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房屋合同

物業(yè)服務(wù)合同中房屋建筑面積的認(rèn)定論文

時(shí)間:2021-07-09 20:48:19 房屋合同 我要投稿

物業(yè)服務(wù)合同中房屋建筑面積的認(rèn)定論文

  一、引言

物業(yè)服務(wù)合同中房屋建筑面積的認(rèn)定論文

  隨著人們對(duì)居住環(huán)境要求的提高,物業(yè)管理公司的作用愈發(fā)突顯。根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)第21條的規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,由建設(shè)單位與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的書面合同。由于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證需要一定時(shí)間,前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用通常按照房屋買賣合同中載明的房屋建筑面積計(jì)算,而這一面積往往與房屋產(chǎn)權(quán)證載明的房屋實(shí)際建筑面積略有差異,而實(shí)踐中,當(dāng)事人爭議的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用與房屋面積的認(rèn)定有密切關(guān)系。

  二、前期物業(yè)服務(wù)合同的分類

  從我國立法和實(shí)踐的角度考慮,可以將前期物業(yè)服務(wù)合同大致分為三類.:

  第一類是《條例》第21條規(guī)定的,建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂的前期合同。結(jié)合《條例》第25條規(guī)定“前期物業(yè)管理協(xié)議作為業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分”,業(yè)主在接受房屋買賣合同的同時(shí),也須承認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同的效力。

  第二類是開發(fā)商與業(yè)主簽訂的前期合同。這類物業(yè)合同在實(shí)踐中并不常見,在《條例》中也沒有體現(xiàn)。

  第三類是開發(fā)商自行指定的物業(yè)管理人與業(yè)主簽訂的前期合同。這類前期合同規(guī)定了物業(yè)管理公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,這類糾紛在實(shí)踐中最為常見,通常是物業(yè)管理公司與業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的爭議。

  三、我國關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)制

  《條例》對(duì)于物業(yè)管理方式僅推行了“市場型專業(yè)化管理模式”,即單一的由物業(yè)管理公司管理,各省、市、自治區(qū)大都以《條例》為基礎(chǔ),根據(jù)實(shí)際狀況制定并實(shí)施地方性法規(guī)和規(guī)章以及地方行政性文件。因此在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)管理模式下,關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體內(nèi)容主要體現(xiàn)在前期物業(yè)服務(wù)合同中。物業(yè)服務(wù)合同混合了委托、雇傭、保管等法律關(guān)系,雖然《條例》中21次提及“物業(yè)服務(wù)合同”,但并沒有對(duì)合同的訂立、效力等方面作出具體明確的規(guī)定。

  筆者認(rèn)為,從適用性的角度出發(fā),只能將條例規(guī)定的前期物業(yè)服務(wù)合同擴(kuò)大到業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,視為業(yè)主委托建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

  (一)承擔(dān)主體

  就主體而言,各省、市、自治區(qū)大致都以某時(shí)間節(jié)點(diǎn)為限,將合同約定的權(quán)利義務(wù)由建設(shè)單位轉(zhuǎn)移給業(yè)主。例如《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《唐山市物業(yè)管理?xiàng)l例》等地方性法規(guī)和規(guī)章均以竣工后出售或交付物業(yè)買受人為時(shí)間節(jié)點(diǎn)《威海市實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》則規(guī)定以業(yè)主入住為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

  (二)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

  《條例》對(duì)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)沒有明確的規(guī)定,絕大多數(shù)地方性法規(guī)和規(guī)章均規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算以簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)。在單價(jià)一定的情況下,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的高低與房屋面積的多少成正比,因此房屋建筑面積的認(rèn)定對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用爭議的解決至關(guān)重要。

  前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽訂的,故合同約定的房屋面積與購房合同中載明的房屋建筑面積一致。然而當(dāng)房屋建筑面積發(fā)生變化時(shí),物業(yè)服務(wù)合同又該如何履行?此時(shí)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用怎樣計(jì)算才公平合理?

  四、房屋建筑面積的認(rèn)定

  在物業(yè)服務(wù)合同中,房屋建筑面積關(guān)系到物業(yè)公司的服務(wù)成木,即業(yè)主需要支付的對(duì)價(jià)。假設(shè)某建設(shè)單位與甲物業(yè)管理公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。乙(自然人)購房后與甲物業(yè)公司簽訂承諾書,同意繼續(xù)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。后因乙對(duì)甲物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),甲公司多次催繳未果提起訴訟。在此期間,房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢,其載明的房屋實(shí)際建筑面積多于合同載明的房屋建筑面積。

  筆者認(rèn)為,要合理的認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同中房屋建筑面積,就要對(duì)以下方面有一定的認(rèn)識(shí)。

  (一)認(rèn)定面積的標(biāo)準(zhǔn)

  1.促進(jìn)效率

  標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量是合同履行必不可少的要素。甲物業(yè)管理公司與乙簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,但此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦理完畢,業(yè)主和物業(yè)公司無法準(zhǔn)確測量并確定房屋實(shí)際面積。若待產(chǎn)權(quán)證辦理完畢才簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議,不僅會(huì)影響物業(yè)公司盈利,還會(huì)影響業(yè)主對(duì)房屋的使用權(quán),故合同標(biāo)的面積只能以乙購房時(shí)簽訂的《房屋買賣合同》中載明的房屋面積為準(zhǔn),使雙方得以及時(shí)履行合同,既符合各方利益,又使合同更有效率。

