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商鋪租賃合同糾紛要如何預防

時間:2022-11-26 16:10:28 租賃合同 我要投稿
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商鋪租賃合同糾紛要如何預防

  對于做小本生意的來說,商鋪價格太高了,只能租賃用來做生意,但是商鋪租賃還是會產生一些不必要的糾紛,那么要怎么預防商鋪租賃合同糾紛呢?

商鋪租賃合同糾紛要如何預防

  如何避免商鋪租賃合同糾紛的發生

  在承租商鋪之前,需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等,如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策,比如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店,必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下,承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件,以此避免遭受不必要的違約責任。

  承租商鋪之前,應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查,確認以下幾個重大信息:

  1、房屋的用途和土地用途,必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用,否則,將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

  2、房屋權利人,以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。

  3、 房屋是否已經存有租賃登記信息,若已經存有租賃登記信息的,導致新租賃合同無法辦理登記手續,從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業執照。

  承租商鋪的目的在于開展商業經意活動,而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照,因此,在訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置,主要涉及以下幾個方面:

  1、 原有租賃登記信息沒有注銷,從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記,從而導致無法及時辦理營業執照;

  2、 商鋪上原本已經注冊了營業執照,而該營業登記信息沒有注銷或者遷移,從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照;

  3、 房屋類型不是商業用房,從而無法進行商業經營活動,而導致無法注冊營業執照;

  4、 涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的,還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格,取得治安許可證、衛生許可證等證件后,方可取得營業執照;

  5、 因出租人材料缺失而導致無法注冊營業執照。

  對于上述第1、2、3、5條情形,可在合同中設定為出租人義務,并給予出租人合理寬限期,超過一定期限還無法解除妨礙的,應當承擔相應的違約責任;上述第4條情形,可設定為無責任解約情形,以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。

  租賃合同登記備案,屬于合同備案登記性質,此登記的效力主要包括以下內容:

  1、 登記與否不影響合同本身的生效,即使沒有辦理備案等記,合同依然在生效條件滿足時就生效;

  2、 經登記的案件,具有對抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個承租人的,其中一個合同辦理了租賃登記,另一個沒有辦理租賃登記,則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

  因此,建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外,大多數工商部門在辦理營業執照時,均要求租賃合同經過租賃備案登記。

  轉租需要注意

  1、 轉租必須取得出租人書面同意,同樣承租權轉讓中,解除原租賃合同和重潛心租賃合同,也需要征得出租人同意。

  2、 原承租人往往向新承租人主張一筆補償費,主要補償裝修損失等,此筆費用不屬于法定承租人應承擔費用,但法律亦沒有明確禁止,因此,只要雙方當時協商同意的,亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時,應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環節結合起來支付,以此降低資金風險,并可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。

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