如何填寫二手房合同辦理房屋貸款

　　在人民愈發重視法律的社會中，合同出現在我們生活中的次數越來越多，簽訂合同可以使我們的合法權益得到法律的保障。那么常見的合同書是什么樣的呢？下面是小編精心整理的如何填寫二手房合同辦理房屋貸款，歡迎大家分享。

　　如何填寫二手房合同辦理房屋貸款

　　在進行二手房買賣時，房屋出賣人和買受人會簽訂房地產買賣合同，目前上海市采用的是上海市房屋土地資源管理局制訂的標準格式合同，此合同一旦簽訂，標志著買賣雙方已就房屋買賣達成協議。因此，在買受人為購買二手房申請銀行貸款時，買賣合同要作為一個必需的要件提供

　　在進行買賣時，房屋出賣人和買受人會簽訂房地產買賣合同，目前上海市采用的是上海市房屋土地資源管理局制訂的標準格式合同，此合同一旦簽訂，標志著買賣雙方已就房屋買賣達成協議。因此，在買受人為購買二手房申請銀行貸款時，買賣合同要作為一個必需的要件提供給銀行，銀行對買賣合同的審核也相當仔細。

　　對此，安家集團資深房屋貸款顧問姜勐表示，由于目前買賣合同的條款較多，一般購房者缺乏獨立簽訂的能力，而部分房產中介公司又缺乏完善的法務簽約能力，致使申請銀行貸款時常常因為買賣合同簽訂不妥而出現問題。那么，以下就從銀行對買賣合同審核的角度來看怎樣使買賣合同的簽訂不成為貸款申請的麻煩。

　　合同上所有填寫的地方盡量不要填錯，如果要改，必須小心劃掉，在附近填寫上正確的，并在旁邊附上甲乙雙方所有產權人的簽字確認，不要使用修改液或者用刀片刮。

　　一、基本內容填寫

　　買賣合同一開始是一些基本資料的填寫，包括買賣雙方產權人的姓名和房屋的一些信息。

　　通常在出賣人欄(甲方)填寫房地產原權利人的名字，在買受人欄(乙方)填寫買受方權利人的名字。

　　容易出現的問題：由于買賣雙方弄不清夫妻之間的產權關系，往往會多填寫配偶名字或認為小孩未成年就不填寫名字。其實可以有個簡單的方法來填寫，就是甲方按照出賣人所持有的《房地產權證》上權利人的名字填寫，而買受方誰希望名字出現在《房地產權證》權利人一欄，就填寫誰的名字。

　　其余的房地產信息完全可以按照出賣方的《房地產權證》上的信息填寫，請注意：如果有些信息《房地產權證》上沒有明確顯示，就不要在買賣合同上填寫。

　　二、房產成交的基本信息

　　買賣合同中都會包含最基本的房產成交信息，包括房產成交價、房款支付方式、房產所附帶的設備裝飾情況等。銀行在審核買受方的貸款申請時，通常也會對這些信息解讀得比較仔細。例如，看合同第二條約定的房產成交價與附件三付款協議中支付的款項是否相符。

　　容易出現的問題：有些銀行對附件三中約定的以貸款來支付房款的部分要求相當嚴格，比如，買受人以100萬元購買一套房屋，約定先支付1萬元定金，第二次支付39萬元，總共40萬元現金作為首付款，剩余60萬元向銀行申請貸款來支付給出賣方，實際上以買受方的資格完全可以向銀行申請70萬元的購款，但一旦在買賣合同中的附件三中約定了貸款金額，而買受方想改變貸款金額特別是增加貸款金額的話，一些審核較嚴格的銀行就會拒絕這個申請。

　　在買賣合同的附件二中，通常買賣雙方都會約定隨房屋附帶的一些設備和裝飾，包括固定的、家具和電器等，一旦這些裝修、家具非常豪華，勢必都包含在房產的成交價中，使該房產的成交價相對于市場價會較高，如果銀行認可的評估公司對這一房產的評估價值低于成交價的話，那貸款成數也會按照評估公司的評估價來定，而不是以成交價為準。因此，簽訂合同時，最好是把房屋價格與附帶的設備和裝飾分開來計算價值，才不會影響到后面貸款的順利申請。