  2.考慮合同雙萬的真買意思

  我國《合同法》規(guī)定,合同各方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)、行使權(quán)利。約定的基礎(chǔ)是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,只有當(dāng)事人所作出的意思表示合法、真實(shí),合同才具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容主要是業(yè)主要求物業(yè)管理公司為所購房屋提供物業(yè)服務(wù),且定期支付一定的管理費(fèi)用。顯然,物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的成木以房屋實(shí)際面積為基礎(chǔ),業(yè)主也希望物業(yè)公司的服務(wù)范圍涵蓋其所購房屋實(shí)際面積的每一平米。上例中,房屋的實(shí)際面積大于合同載明的房屋面積,在這種情況下,物業(yè)公司的利益容易受到損害:相反,若房屋的實(shí)際面積小于合同載明的房屋面積,業(yè)主作為弱勢(shì)一方,利益更加容易受到損害。因此,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同的真實(shí)意思表示是以房屋的實(shí)際面積為物業(yè)管理費(fèi)用的計(jì)算基礎(chǔ)。

  (二)變更標(biāo)的房屋面積的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

  對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的認(rèn)定關(guān)系到雙方爭議的`金額。在此,筆者提出以下四種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)加以比較。

  1.以房屋產(chǎn)權(quán)證載明時(shí)間為準(zhǔn)

  這種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較權(quán)威和準(zhǔn)確。房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的時(shí)間精確到日,并且有公信力,雙方當(dāng)事人比較容易認(rèn)可。然而,房屋產(chǎn)權(quán)證為業(yè)主所有,若業(yè)主為少繳物業(yè)費(fèi)用故意隱瞞物業(yè)公司,則物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的的面積無法變更。

  2.以業(yè)主收到或應(yīng)當(dāng)收到房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)間為準(zhǔn)

  這種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)考慮到房屋產(chǎn)權(quán)證送達(dá)業(yè)主的時(shí)間相對(duì)于辦理完畢時(shí)間往往會(huì)有延遲。業(yè)主知曉房屋實(shí)際面積變更后再進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同的變更有利于保護(hù)弱勢(shì)的業(yè)主方的利益。在這種情況下,需要其他證據(jù)證明業(yè)主收到或應(yīng)當(dāng)收到房屋產(chǎn)權(quán)證,例如郵寄憑單等。且不能排除因不可抗力致使業(yè)主沒有收到房屋產(chǎn)權(quán)證的情況,這時(shí)對(duì)事實(shí)的認(rèn)定就更加困難。

  3.以業(yè)主告知物業(yè)公司房屋產(chǎn)權(quán)證載明的房屋實(shí)際面積的時(shí)間為準(zhǔn)

  這種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)考慮了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的知情權(quán),對(duì)雙方都相對(duì)公平。然而,這種標(biāo)準(zhǔn)使業(yè)主負(fù)擔(dān)了告知義務(wù),而告知的主動(dòng)權(quán)在業(yè)主方,故需要在合同中明文規(guī)定,否則該標(biāo)準(zhǔn)無可行性。

  4.以雙方變更物業(yè)管理服務(wù)合同的時(shí)間為準(zhǔn)

  這種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)充分尊重了雙方的意思自治,將時(shí)間節(jié)點(diǎn)體現(xiàn)在合同中使得該標(biāo)準(zhǔn)具有法律約束力,該標(biāo)準(zhǔn)可行的前提是業(yè)主如實(shí)履行告知義務(wù)。

  五、完善前期物業(yè)服務(wù)合同的建議

  前期物業(yè)服務(wù)合同中房屋建筑面積認(rèn)定困難的問題普遍存在,卻因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)用的單價(jià)較低容易被忽略。鑒于業(yè)主對(duì)房屋的使用權(quán)相對(duì)持久,如不能合理認(rèn)定房屋面積,會(huì)給物業(yè)管理公司和業(yè)主帶來隱形的損失。

  不同情況下對(duì)房屋建筑面積的測量標(biāo)準(zhǔn)可能不同,因此,類似的差額是不可避免的,但如果能夠完善前期物業(yè)服務(wù)合同,考慮到合同履行過程中可能出現(xiàn)的種種情勢(shì)變化,就能有效規(guī)避由此引發(fā)的糾紛。

  建議購房者在與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)增加條文,約定“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)以政府部門文件載明的面積或面積衡量標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)”。同時(shí),物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主在房屋面積實(shí)際面積變更后的及時(shí)告知義務(wù),具體的變更時(shí)間節(jié)點(diǎn)可由雙方自行商定,可以依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的時(shí)間,也可以依據(jù)雙方變更服務(wù)協(xié)議的時(shí)間,但應(yīng)當(dāng)適當(dāng)傾斜于業(yè)主作為弱勢(shì)方的利益。如此,合同各方就可以在標(biāo)的房屋實(shí)際面積與約定面積不符時(shí),公平誠信的繼續(xù)履行合同,有效的避免因變更合同或啟動(dòng)訴訟程序帶來的低效交易。

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