或是有錯(如房地產稅、營業稅的稅率錯誤)。

　　⑥判斷推理沒有充足的理由(如簡單地下結論，卻沒有充足的理由支持結論)。

　　2.估價方法選擇不當

　　例如，拆遷評估一般應采用市場比較法，而在估價報告中卻采用了其他估價方法且未說明原因。根據2004年1月1日起實施的《房屋拆遷估價指導意見》，“拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因”。

　　3.估價方法應用錯誤

　　(1)公式選用錯誤

　　例如：收益法公式選用錯誤，有限年限估價卻采用了無限年限公式。又如：比較法修正時修正系數的分子分母顛倒，用假設開發法測算時未考慮銷售稅費等。

　　(2)參數錯誤

　　收益法中收益年限選用錯誤。

　　(3)計算錯誤

　　指一些簡單的數學計算錯誤，多層商業用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計算錯誤。如用收益法算出了估價對象

　　房地產的總體價值，卻又加上了其高檔裝修的成本價，或是又扣除了折舊費用，實際上是進行了重復計算。

　　(4)概念錯誤

　　指估價方法中某些概念的理解錯誤。如：成本法中的成本指的是客觀成本，卻采用了實際成本;收益法中的凈收益，指的是正常凈收益，卻采用了個別收益;比較法中案例選取少于3個，或案例交易時間過早、與估價對象在某項修正因素上差異超出標準等。此外，還容易常犯的概念錯誤有：土地使用年限和建筑物經濟壽命與折舊的關系問題;環比指數與定基指數的區別問題等等。

 

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