旅館建設計劃書(最終確認版)

　　一、項目名稱：海風度假公寓建設計劃書

　　二、建酒店的理由：

　　1、三亞概況

　　三亞市是海南島最南端的濱海城市；匯集了陽光、海水、沙灘、森林、動物、溫泉、巖洞、田園、風情、古跡等；這些優勢和其得天獨厚的熱帶風光共同構成了她獨具魅力的旅游資源。主要景點有：亞龍灣旅游度假區、大東海旅游區、南山文化旅游區、亞龍灣森林公園、呀喏達熱帶雨林區、鹿回頭山頂公園、南田溫泉、蜈支洲島、大小洞天。全市面積1919.6平方公里，主要海灣有三亞灣、亞龍灣，崖州灣，月亮灣，主要港口有三亞港，榆林港，南山港。大小島嶼40個，面積較大的有西島，蜈支洲島。

　　三亞是我國海陸空運輸大動脈的最南終端，交通超前發展，東、西線高速公路在這里交匯，海榆東、中、西線公路在這里匯合，粵海鐵路以這里為終點，鳳凰機場實行“落地簽證”政策,使這里與內地和國際間架起空中橋梁.

　　海鮮是三亞的特色美食。中國各地菜系，海南的四大傳統名菜文昌雞、加積鴨、東山羊、和樂蟹，均可在三亞品味。此外，在三亞高檔次酒店可享受正宗西餐、日餐、韓餐和俄餐等各國美食風情。 每年的元旦、春節、“五一”勞動節、“十一”國慶節黃金周期間，三亞都要舉辦各種各樣的旅游娛樂活動。中國頂級的專業模特大賽—“新絲路模特大賽”和"世界小姐選美大賽"等均在三亞舉辦。此外，

　　三亞還一年一度舉辦了富有中華民族文化和濃郁地方特色的天涯海角國際婚慶節和南山長壽文化節...

　　獨特的氣候四季如夏，可謂三冬不見霜雪，四季鮮花盛開，素有“東方夏威夷”之稱。這種氣候最宜旅游休閑度假;三亞的大氣質量位居中國第一，世界第二。未受污染的青山綠水，令人神往的長壽之鄉，現代人尋求返樸歸真，天人合一的理想之地。

　　2、市場分析

　　旅游業是三亞經濟的主導產業、支柱產業和龍頭產業，為國內外旅游商和投資者所看好。三亞旅游產業正在實現升級轉型，即在產業結構上由速度型向效益型轉變，在產品結構上由觀光型向度假型轉變，在客源結構上由單一型向多元型轉變，在和其他產業的關系上由拉動向互動型轉變，在組織管理的模式上由行業型向產業型轉變。 散客、自駕車和自助旅游是近年來開始流行的一種旅游形式(散客、自駕車和自助旅游已超過團隊)。它一改過去傳統的旅游者被動接受包價旅游產品這一僵化旅游形式，而是由旅游者自主選擇旅游項目、決定旅游時間、車輛及住宿的旅行；在一定程度上，自助旅游滿足了人們外出旅游“輕松愉快、活潑多樣”強烈愿望，適應了當代旅游者希望展示旅游個性的需求；它兼具散客旅游自由、自在和組團旅游方便、安全的優點，具有自由、方便、便宜、安全、舒適”的優勢。 但是，旅游者要降低旅行費用，在經濟上得不到實惠的矛盾日漸突出。三亞現有的旅游星級酒店100多家；各類星級酒店齊全。麗思卡爾頓度假酒店為代表的超五星級度假概念的服務酒店； 近年來又

　　興起以“天澤海韻”為代表的產權式度假酒店和社會家庭旅館；不是消費太高就是一般人買不起產權，或者規模不大、服務水平低、功能不全；而目前海南旅游市場，商務、休閑度假，健康、友好、親情、個性化旅游迫切需求“公寓式物業，星級式服務，非酒店價格”的新型旅游度假公寓(酒店)產品；同時能提供便捷的訂房、訂車、訂票和旅游行程安排、景點優惠購票服務。

