困擾中國物業管理行業的三大問題分析
根據中國物業管理協會近期組織的行業生存狀況調查，物業管理行業近年來行業平均利潤率出現下降趨勢。調查統計顯示，全國接受調查的4600家企業中，僅有40.07%的企業盈利，平均盈利額81.28萬元/年；有40.76%的企業虧損，平均虧損額為37.22萬元/年；另有20%左右的企業持平或未予披露。
據中國物業管理協會有關人士介紹，由于物業管理成本不斷追高，物業服務費價格不漲反降，勞動力成本提高等原因，造成物業管理行業利潤率明顯下降，物業管理行業面臨較大的生存壓力。
最近一段時間，部分城市接連出現一些物業服務企業退出在管項目的情況。據了解，企業退出的大都是已售公房、老舊住宅區及拆遷還建小區。由于已售公房小區當初確定的收費標準過低，拆遷戶小區普遍存在服務費收繳率低等問題，致使收不抵支一直困擾物業企業。近兩年人工和材料成本大幅度增加，而管理費標準卻未能同步增長，一些企業難以為繼，選擇退出以減少虧損。
其次，企業用工問題愈見緊張。以深圳市為例，目前居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒，再加上物業服務費收入的政策性下降，使得物業服務企業陷入工資水平低和員工流失率高的惡性循環中。有的.企業秩序維護員常年流動不斷，時有青黃不接，難以完成小區秩序維護任務，給小區秩序維護帶來隱患。
第三，專業人員短缺日益嚴重，操作人員流失問題凸顯。近年來，由于物業管理規模迅速擴大，加上行業從業人員的工資待遇低、工作強度高、工作壓力大，許多從業人員選擇了離開，轉行到其他條件相對好的行業，致使專業人員供求關系嚴重失衡。這種狀況先是從高層管理人員開始，逐漸蔓延到基層從事操作的員工，維修人員和秩序維護員的短缺和高流動性問題已經凸顯。
針對物業管理行業存在的問題，業內人士提出，對于物業服務企業退出在管項目的問題，應建立困難群體住區的管理保障機制。物業服務企業退出的大都是低收入群體較集中的老舊住宅區及拆遷還建小區，有關部門應抓緊研究解決對策：比如政府給予適當的財政補貼或減免物業管理稅費，建立業主自管的機制等。要著眼于建立質價相符的物業管理收費機制，引導企業按照合同約定提供質價相符的服務，引導業主樹立質價相符的物業管理消費意識。
其次，物業管理行業應實行全員勞動合同制，使勞動用工制度更加合法規范。充分挖掘無固定期限勞動合同的激勵作用，通過與長期服務企業的員工簽訂無固定期限勞動合同，主動賦予員工對企業的歸宿感，增強企業的凝聚力，激發員工對企業的責任心和奉獻精神，實現勞資關系的和諧穩固。
同時，挖潛節流創新經營，改善行業生存狀態。物業服務企業應盡量做小企業的內部成本，比如通過專業化分包式，在嚴格監管的前提下，將清潔衛生、環境綠化、電梯維保等專項服務分包給相應的專業化隊伍，既可以減少操作層的員工人數，降低勞動力成本，也可以避免直接雇傭帶來的勞資糾紛和用工難問題。
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