　　三、合同的簽署

　　在買賣合同的最后一頁是由甲乙雙方的所有產權人對應合同一開始填寫的甲乙雙方的名稱分別進行簽署，請盡量填寫全身份證明號碼、聯系方式。在這里必須注意的是，所有簽名必須由產權人本人或法定代理人簽署。而銀行在審核貸款時常會發現合同上的簽名是代簽的。

　　容易出現的問題：現在比較常見的是一家人而只有一個人到場簽署買賣合同。同時，所有產權人必須在每一頁的騎縫線上簽字確認，最后別忘了填寫簽署合同的日期。

　　二手房貸款條件

　　二手房貸款對象為具有完全民事行為能力的自然人，且須具備以下條件：

　　1、借款人年滿18周歲，原則上不超過60歲，若有聯合借款人，如果年齡較小者達到25歲，則可以按照年齡較小者的年齡確定貸款期限，否則按年齡較大者的年齡確定貸款期限。

　　2、具有合法有效的身份證明。

　　3、有正當職業和合法穩定經濟收入，信用記錄良好，具備償還二手房貸款本息的能力。

　　4、自籌購房款(首付款)不低于房屋購買價格的30%。購買商業用房的，一般應具備相當的經營或投資經驗，并有一定的從業能力。

　　5、限購城市對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民，暫停發放二手房貸款。

　　二手房貸款期限

　　二手房貸款根據借款人的人品、職業、教育程度、還款能力、所購住房(包括抵押住房)變現能力等情況確定。

　　貸款期限：一般在二十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人的65歲的年齡。貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行合同利率，不分段計息;期限為1年以上的，則于次年初執行新的利率。

　　廣州住房公積金二手房貸款的程序

　　（一）初審貸款資格

　　申請人持本人及配偶身份證到住房公積金管理中心進行業務咨詢。工作人員根據申請人的公積金繳存情況、房屋價格、房屋竣工年限初步計算可貸額度和年限，并向符合條件的申請人發放《住房公積金貸款申請審批表》。

　　（二）測繪評估

　　（1）買方持身份證復印件、所購房屋產權證復印件到房地產交易中心對交易的二手房進行上市資格審查、測繪。

　　（2）買賣雙方到指定房屋評估機構進行房屋評估。

　　（三）發放貸款承諾函

　　（1）賣方持本人身份證、農行存折、產權證原件及復印件（須在復印件上簽字按手印）；

　　買方及其配偶持身份證、戶口簿、婚姻狀況證明、公積金查詢單、《住房公積金貸款申請審批表》、申領《二手房貸款承諾書》，并在承諾書上簽字按手印。

　　（2）辦理完中領《二手房貸款承諾書》的手續后，買賣雙方持《房屋買賣契約》或《已購公有住房出售合同》（合同中需注明貸款劃入的賣方存折號）、《評估報告》、《抵押貸款補充協議》等到貸款部申請，工作人員審查無誤后向申請人發放貸款承諾函。

　　（四）貸款受理

　　買方持貸款申請材料（見本材料反面《二手房貸款所需材料》）到貸款部遞交貸款申請。

　　（五）簽訂借款合同和抵押合同

　　貸款批準后，借款人應跟蹤房地產交易中心過產情況，待買方繳納稅費后，持交費憑證和相關材料（詳見見本材料反面的《二手房貸款所需材料》）于規定時間內到貸款部簽訂借款合同和抵押合同，辦理保險，提交抵押登記材料等。

　　（六）發放貸款

　　抵押登記辦理完華，貸款部應于收到《房屋他項權證》后發放貸款（每月23～28日不劃款）。申請人應按合同要求每月27目前，將應還款金額存入還款卡，以避免出現透支。

　　（七）正常還款

　　貸款劃款后當月27日（如貸款劃款日在當月27日后，則于次月27日）向住房公積金管理中心支付自貸款劃款之日起至該日的貸款利息（按日計算）。第一次償還貸款利息的次月起，借款人于每月27日按合同約定的月還款額償還貸款本息。

　　（八）結清還款

　　按合同約定還清貸款后，借款人應持本人身份證，借款合同和抵押合同到住房公積金管理中心領取撤押證明、《房屋他項權證》等，然后到房產管理部門辦理撤押手續。

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