物業服務合同的特征

　　物業服務合同的特征

　　（1）物業服務合同是雙務、有償、諾成性、要式合同

　　雙務是指雙方互負義務，一方的權利是另一方的義務，一方的義務是另一方的權利。有償是指任何一方從對方當事人取得某種利益必須支付相應的代價。諾成是指雙方意思表示一致，合同即告成立，但這里要注意合同成立并不意味著合同生效。

　　（2）物業服務合同中必然要涉及第三人：業主或物業使用人

　　盡管業主和物業使用人并不是合同的訂立一方，但不論是開發商還是業主委員會與物業服務企業訂立合同的目的都是為了業主和物業使用人的利益，享受物業管理服務的是業主和物業使用人，而不是開發商或業主委員會。

　　（3）物業服務合同中雙方的訂約自由受到較大的限制

　　訂約自由包括兩層意思：一是合同的訂立人可以自由的選擇訂約對象；二是合同的雙方可以自由的.商定合同的內容。這里所講的訂約自由受到較大的限制，是就第二種意義而言的。從內容上講，雙方約定的內容不得違反法律、法規的規定。現行的關于物業管理方面的法律、法規有《物權法》、《物業管理條例》、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《城市新建住宅小區管理辦法（建設部）》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法（建設部、計委）》、《關于加強公有房屋售后維修養護管理工作的通知（建設部）》、《關于加強商品房銷售、房改售房與物業管理銜接工作的通知（建設部）》等。這些行政法規對物業管理費用、維修養護基金等內容都作了規定，訂約雙方在訂立合同時，約定的合同內容不得違反這些法律、法規的強制性規定。同時，在訂立合同和制定業主公約時，當事人還必須遵守《物業服務合同示范文本》等示范性文件，法律之所以對當事人的訂約自由加以限制，主要的考慮就是平衡雙方的利益，避免一方利用自己的強勢地位來損害另一方的利益；另一個原因就是物業管理工作的好壞，關系到千家萬戶的切身利益，對于維護良好的社會秩序，保證人民安居樂業，具有重大的影響作用。

　　（4）物業服務合同的訂立程序須符合《物權法》、《物業管理條例》等法律的要求。

　　物業管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機關有必要介入、指導和監督物業管理活動。

　　（5）集合群體的統一性

　　最主要特征：業主是個群體，但要形成一個聲音，達成一致的意見。

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