　　三亞海濱度假公寓(酒店)項目，服務和管理按三星級酒店水平；價格按社會家庭旅館檔次定位；具備旅游網和旅行社功能，提供便捷的網絡訂房、訂車、訂票和旅游(全程或部分)行程安排、景點優惠購票服務。讓各類旅行者“旅途似家中，工作如休閑，感受真上帝，方便又省錢”。同時，按一般海景公寓房價格出售精裝修房屋產權，不住時返租給管理公司獲取紅利。此舉將開創中國旅游業和房地產業管理與營銷的先河；將為海南乃至全國旅游、房產、服務業快速健康發展提供一種新的運作模式,進一步提高三亞旅游房產在省內和全國的知名度；投資者也將從中獲得巨大的經濟效益和品牌無型資產。 目前三亞濱海度假公寓預計有120多家左右，但是到三亞的旅游旺季仍然出現一房難求的局面，三亞旅游的淡季的入住率會有大幅度的減少，但是通過三亞旅館業的發展來看，建設具有海濱特色的家庭旅館不管是三亞旅游的旺季或者淡季都會有很大的競爭力。

　　三、經營方針

　　1)公寓式物業，星級式服務，非酒店價格。

　　2)旅途似家中，工作如休閑，感受真上帝，方便又省錢。

　　(一)酒店管理系統

　　1、客房部 ----客房清潔保養、服務和對外家政服務 ；

　　2、前廳部----接待入住、辦理租借、總機、商務中心；

　　3、財務部----負責旅館傭金、收入成本的、贏利利潤的計算和統 計。

　　４、銷售部----負責旅館對外營銷、推廣、宣傳等營銷活動的策劃工作。

　　(二)營銷系統

　　1、針對旅游同行及旅行社營銷:

　　A、散客部----責酒店、旅游、房屋、網絡、汽車租賃等營銷工作；

　　B、團隊部-----負責島外團隊客人地接和島內外進出客人組團業務；

　　2、自我營銷系統：

　　A、建立自己的旅館營銷網絡平臺

　　B、通過國內知名的各大網絡銷售平臺進行營銷（如：淘寶、拍拍、同程網等各大營銷平臺在建立自己的銷售平臺）

　　四、酒店經營主要內容：

　　(一)經營項目和規模：

　　客房服務部是旅館提升品牌重要環節，在客房建設方面尤其重要，為了能滿足不同檔次客戶需求，在房間檔次、價位等要分為高中低檔次的區分，這樣才能滿足不通客人的需求

　　二、旅館尋址需通過實地考察來最終確認決定：

　　三、旅館初期發展建設的人員配備。

　　1、服務人員2名（負責房間清潔及服務工作）

　　2、銷售人員2名（負責旅館銷售營銷工作）

　　3、旅館店長一名（負責旅館日常管理及運營的控制及決策、處理日常突發事件）

　　五、投資總額：

　　（1、）房間租金一年為RMB 30萬

　　(2、)房間主題性裝修RMB 2萬

　　(3、)網絡信息平臺建設RMB 4000元

　　(4、)辦公室場地、電話、傳真、辦公座椅RMB

　　(5、)旅館公寓一年寬帶費用RMB

　　(6、)旅館建設推廣營銷費用RMB

　　(7、)每月員工工資費用RMB

　　(8、)總合計投資金額：

　　六、旅館投資建設存在的風險

　　1、經營當中存在哪些風險

　　在三亞旅館投資建設中如何才能降低投資風險是一個很復雜化的問題。從整體的市場來看，影響三亞旅游市場最大的主要是根據國內的各大旅游、體育活動、賽事等活動有關，如2008年北京奧運三亞就受到很大的影響，在奧運會期間大量的游客涌入北京奧運，國內大部分游客涌入北京。這樣的活動都會影響到三亞

　　的旅游市場，但是這些活動賽事一結束三亞的旅游市場會有大幅度的增長，所有三亞的

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