新加坡物業管理考察心得

亞洲四小龍之一的新加坡有“花園城市”的美譽，整個城市干凈、整潔，國民的居住質量很高，這與其高水平的物業管理是分不開的。

新加坡住宅物業的類型主要分為兩大類，一類是在“居者有其屋”計劃下政府開發的組屋類似我國的經濟適用房，另一類是私人開發的高級住宅，當地稱為共管式公寓。組屋與共管式公寓有個很明顯的區別，就是組屋不設保安。組屋的物業管理由市鎮理事會統一協調，由下設機構一一居委會負責管理。"共管式公寓"，的管理模式已發展得十分成熟，一般新的小區入伙后兩年內是由發展商管理的，兩年后才聘請專業的物業管理公司打理。通常新建小區頭兩年內由于環境配套及工程質量問題導致的投訴是最多的，由發展商自行解決處理更直接、有效，等到這個兩年的磨合期過后，再由業主自行聘請專業的物業管理公司進駐。

物業管理模式及收費：共管式公寓實行酬金制每年的物業服務費按13個月收取，物業公司的利潤大致為8%。的物業服務

合同通常是一年簽一次，管理費由物業公司與業主協商確定，除管理費外，不再收取任何費用，會所、停車場均可免費享用。管理處本身配備的人員十分精簡，一般只有2-3人，除保安自行管理外，通常將維修、清潔、綠化分包給專業公司。而組屋的物業服務費大致由政府補貼、物業管理處出租商業中心的租金和商務收入和住戶繳納組成，但其組織開展的社區活動則要另外收取費用，泳池及大型運動娛樂設施統一規劃在一個大的社區內或附近，使用收費但價格便宜。組屋不配保安，保潔和維修分包給專業公司。物業服務費的收取采取的是銀行劃賬的方式，如有業主欠費超過6個月物業公司有專人找其座談了解欠費原因，如若持續欠費則政府會采取如出境受阻、福利受限等一定的干預措施。

建筑物和設施設備的維修周期和更新改造費的籌集：建筑物外墻５年粉刷一次；電梯電纜７年更新一次；增壓水泵７年更新一次；抽水機１２年更新一次；屋頂隔熱屋、防水層１０～１４年更新一次；戶外電線２０年更新一次；電梯２８年更新一次等。其他的維修與保養根據物業使用情況隨時進行，所以新加坡整座城市都始終保持嶄新的面貌。房屋設施設備的更新改造費用從每月的物業管理費中提取20%存入政府指定的賬號，當需要需用時，由物業公司制定更新改造計劃，業主委員會及政府管理部門簽章后物業公司從銀行提取相應的更新改造費，如有不足，可向業主說明情況，另行收取。

裝飾裝修：組屋的裝飾裝修有很嚴格的規定，室內裝修工程必須在領到鑰匙后的3個月內完成，3年內不得進行二次裝修。同時規定住戶裝修必須向建屋發展局申請裝修許可證，由領有建屋發展局施工執照的承包商承辦，裝修戶與承包商必須一起前往物業管理單位辦理裝修手續，并且繳納一筆建筑材料搬運和垃圾清理的費用。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據申請裝修內容進行工程檢查驗證。

新加坡成熟的物業管理模式，高程度的市場化、專業化有賴于其齊全的配套法律法規并能有效執行。同時也深感物業管理的巨大發展空間我們應更多地考慮如何去挖掘潛力、規劃未來。

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